Propriétaire, locataire, quelle est la répartition des charges en copropriété ?

Cette complexité s'explique notamment par la diversité des charges de copropriété et leur mode de calcul spécifique, qui peut varier selon la nature des dépenses et les caractéristiques de l'immeuble.

On peut parfois avoir l'impression de payer plus que de raison, et pourtant, la répartition des charges est encadrée par des textes de lois protégeant simultanément propriétaires et locataires. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit précisément la liste des charges récupérables, tandis que la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles générales de répartition des charges de copropriété.

Cette réglementation stricte garantit une distribution équitable des dépenses entre les différentes parties, tout en assurant le bon fonctionnement de la copropriété et la préservation des intérêts de chacun.

Quelles sont les charges dues par les propriétaires ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales en copropriété

Les charges générales sont celles dont la totalité des copropriétaires doivent s’acquitter, sans exception. Ces charges de copropriété servent à financer les frais de fonctionnement : les travaux, les réparations, l'entretien des parties communes, le ménage, l'assurance de l’immeuble ou encore les honoraires du syndic.

La répartition des charges générales se fait en fonction des tantièmes ou des millièmes initialement attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. La quote-part de chaque copropriétaire, autrement dit la distribution des charges de copropriété générales, est donc différente en fonction des biens.

Comment calculer les tantièmes ?

Le calcul des tantièmes est en règle générale réalisée par un géomètre-expert lors de la création de la copropriété. La méthode de calcul prend en compte plusieurs critères objectifs :

La superficie de chaque lot constitue la base principale du calcul. Celle-ci est ensuite pondérée selon l'état descriptif de division qui intègre :

• La situation du bien  : situation en termes d'étage, exposition, vue ;
• La consistance du lot : appartement, cave, parking ;
• Les éléments de confort et l'utilisation.

Une fois ces critères évalués, le total des points obtenus est divisé par 1 000 ou 10 000 pour obtenir la quote-part finale. Cette répartition peut être modifiée uniquement par un vote à l'unanimité en assemblée générale.

Comment calculer la quote-part des charges en copropriété ?

Pour déterminer votre participation aux charges de copropriété, votre syndic utilise une méthode de calcul basée sur les clés de répartition définies dans le règlement.

Prenons un exemple.

Si votre immeuble compte 10 000 tantièmes au total et parallèlement, votre lot en représente 150. Prenons le cas ou le budget annuel de la copropriété est de 100 000 euros. Le calcul à faire est le suivant : 

150/10 000 x 100 000 = 1 500 euros

Ainsi, pour un budget annuel de 100 000 euros de charges générales, votre quote-part s'élèvera à 1 500 euros.

Le paiement s'effectue habituellement par appels de fonds trimestriels, soit dans notre exemple 375 euros au premier jour de chaque trimestre. Une régularisation annuelle sert ensuite à ajuster ces provisions en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Les charges spéciales en copropriété

L’attribution des charges spéciales dépend des services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot (comme expliqué à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Pour faire clair, les charges spéciales ne concernent pas tous les copropriétaires, mais seulement certains en fonction de l'utilisation des services.

Par exemple, la copropriétaire ayant un bien au rez-de-chaussée se verra exemptée des charges relatives à l’utilisation de l’ascenseur. De même, le copropriétaire du cinquième étage paiera une quote-part supérieure aux copropriétaires des étages inférieurs. La somme à régler n’est donc pas la même selon les lots et les usages qui en découlent.

Les charges spéciales sont de nature variée en copropriété. On l'a dit, il peut s'agir des frais liés à la présence d'un ascenseur ou d'un monte-charge, à la présence d'une chaudière centrale, à la consommation d'eau froide, etc.

Les copropriétaires s’acquittent donc de toutes les dépenses liées à la copropriété. Toutefois, si le copropriétaire est également bailleur, il est en droit de s’en faire rembourser une partie par son locataire. En effet, ce dernier qui bénéficie des services et des équipements financés par les charges de copropriété.

Quelles sont les charges dues par les locataires ?

On parle alors de charges locatives, dites récupérables. Pour rappel, le locataire a l’obligation de régler, en plus de son loyer, une somme accessoire au loyer (voir l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Cependant, la propriétaire ne peut pas réclamer à son locataire n’importe quel type de dépenses. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive et limitative des dépenses que le propriétaire peut se faire rembourser. Les charges récupérables se répartissent en huit catégories :

• Les ascenseurs et monte-charges ;
• L'eau froide et chaude, et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
• Les installations individuelles ;
• Les parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation,
• Les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
• L'hygiène ;
• Les équipements divers du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
• Les impositions et redevances.

Ces charges locatives se paient d’ordinaire sous forme de provisions mensuelles (parfois trimestrielles). Le propriétaire a estimé le montant des charges locatives annuelles, qu’il a divisé par douze pour les mensualiser. Il a ajouté cette provision sur charge au montant du loyer dit hors charges. À noter que lors de la signature du bail, la locataire est en droit de demander au propriétaire une justification du montant de cette provision.

Une fois par an, ces charges sont régularisées. D’un côté, les provisions versées par le locataire sont totalisées et de l’autre les dépenses effectives réglées par la propriétaire pendant l’année sont additionnées.

Si le montant des provisions payées par le locataire est supérieur aux dépenses effectives de l’année, la propriétaire devra le trop-perçu à son locataire. À l’inverse, si le montant des provisions est inférieur à la somme réelle engagée par la propriétaire, ce dernier réclamera la différence à son locataire.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges et tenir à sa disposition les pièces justificatives idoines (factures, indication de la quantité d’eau, d’électricité, de gaz consommée…). Pour résumer, les charges de copropriétés sont partagées entre le propriétaire et le locataire, et cette répartition est encadrée par la loi.

Besoin de transparence et de clarté ? Rapprochez-vous de votre gestionnaire locatif ou de votre syndic de copropriété. Ces experts sont là pour vous accompagner dans la gestion quotidienne, y compris sur ces sujets qui peuvent paraître compliqués.

Que comprennent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété ont pour but de financer les dépenses collectives nécessaires au bon fonctionnement de votre immeuble. Le budget prévisionnel, voté par les copropriétaires en assemblée générale, détermine le montant annuel des charges de copropriété.

Parmi les principales dépenses, on retrouve les frais liés à l'administration de la copropriété comme les honoraires du syndic, la tenue des assemblées générales et les primes d'assurance de l'immeuble. S'ajoutent à ces frais l'entretien des parties communes : le nettoyage, la maintenance des équipements de sécurité, l'éclairage ou encore le chauffage des espaces partagés.

La copropriété doit également prévoir un fonds de travaux pour anticiper les réparations importantes comme le ravalement de façade ou la réfection de la toiture. Cette provision, obligatoire dans les immeubles de plus de 10 ans, représente au minimum 5 % du budget prévisionnel.