Copropriété

Copropriétaires : que dit la loi ?

Copropriétaires : que dit la loi ?

C'est l’acquisition de la propriété d’un lot d'une copropriété qui confère le statut de copropriétaire. Découvrez dans les développements suivants les détails du statut de copropriétaire ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.

Le statut de copropriétaire

Le droit de propriété, première chose qui définit un copropriétaire

En vertu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », chaque copropriétaire est propriétaire d’un « lot ». Ce dernier comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Les deux sont indissociables : si vous achetez un lot, vous achèterez obligatoirement un « tantième » des parties communes. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, tandis que les parties communes appartiennent conjointement à l’ensemble des copropriétaires et sont gérées conjointement par ces derniers.

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Quant aux parties communes, toujours d’après cette loi, ce sont 1) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, 2) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, 3) les coffres, gaines et têtes de cheminées, 4) les locaux des services communs, 5) les passages et corridors et, plus généralement, 6) tout élément incorporé dans les parties communes.

À noter que depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, il existe aussi des « parties communes spéciales ». Il s’agit des surfaces qui sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires certes, mais dont seuls un ou plusieurs copropriétaires peuvent jouir. Cela peut être un jardin privatif, séparé par un enclos, par exemple.

Aliénation des parties communes

Bien que cela arrive rarement, les parties communes peuvent être cédées par le syndicat de copropriétaires. Cela peut être le cas par exemple lorsque le poste de gardien est supprimé : la loge peut alors être cédée. Le syndicat de copropriétaires peut aussi estimer que certains locaux communs n’ont plus d’utilité réelle pour la copropriété, ce qui justifierait leur cession. Ces deux cas peuvent donner l’occasion à l’installation dans l’immeuble d’un cabinet, par exemple de médecin ou d’avocat, à condition que cela ne modifie pas la destination de l’immeuble (voir le règlement de copropriété). Enfin, le syndicat de copropriétaires peut décider de la fusion des parties privatives d'un lot avec une certaine surface des parties communes. Dans tous les cas, l’aliénation de parties communes doit être dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. Une compensation financière doit être obligatoirement prévue.

Quant aux parties privatives, ces dernières sont bien protégées : la loi précise de manière expresse que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Devenir copropriétaire en achetant un lot

La façon la plus simple de devenir copropriétaire et d’acheter un lot dans une copropriété. En effet, lorsqu’un copropriétaire vend son lot, il le vend tout entier : le nouvel acquéreur devient propriétaire non seulement des parties privatives mais aussi du même nombre de tantièmes des parties communes qui appartenaient au copropriétaire cédant.

Avant de franchir le pas, il est fortement recommandé de s’entretenir avec le syndic et le président du conseil syndical. Ces personnes pourront vous informer sur le montant des charges, les travaux menés les années précédentes (visibles dans le carnet d’entretien), les travaux susceptibles d’être réalisés dans les années à venir et l’existence ou non de personnel dédié (gardiennage, nettoyage). Ils vous informeront aussi sur l’état financier de la copropriété (les copropriétaires règlent-ils bien les appels de fonds pour les charges et les travaux ?). Il est également recommandé de vérifier l’état des parties communes, éventuellement accompagné d’un professionnel : toiture, cages d’escaliers, façades, équipements communs… Il ne faut pas oublier que si leur état est mauvais, il est fort probable que des travaux seront prochainement engagés, et les copropriétaires devront les financer.

À noter que si vous achetez un lot dans un immeuble en construction, le régime de copropriété ne s’appliquera qu’à son achèvement. En d’autres mots, ce n’est qu’une fois qu’il est achevé que vous pourrez bénéficier de tous les droits et toutes les protections offertes aux copropriétaires par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. D’un point de vue juridique, un immeuble est réputé achevé lorsque tous les ouvrages prévus sont exécutés et que les éléments d’équipement nécessaires à sa jouissance sont installés.

Devenir copropriétaire en recevant une donation ou un héritage

Vous pouvez aussi devenir copropriétaire en héritant d’un lot après le décès d’un parent proche. Si vous êtes l’unique héritier, tout est simple : vous héritez de l’ensemble du lot. N’oubliez toutefois pas que pour vous aussi, être copropriétaire supposera de participer aux charges et au fond travaux. Si, en revanche, comme c’est le cas le plus souvent, il y a plusieurs héritiers, en l’absence de testament, chaque héritier devient propriétaire d’une quote-part. S’il y a trois héritiers, par exemple, chacun d’entre eux devient propriétaire de 1/3 du lot. C’est ce qu’on appelle le régime de l’indivision, et les copropriétaires détenant un lot en commun sont appelés indivisaires. S’ils ne souhaitent pas assister aux assemblées générales de copropriétaires, les indivisaires peuvent nommer un mandataire. La nomination d’un mandataire (le plus souvent, l’un des indivisaires) est d’ailleurs ce qui se fait le plus souvent dans ces cas-là. En effet, la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas au syndic d’envoyer des convocations aux assemblées générales à l’ensemble des indivisaires mais uniquement au mandataire. Quant au paiement des charges, en principe, un seul des indivisaires peut s’en charger au nom de tous les indivisaires propriétaires du lot. Néanmoins, certaines copropriétés imposent dans leur règlement une clause de solidarité entre indivisaires : cela veut dire que chacun des indivisaires devra s’acquitter de sa part des charges en son nom.

N’oublions pas que des lots de copropriété peuvent aussi faire l’objet de donation. De nombreux copropriétaires préparent en effet leur succession en faisant des donations à leurs enfants. Après une donation, l’ancien copropriétaire devient usufruitier. Cela veut dire qu’il peut profiter de ce logement, soit en y habitant lui-même, soit en le mettant en location et en percevant les loyers, mais sans en être pleinement propriétaire.

Le statut d’usufruitier permet aussi de se délier de l’obligation du versement des charges de copropriété (ce qui peut être pratique pour un retraité, étant donné que les revenus ont diminué) : désormais, leur versement incombe au nu-propriétaire. L’usufruitier devra néanmoins, lorsque cela s’avère nécessaire, prendre en charge les travaux d’entretien nécessaires à la conservation du bien (entretien de la chaudière, ramonage…). Cette obligation est inscrite dans l’article 605 du Code civil : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire ».

Les droits et obligations des copropriétaires

Le droit de délaissement

Outre, bien sûr, la vente de son lot, un copropriétaire peut aussi, dans certains cas, exercer son « droit de délaissement ». Le « droit de délaissement » consiste en la possibilité pour un propriétaire de mettre en demeure ou de proposer (selon les cas) à une personne publique (mairie, département, État) d'acquérir son bien dans des cas précis définis par la loi. Il s’agit des cas où l'immeuble est situé dans un secteur concerné par un plan de prévention des risques technologiques « pouvant entraîner des effets sur la salubrité, la santé et la sécurité publiques directement ou par pollution du milieu », comme précisé par l’article L515-15 du Code de l’environnement. Cela peut aussi être le cas lors de la création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), comme le dispose l’article L.311-2 du Code de l’urbanisme. Les secteurs riverains ou proches de cours d’eau sujets aux risques de crues ou de ruissellements sont également concernés, en vertu de l’article 211-12 du Code de l’environnement. Enfin, en vertu de l’article L.6353-2 du Code des transports, sont concernés les immeubles situés dans le périmètre délimité dans le cadre de la réalisation d’un aéroport de catégorie A et subissant des nuisances sonores.

En cas d’exercice par un ou plusieurs copropriétaires de leur droit de délaissement, le syndic est tenu d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'information sur l'exercice de ce droit par ces copropriétaires. Le syndic notifie par la même occasion au reste des copropriétaires un état actualisé des lots délaissés. Cet état doit comprendre le nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que les quotes-parts des parties communes qu'ils représentent.

Participer aux décisions concernant la copropriété

Après le droit de propriété, le plus important de tous bien sûr, le deuxième droit d’un copropriétaire est de participer à la prise de décisions concernant la copropriété. Pour cela, les copropriétaires votent lors d’assemblées générales de copropriétaires, chaque copropriétaire disposant d’un nombre de votes correspondant à sa quote-part. Si un copropriétaire détient 100/1000 de la surface de l’immeuble par exemple, il dispose de 10 votes. Autrement dit, son vote pèse pour 10 % dans l’ensemble des votes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. À noter aussi que comme base de calcul du nombre de votes, on prend non pas les copropriétaires présents mais la totalité des copropriétaires.

Sachez que le vote lors d’assemblées générales est un droit mais pas une obligation. Même le fait d’assister à une assemblée générale ne constitue pas une obligation : un copropriétaire peut aussi être absent ou bien se faire représenter par un mandataire.

Les deux résolutions les plus importantes lors d’une assemblée générale sont l'approbation des comptes et le budget prévisionnel. Ces deux résolutions sont votées à la majorité simple. En outre, peuvent être votées des résolutions concernant la réalisation de travaux, principalement lorsqu’un équipement est sur le point de devenir vétuste (remplacement d’un ascenseur ou du système de chauffage) ou lorsqu’entrent en vigueur des dispositions législatives rendant la réalisation de certains travaux inévitable (isolation par l’extérieur à l’occasion du ravalement de la façade ou installation de rampes pour permettre l’accès des personnes à mobilité réduite). À noter qu’à part l'approbation des comptes et le budget prévisionnel, toutes les autres décisions peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d'une réunion et pas nécessairement d’une assemblée générale.

Un copropriétaire étant également propriétaire d’un tantième des parties communes, il lui incombe bien évidemment de financer leur entretien et rénovation. L’assemblée générale des copropriétaires votant chaque année certains travaux, tous les copropriétaires y participent financièrement au prorata de leur tantième. N’oublions pas non plus le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble, dont la réalisation est obligatoire tous les 10 ans depuis le 1er janvier 2017.

Enfin, il y a le fonds travaux : sa constitution est obligatoire pour les immeubles comptant plus de 10 lots, à partir de la 6e année suivant la livraison de la copropriété. (Et encore, les copropriétés comptant moins de 10 lots ne peuvent être dispensées de sa constitution que si les copropriétaires votent en ce sens à l’unanimité.) Pour le fonds travaux, les copropriétaires cotisent au prorata de leurs tantièmes. Une condition cependant : le fonds travaux doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel de l'année. Pour percevoir ces cotisations, le syndic ouvre un compte bancaire séparé du compte principal de la copropriété, sur lequel les copropriétaires versent les sommes correspondant aux charges courantes. L'utilisation des sommes versées sur le fonds travaux doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires. À noter enfin que les sommes versées sur le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété.

Payer les charges de copropriété

S’agissant des charges de copropriété, en règle générale celles-ci sont payées au prorata des tantièmes. Cependant, pour la détermination de leur montant pour chaque copropriétaire, l’assemblée générale prend en compte l’utilité objective de tel ou tel équipement pour tel ou tel copropriétaire. Ce principe est fixé à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a d’ailleurs été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation en date du 18 février 2014 : « L'utilité des services collectifs et éléments d'équipement communs doit être appréciée objectivement et non en fonction de l'usage réellement fait par les copropriétaires », statuait la Cour. En pratique, par exemple, le copropriétaire d'un lot autonome non raccordé au chauffage n'est pas tenu de participer à ces charges.

Il en va de même pour le cas de l’ascenseur pour les habitants du rez-de-chaussée. Le même article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Dans un arrêté du 17 mars 1971, la Cour de cassation statuait : « Les charges d'ascenseur sont des charges relatives à un service collectif ou un élément d'équipement commun qui doivent être réparties en fonction du critère de l'utilité ». Vingt-cinq ans plus tard, dans son arrêté du 9 juin 1996, la Cour de Cassation nuançait néanmoins : « La clause exonérant les lots situés au rez-de-chaussée des charges d'ascenseur est valable, même si l'ascenseur dessert le sous-sol dans lequel sont situés des locaux à usage collectif (garage à bicyclettes, local commun, local pour les ordures, etc.) ».

Tous les copropriétaires cotiseront donc pour divers services collectifs (gardiennage, arrosage du jardin, nettoyage, sortie des poubelles, livraison du courrier et des colis, interphone) ainsi que pour des équipements communs, s’ils les utilisent. En plus, des cotisations sont demandées pour l’administration de l'immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales), son entretien (nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères) et sa conservation de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures).

Les droits des copropriétaires : référez-vous au règlement de copropriété

Concernant les droits des copropriétaires, les copropriétaires sont libres de jouir des parties privatives et des parties communes comme ils l’entendent, du moment que cela ne va pas à l’encontre du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété peut par exemple contenir une clause d’habitation bourgeoise. Cela veut dire que l’immeuble ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation : l’installation de locaux commerciaux y est prohibée. À noter que cette clause peut être « stricte et absolue » ou « relative ». Si elle est relative, l’exercice de professions libérales est autorisé. Le plus souvent, il s’agit de professions qui ne nécessitent pas d’accueil physique de la clientèle, ne nuisent pas à la tranquillité de l’immeuble (absence de nuisances sonores) et ne changent pas la destination de l’utilisation d’un lot (l’habitation reste sa destination principale).

Sachez qu’en cas de besoin, le règlement de copropriété peut être modifié. La modification peut être demandée par tout copropriétaire ou encore le syndicat de copropriétaires. Les modifications envisagées sont alors exposées par écrit, et le projet est soumis au vote lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Les règles de vote sont différentes selon la nature des modifications envisagées. Pour toute modification relevant d’une adaptation du règlement aux évolutions législatives et réglementaires, un vote à la majorité simple suffit. Pour toute modification touchant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, un vote à double majorité (soit au moins 2/3 des tantièmes) est nécessaire. Enfin, pour des modifications majeures, à savoir modification des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, de la destination de l’immeuble, des droits acquis de certains copropriétaires sur les parties communes, de la répartition des charges, un vote à la majorité absolue est nécessaire.

Attention cependant aux clauses abusives. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble. Par le passé, des clauses illicites avaient été invalidées par les tribunaux. Cela a par exemple été le cas d’un règlement de copropriété qui rendait inaliénables les lots ou qui obligeait les copropriétaires à céder leur lot en guise de sanction pour non-respect des règles de jouissance.

Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire à la conservation des hypothèques.

Le règlement de copropriété peut aussi poser des règles quant à l’aspect visuel de l’immeuble. À ce titre, ces règles peuvent limiter le copropriétaire dans les travaux qu’il peut ou non entreprendre. Il peut être interdit de repeindre les volets d’une autre couleur, d’installer des portes d’un aspect visuel différent, d’installer un double vitrage… Il en va de même pour les travaux qui touchent inévitablement aux parties communes (remplacement de canalisations, destruction ou création de murs porteurs, modification des combles, etc.). Si les travaux envisagés ne touchent pas aux parties communes (création ou abattage d’une cloison, changement du revêtement du sol ou des murs, changement de douche ou de toilettes), le copropriétaire est libre de les faire réaliser à sa guise.

Des travaux de mise en accessibilité pour les personnes à mobilité réduite peuvent affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble – si tel est le cas, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux en présentant une décision motivée. Cela peut être le cas si ces travaux portent atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou encore si la nature de ces travaux n’est pas conforme à la destination de l'immeuble. À noter que jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

Dernier point concernant les droits des copropriétaires et les limites par rapport à ceux-ci : les paliers étant des parties communes, le règlement de copropriété peut également interdire de disposer sur les paliers quelque objet que ce soit (trottinette, vélo, poussette, plante, ordures…). Enfin, le règlement de copropriété peut interdire d’étendre le linge sur le balcon, afin de conserver une harmonie visuelle de la façade.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.

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