Copropriété : ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965. Cette loi régit l’organisation de tout immeuble, répartie en lots (appartements, bureaux, commerces). Cette forme existe dès lors qu’un immeuble est divisé entre au moins deux copropriétaires différents. La loi du 10 juillet 1965 définit :

• les parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et les parties communes affectées à l’usage de la collectivité ou de certains de ses membres ;
• les droits accessoires aux parties communes ;
• et surtout la notion de lot constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes indivisiblement réunies.

La copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété, et sur la réunion des copropriétaires en un groupement, le syndicat. Un représentant, le syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, en collaboration avec le conseil syndical.

À quoi sert un syndic ?

Même pour les copropriétaires, le rôle du syndic n’est pas toujours très clair. Quels sont ses pouvoirs ? Quelles sont ses responsabilités ? Comment travaille-t-il ? Que fait le syndic pour les honoraires qui lui sont versés ?

Pour qu’une copropriété fonctionne, il faut que trois parties collaborent harmonieusement : le syndicat des copropriétaires (rassemblant tous les propriétaires de lots dans l’immeuble), le conseil syndical (composé de copropriétaires élus en assemblée générale pour suivre la gestion de l’immeuble), et le syndic de copropriété, qui est la personne ou l’entreprise mandatée par le syndicat pour assurer la gestion de l’immeuble au quotidien (administration, conservation, garde, entretien…).

D’un point de vue technique, le syndic applique les décisions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires : passage des ordres de mission, signature des contrats de fourniture, commande, suivi et réception des travaux, modification du règlement de copropriété, souscription des polices d’assurance, mise en œuvre des procédures judiciaires… Il ne décide rien seul, sauf en cas d’urgence (travaux conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, par exemple). Bien sûr, le syndic envoie également les appels de fonds trimestriels, afin de collecter les provisions correspondant au budget voté en assemblée générale, qui permet de couvrir les charges de la copropriété, y compris les honoraires du syndic. Plus l’immeuble est grand, plus il y a de contrats, d’équipements ou de prestataires, plus la part des honoraires du syndic dans ces charges est faible.

Un métier qui s’apparente à une vocation, avec des journées bien remplies qui se suivent mais ne se ressemblent pas, quelques urgences et beaucoup d’humain pendant les visites d’immeubles. En effet, grâce à la dématérialisation des dossiers et aux outils numériques nomades, un syndic est le plus souvent sur le terrain pour constater, expliquer, et rassurer. Pour bien gérer une copropriété, il faut en prendre soin comme si on y habitait !

Quelle différence entre parties communes et parties privatives ?

Cette question concerne tous les habitants d’une copropriété, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Et, évidemment tout acheteur, au moment de l’acquisition d’un bien. Elle se pose dans une copropriété, dès lors qu’elle est divisée au minimum en deux lots, appartenant à deux propriétaires distincts. Dans le cas contraire, il n’y a pas copropriété, donc tous les espaces sont privés.

La définition entre parties privatives et parties communes est très simple, mais dans la pratique, c’est parfois plus compliqué. Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un locataire. C’est par exemple le cas de votre logement, d’une cave, d’un balcon ou d’un jardin dont l’accès se fait exclusivement par votre appartement et qui figure dans votre acte de vente. À l’inverse, les parties communes sont celles qui ne sont pas réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un locataire. Ce sera le cas des accès extérieurs de la copropriété, des couloirs et circulations au sein d’un immeuble, ou du local poubelle.

Cela devient plus compliqué quand on parle de cloisons. Par exemple, une cloison intérieure, non comprise dans le gros œuvre, qui n’est donc pas ce qu’on appelle un mur porteur, est bien une partie privative, et vous pouvez la supprimer ou la modifier en faisant des travaux chez vous. Alors qu’un mur porteur est une partie collective du bâtiment, bien qu’il traverse votre habitat, et vous ne pouvez pas en disposer comme vous l’entendez.

La question des terrasses ou des jardins peut être sujette à confusion. En effet, un règlement de copropriété pourra par exemple prévoir que le jardin d’un immeuble est une partie commune, mais qu’il n’est pas autorisé d’accès, se limitant à un agrément visuel. Il profitera donc directement aux résidents du rez-de-chaussée, sans que ce soit pour eux une partie privative, sans qu’ils puissent eux-mêmes y accéder.

Le règlement de copropriété doit donc être précis, comme l’acte de vente d’un bien, pour clairement définir les parties privatives et les parties communes d’une copropriété.

Pourquoi est-il obligatoire d’immatriculer sa copropriété ?

En France, les copropriétés ont l’obligation d’être immatriculées dans un registre national d’immatriculation pour faciliter la connaissance de l’état des copropriétés. C’est l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat, qui a la responsabilité de conserver ces données. Ces données renseignées dans ce registre national permettent notamment à des professionnels et à des particuliers d’accéder à des statistiques et à un annuaire des copropriétés. Ce registre national permet aux syndics de copropriétés d’établir chaque année la fiche synthétique de chaque copropriété gérée.

Qui est concerné ? L’obligation d’immatriculation concerne tous les immeubles à destination, totale ou partielle, d’habitation.

Qui procède à l’immatriculation ? C’est votre syndic de copropriété qui doit procéder à l’immatriculation de la copropriété sur le registre de l’Agence nationale de l’habitat.

La déclaration initiale exige notamment de fournir des données d’identification du syndicat de copropriétaires (nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots de copropriété, nom du syndic…), des données financières (exercice comptable, montant du budget prévisionnel, provisions pour travaux, dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs et impayés…), des données sur le bâti (désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire, existence de mesures de sauvegarde…).

Chaque année, le syndic est tenu d’actualiser les informations. Par exemple, la mise à jour des données financières doit être faite dans les deux mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés. Si le travail d’immatriculation initiale est facturé par votre syndic, les mises à jour annuelles sont, elles, intégrées, dans ses honoraires de bases. Enfin, l’absence d’immatriculation ou de mise à jour des données peut entraîner une astreinte de 20 € par lot de copropriété, par semaine de retard.

Quelles sont les missions d’un syndic ?

Son rôle et ses attributions

Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété, mandataire du syndicat, il n’est pas employé par la copropriété : il la représente de manière indépendante. En parallèle, il doit rendre compte de sa gestion. D’une manière générale, il a l’obligation légale de conserver l’immeuble et de veiller au respect de son RCP (règlement de copropriété) : cela induit un devoir de conseil et d’information. Il assure l’exécution des décisions d’assemblées générales, c’est-à-dire qu’il commande des travaux, les suit et les réceptionne, met en œuvre des procédures judiciaires, procède aux modifications du RCP… Il assure, de manière générale, le respect du règlement de copropriété. Il administre l’immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien, passe les ordres de mission, assure les visites d’immeubles, le suivi des travaux, signe les contrats de fourniture et, en cas d’urgence, engage les travaux conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (notion d’urgence). Il souscrit les polices d’assurance de l’immeuble, engage et congédie le personnel et fixe les conditions de travail. Il représente le syndicat des copropriétaires dans les actions en justice, les actes civils et pour la publication de l’état descriptif de division ou des modificatifs au règlement de copropriété. Pour les procédures judiciaires, il doit nécessairement obtenir une autorisation de l’assemblée générale à laquelle il rendra compte. Par exception, il n’a besoin d’aucune autorisation préalable pour les actions en recouvrement de créance (sauf saisie), les assignations en référé ainsi que les procédures en défense.

La responsabilité du syndic

Il est responsable contractuellement à l’égard du syndicat des copropriétaires s’il n’exécute pas les décisions d’assemblée générale, s’il exécute seul une décision qui exigeait une autorisation, s’il ne convoque pas l’assemblée générale. Il peut également être pénalement responsable en cas de détournement de fonds, d’abus de confiance, de non-souscription d’assurances obligatoires.

Le contrat de syndic

Les honoraires du syndic sont librement négociés en assemblée générale. Sa rémunération varie entre les prestations courantes et les prestations particulières. Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tout contrat de syndic voté ou renouvelé après le 1er juillet 2015 devra respecter le modèle type. Ce nouveau contrat définit dorénavant précisément ce qui relève des prestations de gestion courante ainsi que la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à un versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire.

Qu’est-ce que le conseil syndical ?

Le conseil syndical est désigné obligatoirement lors de l’assemblée générale, il assiste le syndic lors de ses missions de manière ponctuelle ou régulière. Depuis 1965, la loi a reconnu le caractère obligatoire de cet organe composé de copropriétaires désignés lors de l’assemblée générale de copropriété.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires. S’ils souhaitent se présenter, ces derniers doivent faire acte de candidature : selon l’usage, cela peut se faire au moment de l’assemblée générale. L’élection des membres du conseil syndical se fait candidat par candidat.

Il n’y a pas de dispositions légales sur le nombre de conseillers syndicaux. La seule disposition de la loi concernant l’organisation du conseil syndical est celle de l’élection de son président en son sein. Le président est appelé à jouer un rôle important au sein de l’immeuble. Il lui appartient d’organiser les réunions du conseil syndical, de diriger les débats, d’assurer un lien avec le syndic et de dresser un rapport d’activité lors de l’assemblée générale annuelle. Le conseil syndical assiste le syndic à sa demande. Il peut s’agir :

• d’aides ponctuelles : choix du personnel, de l’entreprise d’entretien ;
• d’aides régulières : surveillance de l’exécution des contrats (entretien des parties communes, maintenance des équipements, etc.), réception des entreprises en l’absence de gardien, présence aux visites de chantier en cas de travaux…

Cette mission peut être définie par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale car il n’existe aucune disposition particulière dans la loi.

Par contre, le conseil syndical ne peut se substituer ni au syndic ni à l’assemblée générale (exemples : interdiction de recouvrer les charges, de représenter le syndicat en justice, de gérer l’immeuble ou de prendre des décisions, etc.) et il doit rendre compte à l’assemblée générale par l’intermédiaire de son président, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires ?

Le syndicat naît de plein droit à partir du jour où la propriété de l’immeuble est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et la quote-part correspondante des parties communes. Sa durée d’existence est liée à celle de l’immeuble.

Ainsi, en cas de destruction, de transfert, de réunion de tous les lots au profit d’une seule personne, il peut disparaître. L’ensemble des copropriétaires est constitué d’un syndicat qui a la personnalité morale et qui est un organe obligatoire de la copropriété. Ainsi doté d’une personnalité morale, le syndicat dispose d’un patrimoine propre, de la capacité de contracter : engager du personnel (concierge), conclure des marchés de travaux, acquérir ou vendre. Le syndicat, comme toute personne morale, a le droit d’agir en justice comme demandeur et comme défendeur.

Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Comme toute personne morale, il ne peut agir que par ses organes : l’assemblée générale, le syndic, le conseil syndical, entre lesquels s’opère une répartition de fonctions. Les parties privatives et les droits individuels des copropriétaires doivent être respectés par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, le syndicat peut, sous certaines conditions, intervenir à l’intérieur des parties privatives et même sur certaines parties privatives. Le syndicat n’est pas propriétaire des parties communes et ne dispose que des pouvoirs de conservation et d’administration (voire d’amélioration). Le syndicat doit respecter et faire respecter le règlement de copropriété et notamment la « destination de l’immeuble ». À ce titre, il dispose d’un pouvoir d’administration en prenant l’ensemble des mesures indispensables à la maintenance de l’immeuble. Dans le cadre de ses pouvoirs de réglementation, il impose aux copropriétaires et occupants le respect des conditions de jouissance de l’immeuble.

En ce qui concerne sa responsabilité, le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

Le règlement de copropriété : à quoi sert-il ?

Obligatoire, le règlement de copropriété est rédigé au moment de la construction de l’immeuble ou de sa mise en copropriété si elle est ultérieure. Il s’impose à tous les occupants, locataires ou propriétaires.

Il précise les droits et obligations de chacun. Le règlement de copropriété détermine les parties communes (halls, espaces verts, local à vélo), privatives (appartements, caves…) et communes, à jouissance exclusive (certaines terrasses, par exemple). Il fixe aussi leurs conditions d’utilisation : interdiction de suspendre du linge aux fenêtres ou d’entreposer des objets sur les balcons, respect de certains jours et plages horaires pour réaliser des travaux, etc. C’est aussi dans le règlement que l’on trouve des informations sur la destination de l’immeuble : par exemple, certaines activités commerciales peuvent être interdites ou limitées aux appartements du rez-de-chaussée.

Le règlement détermine l’organisation de la copropriété : il prévoit la répartition des charges entre les différents copropriétaires et la méthode de calcul pour établir la quote-part de chacun (pour les règlements rédigés depuis 2003). L’état descriptif de division est intégré (ou annexé) au règlement. Il répertorie l’ensemble des lots (logements, caves, parkings…) par numéro. Le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Le bailleur, quant à lui, doit communiquer à son locataire les extraits du règlement portant sur la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au lot loué pour chacune des catégories de charges.

Au fil du temps, certains règlements nécessitent des aménagements. Lorsqu’il s’agit d’une simple adaptation aux évolutions législatives, la décision est prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée). Lorsque la modification du règlement de copropriété affecte la destination (par exemple, en autorisant des commerces au rez-de-chaussée), la jouissance ou l’usage des parties communes (supprimer l’interdiction de stationnement dans une cour commune…), elle doit être décidée à la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix). La répartition entre parties communes et privatives ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires ; tout comme la répartition des charges fixées par le règlement.

Lors d’un changement de syndic, quels sont les délais de passation ?

Dans le cas d’un changement de syndic, les délais de transmission des documents de la copropriété varient en fonction de leur nature.

À remettre dans un délai de quinze jours à partir de l’arrêt des fonctions de l’ancien syndic :

• situation de trésorerie de la copropriété ;
• références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et coordonnées de la banque.

À remettre dans un délai d’un mois, toujours à partir de l’arrêt des fonctions de l’ancien syndic :

• ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires et ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable. Lorsque le syndicat a fait le choix de confier ses archives à un prestataire spécialisé, il doit, dans ce délai d’un mois, informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic ;
• ensemble des documents contractuels ou techniques relatifs à l’immeuble (notamment le diagnostic technique global).

À remettre dans un délai de trois mois à partir de l’arrêt des fonctions du syndic sortant :

• état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

En l’absence de transmission dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit mettre en demeure l’ancien syndic de transmettre les pièces, informations et documents dématérialisés manquants. Cette mise en demeure doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique ou remise contre récépissé ou émargement.

Si l’ancien syndic ne fait pas le nécessaire dans un délai de huit jours après la mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical devra saisir le tribunal judiciaire, issu de la fusion du tribunal d’instance et du tribunal de grande instance. Le juge pourra alors prononcer la remise sous astreinte des pièces, informations et documents dématérialisés, et le versement de dommages et intérêts (éventuellement dus depuis la mise en demeure).

Source : service-public.fr

Quels documents le syndic doit-il fournir au notaire lors de la vente d’un appartement ?

L’obligation d’information due à un acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété est strictement encadrée par la loi. Lors de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive, un certain nombre de documents doivent lui être transmis. Ainsi, le syndic doit fournir au notaire chargé de recevoir l’acte un « état daté ». Ce document, demandé au syndic par le notaire ou par le copropriétaire vendeur, va permettre de renseigner l’acquéreur sur les charges dont il devra s’acquitter dès son entrée en jouissance.

Que contient l’état daté ?

• Les sommes restant dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel. De manière générale, il s’agit de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter.
• Les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur : il s’agit principalement des avances de trésorerie, lesquelles doivent lui être en principe remboursées.
• Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget prévisionnel.
• En annexe, ce document doit mentionner les éventuels procès en cours.

Qui paye les frais d’établissement de cet état daté ?

L’état daté est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Le pré-état daté, c’est quoi ?

Issu de la pratique, le « pré-état daté » donne à l’acquéreur, dès le jour de la signature de l’avant-contrat (ou promesse de vente), une information complète sur les charges qu’il devra régler en tant que copropriétaire. Généralement, le vendeur demande à son syndic de fournir ces informations. La réalisation de ce travail, sous la responsabilité juridique du syndic, est facturée au vendeur.

Source : paris.notaires.fr

Une enseigne commerciale apposée sans autorisation sur un immeuble peut-elle, avec le temps, devenir un droit acquis ?

La justice a tranché cette question ! Quelle était l’histoire ? À l’occasion d’un ravalement, un commerçant a été sommé, par la copropriété, de supprimer ses enseignes apposées sur l’immeuble, ce qu’il a refusé de faire. D’un côté, il était établi que ses enseignes n’avaient jamais été autorisées par la copropriété, mais de l’autre, qu’elles étaient présentes depuis plus de quarante ans, sans jamais avoir été enlevées, sauf pour des besoins de travaux. La justice a alors considéré et précisé que « l’acquisition par l’écoulement du temps ne nécessite pas que les actes de possession aient été autorisés à l’origine ».

En plus, quand il s’agit d’une enseigne particulièrement visible, il ne pourra pas être retenu qu’il s’agit d’une simple tolérance des propriétaires, mais bien d’une acceptation de leur part. Enfin, la justice a rappelé que lorsqu’une activité professionnelle ou commerciale est autorisée dans un immeuble, elle entraîne le droit d’annoncer cette activité à l’extérieur par une plaque ou une enseigne.

Quand on achète dans le neuf, est-ce une bonne idée de gérer son immeuble en syndic bénévole ? Quels sont les risques du syndic bénévole ?

Si vous disposez de beaucoup de temps, de beaucoup de patience, si vous avez le goût des négociations, des expertises, des recours, des tribunaux, alors peut-être est-ce une bonne idée. Dans le cas contraire, il est fortement déconseillé, pour gérer un immeuble neuf, de le faire sous la forme d’un syndicat coopératif ou de syndic bénévole. C’est déjà très compliqué pour un immeuble ancien, et c’est la raison pour laquelle moins de 10 % des copropriétés choisissent l’autogestion. Généralement, ça ne dure pas longtemps.

Dans le neuf, la tâche est tout aussi complexe, puisqu’il faut suivre, aux côtés du promoteur-partenaire, tous les éventuels problèmes liés à la livraison du bâtiment. Il faut parfois se battre pour gérer des malfaçons, des finitions souvent inachevées au moment de la création de la copropriété… Un immeuble neuf a besoin que le syndic lui consacre beaucoup de temps. Il faut notamment être présent aux côtés des entreprises à chaque fois qu’elles interviennent. C’est un travail de relations publiques, pour bien informer les résidents de l’immeuble, collaborer avec les équipes du promoteur qui sont à la tâche, mais aussi de négociation et de coordination avec les différents artisans qui doivent intervenir. Il faut à la fois montrer au promoteur qu’il a eu raison de vous nommer syndic provisoire, et aux copropriétaires que vous êtes à la hauteur de leurs attentes. Une belle occasion, surtout, de montrer que syndic, c’est un métier.

Une plateforme de gestion peut-elle vraiment remplacer un syndic ?

La réponse est non, et ceux qui ont pu se laisser séduire par une belle promesse, on pu aussi le regretter après coup ! La loi encadre strictement l’exercice et les responsabilités de la profession de syndic, et personne ne peut s’autodéclarer syndic.

Quand la gestion d’un immeuble est confiée à un syndic professionnel, les copropriétaires bénéficient d’un service, notamment juridique et financier, assorti de garanties. Dans ce cadre, l’ensemble des missions et responsabilités sont déléguées au syndic professionnel, évidemment sous le contrôle du conseil syndical élu par les copropriétaires en assemblée générale. Une copropriété peut aussi choisir l’autogestion, mais tout repose alors sur la bonne volonté, la bonne entente, le temps et les compétences des copropriétaires eux-mêmes.

Des plateformes payantes, à ne pas confondre avec des syndics en ligne qui, eux, ont le droit d’exercer l’activité de syndic, prétendent changer les pratiques et repenser le rapport au syndic. Derrière un discours très séduisant, elles ne proposent en réalité qu’un outil en ligne et une promesse de conseils. Ce ne sont pas des syndics, et tout le travail de syndic reste donc à faire. Par qui ? Eh bien, par les copropriétaires eux-mêmes, qui devront assumer toutes les responsabilités du syndic, notamment juridiques, en plus du contrôle des comptes, de la gestion et du suivi des travaux, des sinistres, de la récupération des impayés, du règlement des conflits devant les tribunaux… Une fois de plus, syndic, c’est un métier !

Lors d’une crise qui oblige à rester confiné chez soi ou à respecter un couvre-feu, peut-on aller prendre l’air dans la cour de son immeuble ou y laisser jouer ses enfants ?

La réponse est théoriquement oui, mais il faut savoir faire preuve de discernement et surtout de responsabilité. Oui, la cour de votre immeuble fait partie d’une propriété privée, donc pas besoin d’attestation pour vous y rendre. Néanmoins, c’est aussi une partie collective, utilisable par tous, qui comporte donc des risques de contamination des uns et des autres. Vous l’aurez compris, le confinement n’est pas une partie de cache-cache avec la police, mais une mise en sécurité de toutes les personnes, pour soi-même, comme pour les autres.

Certains conseils syndicaux ont d’ailleurs interdit l’accès aux cours d’immeubles, d’autres ne se sont pas prononcés. Peu importe. Même si l’accès y est autorisé, à vous d’apprécier si la cour est suffisamment spacieuse, pour y passer un moment, ou si elle est trop petite. Si trop de personnes souhaitent s’y rendre, il faut absolument éviter d’y passer du temps, afin de vous protéger et de protéger les autres.

Accessibilité des logements : quoi de neuf dans le neuf ?

La loi Elan fait bouger les choses et propose de nouvelles mesures pour rendre les nouveaux bâtiments accessibles au plus grand nombre de personnes. En effet, cela concerne les bâtiments dont le permis de construire est déposé à partir du 1er octobre 2019.

Les députés ont modifié les impératifs en matière d’installation d’ascenseurs dans les immeubles d’habitation collective :

• pour des bâtiments à deux étages avec des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée : l’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties communes ;
• tous les logements situés au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur doivent être « évolutifs ». Ces derniers doivent respecter les obligations d’accessibilité et d’usage pour toute personne en situation de handicap, et ce pour la pièce principale et les cabinets d’aisances. Ces logements devront aussi pouvoir être rendus conformes à certaines caractéristiques par le biais de travaux simples n’affectant pas la structure du logement ;
• quelques nouveautés apparaissent également s’agissant de la location des logements. Ainsi, si le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, il peut demander à son propriétaire l’autorisation d’effectuer certains travaux d’adaptation. La loi Elan spécifie que l’autorisation des travaux est tacite dans un délai de deux mois suivant la demande contre quatre mois auparavant.
  
  

Comment se crée une copropriété dans un immeuble neuf ?

Vous venez d’acheter dans un immeuble neuf et vous souhaitez connaître les règles de copropriété. Sachez que les immeubles neufs sont soumis au même régime de la copropriété que les immeubles anciens. Dans un immeuble neuf, la copropriété naît lorsque les travaux sont achevés, dès lors que les ouvrages sont exécutés et que les éléments et équipements indispensables à son utilisation sont installés. L’immeuble est donc considéré comme achevé lorsqu’il est habitable, même si certaines finitions ne sont pas terminées.

Le constructeur nomme alors un syndic provisoire qui aura au préalable été soumis à concurrence. Le syndic de copropriété une fois désigné peut alors prendre ses fonctions. Il met en place les documents de la copropriété avant la vente du premier lot, en créant le règlement de copropriété qui organise et encadre le fonctionnement de l’immeuble. Pour être plus précis, c’est lui qui met en place l’état descriptif de division, afin de décrire la répartition des lots, la quote-part de parties communes qui revient à chaque lot, ainsi que la répartition des charges entre les différents copropriétaires. Dans un premier temps, le constructeur est considéré comme propriétaire de plusieurs lots. À ce titre, il peut être nommé syndic provisoire par le règlement de copropriété, notamment, tant qu’aucune assemblée générale n’a encore été réunie. Si le constructeur a été nommé syndic provisoire ou a nommé un syndic provisoire, une assemblée générale doit intervenir dans l’année qui suit la création de la copropriété, afin de confirmer la nomination du syndic provisoire, ou de nommer un nouveau syndic.

Dans le cas de la vente d’un bien en copropriété, quelles informations fournir à l’acheteur ?

Le propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien et de l’immeuble où il se situe. Cette obligation est à la charge du vendeur. Toutefois, certains documents spécifiques à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

À l’instar de toutes les ventes d’immeubles, certains diagnostics doivent être annexés à l’acte de vente :

• un état parasitaire datant de moins de six mois portant sur les parties privatives uniquement (dans les zones délimitées par arrêté préfectoral) ;
• un état d’accessibilité au plomb (dans les constructions édifiées avant 1949) ;
• un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois : l’immeuble doit se situer dans une zone à risque, délimitée par le préfet ;
• un état mentionnant la présence ou non d’amiante. Il y a un diagnostic fourni par le vendeur pour les parties privatives, par le syndic pour les parties communes ;
• un diagnostic de performances énergétiques qui a une durée de validité de 10 ans ;
• un état des installations intérieures d’électricité quand ces installations électriques ont plus de 15 ans ;
• un état des installations intérieures de gaz quand ces installations ont plus de 15 ans.

Indication de la surface du lot

L’acte de vente doit indiquer la surface exacte du logement, en vertu de la loi Carrez. À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acheteur dans le mois suivant l’acte authentique. Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l’acheteur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle. Sachez que la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacements de stationnement et, d’une manière générale, pour les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2 ainsi que pour toutes les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Organisation de l’immeuble

Quelle que soit la nature du lot vendu, certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être annexés au contrat :

• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs actes modificateurs ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble. Il comporte entre autres les coordonnées des assurances de l’immeuble, les travaux importants réalisés avec le nom de l’entreprise qui les a effectués, les contrats d’entretien… ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur les a en sa possession.

État financier de la copropriété

Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l’acheteur :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
• montant des charges payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel ;
• sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

• des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
• des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
• des éventuelles charges impayées ;
• d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété ;
• des charges différées restant dues ;
• des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices, l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple). Les frais relatifs à l’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

Quelles sont les assurances que doivent souscrire les copropriétés ?

Une copropriété est constituée de parties privatives et de parties communes. Elles doivent être couvertes par deux types d’assurance. L’assurance de la copropriété, qui couvre les sinistres émanant des parties communes et les assurances habitation de chacun des copropriétaires qui, elles, couvrent les dommages provenant de leur logement personnel. Le règlement de la copropriété rend ces assurances obligatoires. Le syndic qui gère l’immeuble a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété. Il peut, en cas de nécessité, souscrire un contrat sans attendre de disposer d’un mandat de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais l’assemblée générale pourra annuler ou modifier sa décision.

De son côté, chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou non de son logement, doit l’assurer a minima en responsabilité civile. Cette assurance permet de couvrir le copropriétaire lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement et qu’il a causé des dommages à des voisins ou aux parties communes de l’immeuble (exemple : un dégât des eaux). Ainsi, en cas de dommages causés par un sinistre ayant démarré dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à son assurance. En revanche, son assurance ne fonctionnera pas si le sinistre a commencé dans une des parties communes, c’est alors l’assurance prise par le syndic de copropriété qui prend le relais.

Le propriétaire bailleur, qui n’occupe pas le logement qu’il met en location, devra souscrire une assurance pour propriétaire non occupant (PNO). Quant au locataire occupant un bien au sein d’une copropriété, il doit évidemment souscrire une assurance habitation, pour s’assurer des éventuels sinistres qui pourraient être causés par son occupation du bien.