Tout comprendre au mandat immobilier de vente

Pourquoi passer par une agence immobilière pour une vente ?

Si les Français sont tentés de vendre leur bien en direct, entre particuliers, l’expertise des agences immobilières demeure précieuse pour la très large majorité. Il y a quelques années un sondage montrait que 70 % étaient attachés au savoir faire des agences en la matière. Aujourd’hui encore ce sont les deux tiers des transactions qui se font par l'intermédiaire d’agents immobiliers. 

Les avantages ne manquent pas à passer par une agence, d’autant plus quand on n’est pas familier des subtilités de la transaction immobilière.

1. L’estimation du prix au plus juste. La force de l’agence immobilière, c’est sa connaissance du marché immobilier local. En fonction de votre bien et de l’état du marché, l’agent immobilier sera en mesure de proposer le meilleur prix à la vente. 
2. Une meilleure visibilité sur les plateformes. Description détaillée de votre propriété et rédaction de l’annonce, photographies, mise en ligne sur les sites de vente… l’agence immobilière se charge de tous sujets. Avec un objectif en tête, mettre en valeur votre bien et assurer une large diffusion pour réduire le délai de vente.
3. Un vrai gain de temps. L’agence immobilière mandatée s’occupe de toutes les démarches à votre place. En plus de mettre en vente votre bien, elle assure la relation avec les acheteurs intéressés et fait le tri entre les candidats sérieux et les autres. 
4. Un accompagnement administratif et juridique. Depuis la rédaction de l’annonce jusqu’à la signature de l’acte authentique auprès du notaire, l’agent immobilier est à vos côtés dans toutes les formalités. Ce dernier sécurise les aspects juridiques de la vente (notamment les diagnostics obligatoires) et s’assure que tout est en règle. L’agent vérifie l’existence du bien pour éviter toute fraude, mais aussi l’existence de servitude qui pourraient faire annuler la vente. Il consulte le cas échéant le service de publicité foncière.

Le professionnalisme de l’agence immobilière vous permet de gagner un temps précieux et en efficacité. Votre bien en vente accède plus rapidement à une bonne visibilité sur le marché immobilier.

Qu'est-ce qu'un mandat de vente ?

Pour mettre en vente votre bien par une agence immobilière, le point de départ est la signature d’un mandat. Le mandat de vente est un contrat qui unit le propriétaire et l’agent immobilier qui se voit confier la vente du bien. Ce type de mandat est encadré par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 et le Code civil. 

Tous les mandats de vente doivent contenir les informations suivantes d’après l’article 6 de la loi Hoguet : 

• La désignation des parties (l’identité de l’acquéreur, le mandant et de l’agent, le mandataire) ;
• L’objet du mandat de vente (avec la description du bien immobilier) ;
• Le type de mandat, simple, semi-exclusif, exclusif ;
• Le prix de vente ;
• La durée du mandat et les modalités de résiliation ;
• Les modalités de perception de la commission de l’agent immobilier ;
• Le numéro du mandat inscrit au registre des mandats de l’agence ;
• Les moyens mis en œuvre pour réaliser la vente.

En échange de sa prestation, l’agent immobilier perçoit un montant correspondant à un pourcentage du prix de vente (entre 5 et 9 %).

Pour terminer, le mandat de vente doit être écrit, signé et daté et cela en 2 exemplaires, un pour le vendeur, l’autre pour l’agent immobilier.

Quels sont les trois types de mandats ?

Il existe 3 types de mandats immobiliers de vente. 

• Le mandat de vente simple. Le vendeur confie la vente de son bien à une ou plusieurs agences, il peut aussi continuer à vendre le bien lui-même. Si une agence vend le bien, elle perçoit des honoraires sans que les autres agences ne reçoivent de dédommagement.
• Le mandat de vente semi-exclusif. Le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence immobilière. En revanche, le vendeur peut continuer à vendre son bien en parallèle.
• Le mandat de vente exclusif. Le vendeur confie la vente à une seule agence immobilière, il y a une clause d’exclusivité. Il ne peut pas vendre lui-même le bien.

Le mandat immobilier simple

Le mandat simple est un contrat qui de prime abord semble présenter le plus de souplesse. Le vendeur demeure libre de procéder par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence à la recherche d’un acquéreur. Il n’y a pas de clause d’exclusivité. Si l’agent immobilier trouve l’acheteur et que la vente se conclut, le vendeur doit lui verser une commission. Dans le cas contraire, il n’y a rien à verser.

Cependant, les résultats prouvent que cette apparente flexibilité présente des effets pervers préjudiciables à la vente effective du bien à un prix optimal. Les problèmes rencontrés sont les suivants :

• La multiplicité des interlocuteurs pour l’acheteur ;
• Le défaut d’apposition de panneaux sur le bien (meilleur vecteur de vente aujourd’hui) ;
• Moins de capacité d’investissement publicitaire ;
• Diminution du prix de vente car le client va négocier plus ;
• Multiplication des visites car pas de ciblage des acquéreurs ;
• Des dossiers d’acquéreurs qui ne vont pas au bout pour défaut de financement…

L’autre effet pervers d’une multidiffusion réside dans l’impact désastreux de l’image du bien, voire même des variations de prix qui sèment le doute chez les acquéreurs. Ces derniers  peuvent se poser des questions sur la qualité du bien. Il faut donc veiller à la cohérence des annonces dans leurs descriptions et leurs prix.

Lors de la visite d’un acheteur par l’agent immobilier, celui-ci lui fait signer un bon de visite. Le bon de visite empêche la vente direct par le propriétaire durant une période déterminée (jusqu’à 24 mois).Mais dans le cas si un agent immobilier présente un acheteur au vendeur, et que ce dernier évince l’agent au moment de la vente. L’agent immobilier est en droit d’exiger réparation (clause pénale).

Quelle est la durée d’un mandat simple ?

La durée d’un mandat simple a une durée limitée, en règle générale de 3 mois. Toutefois cette période de 3 mois n’a rien d’obligatoire, elle peut être plus longue ou plus courte tant qu’il s’agit d’une durée limitée dans le temps. Ce mandat de vente simple peut ensuite être renouvelé par tacite reconduction 1 mois ou alors prendre fin si vous le souhaitez. 

La tacite reconduction d’1 mois ne peut s’effectuer que durant maximum 1 an.

Le mandat immobilier semi-exclusif de vente

Le mandat semi-exclusif par lequel le vendeur confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement au mandat immobilier exclusif, le propriétaire garde la faculté de vendre directement son bien par lui-même.

Dans ce cas, le mandataire effectue pour son client toutes les formalités du compromis de vente et la commission du mandataire est réduite de 50 %.

Le mandat exclusif de vente

Le mandat de vente exclusif permet de confier à un seul et unique agent immobilier le soin de trouver un acquéreur.

Cette formule contractuelle présente les avantages suivants :

• D’avoir un seul interlocuteur sur le bien, de pouvoir éventuellement lui donner les clefs ;
• De mettre en œuvre une promotion optimale : panneau « à vendre », multidiffusion sur tous les canaux digitaux, distribution de prospectus sur le bien dans les alentours ;
• D’offrir aux vendeurs des conseils et un reporting personnalisé sur le suivi de l’action de vente ;
• De valoriser le bien immobilier sur le marché.

L’exclusivité donne l’obligation à l’agent immobilier de vendre votre bien dans les plus brefs délais et dans les meilleures conditions. Vous pouvez exiger de sa part encore plus de réactivité et de suivi. Dans le cadre d’un mandat exclusif, votre bien devient la priorité du mandataire.

Statistiquement un bien rentré en mandat exclusif se vendra plus rapidement qu’un mandat simple : « 77 % des vendeurs ayant choisi le mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de 3 mois contre 55 % pour les vendeurs ayant opté pour le mandat simple » (source MeilleursAgents.com).

Quelle est la durée d'un mandat exclusif de vente ?

La durée d'un mandat exclusif de vente est de 3 mois irrévocable. Le mandat peut ensuite être renouvelé.

Le résiliation du mandat se fait à l'échéance de la période d'engagement irrévocable par lettre recommandée avec accusé de réception, 15 jours avant la fin.

Pour résilier le mandat exclusif avant la fin, il faut pour cela le justifier. En effet, le professionnel doit avoir fait une faute pour en faire la demande : absence de publicité autour de la vente, visite du bien non effectuée, etc.

Quels sont les inconvénients d'un mandat exclusif de vente ?

Le mandat exlusif, s'il est plus motivant pour une agence et vous garantit un meilleur taux de succès n'est pas exempt de défauts. 

Le principal est la restriction à une seule agence pour la vente de votre bien. Si cette agence n'arrive pas à vendre, c'est problématique puisque vous êtes engagé contractuellement avec elle et vous devrait attendre la fin du mandat. Vous avez tout intérêt à choisir une agence immobilière d'expérience.

La question des frais d'agence est un autre point de vigilance. Dans le cas d'un mandat exclusif, certaines agences n'hésitent pas à gonfler leurs frais pour leurs services rendus ce qui allourdit la facture pour le vendeur.

Comment résilier un mandat de vente ?

Si vous n’êtes pas satisfait du mandat de vente que vous venez de signer, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours pour le résilier. Cette durée ne fonctionne que si vous avez signé un mandat de vente à distance et vous n’avez pas à motiver votre décision.

Pour résilier votre mandat de vente, vous devez ensuite attendre la fin de la période du mandat telle qu’elle a été définie au départ (généralement 3 mois). Il faut faire parvenir 15 jours avant la fin du mandat et sa tacite reconduction une lettre avec accusé de réception spécifiant votre volonté de ne pas renouveler le mandat. Si le mandat de vente est reconduit, vous pouvez le résilier à tout moment. 

Puis-je vendre ma maison même si elle est en agence ?

Tout dépend du mandat de vente que vous signez avec l'agence immobilière. Avec un mandat simple ou un mandat semi-exclusif, vous avez toujours la possibilité de vendre le bien vous-même. En revanche dans le cadre d'un mandat exclusif de vente, seul l'agent immobilier pourra procédéer à la vente.