Le règlement de copropriété : à quoi sert-il ? Peut-on le modifier ?

28/02/2019 Copropriété

Obligatoire, le règlement de copropriété est rédigé au moment de la construction de l’immeuble ou de sa mise en copropriété si elle est ultérieure. Il s’impose à tous les occupants, locataires ou propriétaires.

Il précise les droits et obligations de chacun 

Le règlement de copropriété détermine les parties communes (halls, espaces verts, local à vélo), privatives (appartements, caves…) et communes à jouissance exclusive (certaines terrasses, par exemple). Il fixe aussi leurs conditions d’utilisation : interdiction de suspendre du linge aux fenêtres ou d’entreposer des objets sur les balcons, respect de certains jours et plages horaires pour réaliser des travaux, etc.
C’est aussi dans le règlement que l’on trouve des informations sur la destination de l’immeuble : par exemple, certaines activités commerciales peuvent être interdites ou limitées aux appartements du rez-de-chaussée.

Il détermine l’organisation de la copropriété  

Le règlement prévoit aussi la répartition des charges entre les différents copropriétaires et la méthode de calcul pour établir la quote-part de chacun (pour les règlements rédigés depuis 2003).
L’état descriptif de division est intégré (ou annexé) au règlement. Il répertorie l’ensemble des lots (logements, caves, parkings…) par numéro.

Il doit être remis à l’acquéreur et au locataire

Le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Le bailleur, quant à lui, doit communiquer à son locataire les extraits du règlement portant sur la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au lot loué pour chacune des catégories de charges.

La modification du règlement de copropriété 

Au fil du temps, certains règlements nécessitent des aménagements. Lorsqu’il s’agit d’une simple adaptation aux évolutions législatives, la décision est prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée).
Lorsque la modification du règlement de copropriété affecte la destination (par exemple, en autorisant des commerces au rez-de-chaussée), la jouissance ou l’usage des parties communes (supprimer l’interdiction de stationnement dans une cour commune…), elle doit être décidée à la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix). 
La répartition entre parties communes et privatives ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires ; tout comme la répartition des charges fixées par le règlement.

À noter : modifier un règlement de copropriété entraîne des frais, les honoraires du professionnel le mettant à jour (avocat spécialisé, notaire) et les frais de publication au service de publicité foncière.