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Immeuble de rapport, immeuble mixte avec commerces ou ensemble à rénover : des biens vérifiés par nos agences partout en France.

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Nombre de lots, surface totale, DPE et situation locative précisés pour évaluer la rentabilité

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Façade d'un immeuble de rapport à vendre avec Foncia

Acheter un immeuble avec Foncia

Investisseur particulier, famille réunie en SCI ou professionnel : acheter un immeuble entier, c'est réunir plusieurs revenus locatifs sous un même toit, décider seul de la gestion et des travaux, sans dépendre d'une copropriété. Chaque annonce publiée sur notre site est portée par une agence locale, qui connaît les prix réellement pratiqués, le niveau des loyers et la demande locative de chaque quartier.

  • 600 agences de proximité partout en France
  • Immeubles de rapport, immeubles mixtes habitation et commerce, ensembles à rénover
  • Nombre de lots, surface totale et situation locative précisés sur l'annonce
  • Après l'achat, une gestion locative assurée par nos équipes si vous le souhaitez
  • Calcul de vos mensualités directement depuis l'annonce
  • Audit énergétique remis dès la première visite pour les immeubles en monopropriété classés E, F ou G

Ils ont trouvé leur immeuble avec Foncia

5 étoiles sur 55/5

Entreprise ayant du personnel très professionnel

"Entreprise ayant du personnel très professionnel et réactif. Facilité de règlement concernant la caution et honoraires. Je recommande fortement les agences Foncia, pour toute recherche de location ou achat de bien."

Karim, 29 avril 2026
5 étoiles sur 55/5

Très bonne expérience avec FONCIA

"Très bonne expérience avec FONCIA Limoges. Des échanges efficaces avec ma conseillère, Éloïse, qui m’a accompagné tout au long de mon achat. Je recommande vivement."

Thibaut, 14 avril 2026
5 étoiles sur 55/5

Achat et vente avec Foncia

"J’ai réalisé un achat et ensuite une vente en l’espace de 6 mois. Tout s’est parfaitement passé avec Foncia, de plus j’ai été accompagnée sur mes 2 projets par François E., agent immo très pro et très réactif. Je recommande sans hésiter."

Eli, 20 janvier 2026
5 étoiles sur 55/5

Achat de ma résidence principale.

"."

Typhenn, 21 août 2026
5 étoiles sur 55/5

Location en 100 % digitale

"Location en 100 % digitale, tout s'est très bien passé. Un conseiller Foncia a pris contact avec nous et a géré tout le dossier, l'espace personnel est très facile d'accès."

Elisabeth L., 16 août 2026
5 étoiles sur 55/5

Très bon accompagnement

"Achat de ma résidence principale. Visites et suivi faits par Mme Monch une personne très professionnelle, très sérieuse et d’une gentillesse . Je lui adresse une nouvelle fois tous mes remerciements pour avoir trouver notre bonheur. N’hésitez pas à solliciter cette professionnelle de l’immobilier vous ne pourrez être que pleinement satisfait ."

Véronique, 16 nov. 2026

NOTRE PRIORITÉ, LA SATISFACTION DE NOS CLIENTS

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De nos clients sont satisfaits.

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Nos immeubles à vendre dans les plus grandes villes de France

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Financer l'achat d'un immeuble

Pour un immeuble de rapport, la banque étudie votre situation personnelle, mais aussi l'équilibre de l'opération. Présentez un plan de financement chiffré : prix, frais d'acquisition, travaux, loyers attendus, charges et fiscalité. Les loyers déjà perçus sont généralement intégrés à vos revenus après une décote, souvent de l'ordre de 30 %, pour tenir compte de la vacance et des impayés. Rassemblez à l'avance les pièces que l'établissement prêteur vous demandera.

  • Une pièce d'identité en cours de validité pour chaque emprunteur.
  • Salarié : contrat de travail et trois derniers bulletins de salaire.
  • Indépendant : les deux ou trois derniers bilans comptables.
  • Les deux derniers avis d'imposition.
  • Les trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires.
  • Le justificatif de votre apport et le tableau d'amortissement de vos crédits en cours.
  • L'état locatif de l'immeuble (baux, loyers, dépôts de garantie), les devis de travaux et, en cas d'achat en société, les statuts de la SCI.
Investisseur préparant le plan de financement de l'achat d'un immeuble

Bien choisir son immeuble de rapport

Un immeuble s'achète autant pour ses murs que pour les revenus qu'il génère. Avant de formuler une offre, cinq points méritent un examen attentif, car ils conditionnent la rentabilité de votre investissement.

1

L'état locatif et la rentabilité

Demandez l'état locatif détaillé : baux en cours, loyers, dates d'échéance, dépôts de garantie, éventuels impayés. Comparez les loyers au marché et vérifiez s'ils relèvent de l'encadrement des loyers dans les villes où il s'applique. Calculez la rentabilité brute, soit les loyers annuels rapportés au prix frais compris, puis la rentabilité nette, après taxe foncière, assurance, entretien, gestion et vacance locative.

2

La performance énergétique des logements

Pour un immeuble détenu par un seul propriétaire et classé E, F ou G, le vendeur doit remettre un audit énergétique dès la première visite, en plus du DPE. Examinez-le de près : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence pour un nouveau bail, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Le coût de la rénovation doit entrer dans votre plan de financement.

3

L'état du bâti

Sans syndic ni copropriétaires pour partager les dépenses, toiture, façades, structure, cage d'escalier et réseaux sont à votre seule charge. Faites inspecter l'immeuble par un architecte ou un bureau d'études avant l'offre, demandez les factures des travaux réalisés et vérifiez si la commune impose un ravalement périodique. Le dossier technique amiante doit être tenu à jour pour les immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

4

Le statut juridique et les locataires

Lorsqu'un immeuble de plus de cinq logements est vendu en bloc, les locataires bénéficient d'un droit de préemption, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours d'au moins six ans. Si vous envisagez de diviser l'immeuble pour revendre par lots, la mise en copropriété exige un état descriptif de division et un règlement de copropriété ; certaines communes imposent en outre une autorisation préalable de diviser ou de mettre en location.

5

Le coût global et la fiscalité

Dans l'ancien, les frais d'acquisition atteignent environ 7 à 8 % du prix. Les loyers relèvent des revenus fonciers : le régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers annuels ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire charges, intérêts d'emprunt et travaux. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027 qui font sortir un logement des classes E, F ou G. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % d'endettement maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce qu'il faut savoir sur l'achat d'un immeuble

Pour un immeuble ancien, comptez environ 7 à 8 % du prix. L'essentiel de ces frais correspond aux droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités ; depuis le 1er avril 2025, la grande majorité des départements a porté son taux de 4,5 % à 5 %. Le mobilier vendu avec les logements meublés peut, s'il est détaillé et estimé dans l'acte, être exclu de la base de calcul.
La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix d'achat, frais d'acquisition compris. Par exemple, un immeuble acheté 600 000 €, avec 48 000 € de frais, qui rapporte 48 000 € de loyers par an affiche une rentabilité brute d'environ 7,4 %. La rentabilité nette déduit ensuite la taxe foncière, l'assurance, l'entretien, les frais de gestion et la vacance locative ; la rentabilité nette-nette intègre en plus la fiscalité.
Oui. Les baux en cours se poursuivent avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du vendeur, y compris la restitution des dépôts de garantie. Le vendeur doit vous transmettre l'état locatif et les baux avant la signature. Pour reprendre un logement, vous devrez respecter les règles du congé, qui ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi.
Lorsqu'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements est vendu en bloc, le vendeur doit proposer à chaque locataire d'acquérir son logement ; l'offre est valable quatre mois. Ce droit ne s'applique pas si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours d'au moins six ans, ni dans certains cas comme une vente à un parent jusqu'au quatrième degré. Ce point se règle avant la vente et peut en allonger le calendrier.
Oui, pour la vente d'un immeuble détenu par un seul propriétaire, ou en indivision, et classé E, F ou G au DPE. Le vendeur doit le remettre au futur acquéreur dès la première visite. L'audit présente des scénarios de travaux chiffrés et les gains de classe attendus, utiles pour évaluer le coût de mise aux normes des logements loués.
Les deux sont possibles. La société civile immobilière facilite la détention à plusieurs, la gestion et la transmission progressive du patrimoine par cession de parts. Elle relève par défaut de l'impôt sur le revenu, comme un achat en nom propre, mais peut opter pour l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences fiscales durables, notamment à la revente. Faites-vous conseiller par un notaire ou un expert-comptable avant de choisir.
Le dossier de diagnostic technique comprend notamment le DPE de chaque logement, l'audit énergétique le cas échéant, l'état des risques et, selon l'immeuble, le constat de risque d'exposition au plomb (construction antérieure à 1949), les repérages amiante et le dossier technique amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), les diagnostics électricité et gaz des installations de plus de quinze ans et l'état relatif aux termites dans les zones concernées.
Comptez généralement trois mois, parfois davantage pour un immeuble. Ce délai permet au notaire de purger le droit de préemption de la commune et, le cas échéant, celui des locataires, de réunir les documents d'urbanisme et les baux, et à l'acquéreur d'obtenir son financement. Pour un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours après la signature de l'avant-contrat.