Quelle répartition des charges en copropriété ?

Il y a 13 jours Copropriété

Au sein d'une copropriété, il n’est pas toujours facile de comprendre quelles sont les dépenses qui incombent aux propriétaires, et celles dont les locataires doivent s’acquitter. On peut parfois avoir l’impression de payer plus que de raison, et pourtant, la répartition des charges est encadrée par des textes de lois protégeant simultanément propriétaires et locataires.

Les charges dues par les propriétaires

Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de charges pour les copropriétaires : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales sont celles dont la totalité des copropriétaires doivent s’acquitter, sans exception, pour financer les frais de fonctionnement (travaux, réparations, entretien, ménage, assurance de l’immeuble...) et les honoraires du syndic.

La répartition des charges générales se fait en fonction des tantièmes ou des millièmes initialement attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. La quote-part de chaque copropriétaire, autrement dit la distribution des charges de copropriété générales, est donc différente en fonction des biens.

L’attribution des charges spéciales est entraînée par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot (comme expliqué à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Par exemple, la copropriétaire ayant un bien au rez-de-chaussée se verra exemptée des charges relatives à l’utilisation de l’ascenseur. De même, le copropriétaire du cinquième étage paiera une quote-part supérieure aux copropriétaires des étages inférieurs. La somme à régler n’est donc pas la même selon les lots et les usages qui en découlent.

Les copropriétaires s’acquittent donc de toutes les dépenses liées à la copropriété. Mais dans le cas où le copropriétaire est également bailleur, il est en droit de s’en faire rembourser une partie par son locataire, attendu que c’est ce dernier qui bénéficie des services et équipements financés par les charges de copropriété.

Les charges dues par les locataires

On parlera alors de charges locatives, dites récupérables. Pour rappel, le locataire a l’obligation de régler, en plus de son loyer, une somme accessoire au loyer (voir l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention toutefois, la propriétaire ne peut pas réclamer à son locataire n’importe quel type de dépenses. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive et limitative des dépenses que le propriétaire peut se faire rembourser, en huit catégories :

  • ascenseurs et monte-charges,
  • eau froide et chaude, et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
  • installations individuelles,
  • parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation,
  • espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation,
  • hygiène,
  • équipements divers du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation,
  • impositions et redevances.

Ces charges locatives se paient d’ordinaire sous forme de provisions mensuelles (parfois trimestrielles). Le propriétaire a estimé le montant des charges locatives annuelles, qu’il a divisé par douze pour les mensualiser. Il a ajouté cette provision au montant du loyer dit hors charges. À noter que lors de la signature du bail, la locataire est en droit de demander au propriétaire une justification du montant de cette provision.

Une fois par an, ces charges sont régularisées : d’un côté les provisions versées par le locataire sont totalisées et de l’autre les dépenses effectives réglées par la propriétaire pendant l’année sont additionnées. Si le montant des provisions payées par le locataire est supérieur aux dépenses effectives de l’année, la propriétaire devra le trop-perçu à son locataire. À l’inverse, si le montant des provisions est inférieur à la somme réelle engagée par la propriétaire, ce dernier réclamera la différence à son locataire.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges et tenir à sa disposition les pièces justificatives idoines (factures, indication de la quantité d’eau, d’électricité, de gaz consommée…). Pour résumer, les charges de copropriétés sont partagées entre le propriétaire et le locataire, et cette répartition est encadrée par la loi.

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