Vote et obligation de ravalement de façade en copropriété : puis-je m'y opposer ?

Est-ce que le ravalement de façade en copropriété est obligatoire ?

A priori, impossible de s'y opposer : le ravalement de façade d'un immeuble en copropriété est une obligation légale. Pourtant, la décision doit être votée lors d'une Assemblée Générale.

En tant que copropriétaire vous pouvez donc voter contre... Cependant, votre opposition risque fort de ne pas peser lourd. Tout dépend en réalité des raisons pour lesquelles le ravalement doit avoir lieu, et donc de la nature et de l'importance des travaux à entreprendre.

Dans plusieurs villes de France comme Paris ou Lyon, le ravalement de façade tous les 10 ans est une obligation. On parle de "ravalement décennal obligatoire", et il est interdit de s’y opposer. Idem, si la commune a adopté un arrêté préfectoral en ce sens, un copropriétaire ne peut pas s’opposer au ravalement de façade sous peine d’une amende 3750 euros par copropriétaire. Le maire peut d’ailleurs faire exécuter les travaux à la place de la copropriété si le Syndic refuse de faire le ravalement.

Les nouvelles obligations depuis 2017

Depuis le 1er janvier 2017, (et la loi Alur) en cas de travaux de ravalement « essentiels » portant sur « les parois de locaux chauffés, donnant sur l'extérieur », l'isolation thermique des façades devient obligatoire (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Dès lors que le ravalement consiste en « réfection de l'enduit existant, remplacement d'un parement existant, mise en place d'un nouveau parement » et que cela concerne au moins 50 % de la façade, la copropriété va donc se trouver obligée d'entreprendre aussi une isolation par l'extérieur (avec enduit isolant, ou sous bardage, ou panneaux enduits).

Cela va évidemment alourdir encore le montant des travaux ! Il existe toutefois des dérogations à cette loi, notamment lorsque la mise en œuvre de l'isolant est techniquement impossible, lorsque celle-ci peut conduire à des « pathologies du bâti » ou encore si le retour sur investissement est supérieur à dix ans. Sachez aussi que tous les bâtiments classés échappent à cette nouvelle obligation.

Pourquoi effectuer un ravalement de façade ?

Ravalement de façade définition

Selon la définition du dictionnaire : le ravalement est un travail qui consiste à remettre à neuf le parement d’un ouvrage de maçonnerie en procédant de haut en bas. Le ravalement de façade d’un immeuble n’est donc pas un simple nettoyage. I

l sert à remettre en état, à réparer et à améliorer le bâtiment, notamment dans le cas d’une rénovation énergétique où l’isolation est refaite. Il s’agit par conséquent d’une opération complexe nécessitant un savoir-faire précis et l’intervention de personnel qualifié.

Ravaler la façade, un intérêt majeur

La façade d’un immeuble, c’est la partie la plus exposée de ce dernier. Intempéries, pollution, fissures, salissures, une façade subit les assauts du temps et des éléments. Aussi, il peut devenir nécessaire d’effectuer une rénovation pour maintenir le niveau esthétique et le confort de vie des habitants. 

Un ravalement de façade effectué à temps évite ainsi des dégradations plus importantes. Des problèmes qui pourraient survenir et toucher à la structure même du bâtiment ou même mettre en danger la vie de ses habitants. Mieux vaut intervenir régulièrement et éviter des travaux plus coûteux et d’envergure.

Un ravalement de façade est aussi l’occasion de refaire l’isolation thermique par l’extérieur du bâtiment pour améliorer les performances énergétiques. Tous les habitants font ensuite derrière des économies sur leur facture d'énergie tout en profitant d'un meilleur confort de vie.

Une belle façade valorise aussi un immeuble, ce dont profite tous les copropriétaires. Loin d’être un coût, un ravalement de façade est également un investissement dans l’avenir.

Ravalement de façade : trois cas de figure

Plusieurs situations au cours de la vie d'un immeuble en copropriété peuvent nécessiter un ravalement de façade. Voici les trois principaux cas de figure.

1. Pour effectuer un entretien régulier de l'immeuble ;
2. Pour effectuer des travaux d'isolation ;
3. Dans le cas d'une obligation réglementaire de la commune.

Le ravalement de façade fait partie des travaux d'entretien

Le ravalement est simplement destiné à assurer la propreté et la conservation de l'immeuble. La façade sert alors de remise en état à l'identique. Aucun changement n'est apporté que ce soit dans sadestination ou qui affecte les parties privatives.

Dans ce cas, le ravalement de façade sera voté lors de l'Assemblée des copropriétaires à la majorité simple. Autrement dit, selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés. Et ce comme le dit la loi, en tant que « *travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants *».

Hormis dans certaines communes, la léglislation n'impose pas de délai entre deux ravalement de façade. En règle général, une rénovation doit avoir lieu tous les 10 ans. C'est ce que stipule le Code de la Construction.

Le ravalement de façade pour travaux d'isolation ou d'embellissement

Si vous habitez un vieil immeuble vous le savez déjà, mais les charges liées à la consommation d'énergie (électricité, gaz) peuvent être énormes. Vu les prix croissants de l'énergie, il peut devenir vital d'entreprende une rénovation énergétique.

Un ravalement de façade est ainsi l'occasion de refaire l'isolation extérieure (ITE) avec des matériaux dotés de solides performances et permettant de réduire la consommation d'énergie.

Ce type de rénovation, tout comme des travaux d'embellissement, devra être voté à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité de l’ensemble des tantièmes – autrement dit : il faut obtenir l'unanimité en Assemblée générale! L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit en effet que sont « adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » de l'immeuble. »

Le ravalement de façade est imposé par la ville

Le Conseil municipal d'une commune peut obliger les propriétaires à respecter l'obligation légale d'entretenir les façades. Une obligation justifiée par le fait que ces travaux contribuent à l'harmonie de l'environnement urbain et à la valorisation du patrimoine.

Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. Le Code de la Construction précise en effet que : "Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale."

Dans la plupart des villes, il appartient au propriétaire seul de juger, en fonction de l'état général de la façade, de l'opportunité de procéder à un ravalement. Mais s'il se montre négligent, la municipalité peut intervenir, notamment si ce dernier tarde trop à entretenir l'immeuble.

Par ailleurs, dans certaines villes, dont Paris, Lyon ou Nantes un délai entre chaque ravalement de façade est imposé par arrêté préfectoral (articles L132-1 à L132-5 du Code de la Construction et de l'Habitation). Dans la capitale, par exemple, le ravalement doit avoir lieu tous les dix ans. Les villes ayant reçu un arrêté préfectoral en ce sens sont aussi concernées

Pour savoir si vous êtes concernés par cette obligation, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.

Le ravalement étant dans ce cas obligé, il n'a pas à être voté en Assemblée générale. Par contre, ses modalités de réalisation et d'exécution doivent être votées à la majorité simple de l'article 24.

Attention, si les copropriétaires s'obstinent à ne pas voter les travaux, le maire de la commune peut saisir le Tribunal de grande instance pour les faire exécuter d'office. Les frais seront alors à la charge des copropriétaires. Ils sont d'abord avancé par la commune avant d'être répercuté sur la copropriété sous forme d'impôt direct. 

Comment se déroule un ravalement de façade ?

Avant de voter un ravalement de façade en copropriété, le syndic doit vous envoyer une lettre en recommandé, avec accusé de réception à chacun des copropriétaires. Si c'est la mairie qui impose le ravalement, l'arrêté municipal est alors affiché dans l’Hôtel de ville.

Le montant des travaux peut peser lourd dans les charges de l'immeuble. Les charges de copropriété risquent de doubler, voire tripler, pendant quelques années ! Et il faut souvent débourser d'emblée une somme importante en moyenne de 3 000 à 6 000 euros. 

Mais sachez que le syndic peut proposer un prêt spécial pour ces travaux, accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Cette option est facultative et doit également être votée en assemblée générale, à l'unanimité.

Quel est le prix moyen d'un ravalement de façade ?

Selon les prix observés chez les professionnels du secteur, il faut compter sur une fourchette en 40 et 160 € du m2 pour refaire la façade d'un immeuble. Plus l'immeuble est imposant, plus le financement du ravalement sera conséquent. Il est courant pour des copropriétaires de dépenser plusieurs milliers d'euros lors d'un ravalement.

Comment financer un ravalement façade en copropriété ?

Refaire une façade sans améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble n’ouvre droit à aucune aide. Ce qui est loin d’être le cas si le ravalement recouvre aussi une volonté d’améliorer le DPE collectif.

Dans ce cas, plusieurs dispositifs peuvent être utilisés afin de soulager les finances des copropriétaires : MaPrimeRénov’ Copropriétés, les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités territoriales.

MaPrimeRénov’ Copropriétés

MaPrimeRénov’ Copropriétés est le principal dispositif d’aide à la rénovation pour les copropriétés géré par l’Anah. Il permet de financer des rénovations dans les parties communes. Il finance jusqu’à 30-45 % de la quote-part des travaux selon l’étiquette DPE obtenue. A noter qu'un bonus sortie de passoire énergétique de 10 % peut être ajouté pour des travaux d'ampleur.

Pour cela il faut que la copropriété : 

• soit construite depuis plus de 15 ans ;
• possède au moins 65 % de résidences principales (si 20 lots ou moins) et 75 % (si plus de 20 logements) ;
• soit immatriculée au Registre national des copropriétés ;
• fasse faire les travaux par des professionnels certifiés RGE et avec une assistance à maîtrise d’ouvrage.

Les Certificats d’économie d’énergie (CEE),

Les CEE sont aides à la rénovation obtenues auprès des fournisseurs et distributeurs d’énergie (exemple EDF, TOTAL…). Ces aides permettent ainsi de financer des travaux relatifs à l’isolation de la résidence, au changement de fenêtre, au changement de chauffage. L’aide peut être financière ou technique.

Les aides des collectivités

Les collectivités territoriales, commune, département ou région peuvent participer au financement de la rénovation énergétique d’une copropriété. Tout dépend de la localisation de la copropriété et de la volonté des collectivités dans le secteur.

Combien de temps dure un ravalement de façade immeuble ?

Il est difficile de donner une durée moyenne précise. Généralement, la durée est comprise entre 1 et 6 mois selon l'ampleur du ravalement. La durée d'un ravalement de façade en copropriété est fonction de nombreux facteurs propres à chaque copropriété.

• L'état initial de la façade, selon que l'aspect extérieur est peu ou très dégradé ;
• La surface à traiter ;
• Les besoins, selon qu'il faille refaire à l'identique ou améliorer la performance énergétique ;
• Les matériaux utilisés pour la rénovation.