De quoi sont vraiment constitués les frais de notaires ?
Au montant affiché de tout achat d’un bien immobilier s’ajoutent toujours les fameux frais de notaires, qui représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et autour de 3 % dans le neuf. Mais le terme est largement impropre puisqu’il s’agit à 80 % d’impôts et de taxes reversés au Trésor Public. Précisions.
À regarder de près la composition des « frais de notaires », acquittés par tout acquéreur le jour de l’achat d’un bien immobilier, l’adage populaire selon lequel « quand le bâtiment va, tout va » prend une nouvelle dimension.
Car les principaux bénéficiaires de ces frais sont le département, la commune et l’État, pour un montant total avoisinant les 4/5èmes de la somme. On comprend mieux pourquoi de nombreux professionnels de l’immobilier préfèrent le terme, plus juste, de « droits d’enregistrements » à celui de « frais de notaires ».
Dans le détail, les frais de notaires agglomèrent trois types de frais.
Les droits de mutation dus au Trésor Public. Ceux-ci comptent donc pour près de 80 % des frais dans le cas de l’achat d’un bien dans l’ancien. Le département applique ainsi une taxe de 4,5 % du prix d’achat. À noter que, jusqu’en janvier 2016, cette taxe était de 3,8 et qu’elle a depuis été augmentée par 94 départements français sur 101… La commune prend pour sa part une taxe de 1,2 % du prix. Enfin, en souvenir d’anciennes pratiques, l’État réclame 2,4 % de la taxe départementale. En d’autres termes, l’État taxe une autre taxe.
L’achat immobilier neuf, de son côté, n’est soumise qu’à la taxe départementale, dont le taux est de 0,7 %. C’est ce qui explique la différence importante des frais de notaires( entre l’ancien, de l’ordre de 7 à 8 % du prix d’acquisition, et le neuf, d’environ 2 à 3 %.
Les « débours », qui correspondent au remboursement des frais avancés par le notaire dans le cadre de la vente. Par exemple, depuis la loi Alur, le notaire doit réunir de nombreux documents, auprès du cadastre mais surtout des syndics, dont l’émission a un coût non négligeable.
Les honoraires, ou émoluments, du notaire. En tant qu’officier public, nommé par le ministère de la Justice, son tarif est défini par décret. Ses honoraires dépendent de la valeur du bien acquis. Le pourcentage est dégressif en fonction de la valeur du bien. Au-delà de 60 000 euros, ils représentent 0,8 % du prix d’achat. Et seule cette somme mérite vraiment le nom de « frais de notaires »…
La question de la répartition des frais et charges entre l'acheteur et le vendeur est aussi un sujet important. La taxe foncière ou les charges de copropriété peuvent ainsi être répartis prorata temporis s'il y a accord entre les deux parties.
