Copropriété

Provision sur charges de copropriété : qu'est-ce que c'est ?

Les propriétaires de biens immobiliers situés dans des copropriétés, donc la plupart du temps des appartements, même s’il existe des formes de copropriété un peu différentes, doivent participer aux frais de la copropriété. Ces frais sont liés à l’administration de la copropriété, mais également à son entretien, à la sécurisation des équipements ou encore aux divers travaux qui pourraient se révéler nécessaires au fil du temps. L’ensemble de ces frais est communément appelé charges de copropriété : pour les payer, les copropriétaires, dans la majorité des cas, payent des provisions sur charges. Explications.

Charges de copropriété : pour quoi, pour qui ?

Les charges de copropriété sont payées par tous les copropriétaires

Pour les parties communes

Dès lors que l’on devient propriétaire d’un bien situé dans une copropriété, quel que soit le moyen d’acquisition (achat, donation, succession…), on devient également propriétaire de parties dites communes. Il s’agit des parties de la copropriété qui sont indivisibles par nature, et appartiennent à l’ensemble des copropriétaires : les escaliers, les espaces verts (sauf les espaces verts privatifs), le local à vélo, l’ascenseur… Tout ce qui n’est pas privatif, dans une copropriété, appartient à l’ensemble des copropriétaires.

En tant que propriétaires de ces parties communes, les copropriétaires ont l’obligation de les entretenir, et donc de payer les frais qui y sont inhérents (nettoyage, réparations…). Ces charges de copropriété sont donc payées par l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes (plus un copropriétaire possède de tantièmes, plus ses charges seront élevées, et inversement).

Pour la gestion de la copropriété

Outre les frais d’entretien et de maintenance des parties communes et des équipements, la copropriété a également des frais de gestion, notamment dès lors qu’elle mandate un syndic professionnel (donc rémunéré) pour la gestion administrative courante. Le coût de cette gestion, ainsi que de l’ensemble des pratiques administratives obligatoires ou facultatives réalisées, fait également partie de ce qu’on appelle les charges de copropriété.

Pour les travaux exceptionnels

Enfin, il peut survenir, dans la vie d’une copropriété, que des travaux soient à réaliser. Certains sont proches de l’entretien courant, comme un ravalement de façade par exemple, bien qu’ils ne soient réalisés qu’une fois sur plusieurs années. D’autres, au contraire, peuvent relever d’une décision d’amélioration du confort des copropriétaires (installation d’un ascenseur, automatisation d’une porte) ou de la décision d’aménager des espaces (construction de piscine, de parkings…)

Ces frais, qui ne surviennent pas de manière régulière, font aussi partie des charges de copropriété… et sont également distribués en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.

Comment connaître les charges de copropriété de son bien ?

Puisque les copropriétaires sont les personnes qui vont payer les charges de copropriété, il est évident qu’il leur est possible de connaître le montant annuel qui leur incombe à tout moment : il va dépendre de plusieurs paramètres.

Pour commencer, les tantièmes : plus un copropriétaire possède de tantièmes (unité de division de l’ensemble de la copropriété), plus il va payer de charges dites générales, soit celles qui incombent à l’ensemble des copropriétaires sans exceptions, et de manière égalitaire.

Ensuite, il faut tenir compte des lots en eux-mêmes : certaines charges ne sont inhérentes qu’à certains lots (l’entretien technique d’une porte de garage ne sera payé que par les copropriétaires possédant une place de parking ou un box dans ledit garage, par exemple), tandis que d’autres divergent, en termes de montant, selon l’usage qui en est fait. On parle alors d’utilité : c’est le cas pour les ascenseurs pour lesquels les copropriétaires habitant à un étage élevé vont payer plus cher que les copropriétaires habitant plus bas. C’est ce qu’on appelle des charges particulières.

Dans tous les cas, la répartition des charges est strictement établie, en prenant compte de l’ensemble des paramètres, dans le règlement de copropriété. Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires doit ainsi valider les comptes annuels, et donc les diverses charges courantes ou exceptionnelles pour l’année à venir : tous les copropriétaires savent donc, dès la validation des comptes de la copropriété, quel sera le montant de leurs charges.

Il est possible de changer la répartition des charges de copropriété

Si la répartition des charges de copropriété est fixée dans le règlement de copropriété, il n’est pas immuable. Néanmoins, la situation ne se présente que rarement, et dans le cas où elle serait demandée par un copropriétaire, elle nécessite l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires pour être adoptée.

Ce vote à l’unanimité n’est pas la seule manière de modifier la répartition des charges : la loi prévoit que si cette modification de la répartition des charges est liée à des changements intervenus dans l’immeuble (comme l’achat de parties privatives pour les rendre communes, ou la vente de parties communes pour les privatiser, ou encore un changement d’usage d’une partie privative), alors la modification de la répartition des charges ne nécessite que la même majorité que celle qui a permis de prendre la décision initiale.

Enfin, un copropriétaire peut également saisir la justice afin de modifier la répartition des charges :

  • en cas de clause contraire à la loi ;
  • s’il se rend compte que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait payer, ou s’il se rend compte qu’un autre copropriétaire dispose d’une quote-part inférieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait légalement payer.

Pourquoi y a-t-il une provision sur charges de copropriété ?

Dans la très grande majorité des copropriétés en France, les copropriétaires payent ce qu’on appelle communément une provision sur charges de copropriété. Un système de paiement classique qui permet de faciliter la gestion de la copropriété, et d’éviter qu’elle ne connaisse des problèmes de trésorerie.

De l’importance de payer les charges de copropriété

Comme nous avons pu le voir, les charges de copropriété sont nombreuses et variées, mais elles ont toutes un objectif commun : permettre le bon entretien de la copropriété. Un objectif qui est fixé dans l’intérêt des copropriétaires eux-mêmes, avant tout : une copropriété mal gérée, dans laquelle des problèmes d’entretien voire des dégradations surviennent, va perdre en valeur… et avec elle l’ensemble des lots qui la composent.

Payer les charges de copropriété n’est donc pas seulement obligatoire, mais est favorable aux propriétaires : leur bien ne perdra pas de valeur du fait d’un mauvais entretien (bien qu’il reste, comme tous les biens immobiliers, sujet aux aléas du marché). Inversement, lorsque les copropriétaires ne payent pas les charges, certains travaux deviennent impossibles à effectuer, et certaines factures restent impayées ; une situation qui peut rapidement se dégrader et conduire à la faillite de la copropriété elle-même.

Des charges d’un montant très variable en fonction des copropriétés

Si le paiement des charges de copropriété est donc nécessaire pour que la copropriété ne se dégrade pas, les acheteurs doivent s’assurer d’être en mesure de faire face aux montants annoncés. Or, ceux-ci peuvent être élevés, les charges de copropriété pouvant aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros par an, selon la taille de la copropriété et les équipements dont elle dispose. Une petite copropriété de quelques logements aura, de fait, des charges bien inférieures à une grande copropriété disposant d’ascenseurs voire d’équipements sportifs et d’extérieurs.

Bien évidemment, il ne faut pas oublier que le montant de ces charges varie en fonction de l’importance des lots dont on est propriétaire : la taille, bien évidemment, mais aussi la situation des lots, peut influencer à la hausse ou à la baisse le montant à payer chaque année.

Enfin, outre les charges annuelles, dont l’évolution reste faible d’année en année, les copropriétaires doivent également être en mesure de faire face aux charges exceptionnelles qui peuvent survenir, par exemple dans le cas de travaux d’entretien (façade, traitement de certaines parties communes…) ou de réparations (dégâts des eaux, panne d’ascenseur, réfection de toiture…).

Il est donc logique, mis à part pour les charges exceptionnelles décidées en assemblée générale chaque année (ou en assemblée générale extraordinaire si la décision nécessite d’être prise en urgence), que les futurs propriétaires soient mis au courant des charges annuelles estimées : il est possible de les trouver sur les annonces immobilières, ou tout du moins en les demandant au propriétaire bailleur, ou à son représentant.

La provision sur charges de copropriétés : un moyen d’éviter les impayés

Un paiement régulier dont le montant est connu d’avance

Puisque du paiement des charges de copropriété dépend, dans les faits, la survie économique de la copropriété, il est courant en France de faire payer, aux copropriétaires, une provision sur charges de copropriété. Cette provision prend la forme d’un paiement régulier afin d’étaler, sur l’ensemble de l’année, les sommes dues annuellement.

La périodicité de ces paiements n’est pas fixée par la loi : chaque copropriété est libre de décider si la provision sur charges est due de manière mensuelle, bimensuelle ou trimestrielle ; le montant sera alors équivalent au montant prévisionnel des charges de chaque copropriétaire divisé par le nombre de versements.

Par défaut, tout en laissant la liberté aux copropriétaires d’en décider autrement, la périodicité est trimestrielle. Le syndic est en outre tenu d’envoyer, par lettre simple ou courrier électronique, un avis indiquant le montant de la provision, et ce avant la date d’exigibilité (fixée par défaut au 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période décidée par l’assemblée générale).

Ainsi faisant, les copropriétaires ne seront pas surpris à la fin de l’année, par des sommes élevées qu’ils n’auraient pas mises de côté, et face auxquelles ils se retrouvent dans l’impossibilité de payer. Mais ce n’est pas le seul avantage du système de provision sur charges.

La copropriété disposera toujours de fonds

En demandant à l’ensemble des copropriétaires un versement régulier en cours d’année, la copropriété dispose ainsi de fonds utilisables toute l’année pour payer les diverses factures des prestataires qui ont été mandatés, pour l’entretien des parties communes par exemple.

La copropriété ne se retrouvera donc pas en situation de retard de paiement, celui-ci pouvant donner lieu à des pénalités, et donc augmenter la facture finale.

De plus, avec les fonds collectés régulièrement auprès des copropriétaires, le syndic qui s’occupe de la gestion pourra faire face à certaines dépenses exceptionnelles sans devoir demander avant la fin de l’année des fonds en plus auprès des copropriétaires. Le syndic dispose, dans le cadre de son mandat, d’une certaine liberté pour valider des travaux, notamment urgents, sans besoin de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans la mesure où les sommes ne dépassent pas un certain montant.

Une régularisation des charges de copropriété en fin d’année

Le montant réel des charges de la copropriété, et donc le montant que doit chacun des copropriétaires, pouvant varier dans le courant de l’année et d’une année sur l’autre, lors de l’assemblée générale annuelle obligatoire, une régularisation des charges sera effectuée dans le cadre de la validation des comptes de la copropriété.

Lors de cette régularisation, chaque copropriétaire connaîtra exactement le montant de ses charges de l’année passée : outre les charges liées à la copropriété et ses équipements, il sera également question des charges liées aux consommations d’eau ou encore de chauffage, si par exemple la copropriété dispose d’un compteur d’eau général ou si le chauffage est collectif.

Trois situations peuvent survenir :

  • la première, mais la plus rare : les provisions sur charges de copropriété représentent le montant exact des charges réelles de l’année. Dans ce cas, aucune somme n’est due ou n’est à rembourser au copropriétaire en question.
  • la deuxième : les provisions sur charges de copropriété ne couvrent pas les sommes réellement dues. Dans ce cas, une régularisation est demandée au copropriétaire.
  • la troisième : les montants versés au titre des provisions sur charges de copropriété sont inférieurs aux charges réelles. Dans ce cas, le trop-perçu est remboursé au copropriétaire en question, généralement en le considérant comme une avance sur charges de copropriété pour l’année suivante.

Un nouveau montant pour la provision sur charges est décidé chaque année

Lors de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, un nouveau montant pour la provision sur charges de copropriété doit être adopté pour l’année à venir. Ce montant peut être identique à celui de l’année précédente, mais peut également être supérieur ou inférieur, en fonction des décisions prises lors de l’assemblée générale.

Le changement d’un prestataire pour l’entretien des parties communes pour une entreprise moins chère, par exemple, ou la validation de travaux au sein de la copropriété, peuvent en effet faire évoluer le montant prévisionnel des charges pour l’année suivante, et donc modifier la provision sur charges.

La différence entre provision sur charges et avance de trésorerie

La législation concernant les charges de copropriété inclut une différence fondamentale entre ce qu’on appelle les provisions sur charges et ce qu’on appelle les avances de trésorerie. Si, dans les faits, il s’agit toujours de montants que chaque copropriétaire doit payer, les deux notions recoupent deux types de frais différents.

Les provisions sur charges de copropriété ne concernent en réalité que les charges dites courantes : les charges générales et les charges particulières, ainsi que les sommes demandées dans le cadre des dépenses exceptionnelles décidées lors de l’assemblée générale. Lors du vote, en effet, il est courant qu’outre la validation du montant de la dépense, la date d’exigibilité des provisions correspondantes soit également fixée.

Les avances sur trésorerie ne concernent, de leur côté, que les dépenses dites hors budget prévisionnel, donc les dépenses exceptionnelles décidées lors de l’assemblée générale. Ces avances peuvent être demandées par le syndic afin de lancer les travaux et afin de palier à un manque temporaire de trésorerie concernant lesdits travaux. La loi prévoit trois situations : soit la demande d’avances de trésoreries est prévue dans le règlement de copropriété, auquel cas le montant de l’avance ne peut être de plus d’un sixième du budget prévisionnel ; soit cette demande n’est pas prévue, auquel cas elle peut être décidée par un vote à la double majorité lors de l’assemblée générale ; soit la copropriété dispose d’un plan pluriannuel de travaux, ce qui s’accompagne d’un échéancier pour les avances.

Travaux d’amélioration : un paiement en dix ans est possible

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, si des travaux sont décidés, il se peut que certains copropriétaires aient voté contre ou se soient abstenus, et que les travaux soient malgré tout adoptés. Dans ce cas, la loi prévoit la possibilité d’un échelonnement du paiement de ces travaux sur 10 ans.

Seuls les propriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenus lors du vote peuvent bénéficier de cet échelonnement, qui ne peut néanmoins pas être demandé pour les travaux imposés par la loi et les règlements en vigueur au moment du vote : seuls les travaux dits « d’amélioration » sont concernés.

Pour bénéficier de cet échelonnement exceptionnel sur 10 ans du montant relatif à leur quote-part, les copropriétaires doivent notifier leur demande au syndic dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Une lettre recommandée avec avis de réception pourra permettre de justifier de la demande effectuée, et des délais respectés.

Néanmoins, s’ils bénéficient de cet échelonnement exceptionnel, les copropriétaires ne peuvent pas se soustraire totalement au paiement des montants liés aux travaux d’amélioration, quand bien même auraient-ils été toujours opposés à leur réalisation.

Provision sur charges de copropriété et provision sur charges locatives : quelles différences ?

La proximité, liée au fonctionnement similaire, entre les termes provision sur charges de copropriété et provision sur charges locatives pourrait induire en erreur : si elles se recoupent sur certains points, il ne s’agit pas du tout de la même chose.

Les charges locatives peuvent correspondre à des charges de copropriété...

Le locataire n’est pas, par définition, propriétaire du bien qu’il occupe. Néanmoins, c’est bien le locataire qui en jouit, et notamment qui jouit des parties communes ou encore des équipements dont dispose la copropriété. En ce sens, il est logique qu’il participe au paiement des charges de copropriété : c’est dans ce cas précis où les charges locatives correspondent aux charges de copropriété. Par exemple : l’entretien des parties communes, des ascenseurs ou encore la consommation d’eau ou le chauffage collectif, sont des charges de copropriété qui sont payées par le propriétaire du bien loué. Ce dernier les reporte alors auprès de son locataire : c’est ce qu’on appelle communément les charges récupérables.

L’ensemble des charges de copropriété n’est toutefois jamais payé par le locataire : les frais liés à la gestion, par un syndic professionnel par exemple, de la copropriété, ou encore les travaux exceptionnels ou programmés au sein de la copropriété restent à la charge du propriétaire du bien loué.

… et peuvent parfois ne pas correspondre

Si certaines charges de copropriété sont dites récupérables, ce qui permet au propriétaire bailleur de les répercuter sur son locataire, il existe des charges récupérables qui ne sont pas liées à la copropriété. C’est le cas notamment de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est payée par le propriétaire avec la taxe foncière correspondant au bien immobilier. Cette taxe est indépendante des charges de copropriété, mais elle est bel et bien récupérable.

Alors pourquoi parler de provision sur charges locatives ?

Le fait qu’on parle de provision sur charges locatives est simplement lié au fonctionnement, similaire : avec son loyer, donc tous les mois, le locataire va payer une provision égale à 1/12e du montant prévisionnel annuel des charges récupérables.

Comme pour le propriétaire au niveau des charges de copropriété, il y a chaque année une régularisation des charges pour le locataire, en fonction de ses consommations réelles en eau, par exemple. Cette régularisation est obligatoire et doit être justifiée par des factures détaillées qu’il doit tenir à la disposition du locataire.

Le montant de la provision sur charges locatives peut être modifié par un avenant au contrat de bail, afin de lisser le plus possible le paiement des charges récupérables sur l’année, en fonction de l’issue de la régularisation annuelle.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.

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