Les charges de copropriété

Comptablement, « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part » (art 45-1 du décret du 17 mars 1967).

Avant d’être des charges de copropriété, les sommes collectées par le syndic pour le compte du syndicat sont dénommées des provisions calculées en fonction d’un budget voté annuellement en assemblée générale. Ces provisions sont généralement appelées tous les trimestres (1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre).

Ce sont les dispositions du règlement de copropriété qui doivent s’appliquer tant en ce qui concerne la définition de ces charges et leur répartition.

Typologie des charges de copropriété

La loi du 10 juillet 1965, dans son article 10 distingue deux types de charges, d'abord celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble puis celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs.

Les premières se fondent sur ce que l’on dénomme la valeur relative du lot (point sur lequel nous reviendrons) ; les secondes obéissent au critère dit d’utilité (et non d’utilisation).

Cette distinction est fondamentale et a été créée dans un but de protection des copropriétaires.

Sans que cette liste ne soit limitative, les dépenses relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de la copropriété sont :

• les menues ou grosses réparations (murs, toitures, canalisations, les locaux communs)
• les frais d’entretien, de ravalement de façades, d’entretien des espaces verts,
• les frais de personnel,
• les assurances,
• les honoraires du syndic,
• les impôts...

Ces frais sont répartis comme nous l’avons dit plus haut, « proportionnellement à la valeur relative du lot ». Cette valeur relative revêt plusieurs caractéristiques car elle résulte de la consistance, de la superficie et de la situation du des lot(s).

La superficie résulte du mesurage du lot. La consistance correspond à la structure physique des lots (appartement, chambre, cave). La situation dépend de l’étage, de l’ensoleillement, de l’éclairement, de la tranquillité.

Les dépenses du second type sont celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs.

Seuls les copropriétaires qui participent « objectivement » à celles-ci y contribuent. On parle d’utilité objective. Cette notion correspond à une utilité « potentielle, virtuelle », et non à une utilisation effective d’un service ou d’un équipement.

Par exemple, l’ascenseur : lorsqu’un copropriétaire habite au 1^er étage d’un immeuble, l’utilité objective existe puisqu’il a tout loisir de le prendre pour aller à son appartement. Il ne peut demander à être dispensé de sa participation au motif qu’il prend quotidiennement les escaliers de service.

Sans que cette liste ne soit limitative, quelques exemples d’équipements et services collectifs :

• l’ascenseur,
• l’antenne,
• le chauffage,
• l’eau.

Parallèlement à ces charges, et dans une logique de pérennisation de l'immeuble, le législateur a mis en place depuis le 1^er janvier 2017 le fonds travaux. Il s'agit d'une cotisation annuelle, représentant a minima 5 % du budget annuel.

Celle-ci est appelée trimestriellement, en même temps que les charges, et est destinée à financer de futurs travaux. Ces fonds sont placés sur un compte et ne peuvent être utilisés qu'à la suite d'un vote d'assemblée générale. En cas de vente, les sommes cotisées ne sont pas remboursées au vendeur, il convient donc pour ce dernier de les intégrer dans la négociation avec le futur acquéreur.

La modification des charges de copropriété

Comment modifier la répartition des charges ?

Un copropriétaire se sentant lésé dans la répartition des charges ou considérant une répartition comme irrégulière devra nécessairement en obtenir la modification ou l’annulation. Tant que le syndicat n’aura pas modifié la répartition, le syndic sera tenu de l’appliquer même si celle-ci est illégale.

L’assemblée générale de la copropriété peut décider de procéder à cette modification.

Le principe en assemblée générale pour obtenir une modification de la répartition est l’unanimité (article 11). Il sera dans la plupart des cas impossible de l’obtenir.

Dans ce cas, à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Certaines exceptions tirées du même article existent :

• lorsque la modification de la répartition des charges est rendue nécessaire par des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale. La modification peut alors être décidée à la majorité exigée par la loi pour ces travaux ou actes de disposition,
• en cas d’aliénation (vente le plus souvent) séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24.

Une autre disposition figurant à l’article 25 permet une modification de charges, en cas de changement d’usage d’un lot. Par exemple, une habitation en profession libérale et ce, même si le règlement de copropriété prévoit ce changement d’usage. Cette modification concerne uniquement les charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs. Par exemple, si une profession libérale s’installe à un étage de l’immeuble, l’assemblée générale modifiera les « charges ascenseurs » en appliquant un coefficient majoré (pourcentage décidée par l’assemblée générale) compte tenu d’une utilisation plus fréquente causée par la clientèle de passage.