Taxe foncière : quelle surface est prise en compte dans son calcul ?

Pour calculer la taxe foncière, l’administration prend en compte la surface pondérée nette. Celle-ci résulte d’un calcul prenant en compte les pièces principales et les annexes. La surface est pondérée selon la nature de ces éléments et l’entretien. Un pourcentage de pondération de 50 % est ensuite ajouté. Un calcul complexe sur lequel on revient en détail dans les lignes qui suivent. 

Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

La taxe foncière, c’est la taxe par excellence qui pèse sur tous les propriétaires de résidence. Les dernières années ont d’ailleurs été marquées par de fortes hausses comme les 21,4 % à Nice pour la seule année 2024. Mais d’abord, comment se calcule la taxe foncière ?  Pourquoi augmente-t-elle autant ?

Qui doit payer la taxe foncière ?

Pour rappel, vous êtes redevable de la taxe foncière si vous êtes :

• Propriétaire d'un bien immobilier au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition ;
• Usufruitier du bien ;
• Titulaire d'un bail emphytéotique ;
• Propriétaire d'un terrain nu ou construit.

En cas de vente en cours d'année, c'est le propriétaire au 1er janvier qui reste redevable de la totalité de la taxe foncière. Dans la pratique, vous pouvez convenir d'une répartition de cette charge avec l'acheteur dans votre acte de vente.

La valeur locative cadastrale, la base du calcul de la taxe foncière

La valeur locative cadastrale est le point de départ du calcul de votre taxe foncière. Cet indicateur représente le loyer théorique annuel que votre bien pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales. 

L'administration fiscale utilise de très nombreux critères pour déterminer cette valeur et notamment :

• La surface et la nature des locaux ;
• Le niveau de confort et les équipements ;
• La situation géographique ;
• Les caractéristiques générales comme les matériaux des gros murs, des toitures ;
• L'état général du logement, son entretien ;
• Le nombre de niveaux habitables (en maison).

Cette valeur fait l’objet d'une revalorisation annuelle basée sur l'indice des prix à la consommation harmonisé. Pour 2025, cette augmentation s’élève à 1,7 %. Les municipalités votent ensuite chaque année en conseil municipal le taux à appliquer au calcul de la taxe foncière.

À noter : une réforme importante de la valeur locative cadastrale est prévue pour 2026, avec pour objectif de mieux refléter la réalité du marché immobilier actuel. La révision pourrait avoir un impact significatif sur le montant de votre taxe foncière dans les années à venir.

Comment est calculée la base de la taxe foncière ?

Pour établir la base de votre taxe foncière, l'administration fiscale prend en compte la surface pondérée nette de votre résidence. 

La surface pondérée nette de votre résidence est le résultat d'un calcul précis intégrant la surface au sol des pièces principales et des éléments secondaires comme le garage ou la cave.

Un coefficient d'entretien est ensuite appliqué selon l'état de votre logement et de ses éléments de confort (eau courante, type de chauffage, salle de bains, etc.). La surface obtenue est multipliée par le tarif d'évaluation au mètre carré fixé pour votre secteur.

L'administration applique enfin un abattement forfaitaire de 50 % sur cette valeur pour obtenir la base nette d'imposition. Cette base servira au calcul final de votre taxe foncière, après application du taux voté par les collectivités territoriales.

Les surfaces prises en compte dans le calcul

La surface de votre bien immobilier est un élément déterminant dans le calcul de la taxe foncière. L'administration fiscale prend en compte différents types de surfaces, chacune ayant un impact spécifique sur le montant final de votre imposition.

1. La surface habitable et les pièces principales

La surface habitable constitue l'élément central du calcul de la taxe foncière. Sont prises en compte :

• Toutes les pièces à vivre (salon, salle à manger, salle commune, bibliothèque, chambres, cuisine) ;
• Les sanitaires (salle de bains, toilettes) ;
• Les couloirs et l'entrée ;
• Les rangements intégrés.

Seule la surface au sol est considérée, quelle que soit la hauteur sous plafond. De plus, les pièces de moins de 9 m² sont exclues du calcul, tandis que celles dépassant 30 m² comptent pour deux pièces dans l'évaluation.

2. Les dépendances et surfaces annexes

Les surfaces annexes sont également intégrées au calcul, mais avec une pondération différente :

• Les garages et places de parking ;
• Les caves, les celliers, les buanderies, les bûchers et les sous-sols ;
• Les greniers aménagés ;
• Les vérandas et terrasses fermées ;
• Les piscines (selon une évaluation forfaitaire).

Ces éléments sont généralement comptabilisés pour 50 % de leur surface réelle dans le calcul de la surface pondérée totale. Cette règle s'applique qu'ils soient ou non en communication directe avec votre habitation principale.

Le cas des bâtiments non habitables

Certains bâtiments non destinés à l'habitation sont également soumis à la taxe foncière :

• Les locaux professionnels ;
• Les entrepôts et hangars ;
• Les bâtiments agricoles (sous certaines conditions) ;
• Les abris de jardin de plus de 5 m².

Pour ces constructions, l'administration fiscale applique des coefficients spécifiques tenant compte de leur usage et de leur état. Les bâtiments en ruine ou impropres à toute utilisation peuvent bénéficier d'une exonération, sous réserve d'en faire la demande auprès de votre centre des impôts.

La surface pondérée : méthode de calcul détaillée

Le calcul de la surface pondérée

La surface pondérée est l'élément central dans le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien. Elle est obtenue en appliquant différents coefficients à la surface réelle de vos pièces, selon leur importance dans le logement et leur utilisation. Ce n’est pas toujours évident à suivre.

Pour établir cette surface, l'administration fiscale :

1. Mesure la surface au sol entre les murs ;
2. Arrondit au mètre carré inférieur ;
3. Applique les coefficients de pondération ;
4. Ajoute les équivalences pour les éléments de confort.

Les coefficients de pondération par type de surface

L'administration fiscale applique des coefficients spécifiques selon la nature des pièces.

• Les 20 premiers mètres carrés sont majorés d'un coefficient de 1,45 ;
• Les surfaces suivantes (de 21 à 110 m²) sont comptées pour leur surface réelle ;
• Les surfaces au-delà de 110 m² sont minorées d'un coefficient de 0,8 ;
• Les annexes intégrées (buanderie, cellier) : coefficient de 0,6 ;
• Les dépendances (garage, cave) : coefficient variant de 0,2 à 0,6 ;

L’impact des éléments de confort sur la surface

Les équipements de votre logement augmentent la surface pondérée par l'ajout de surfaces théoriques. Les éléments pris en compte sont assez variés : eau courante, gaz, électricité, tout-à-l’égout, installations sanitaires…

 Par exemple : 

• Eau courante : +4 m² ;
• Installation électrique : +2 m² ;
• Chauffage central : +2 m² ;
• WC intérieur : +3 m² ;
• Salle de bains avec baignoire : +5 m² ;
• Salle de bains avec douche : +4 m².

Un coefficient correctif global est ensuite appliqué pour tenir compte :

• De l'état d'entretien (de 0,8 à 1,2) ;
• De la situation géographique (-0,1 à +0,1) ;
• De la présence d'un ascenseur dans les immeubles collectifs.

Les surfaces spécifiques et les cas particuliers

Le calcul pour une piscine

Une piscine impacte directement votre taxe foncière dès lors qu'elle est fixée au sol de manière permanente. Pour 2025, voici comment elle est prise en compte :

• La valeur forfaitaire est fixée à 262 € par m² de bassin ;
• Seule la surface du bassin est comptabilisée, pas les plages ni les aménagements ;
• Et un abattement de 50 % est appliqué sur la valeur locative obtenue.

Par exemple, pour une piscine de 32 m² (8 m × 4 m), le calcul se fait ainsi :

• Surface du bassin : 32 m² × 262 € = 8 384 €
• Après abattement : 4 192 €

Cette valeur est ensuite intégrée à la base d'imposition de votre bien.

Le calcul pour une terrasse

Les terrasses sont évaluées différemment selon leur nature :

• Les terrasses non couvertes au niveau du sol ne sont pas prises en compte.
• Les terrasses surélevées ou couvertes sont comptabilisées avec un coefficient de 0,2 à 0,4.
• Les toitures-terrasses accessibles sont considérées comme des éléments secondaires avec un coefficient de :
• 0,2 en zone rurale ;
• 0,4 à 0,5 dans les grandes villes.

Cave et garage : quel impact sur la taxe foncière ?

Les caves et les garages sont des dépendances systématiquement intégrées dans le calcul de votre taxe foncière.

Les garages sont considérés comme des éléments secondaires avec un coefficient de :

• 0,6 pour les garages intégrés à l'habitation
• 0,4 pour les garages indépendants en bon état
• 0,2 pour les garages simples ou vétustes

Les caves sont quant à elles évaluées selon leur localisation.

• Coefficient de 0,2 en zone rurale.
• Jusqu'à 0,5 dans les grandes villes où leur valeur d'usage est plus importante.
• Un abattement supplémentaire de 25 % peut s'appliquer si la cave est non aménagée.

À noter : ces coefficients s'appliquent à la surface réelle de ces dépendances avant d'être intégrés dans le calcul global de la valeur locative cadastrale de votre bien.

Comment contester une surface mal évaluée ?

Vous pensez que la taxe foncière que vous réglez est mal calculée ? Il existe des moyens de contester cette dernière.

Pour remettre en question une évaluation incorrecte de votre bien, il faut se munir de la fiche d'évaluation (formulaire 6675-M) auprès de votre Centre des impôts fonciers. Ce formulaire détaille l’ensemble des éléments utilisés pour déterminer la valeur locative cadastrale.

Une fois en possession de cette fiche, vérifiez attentivement les informations concernant votre propriété bâtie : dimensions réelles, nombre et nature des pièces, caractéristiques du logement, éléments de confort et les coefficients appliqués. En cas d'erreur, rassemblez des preuves comme l'acte de propriété, les plans du bien ou un métrage réalisé par un professionnel.

Adressez ensuite votre réclamation au centre des impôts avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de l'avis de taxe foncière. N'oubliez pas que même en cas de contestation, vous devez régler votre imposition dans les délais prévus. Un remboursement sera effectué si votre demande est acceptée.

La taxe foncière dépend-elle des revenus ?

Non, le montant de la taxe foncière n'est pas calculé en fonction de vos revenus contrairement à une idée répandue. L'imposition repose uniquement sur la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier.

Certains propriétaires peuvent néanmoins bénéficier d'un mécanisme de plafonnement si leur taxe foncière dépasse 50 % de leurs revenus. Pour en profiter, votre revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 29 288 € pour la première part de quotient familial, majoré de 6 843 € pour la première demi-part supplémentaire.

Les personnes aux ressources modestes peuvent également obtenir une exonération de la taxe sous conditions. La mesure touche les propriétaires de plus de 75 ans, les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé ou les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées.

La cave ou le garage sont-ils pris en compte dans la surface pour la taxe foncière ?

Oui, les caves et garages constituent des éléments secondaires utilisés dans le calcul de la valeur locative cadastrale et donc de la taxe foncière. Leur prise en compte s'effectue toutefois selon une méthode de pondération spécifique.

Pour une cave, sa valeur locative est établie en appliquant un coefficient qui varie de 0,2 à 0,5 par rapport à sa surface réelle. La variation dépend notamment de son état, de son aménagement (éléments de confort) et de sa hauteur sous plafond. Une cave brute obtiendra le coefficient minimal, tandis qu'une cave aménagée en buanderie ou en espace de stockage se verra attribuer un coefficient plus élevé.

Les garages font l'objet d'une évaluation distincte dans le calcul de la valeur locative cadastrale. Leur surface est pondérée différemment selon qu'ils sont intégrés au bâtiment principal ou construits séparément. L'administration fiscale utilise aussi la qualité de la construction (nature des matériaux pour les murs et la toiture) et les équipements présents pour déterminer le coefficient applicable.