Ravalement de façade : puis-je m'y opposer ?

A priori, impossible de s'y opposer : le ravalement de façade d'un immeuble en copropriété est une obligation légale. Pourtant, la décision doit être votée lors d'une Assemblée Générale : vous pouvez donc voter contre... mais votre opposition risque fort de ne pas peser lourd... Tout dépend des raisons pour lesquelles le ravalement doit avoir lieu, et donc de la nature et de l'importance des travaux à entreprendre.

Ravalement de façade : trois grands cas de figure

Le ravalement fait partie des travaux d'entretien

Le ravalement est simplement destiné à assurer la propreté et la conservation de l'immeuble. La façade sera remise en état à l'identique, sans apporter de changements, changer sa destination ou affecter les parties privatives.

Dans ce cas, le ravalement sera voté à la majorité simple. Autrement dit, selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, en tant que « travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, (…)»

Le ravalement s'accompagne de travaux d'isolation ou d'embellissement

Il devra être voté à la majorité absolue, c’est à dire la majorité de l’ensemble des tantièmes – autrement dit... il faut obtenir l'unanimité ! L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit en effet que sont « adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » de l'immeuble. »

Le ravalement est imposé par la ville

En effet, une municipalité peut obliger les propriétaires à respecter l'obligation légale d'entretenir les façades – une obligation justifiée par le fait que ces travaux contribuent à l'harmonie de l'environnement urbain, et à la valorisation du patrimoine. Dans la plupart des villes, il appartient au propriétaire seul de juger, en fonction de l'état général de la façade, de l'opportunité de procéder à un ravalement. Mais s'il se montre négligent, la municipalité peut intervenir. Par ailleurs, dans certaines villes, dont Paris, un délai est imposé par arrêté préfectoral (articles L132-1 à L132-5 du Code de la Construction et de l'Habitation). Dans la capitale, par exemple, un ravalement doit avoir lieu tous les dix ans. Pour savoir si vous êtes concernés, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.

Le ravalement étant dans ce cas obligé, il n'a pas à être décidé en assemblée générale ; par contre, ses modalités de réalisation et d'exécution doivent être votées à la majorité simple de l'article 24. Attention, si les copropriétaires s'obstinent à ne pas voter les travaux, le maire peut saisir le tribunal de grande instance pour les faire exécuter d'office : les frais seront alors à la charge des copropriétaires.

Comment ça se passe ?

Avant le vote, le syndic doit vous envoyer une lettre en recommandé, avec accusé de réception pour chacun des copropriétaires. Si c'est la mairie qui impose le ravalement, l'arrêté municipal sera affiché dans l’hôtel de ville.

Le montant des travaux peut peser lourd dans les charges de l'immeuble : elles risquent de doubler, voire tripler, pendant quelques années ! Et il faut souvent débourser d'emblée une somme conséquente, en moyenne de 3 000 à 6 000 euros. Mais sachez que le syndic peut proposer un prêt spécial pour ces travaux, accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Cette option est facultative et doit également être votée en assemblée générale, à l'unanimité.

L'évolution de la réglementation vers une obligation de ravalement

Depuis le 1^er janvier 2017, en cas de travaux de ravalement « essentiels » portant sur « les parois de locaux chauffés, donnant sur l'extérieur », l'isolation thermique des façades devient obligatoire (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Dès lors que le ravalement consiste en « réfection de l'enduit existant, remplacement d'un parement existant, mise en place d'un nouveau parement » et que cela concerne au moins la moitié de la façade, la copropriété va donc se trouver obligée d'entreprendre aussi une isolation par l'extérieur (avec enduit isolant, ou sous bardage, ou panneaux enduits). Cela va évidemment alourdir encore le montant des travaux ! Il existe toutefois des dérogations à cette loi, notamment lorsque la mise en œuvre de l'isolant est techniquement impossible, lorsque celle-ci peut conduire à des « pathologies du bâti » ou encore si le retour sur investissement est supérieur à dix ans. Sachez aussi que tous les bâtiments classés échappent à cette nouvelle obligation.