Tendance. Sur le marché immobilier, la reprise est enfin là !

Un bilan encourageant pour le 1ᵉʳ semestre sur l’immobilier ancien

Les six premiers mois de l’année ont permis de dégager des tendances encourageantes sur le marché immobilier hexagonal. Tout n’est pas rose, mais les signes d’une reprise solide dans l’ancien sont bien présents.

Plus de demandes, plus de transactions immobilières

On le disait en introduction, le marché ancien a compté 8 % de transactions en plus par rapport au 1ᵉʳ semestre 2024, d’après les données Foncia. Pour ce qui est des surfaces vendues, celles-ci s’affichent aussi à la hausse + 2 % au mètre carré, et même + 10 % en Île-de-France.

Partout le nombre de transactions immobilière augmente, à des rythmes toutefois différents selon les régions.

Une augmentation des transactions que l’on doit en partie à la stabilité des prix (en légère augmentation de 1 % sur la période). Après avoir connu de fortes baisses par endroit, les prix immobiliers se sont redressés, de quoi faire revenir acheteurs et vendeurs. Chacun gagnant en visibilité dans ce contexte.  Autre signe positif sur le marché, les délais moyens de vente ont arrêté de s’allonger. Ils se maintiennent aujourd’hui autour de 3 mois.

Il faut aussi noter l’effet d’aubaine des acheteurs au 1ᵉʳ et 2e trimestre qui ont voulu concrétiser leur projet et ce avant la hausse des droits de mutation. De plus en plus de départements ont en effet choisi de relever leur taux, de quoi pénaliser les acheteurs à peine de retour sur le marché.

Tout ce bilan positif est partagé par l’ensemble des professionnels de l’immobilier, le phénomène est donc national. Chez PAP, on a enregistré une augmentation de 9,5 % du nombre d’acheteurs en recherche active de logements. Même son de cloche au sein du réseau LaForêt pour qui la demande progresse fortement au niveau national, + 19 % en région, et + 13 % Paris. Au sein du groupe Orpi, on a enregistré aussi 12 % de hausse sur les compromis de vente. Ou encore, 11,4 % de ventes immobilières en plus de janvier à juin au sein du groupe Century 21. 

Découvrir le communiqué de presse Foncia

Des évolutions contrastées selon les régions

Toutes les régions et métropoles n’avancent pas au même rythme. Certaines connaissent une réelle embellie. C’est le cas par exemple à Strasbourg où le nombre de compromis de vente a explosé de 29 % sur le 1ᵉʳ semestre. La baisse des prix de 5 % n’y est pas étrangère. Avec des délais de vente qui ont également chuté de 6 jours. 

De l’autre côté de la France, à Nîmes, les équipes Foncia ont enregistré une hausse spectaculaire de 75 % des transactions par rapport à la même période en 2024. Bien aidée par la baisse des prix dans le secteur, - 8 %. Les délais de vente se sont réduits de 11 jours sur 1 an. Idem du côté d’Avignon avec + 13 % de transactions sur le semestre.

Si en Île-de-France, les prix ont baissé de 1 %, les surfaces vendues ont progressé de 10 %. Idem en Bretagne, avec 4 % de baisse des prix, et 8 % de hausse des surfaces vendues. À l’inverse, dans les Hauts-de-France, les prix ont augmenté de 5 % et les surfaces vendues ont diminué de 9 %. 

Du côté de chez PAP, on note aussi de fortes disparités régionales. Avec un volume d’acheteurs en progression de 7,7 % en Ile-de-France contre 21,1 % en Bourgogne-France-Comté. Les secteurs dans lesquels les prix sont restés les plus élevés étant les plus longs à redémarrer.

Des prix stabilisés facilitant le retour des acheteurs

D’après les données Foncia, la France a connu une hausse de 1 % du prix de vente par m2 au 1er semestre. La plupart des données du secteur vont dans ce sens. Au 1er trimestre, selon les notaires de France, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5 %, une tendance confirmée au 2e trimestre. Et cela après une année 2024 encore marquée par une diminution moyenne des prix de 2,1 % et de 3,6 % juste en Île-de-France.

On peut résolument dire que la tendance à la baisse des prix est derrière nous.

La hausse modérée des prix traduit le retour d’un marché stabilisé avec des mois de baisses, parfois brutales. Le retour des acheteurs se fait ainsi sentir, allant de pair avec l’amélioration des conditions de financement. 

Les dynamiques des prix varient cependant avec des métropoles dans lesquelles la correction des prix semble terminée (Paris ou Lyon par exemple). À Paris d’ailleurs, le prix moyen s’établit à 9 600 €, un montant quasi stable sur 3 mois, avec désormais 11 arrondissements au-dessus du seuil symbolique de 10 000 euros du mètre carré.

Les villes moyennes, certaines zones rurales et littorales conservent leur attractivité avec des prix stables et orientées à la hausse. À côté, certains micro-marchés ont réussi à très bien traverser la crise en bord de mer ou à la montagne (par exemple Lège-Cap-Ferret) et d’autres villes font figure d’exception comme Nice où les prix n’ont jamais réellement baissé depuis 2020.

Une reprise du marché immobilier encore fragile

Certes, les acquéreurs ont regagné en pouvoir d’achat avec des taux d’intérêt sur 20 ans à 3,11 % contre 4,2 % fin 2023. Il s’agit cependant de taux élevés. Un tel niveau limite les capacités d’emprunt de nombreux primo-accédants et encore plus des investisseurs. Au 2e trimestre, beaucoup d’acteurs attendaient une poursuite de la baisse des taux pratiqués par les banques pour accélérer la reprise immobilière, ce qui n’a pas été le cas. 

Les taux d’emprunt se maintenant autour de 3 %. Pourtant, la BCE a réduit ses taux directeurs pour la 4e fois consécutive en juin. Une tendance positive à confirmer au 2e semestre qui devrait permettre de réduire les taux immobiliers d'ici à la fin d’année (sauf chamboulement géopolitique). 

Les investisseurs locatifs sont encore en retrait faute de rentabilité. Ils représentent seulement 20 % des acheteurs contre 30 % en 2022. Les nouvelles réglementations encadrant la location des passoires thermiques et l’obligation de rénovation, la complexité de la fiscalité et les incertitudes autour poussent également les bailleurs locatifs derniers à se désengager. Et de fait à retirer leur location du marché, accentuant la pénurie de biens disponibles à la location.

La persistance d’une inflation sous les 1 % (0,7 % sur le 1er semestre) est un facteur à ne pas négliger non plus. 

L’arrivée du statut de bailleur privé, un nouvel élan très attendu

Entre les réglementations thermiques, la baisse des prix et la moindre rentabilité, la fin du Pinel et la politique fiscale difficilement lisible, beaucoup de contraintes se sont accumulées. Les parlementaires planchent depuis des mois sur la création d’un nouveau statut, le bailleur privé. L’idée est de rendre aussi attractif que par le passé l’investissement locatif.

Afin de redonner de l’élan, les parlementaires veulent établir un cadre fiscal à la fois simple et clair. 

L’un des premiers points est d’éviter les disparités entre la fiscalité meublée et la fiscalité nue. Voilà pourquoi, en location vide, le micro-foncier va être relevé à 50 % d’abattement forfaitaire (contre 30 % actuellement), et le plafond fixé à 30 000 euros. 

Un amortissement fiscal forfaitaire est aussi introduit avec la possibilité d’amortir le bien en location vide. Ce nouveau taux d’amortissement est fixé à 5 % de la valeur du bien pour un logement neuf, et de 4 % pour un logement ancien (dans la limite de 80 % de la valeur du bien). Un bonus d’amortissement forfaitaire de 0,5 à 1 % a été imaginé pour les propriétaires qui louent leur logement à des prix plus bas que le marché. 

L’augmentation du déficit foncier, plafonné aujourd’hui à 10 700 euros, est aussi évoqué. Le plafond passerait à 40 000 euros. Les parlementaires souhaitent aussi que la plus-value soit exonérée après 20 ans (la partie relevant des prélèvements fiscaux). 

Toutes ces mesures et d’autres imaginées ne seront certainement pas retenues dans la loi de Finances pour 2026. Cependant, les parlementaires veulent aller suffisamment vite pour que les principaux points de cette proposition de loi entrent en vigueur dès décembre 2025.

Les bons résultats du premier semestre ne garantissent pas ceux du second. L’instabilité politique qui perdure dans le pays, le contexte international toujours aussi incertain et mouvant. Et comme le dit le président de la Fnaim, « *personne ne peut savoir ce qui se passera dans six mois ni quelle sera l’orientation du prochain budget *». Le marché immobilier est en rémission, mais il faudra attendre la fin du 2e semestre pour être sûr de la tendance générale.

***

Est-ce que les prix de l'immobilier vont baisser en 2025 ?

Les dernières données en matière de prix immobilier ont montré que la hausse des prix au niveau national a été de +1 % au 1er semestre. La hausse la plus forte a été dans les zones rurales avec 2,4 % alors que les 50 plus grandes villes du pays n'enregistraient qu'une hausse de 0,4 % (Source Seloger-MeilleursAgents). Paris enregistre une augmentation des prix modérée + 0,1 %, mais c'est un signe encourageant pour la suite.

Les projections pour fin 2025 indiquent une remontée modérée des prix de 2 % en moyenne, portée par le retour de la demande et la stabilisation du marché. Les zones tendues comme Paris ou Lyon devraient connaître des évolutions plus marquées, tandis que les villes moyennes conserveront des prix plus stables. Dans les zones rurales, l'augmentation des prix sera a priori plus importante. 

Comment se porte le marché de l'immobilier actuellement ?

Le marché immobilier français montre des signes tangibles de reprise au 1er semestre 2025. Les transactions progressent à un rythme soutenu au niveau national, notamment dans les villes moyennes où la demande reste dynamique. 

Le pouvoir d'achat immobilier des Français s'améliore lui aussi grâce à la stabilisation des taux d'intérêt autour de 3 %. Une tendance favorable permettant aux primo-accédants de revenir sur le marché, représentant désormais 35 % des acquisitions. En revanche, la part des investisseurs locatifs reste en dessous de ce qu'elle était il y a quelques années (en cause, l'incertitude fiscale, réglementation autour des passoires énergétiques...).

Les délais de vente se réduisent significativement, passant de 89 jours en moyenne fin 2024 à 65 jours pour le moment. Un signe que le marché retrouve progressivement son équilibre, porté par un environnement financier plus favorable et une confiance renouvelée des acquéreurs.