Frais d’achat immobilier : quelle répartition des frais de notaire entre le vendeur et l’acheteur ?

Quelle répartition des frais lors d'un achat immobilier ?

Vendeur ou acheteur ? Pour beaucoup de particuliers, les étapes d'une transaction immobilière sont loin d'être claires, notamment pour ce qui est de la répartition des frais. Certains frais et charges sont en effet à la charge du vendeur, d'autres de l'acheteur, et certains peuvent être négociés.

L’acheteur règle les frais de notaire et peut partager les frais de copropriété et les impôts locaux (en cas d’accord avec le vendeur). Tandis que le vendeur règle les frais antérieurs à la vente comme les frais d’agence, le coût des diagnostics immobiliers et d’autres frais potentiels.

Les frais à la charge de l’acheteur

Les frais de notaire. Ces derniers sont en moyenne de 3 à 4 % du prix de vente pour l’achat d’une maison ou d’un appartement dans le neuf (achat en VEFA), et de 7 à 8 % dans l’ancien. Il s’agit d’un montant calculé sur le prix de vente que va devoir régler l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique. 

Les frais de notaire sont exclusivement à la charge de l’acquéreur.

Les frais de notaire sont un abus de langage. Ces frais de notaire regroupe en réalité plusieurs frais. Les droits de mutation perçus par le notaire au nom de l'Etat, les honoraires du notaire, des frais divers et un droit d'enregistrement. La somme de tous ces droits à la charge de l'acheteur sont regroupées sous l'appellation frais de notaire.

Les frais à la charge du vendeur et ceux qui peuvent être négociés

Les frais antérieurs à la vente.

Le vendeur va s’acquitter de toutes les dépenses nécessaires pour parvenir à la vente notamment tout ce qui a trait aux frais de diagnostic type DPE, pré-état daté, état daté. 

Le vendeur peut également avoir la charge des frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires, du remboursement anticipé de son crédit immobilier, d’un impôt sur les plus-values – sauf si c’est sa résidence principale – et il peut également être assujetti à la TVA si la vente concerne un logement neuf de moins de cinq ans. 

Les frais d’agence. Les frais d'agence immobilière correspondent aux frais pour réaliser la vente lorsque celle-ci est réalisée via une agence. L’agence facture ses services qui vont de l’estimation du bien à la diffusion de l’annonce à toutes les tâches administratives.

Normalement ces frais sont à la charge du vendeur, mais il n’y a pas d’obligation en la matière. Parmi les conditions de vente, il peut être demandé à l’acheteur de s’acquitter de ces frais. SI le vendeur demande à ce que l’acheteur paie les frais d’agence, cela implique que l’agent immobilier mentionne clairement son prix et le montant de sa commission.

Les charges de copropriété et les impôts locaux

C’est au propriétaire au 1er janvier d’un logement à payer la taxe foncière. Normalement, dans une telle situation, c'est au vendeur de régler cet impôt. Cependant, et pour d’évident raison d’équité, le vendeur et l’acheteur peuvent se mettre d’accord pour répartir la taxe foncière en fonction de leur occupation du logement. La répartition se fait alors prorata temporis. 

Idem si vous achetez un appartement au sein d’une copropriété, il y a des charges annuelles à régler ou des travaux dans la copropriété. Logiquement c’est au vendeur de régler les charges qu’il doit au Syndic mais le paiement de ces charges peuvent aussi faire l’objet d’un accord avec le vendeur pour répartir leur montant au prorata. L'acquéreur indemnise le vendeur en fonction de leurs durées respectives de propriété des lieux.

Quels sont les frais à payer quand on achète un bien immobilier ?

Après de nombreuses visites, des coups de cœur et des doutes, vous avez enfin trouvé le logement parfait. La maison ou l’appartement qui coche toutes les cases. Cependant, vous devez le savoir, le montant à payer au vendeur n’est pas constitué que du prix de vente. D’autres frais et charges viennent alourdir la facture finale.  

Les frais d’agence

Passer par une agence immobilière permet bien souvent de gagner du temps lors d’une vente immobilière. L’agent immobilier se charge d’estimer le bien, de rédiger et diffuser l’annonce sur les portails ainsi que de toutes les démarches administratives jusqu’à la signature de l’acte de vente. Toutefois ces missions ont un coût.

Le montant des frais d’agence est compris entre 3 et 10 % du prix de vente du bien avec une moyenne comprise entre 4 et 5 %.

En règle générale, les frais d’agence sont réglés par le vendeur sauf si c’est prévu dans le mandat que l’acheteur les règle. Les honoraires des agences sont libres et rien n’interdit à l’acheteur de négocier un montant plus bas. Les frais d’agence sont réglés au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Les frais de notaire

Les mal nommés frais de notaire sont en réalité des impôts collectés par le notaire au nom de l’Etat. La rémunération du notaire ne correspond qu’à une partie du montant.

Les frais de notaire sont ainsi constitués : 

• De la rémunération du notaire, ces honoraires sont fixés par décret et leur pourcentage varie selon la tranche de prix ;
• Des droits de mutation, il s’agit de l’essentiel des frais de notaire qui sont composés de la taxe pour le département et de la taxe communale additionnelle, c’est 5,80 % du prix de vente dans l’ancien ;
• Les frais divers ou débours, somme d’argent à verser au notaire, ils sont compris entre 1 et 3% du prix de vente ;
• La contribution de sécurité immobilière à verser à l’Etat, ce sont des formalités d'enregistrement et de publicité foncière (c’est 0,1 % du prix vente).

Les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon que vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’un bien ancien. Dans le neuf, les frais de notaire ne sont que de 3 - 4 % car les droits de mutation sont bien plus faibles, 0,715 % contre 5,8 % dans l’ancien. Une différence importante ce qui explique que les frais de notaire dans l’ancien soient autour de 7-8 % du prix du bien.

Le barème des honoraires du notaire en France

• Jusqu'à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 501 à 17 000 € : 1,596%
• De 17 001 à 60 000 € : 1,064%
• Au-dessus de 60 000 € : 0,799%

Comment calculer les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Prenons un exemple concret pour calculer les frais de notaire. Imaginons que vous achetiez un appartement de type T3 à Lyon pour 300 000 euros.

• Droit de mutation : 300 000 x 5,8% = 17 400 €
• Honoraires du notaire selon la grille en vigueur :  6 500 x 3,87 % (251,55 €) + 17 000 - 6 500 x 1,596 % (167,58 €) + 60 000 - 17 000 x 1,064 % (457,52 €) + 300 000 – 60 000 x 0,799 % = 2.794,25 €
  Le notaire peut voir accorder une remise sur ce montant qui correspond à la TVA, soit 20 %.
• Les formalités et frais divers environ 1300 
• La contribution de sécurité immobilière : 300 000 x 1 % = 300 €

Total des frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien d’une valeur de 300 000 euros : 21 794 €. Ce qui donne en pourcentage des frais de notaire à hauteur de 7,2 % du prix de vente. Les frais de notaire constituent dans l’ancien des frais importants à ne surtout pas négliger, et qu’il faut bien prendre en compte dans votre budget prévisionnel d’achat. 

Le coût du crédit immobilier

Comme la très grande majorité des propriétaires français, vous allez faire appel au crédit pour financer votre achat immobilier. Emprunter vous le savez a un coût. Un coût qui fluctue selon différents éléments qui sont : l’apport personnel, la durée d’emprunt, le taux d’intérêt. Plus l’apport est important, moins le montant du crédit immobilier et donc son coût.

Inversement, plus la durée du crédit est longue, plus le coût du crédit sera élevé. Sachez aussi que c’est au cours de la première partie du remboursement du crédit que vous devrez vous acquitter des intérêts de l’emprunt. Mieux vaut multiplier les simulations, comparer les taux proposés par les banques, voire faire appel à un courtier pour négocier les meilleures conditions d’emprunt et limiter les frais en ce domaine.

L’assurance de l’emprunt

L’assurance entourant votre crédit immobilier est obligatoire. Elle prend le relai si vous vous retrouvez dans l’incapacité de rembourser votre crédit. Son montant varie selon plusieurs choses que sont : votre âge, votre état de santé, les garanties que vous apportez autour du crédit. 

A noter que l’assurance emprunt peut être renégociée auprès d’un autre établissement pour faire des économies en trouvant un meilleur taux. Il est en effet possible d’avoir une assurance emprunteur dans un autre établissement que là où vous avez souscrit votre crédit immobilier.

Les impôts locaux

Par impôts locaux on pense en priorité à la taxe foncière qui est le principal impôt local dont doivent s’acquitter les propriétaires immobiliers. La taxe foncière dépend de la commune dans laquelle vous avez acheté. Le montant est voté chaque année en conseil municipal. C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui doit payer la taxe foncière. Cependant, ce dernier peut se mettre d’accord avec l’acheteur pour répartir l’impôt. 

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un autre impôt qu’un propriétaire doit payer. Le montant dépend ici aussi du taux fixé par la collectivité territoriale en charge de la collecte des déchets.

Les charges de copropriété

Lorsque vous achetez un appartement, vous intégrez de ce fait une copropriété. Et qui dit copropriété dit charges de copropriété. Des charges que doit débourser le propriétaire pour participer au bon fonctionnement de la copropriété : entretien, travaux… Normalement c’est le propriétaire au moment de l’appel des charges qui doit les régler.

Mais souvent dans les clauses de la vente, l’acheteur et le vendeur se répartissent les frais de copropriété sur l’année. L’acheteur va donc payer les charges de copropriété au prorata du nombre de jours qu’il reste jusqu’à la fin de l’année. Idem pour ce qui est des travaux.

Les frais annexes

On pense ici notamment aux frais de déménagement qui sont loin d'être négligeables. Des frais qu'il faut avoir en tête surtout si vous changez de résidence principale et que celle-ci est à l'autre bout de la France.

Réussir la vente de son logement n’est pas chose aisée et faire appel à un ou une professionnelle est souvent la meilleure option pour y parvenir en toute sérénité. Les experts de l’immobilier sont là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet : ils vous conseillent dans les moments clés et leur expertise permet de limiter les mauvaises surprises. Prenez rendez-vous sans attendre !

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 200.000 € ?

Tout dépend de si votre achat immobilier concerne une maison ancienne ou une maison neuve. Les droits des mutation sont sensiblement différents et le montant des frais de notaire va alors grandement varier comme vous allez le voir. En revanche les émoluments du notaire sont fixes puisqu'ils sont régis par un barème.

Calcul des frais de notaire pour une maison ancienne avec un prix d'achat de 200 000 euros

• Droit de mutation : 5,8% x 200 000 = 11 600
• Honoraires du notaire : 1995 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €
• Frais annexes entre 600 et 1200 €

Total des frais de notaire pour une maison ancienne : autour de 14 000 euros.

Calcul des frais de notaire pour une maison ancienne avec un prix d'achat de 200 000 euros

• Droit de mutation : 0,715% x 200 000 = 1430 €
• Honoraires du notaire : 1995 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €
• Frais annexes entre 600 et 1200 €

Total des frais de notaire pour une maison ancienne : entre 4000 et 5000 euros