Publicité des annonces immobilières : la réglementation en cas de vente

3000 euros, c’est le montant de l’amende si vous ne publiez pas le DPE de votre logement en vente. Vous avez tout intérêt à faire figurer cet élément dans l’annonce. De manière générale, diffuser une annonce immobilière est soumis à une réglementation stricte punissable en cas d’infraction. Mieux vaut être averti en la matière.

Comment faire une annonce immobilière ?

Vous souhaitez vendre votre logement ? Comme dans la très large majorité des cas, il va falloir rédiger une annonce et la diffuser que ce soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou vous-même.

Pour publier correctement l’annonce de vente, il faut veiller à ce que différentes obligations légales soient respectées sous peine de se retrouver en infraction. Une annonce qui omet des éléments peut être qualifiée “de trompeuse” ce qui constitue un délit pouvant générer une amende et des sanctions pénales.

Il faut veiller à ce que l’annonce du bien comprenne toutes les informations suivantes :

• Le type de bien : maison, appartement en copropriété, terrain, loft, duplex… ;
• La situation géographique ;
• La superficie exprimée en m2 et calculée selon la loi Carrez ;
• La composition du logement : nombre de pièces et leur détail (nombre de chambres, de salle de bains, place de parking…) ;
• L’état du bien, à savoir s’il est neuf, en bon état, à rénover ;
• Le prix de vente ;
• Le classement énergétique (DPE) ;
• L'audit énergétique le cas échéant ;
• Les informations sur les risques naturels et technologiques majeurs, les risques miniers, le recul du trait de côte et la pollution des sols. Des informations que l’on retrouve sur le site gouvernemental www.georisques.gouv.fr.

Si le bien est mis en vente par une agence immobilière, l’annonce doit comporter également : 

• Le montant des honoraires toutes taxes comprises si une agence locative gère la vente ;
• La répartition des honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ;
• Le numéro SIREN de l’agent immobilier ;
• La mention de l'inscription de l'agent immobilier au guichet unique des formalités des entreprises et le numéro de la carte T.

Si le bien en vente prend place au sein d’une copropriété, il y a des éléments supplémentaires à faire figurer : 

• La mention que le bien vendu est situé en copropriété ;
• Le nombre de lots dans la copropriété ;
• Le montant annuel moyen des charges payées par le vendeur ;
• Les procédures en cours notamment si la copropriété rencontre des difficultés.

Bien sûr il s’agit d’une liste légale des éléments à faire apparaître. Il est vivement conseillé de joindre un texte décrivant plus précisément l’appartement ou la maison ainsi que ses caractéristiques. Et d'ajouter plusieurs photos, pour donner envie à l’acquéreur de se positionner sur le bien.

Quelle loi encadre et réglemente la publicité immobilière ?

Que ce soit pour la location ou pour les transactions immobilières, la législation ne cesse de s’enrichir. Plutôt qu’une seule loi, ce sont en réalité plusieurs qui ont précisé les informations à faire figurer sur les annonces quel que soit le support. 

L’idée est que le vendeur ou le locataire, en tant que consommateur, bénéficient de l’ensemble des informations et des données sur le logement pour faire un choix avisé.

L’impact de la loi Alur sur la réglementation des annonces immobilières

La loi Alur entrée en vigueur en 2017 a apporté beaucoup de précisions à la réglementation sur la publicité immobilière pour les professionnels de la transaction immobilière.

L’annonce publicitaire de vente d’un bien en copropriété doit apporter de nouvelles informations. Surtout pour les professionnels de la transaction. Ainsi, doivent être clairement inscrits :

• Que le bien immobilier proposé à la vente se situe dans une copropriété ;
• Le nombre de lots que comporte l’immeuble (y compris les caves, garages, parkings…) ;
• Le montant moyen annuel des provisions de charges correspondant au bien ;
• La ou les procédures dont fait l’objet la copropriété si celle-ci rencontre des difficultés financières (syndicat des copropriétaires sous administration judiciaire, plan de sauvegarde, etc.).

Dans un souci de plus grande transparence encore, la loi Alur permet à toute personne intéressée par l’achat d’un bien immobilier en copropriété, de **consulter le carnet d’entretien **de l’immeuble et le diagnostic technique si celui-ci existe.

Par ailleurs, doit être explicitement indiqué le montant des honoraires de l’agence immobilière, toutes taxes comprises. Ou, dans le cas d’une vente et si la rémunération est incluse dans le prix affiché, le pourcentage que représente cette rémunération par rapport au prix du bien. Dans tous les cas, il faut une mention stipulant la répartition des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur.

L’affichage des différentes informations précédemment est obligatoire sur tous les supports. Qu’il s’agisse d’affiches en vitrine, de petites annonces dans la presse, sur un site internet ou tout autre support quel qu’il soit.

Le défaut de ces informations est passible d’une amende de 1500 euros.

Les apports de la réglementation plus récente en matière d'information immobilière

Avec la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), l’inscription du DPE est devenue obligatoire dans les annonces. Jusqu’à présent, le DPE n’était fourni qu’à titre d’indication.

Dépuis lors le DPE (diagnostic de performance énergétique) est devenu opposable de la même manière que les autres diagnostics (plomb, amiante…). Cela signifie que la responsabilité du vendeur peut être engagée si l’acquéreur subit un préjudice.

Puis en vertu de la loi Climat et Résilience en 2021, la non-indication du DPE dans une annonce est devenue punissable d’une lourde amende.

L'audit énergétique, une obligation pour les passoires thermiques

En ce qui concerne les passoires thermiques, c'est-à-dire les biens les plus énergivores, classés F et G au DPE, des règles additionnelles ont été mises en place. Un diagnostic énergétique doit être effectué par le vendeur et remis à l'acheteur. Plusieurs raisons à cela : 

• Faire un état des lieux sur le logement ;
• Sensibiliser l'acheteur aux questions environnementales ;
• Proposer des travaux pour améliorer la performance énergétique

L'obligation touche l'ensemble des passoires thermiques dont la promesse de vente (ou l'acte de vente) sont signés depuis le 1er avril 2023. Les logements avec **DPE E **sont aussi concernés depuis le 1er janvier 2025. Et le 1er janvier 2024, ce sera au tour des habitations et des bâtiments classés D.

Annonce pour logement : quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?

Comme cela était souligné dans l’introduction, ne pas respecter les dispositions légales en matière de publication des annonces peut se payer cher.

L’article L.131-5 du Code de la consommation précise ainsi que : “Tout manquement aux (...) modalités d'information sur le prix et les conditions de vente (...) est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.”

3000 euros pour un oubli sur une annonce, c’est une belle amende. Les équipes Foncia en agence vous accompagnent dans toutes vos transactions. De quoi éviter les oublis et avoir la certitude que son bien est entre de bonnes mains au moment d’une vente. 

Quels frais d’honoraires pour une vente immobilière ?

Vous avez décidé de passer par une agence immobilière pour vendre votre logement ? L’intérêt de passer par des agences professionnelles se situe à plusieurs niveaux. L’agent immobilier mandaté (via un mandat de vente) vérifie la régularité de la transaction dans son ensemble, il a un rôle central. Il s’occupe de vérifier :

• L’identité du vendeur, savoir s’il est bien le propriétaire et qu’il peut vendre le bien ;
• Les caractéristiques du bien vendu (surface, présence ou non de servitudes…)
• La présence de tous les diagnostics nécessaires (DPE, plomb…) ;
• La solvabilité de l’acquéreur.

En échange de sa prestation, l’agent immobilier perçoit des honoraires. Le barème des honoraires doit être affiché de manière visible et lisible à l’entrée des agences immobilières et sur leur site internet. Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, il s’agit d’une obligation légale. En revanche, le barème des honoraires pour les transactions est fixé librement par les agences.

En général, les agences immobilières appliquent un taux forfaitaire exprimé en pourcentage par tranche de prix, entre 3 et 10 % du montant de la transaction. Le taux est dégressif en fonction du montant de la transaction.

Le barème avec le montant des honoraires est également affiché sur l’annonce immobilière que se charge de diffuser l’agent immobilier. Il est alors précisé si le montant des honoraires et à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.