Primo accédant : réussir son 1er achat immobilier

D’après un récent sondage Ipsos, les Français continuent massivement à vouloir accéder à la propriété immobilière. 66 % souhaitent devenir propriétaire de leur logement en 2025. Dans le détail, 40 % veulent s’installer à la campagne et 18 % en ville. Pour 47 % d’entre eux, la présence d’un espace extérieur est fondamentale. Parallèlement, ils sont 58 % à considérer qu’il est difficile de devenir propriétaire dans un tel contexte.

Mais comment ne pas se tromper dans cet investissement qui est souvent le projet d'une vie ?

Nos cinq conseils pour acheter son appartement ou sa maison

Voici une liste de conseil à chaque étape de votre achat immobilier pour éviter les mauvaises surprises.

Conseil n°1 : définir ses critères et son budget

Votre projet doit être préparé précisément, sur ses deux versants : d'abord, celui du logement que vous cherchez. Faites le point sur vos critères de choix : immobilier neuf ou immobilier ancien, maison ou appartement, taille du logement, nombre de pièces, de chambres, jardin, garage, cave, quartier de prédilection... Il faut passer en revue tous les critères qui vous attirent avant d’affiner votre recherche.

C’est le moment ou jamais de définir ce qui est vraiment important pour vous. Cela évoluera sans doute au gré des visites. Cependant gardez en tête ces exigences pour ne pas perdre de vue l'essentiel.

Le second versant est bien sûr celui du financement. Il vous faut définir exactement votre budget. Pour cela, il faut prendre rendez-vous avec votre banquier, qui vous donnera une idée précise de vos capacités d'emprunt, en fonction de votre apport financier mobilisable, de vos revenus (salaires et autres), de votre situation professionnelle, familiale et bancaire, de la durée envisageable du crédit, etc.

Pensez aussi aux sites de simulation en ligne, qui vous aident dans un premier temps à chiffrer votre projet. Vous pourrez ensuite l'affiner avec votre banquier, ou un courtier qui démarche pour vous plusieurs banques, afin d'obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

Conseil n°2 : ne pas négliger pas les aides à l'achat pour le financement

Différents types d’aides financières liées à l'acquisition d’un logement existent. Des aides financières locales comme nationales comme les prêts aidés (prêt à l’accession sociale PAS), le prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le prêt employeur. Ces prêts sont dispensés par des établissements bancaires qui ont passé une convention avec l'État. Il existe également des dispositifs mis en place dans certaines communes pour faciliter l'achat par les primo-accédants, des prêts logements spécifiques.

Certaines aides, comme le prêt à taux zéro, sont destinées exclusivement aux primo-accédants. La plupart des aides sont aussi soumises à des conditions de ressources, qui incluent le revenu fiscal de référence du propriétaire ainsi que ceux des autres personnes destinées à occuper le logement.

Votre banquier pourra vous renseigner sur votre projet immobilier et vos capacités d'emprunt. Il est aussi possible de visiter le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) et vous rapprocher de votre association départementale (Adil) pour des informations plus ciblées en fonction de votre lieu de résidence.

Conseil n°3 ne pas acheter pas avant d'avoir beaucoup visité !

Ne vous fiez pas aux « on-dits ». En matière d'immobilier, il faut se baser sur du concret !

Étudiez les annonces immobilières de vente, comparez les prix, en fonction des quartiers et des types de bien, renseignez-vous auprès de professionnels fiables – notaires, agents immobiliers, banquiers. Et bien sûr, enchaînez les visites.

Les comparaisons sont utiles pour avoir la meilleure vision possible du marché immobilier local, et une bonne idée du « juste prix ». Et lorsqu'un bien vous intéresse, revenez le visiter plusieurs fois, à des horaires et jours différents, pour éviter les mauvaises surprises ! 

Si vous pensez avoir trouvé la perle rare, il peut être intéressant de continuer néanmoins à faire des visites tant qu'un compromis de vente n'est pas signé.

Conseil n°4 : n’agissez pas sur un coup de tête...

Vous avez flashé sur une maison dans un quartier que tout le monde dit agréable ? Prenez tout de même le temps de vous renseigner sur le marché local, les prix et leur évolution, le voisinage, les commerces, transports et services environnants. 

Et si un appartement ou une maison vous plaît, n'hésitez pas à sonner aux portes et à aller parler aux voisins. Ce sont les personnes les mieux placées pour vous renseigner sur l'ambiance environnante. Une donnée qui va beaucoup influer sur les prix et l'éventuelle plus-value (ou moins-value !) dans quelques années ! 

Enfin, il faut prendre connaissance des diagnostics techniques (notamment le diagnostic performance énergétique DPE). Et s’il y a eu un audit énergétique de fait, en profiter pour découvrir les travaux recommandés afin d’augmenter le DPE et le coût estimé de ces travaux de rénovation. S'il y a des travaux importants à faire, essayez de voir entourer d’un professionnel au moment de la visite. 

Enfin, il ne faut pas négliger le montant des taxes dont vous devrez vous acquitter. Mais aussi  les charges s'il s'agit d'une copropriété, et les différents frais à envisager.

Conseil n°5 : ne négligez pas les frais d'acquisition

Il n’y a pas que le prix affiché de la maison ou de l'appartement qui comptent pour un premier achat immobilier... Pour les imprévus, gardez toujours en tête et en bonne place dans votre budget prévisionnel l'ensemble des frais d’acquisition. Les frais d'agence mais aussi les frais de notaire, généralement 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien ou un terrain et entre 2 et 3 % pour un bien neuf. 

Il y a aussi tous les frais liés au crédit immobilier. L'**assurance emprunteur **est obligatoire, mais vous pouvez négocier son tarif, car le marché s'est ouvert à la concurrence. Cela peut vous permettre de faire des économies importantes sur le coût total du crédit. Quant aux frais de dossiers bancaires, qui sont destinés à rémunérer la banque, ils peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant de votre prêt et sont également négociables ! 

Et une fois que vous êtes propriétaire, il ne faudra pas oublier le réglement de la taxe foncière. Certaines communes ont connu d'ailleurs une très forte hausse de cette taxe ces deux dernières années... A noter que différentes villes peuvent proposer une exonération de la taxe foncière pour les primo-accédants pour une durée déterminée.

Enfin, pensez à la revente. Même si elle n'est pas encore à l'ordre du jour, il faut l'avoir en tête. Quelle que soit la région, trois critères seront toujours essentiels : 

• l’emplacement (centre-ville, banlieue, village...) ; 
• la proximité des transports et services ; 
• la date de construction du bâtiment.

Un logement bien placé, bien desservi (ou proche de futurs lieux de desserte) et récent (ou récemment rénové) peuvent faire espérer une plus-value future. Ou au pire, un maintien de la valeur du bien dans le temps !

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier ?

Bonne nouvelle, en tant que primo-accédant, vous disposez de plusieurs aides pour financer votre premier achat immobilier.

Le Prêt à taux zéro est un outil puissant pour vous aider dans votre démarche. Les modalités évoluent d’ailleurs en 2025 pour élargir un peu plus l’accès. Le PTZ est comme son nom l’indique un prêt aidé au taux de 0%. Il est considéré comme un apport et permet de financer l’achat d’un logement neuf en zone tendue (A, ABis, B1), ou un logement ancien en zone détendue (B2 et C). Ce prêt aidé est conditionné par des niveaux de ressources dont les seuils dépendent des ressources du ménage, du nombre de personnes composant le foyer fiscal et de la zone géographique.

A côté du PTZ on retrouve différents types de prêts aidés. On pense notamment au prêt accession d’Action Logement pour acheter un logement neuf. C’est un prêt à taux fixe particulièrement avantageux sans frais de dossier. Pour les familles aux revenus modestes, il existe le Prêt accession sociale qui sert quant à lui à financer un achat dans l’ancien, le neuf ou même une construction.

Par ailleurs, de nombreuses collectivités locales soutiennent à leur manière les primo-accédants. Tout dépend de la commune où vous souhaitez acheter votre maison ou votre appartement. Les modalités d’attribution de ces aides locales varient aussi d'une collectivité à l’autre.

Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier ?

Acheter un bien immobilier, encore plus quand il s’agit de sa première fois, est un parcours semé d’embûches. Vu les montants financiers en jeu, on n’a pas envie de se tromper dans son achat. Voici les principaux points de vigilance que vous devez observer afin d’éviter les mauvaises surprises avec votre premier 

• Vérifiez en détail tous les aspects du logement. Même si vous avez eu un coup de coeur, il faut aller au-delà de la façade. Traces d’humidité, toiture dégradée, sont des éléments qui doivent interroger. 
• La localisation et l’environnement immédiat. Attention aux mauvaises surprises sur le quartier et vos futurs voisins. Posez les questions au propriétaire et passez du temps dans le quartier pour comprendre sa dynamique (quartier tranquille / animé).
• Bien évaluer le montant des travaux (dans l’ancien). Vous avez préparé un budget travaux mais vous vous rendez compte qu’en réalité l’estimation était trop basse ? Beaucoup d’acheteurs connaissent chaque année cette mésaventure. Lors de la visite du logement, si vous pouvez, faites vous accompagner par un professionnel du bâtiment.
• Demandez tous les documents. C’est encore plus vrai quand on achète un appartement en copropriété. Il faut bien penser à regarder les charges de copropriété et voir s’il y a des gros travaux de prévu. Si un ravalement de façade est prévu et ce sont des charges de copro qui font drastiquement augmenter l’année prochaine.
• Lors d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), prenez le temps de regarder si le promoteur sélectionné est un acteur solide. Est ce que les précédents programmes immobiliers sont de qualité et ont été livrés dans les temps ?

Voici quelques exemples d’éléments à vérifier mais bien d’autres peuvent vous mettre la puce à l’oreille. Un bien qui est en vente depuis longtemps sur le marché. Un logement avec un prix trop bas par rapport à la moyenne du secteur, c’est souvent trop beau pour être vrai et cela peut cacher quelque chose.

Que veut dire primo accédant ?

Le primo-accédant est un particulier qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans. Il est ainsi possible d’obtenir à nouveau le statut de primo-accédant après ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. Le primo-accédant désigne une personne seule ou en couple.

Quel avantage pour un premier achat immobilier ?

Acheter sa première résidence principale en tant que primo-accédant offre plusieurs avantages et aides financières.

De nombreuses collectivités territoriales proposent une exonération de la taxe foncière pour une ou deux années. L’exonération de la taxe peut être totale ou partielle cela dépend.

Le **prêt à taux zéro (PTZ) **est aussi extrêmement avantageux. Ce prêt permet de financer une large part du bien avec un taux d’intérêt à 0%. Le tout est de ne pas dépasser des revenus de référence et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.

Le **prêt accession d’Action Logement **est un autre prêt aidé spécifiquement destiné aux primo-accédants. 

Le **PEL, prêt épargne logement **est aussi un placement intéressant pour financer son premier achat immobilier. Selon la date de souscription, le taux d’intérêt de la banque proposé peut être plus avantageux que les taux moyens actuels.

Combien d'apport pour acheter ?

L’apport personnel est un élément indispensable dans un plan de financement pour réaliser un achat immobilier. L’apport vise à rassurer les établissements prêteurs sur votre capacité à épargner et si d'aventure vous ne pouvez pas rembourser votre prêt. C’est le seul montant que pourra récupérer la banque. 

En moyenne l’apport personnel est compris entre 10 et 20 % selon les profils. Le pourcentage moyen d’apport a diminué en 2024 après avoir connu une très forte hausse ces 2 dernières années du fait de l’envolée des taux d’intérêt. En 2024, le montant moyen d’un apport en France était de 63 000 euros. Un montant en baisse ce qui permettra à davantage de ménages d’accéder à la propriété cette année.