La défiscalisation immobilière en 2025, ce qu'il faut savoir pour réduire ses impôts

La campagne de déclaration des revenus 2024 a débuté le 10 avril 2025 et se poursuit jusqu’à fin mai. Pour beaucoup de Français, c’est le moment où l’on se rend compte que l’on paie beaucoup d’impôts et qu’il est sans doute temps d’agir. L’immobilier possède plusieurs leviers intéressants pour réduire son impôt sur le revenu, à condition de s’y prendre assez tôt. 

Comment payer moins d'impôts en 2025 ?

Si vous en avez assez de payer autant d’impôt sur le revenu, il existe des solutions dans l’immobilier. Certes, la loi Pinel n’existe plus depuis le 31 décembre, pourtant il y a quelques possibilités. Tour d’horizon de tous les dispositifs de défiscalisation disponibles en 2025 pour préparer sereinement son avenir. 

• La loi Denormandie pour réduire jusqu'à 63 000 euros d'impôts sur 12 ans en investissant dans l'immobilier ancien.
• La loi Malraux pour défiscaliser en faisant des travaux dans des bâtiments anciens et remarquables, jusqu'à 120 000 de réduction d'impôt sur 4 ans.
• Le dispositif Loc'Avantages pour réduire ses impôts en louant un logement en dessous du prix du marché.
• Le déficit foncier en location vide qui permet de diminuer son impôt global quand les charges locatives sont supérieures à votre revenu foncier.

L’avenir est à l’ancien, la loi Denormandie pour défiscaliser avec l'immobilier

Fin du Censi Bouvard, fin de la loi Pinel, en quelques années l’immobilier neuf a vu disparaitre tous ses dispositifs de défiscalisation. Pour celles et ceux qui veulent réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier, les solutions sont dans l’ancien. Et en premier lieu le Denormandie qui prend le relai du Pinel, puisqu’il propose les mêmes avantages fiscaux, avec des conditions assez différentes toutefois.

Les avantages fiscaux dépendent de la durée de mise en location. Plus le temps de location est long, plus l’avantage en termes de réduction d’impôt est élevé.

• Pour 6 ans d’engagement de location, la réduction d’impôt est de 12 % du prix du logement.
• Pour 9 ans d’engagement de location, la réduction d’impôt est de 18 % du prix du logement.
• Pour 12 ans d’engagement de location, la réduction d’impôt est de 21 % du prix du logement.

À noter que la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un investissement de 300 000 euros ou 5 500 €/m2. Si votre investissement immobilier dépasse ce montant, tout ce qui va au delà des 300 000 euros ne sera pas considéré.

Par exemple

Vous achetez un bien immobilier 250 000 euros à Brest. Vous vous engagez à louer ce logement pendant 9 ans. 

250 000 x 18/100 = 45 000 euros

Vous allez pouvoir durant 9 ans déduire 45 000 € de vos impôts, soit 5 000 euros par an.

Les conditions à respecter avec ce dispositif de défiscalisation

Depuis 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027, il est ainsi possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en réalisant un investissement locatif dans l’ancien via le Denormandie. 

Toutefois, les logements doivent se situer dans une ville éligible où prendre place dans une copropriété en difficulté. Cela correspondant aux communes : 

• Concernées par le plan national Action cœur de ville ;
• Qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire ;
• Qui ont un gros besoin de réhabilitation des logements.

Il y a ainsi aujourd’hui à 435 communes réparties à travers tout le territoire qui sont éligibles, vous pouvez en retrouver la carte ici.

Le loyer hors charges proposé au locataire ne doit pas dépasser des plafonds qui varient selon la zone territoriale (A bis, A, B1, B2).

Le locataire doit occuper le logement rénové en tant que résidence principale.

Il ne faut pas aussi que le locataire fasse partie du foyer fiscal du propriétaire, et que ses ressources annuelles ne dépassent pas des plafonds définis par l’administration.

Les travaux éligibles au Denormandie

La spécificité de la loi Denormandie, ce sont bien les travaux de rénovation qui sont obligatoires. Ces derniers doivent représenter au moins 25 % du coût de l’investissement calculé sur le prix d'acquisition.

Les travaux éligibles sont donc les suivants : 

• La création de nouvelles surfaces habitables ;
• La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de nouvelles surfaces habitables ;
• Les travaux de rénovation énergétique (exemple isolation de la toiture, des murs, des menuiseries, changement de système de chauffage, de production d’eau chaude…).

Investir en loi Malraux en 2025 pour défiscaliser

Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt, voici ce que permet l’investissement locatif avec la loi Malraux. C’est tout simplement l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en vigueur en France (depuis 1962). 

L’objectif de cette loi est de faciliter la restauration du patrimoine historique dans le pays en échange d’une réduction d’impôt. On ne va pas le cacher, ce dispositif est vraiment réservé à ceux dont la fiscalité est très élevée et qui ont les moyens d’entreprendre de grosses rénovations.

Comment ça fonctionne ?

Pour défiscaliser avec la loi Malraux, il est nécessaire de faire l’acquisition d’un bien patrimonial. Tous les logements ne sont pas éligibles au Malraux, depuis le 9 juillet 2016 seules les habitations situées dans certaines zones peuvent y prétendre. Il s’agit : 

• Un quartier ancien dégradé (QAD) ;
• Un site patrimonial remarquable (SPR) ;
• Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
• Un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ;
• Un nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU).

Le chantier de rénovation doit d’ailleurs être suivi par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

La réduction d’impôt octroyée est calculée sur le montant des travaux de rénovation effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.

La réduction d’impôt va de 22 % à 30 % selon différentes règles qui sont les suivantes.

• 30 % de réduction d‘impôt pour les logements situés au sein d'un Site Patrimonial Remarquable et faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ou les logements situés dans l’un des quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU) et faisant l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique ;

• 22 % de réduction d’impôt pour un logement situé dans un Site patrimonial remarquable et dans un périmètre d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou d’une Restauration déclarée d’utilité publique.

D’autres conditions sont à respecter pour les particuliers souhaitant bénéficier du Malraux.

• Une fois la rénovation terminée, le logement doit être loué nu pendant une durée de 9 ans minimum.
• Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire (ni être un ascendant ou descendant).

La loi Malraux est l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en vigueur. En échange de travaux de rénovation dans un bien patrimonial, vous obtenez une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. Ces travaux doivent être validés par les Bâtiments de France et ne pas dépasser les 400 000 € sur 4 ans.

Le logement rénové doit ensuite être loué durant 9 ans. Le but de la loi Malraux est clairement d'encourager la sauvegarde du patrimoine architectural français. Elle s’adresse à des investisseurs qui ont des moyens financiers conséquents.

Bon à savoir, la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

À noter qu’il est aussi possible de bénéficier des avantages du Malraux comme pour le Denormandie en passant par une SCPI. Toutefois, les frais de gestion demeurent élevés, il faut envisager cela comme un placement à long terme.

Loc’Avantages, un dispositif qui mérite d’être connu

Loc’Avantages, anciennement appelé “Louer Abordable” est un moyen intéressant de profiter d’une réduction d’impôt lorsque vous disposez d’un logement placé en location. Suspendu le 1er janvier 2025, Loc’Avantages a finalement été reconduit jusqu'au 31 décembre 2027. Vous avez ainsi le temps de découvrir le dispositif et de bénéficier d’une réduction d'impôt allant jusqu’à 65 % des loyers !

Comment cela marche Loc’Avantages ?

La première étape pour le propriétaire bailleur est de signer une convention avec l’Anah. Une convention qui fixe les obligations du propriétaire et ses différents engagements.  

Deuxièmement, et c’est la partie la plus importante pour le bailleur, il faut déterminer un niveau de loyer parmi 3 niveaux différents. Le pourcentage de réduction du loyer est appliqué au seuil 

• LOC 1 : loyer proposé inférieur de 15 % aux seuils en vigueur ;
• LOC 2 : loyer proposé inférieur de 30 % aux seuils en vigueur ;
• LOC 3 : loyer proposé inférieur de 15 % aux seuils en vigueur.

Les montants des loyers dépendent à la fois de la surface du logement est des seuils définis selon les zones : A bis, A, B1, B2, C. 

Les autres conditions spécifiques requises :

• Le logement loué doit être non meublé et loué pendant une durée minimale de 6 ans.
• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou un descendant.
• Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources régulièrement mis à jour.
• Il est également interdit de louer une passoire énergétique, c’est-à-dire un logement classé F ou G au DPE.

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt à laquelle a droit le propriétaire dépend du type de loyer qu’il a sélectionné. Plus la réduction du loyer est importante, plus grande est la réduction d’impôt. 

Le taux de réduction est calculé sur le loyer, il est de : 

• 15 % avec LOC 1 ;
• 35 % avec LOC 2.

Les montants sont différents si le propriétaire choisi une intermédiation locative via un organisme social, la réduction est alors de : 

• 20 % avec LOC 1 ;
• 40 % avec LOC 2 ;
• 65 % avec LOC 3.

S’il n’est pas des plus simples à évaluer, le dispositif Loc’Avantages demeure néanmoins une solution intéressante pour défiscaliser. Un guide mis au point par le ministère du Logement permet de bien saisir tous les enjeux et l’intérêt du dispositif en tant que propriétaire.

Mettre à profit le déficit foncier pour diminuer son imposition

Pour utiliser le mécanisme du déficit foncier, il est important d’investir ou de posséder un logement loué nu. Et de sélectionner le régime réel et non pas le régime micro-foncier avec son abattement forfaitaire. Ce dernier ne permet pas d'obtenir de déficit foncier.

Le déficit foncier résulte de la différence entre les charges locatives et vos revenus fonciers. Si vos charges sont supérieures aux revenus, se crée un déficit. Le montant du déficit foncier peut ensuite être déduit de votre impôt sur le revenu.

De très nombreuses charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers dans le cadre d’une location vide. Exemples de charges déductibles : 

• Les intérêts liés à un emprunt immobilier le cas échéant ;
• Les primes d’assurance ;
• Les frais de copropriété ;
• Les provisions pour charge en copropriété ;
• Les frais de gestion locative ;
• La taxe foncière ;
• Les dépenses d’entretien du logement, etc.

À noter que les travaux de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits en tant que charge. 

Les avantages du déficit foncier

• 10 700 € de déficit foncier déductible de votre impôt sur le revenu global pendant 6 ans et 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
• 21 400 € de déficit foncier déductible de votre impôt sur le revenu global en cas de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025.

Sont concernés par ce dernier élément les travaux de rénovation permettant de passer d’une classe E, F ou G au DPE à une classe, A, B, C ou D.

La loi sur les monuments historiques

La loi sur les monuments historiques offre depuis 1913 des avantages fiscaux très intéressants pour les contribuables fortement imposés. Ce dispositif permet en effet de déduire jusqu'à 100 % des travaux de rénovation de votre revenu global, sans aucun plafonnement. L'idée est d'acquérir un bien historique et classé ayant besoin de gros travaux de rénovation, ce qui favorise la conservation du patrimoine.

Les avantages fiscaux selon l'utilisation du bien

Les réductions d'impôt varient selon l'usage que vous faites de votre bien :

• Si vous occupez le bien : déduction de 50 % des travaux de votre revenu global ;
• Si vous le louez : déduction de 100 % des travaux et des charges ;
• Si vous l'ouvrez au public : déduction supplémentaire de 25 % des charges.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez :

• Acquérir un bien classé Monument Historique ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des monuments historiques ;
• Conserver le bien pendant au moins 15 ans ;
• Faire valider les travaux par un Architecte des Bâtiments de France ;
• Ne pas diviser le bien en copropriété sans autorisation.

Un dispositif hors plafonnement des niches fiscales

Contrairement à la loi Malraux ou au dispositif Denormandie, la loi Monuments Historiques n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. C'est un avantage considérable pour les contribuables ayant une forte pression fiscale.

Le dispositif permet également de bénéficier :

• D'une exonération des droits de succession sous conditions ;
• D'une TVA à taux réduit sur les travaux de rénovation ;
• De subventions de l'État pouvant atteindre jusqu'à 35 % du montant des travaux.

Cette loi s'adresse principalement aux contribuables disposant de moyens financiers importants. Et qui souhaitent participer à la préservation du patrimoine français. Dans tous les cas, le budget pour l'acquisition d'un bien classé n'est pas à la portée de tous les ménages français.

Conclusion. Investissement immobilier et défiscalisation en 2025

Pour réduire ses impôts en 2026, c'est cette année que cela se prépare. L'immobilier offre encore malgré les évolutions législatives un terrain de jeu intéressant pour réduire son imposition. Que ce soit en investissant dans l'ancien ou en profitant de mécanisme comme le déficit foncier, il est possible de diminuer votre impôt et de profiter d'une fiscalité avantageuse. 

Les questions que vous vous posez autour de la défiscalisation

Quel placement permet de défiscaliser ?

Il existe une réelle diversité de placements en France pour réduire ses impôts sur le revenu. Voici quelques idées pour réduire l'année prochaine votre impôt sur le revenu.

Le Plan épargne retraite (PER). Il en existe différentes modalités, mais concrètement les salariés peuvent réduire de leur impôt grâce aux versements effectués dans la limite de 10 % des revenus annuels professionnels.

La souscription à une assurance-vie permet de bénéficier d'une réduction d’impôt de 25 % sur les primes versées dans la limite de 1 525 euros par an. L'avantage de l'assurance-vie se situe aussi au niveau des facilités de transmission en cas de décès.

En investissant dans une PME, il est aussi possible de réduire ses impôts. Le montant de la réduction d'impôt correspond à 18 % des versements effectués. Il faut faire une souscription au capital d'une PME Entreprise employant moins de 250 salariés.

L'investissement dans un Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) ou Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) donne droit à une réduction de réduction d’impôt de 25 % du montant investi.

Voici quelques exemples parmi d'autres. On pense aussi aux investissements dans des groupements forestiers qui donnent droit à une réduction d'impôt jusqu'à 25 % du montant des parts achetés, dans la limite de 5 700 €. Mais il y a aussi les dons aux associations, etc.

Quoi en remplacement du Pinel en 2025 ?

La loi Pinel ne permet de plus de défiscaliser en achetant des biens immobiliers neufs. Le gouvernement n'a pas prévu pour l'instant de nouveau dispositif en remplacement. Pour autant, tout n'est pas perdu pour celles et ceux qui veulent concilier immobilier et réduction d'impôt. Investir dans des logements anciens avec la loi Denormandie offre de nombreux avantages en termes de fiscalité (les mêmes que pour le Pinel).

Pour les particuliers avec une grosse fiscalité, la loi Malraux ou la loi sur les Monuments historiques offrent des réductions d'impôt conséquentes en échange de rénovation dans des bâtiments remarquables.