Les erreurs à éviter pour mettre son bien en location

De nombreux propriétaires bailleurs choisissent de mettre en location leur bien eux-mêmes pour économiser les frais de gestion locative. Si cette économie peut sembler alléchante, elle peut vite se retourner contre vous si vous tombez dans l'un des multiples pièges qui peuvent survenir.

Les conséquences peuvent alors largement dépasser le coût d'un gestionnaire professionnel : loyer sous-évalué, vacances locatives à rallonge, turnover élevé, impayés de loyer, dégradation du bien...

Si malgré tout, vous optez pour la gestion de votre bien sans passer par un professionnel, voici les pièges à éviter.

Écrire une mauvaise annonce de location

Pour un locataire (et un bailleur), rien de pire qu'une annonce de location qui ne donne pas envie de visiter le bien : photos floues, descriptions tronquées et mal écrites... Et pourtant, un petit tour sur les principales plateformes montrent que c'est souvent le cas et que peu d'efforts sont fournis par les propriétaires, ou, plus grave, par leur agence de gestion locative.

Une annonce attrayante met en avant les atouts du bien dès le titre et l'ensemble des éléments pertinents dans la description : surface, nombre de pièces, cave ou garage, commodités...

Des photos de qualité, bien cadrées depuis un angle flatteur et lumineuses sont indispensables. Évidemment, les informations pratiques sont essentielles : 

• Le montant du loyer et des charges
• Le mode de contact souhaité pour les visites
• Les conditions particulières, comme la durée minimale du bail

Il ne s'agit pas simplement d'attirer davantage de candidats : il s'agit d'attirer des candidats intéressés, pertinents, et de passer moins de temps à gérer des contacts et des dossiers qui ne seraient pas intéressés par le bien.

En choisissant l'offre Sérénité locative de Foncia vous bénéficiez d'une commercialisation sur-mesure de votre bien et d'une gestion locative de A à Z :

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Meubler sans penser au locataire

Si vous faites le choix de la location meublée, la qualité de l'ameublement et de la décoration sont des éléments clés pour séduire le locataire.

Oubliez le vieux canapé de récup' qui traîne dans votre garage, choisissez du mobilier neuf et qualitatif, qui a l'avantage de vous permettre de pratiquer l'amortissement comptable. Outre l'allègement fiscal qu'il permet, vous avez plus de chances d'attirer et de fidéliser un locataire si le mobilier semble neuf, propre, et qu'un effort évident a été fourni pour équiper le bien.

Respecter scrupuleusement la liste des meubles qui permettent de faire de la LMNP est une bonne idée, non seulement d'un point de vue règlementaire, mais aussi pour fidéliser et attirer le locataire. Vous pouvez également fournir un petit effort supplémentaire et fournir plus que la liste obligatoire, pour donner au locataire l'envie de s'y installer.

Par ailleurs, privilégiez une décoration neutre et moderne, qui permette au locataire de se projeter lorsqu'il visite l'appartement : pas de murs aux couleurs criardes, pas de tableaux clivants, l'endroit doit être une feuille blanche pour le locataire.

Choisir le mauvais type de bail

Choisir un type de bail non adapté au bien que vous mettez en location est la garantie d'une vacance locative qui peut s'éterniser.

Si vous louez un studio en centre-ville d'une grande ville étudiante, proche des écoles et des universités, il est fort à parier que votre locataire sera... un étudiant ou un jeune professionnel. Dans ce cas-là, il est fort à parier qu'il n'a pas de meubles et d'équipement, et qu'il n'a pas forcément les moyens de s'en occuper.

Même logique si vous faites de la colocation étudiante : ce type de location génère un turnover plus important, avec des publics qui ont rarement envie de meubler une chambre dans laquelle ils ne savent pas s'ils resteront longtemps.

À l'inverse, si vous louez un T3 familial en banlieue, il n'est pas forcément pertinent de le meubler. Vos locataires sont généralement là pour plusieurs années, avec des projets de plus long terme, et l'envie d'avoir un logement qui leur ressemble.

Fixer le mauvais loyer

Une mauvaise estimation du loyer peut entraîner plusieurs conséquences. Un loyer surévalué risque de repousser les bons locataires, augmentant ainsi la vacance locative. Cela signifie moins de revenus mensuels et plus de stress pour le propriétaire.

En revanche, un loyer sous-évalué peut entraîner une perte de rentabilité. Vous pourriez ainsi avoir du mal à couvrir les coûts fixes comme le remboursement du crédit immobilier ou les charges de copropriété.

Pour fixer un loyer correct, vous devez considérer autant les caractéristiques de votre logement que les prix moyens sur le marché local : les loyers pratiqués dans votre quartier sont un bon indicateur du prix à fixer. En zone tendue, n'oubliez pas que vous devez vous référer au loyer de référence pour fixer le vôtre.

• Localisation : Un bien en centre-ville ou proche des transports vaut généralement plus.
• Surface et aménagement : Plus l'espace est grand et bien agencé, plus le loyer peut être élevé.
• État général : Des travaux récents de rénovation peuvent justifier un loyer supérieur.

Vous pouvez obtenir une première estimation de votre bien grâce à l'estimateur Foncia et avoir recours à un de nos experts pour le mettre en location rapidement et en toute sérénité.

Estimer le loyer de mon bien

Ne pas vérifier le dossier des candidats

Pour sécuriser votre loyer et la sécurité de votre bien locatif, une vérification minutieuse des dossiers des locataires est primordiale. Elle vous protège des impayés et garantit une location sereine. Plusieurs étapes sont à suivre pour s'assurer de la véracité des documents fournis :

• Vérifiez l'authenticité des pièces d'identité en comparant la photo avec celle de votre locataire.
• Consultez les fiches de paie et comparez les montants inscrits avec le contrat de travail.
• Utilisez des services en ligne pour vérifier l'existence de l'entreprise mentionnée sur les bulletins de salaire.

En prenant ces précautions, vous minimisez les risques liés aux faux dossiers. Ainsi, vous vous assurez de choisir un locataire fiable, contribuant à la rentabilité et à la pérennité de votre bien immobilier.

Vous pouvez également déléguer la gestion locative et le choix du locataire à Foncia en souscrivant à notre garantie loyers impayés, pour assurer le choix du meilleur locataire, et être indemnisé dès le 1ᵉʳ jour en cas d'impayés, sans limite de durée ni de montant.

Réaliser un état des lieux bâclé

Pour réaliser un état des lieux efficace, une préparation minutieuse est essentielle. Commencez par vérifier que le logement est bien éclairé pour faciliter l'inspection de chaque détail. Il est conseillé de se munir d'un modèle d'état des lieux conforme à la réglementation actuelle, tel que le format PDF téléchargeable en ligne, qui inclut toutes les mentions obligatoires.

Assurez-vous de relever les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité avant de commencer l'état des lieux. Notez précisément l'état des sols, murs, plafonds, ainsi que des équipements présents. Utilisez des photos pour illustrer les observations critiques et ajoutez-les au rapport, signées par toutes les parties concernées pour éviter toute contestation future.

Discutez ouvertement des observations avec le locataire et le propriétaire, et inscrivez toute réserve de manière claire. La précision dans la description de chaque élément est cruciale pour prévenir les litiges et garantir une transaction transparente.

Rédiger un bail invalide ou non protecteur

Lorsqu'un bail est jugé invalide, plusieurs erreurs courantes peuvent en être la cause. Parmi les erreurs les plus fréquentes, on trouve l'oubli de mentions obligatoires telles que les coordonnées du propriétaire et du locataire, la durée du bail ou le montant du loyer.

L'absence de ces informations peut permettre au locataire de demander l'annulation du bail. Il est également essentiel d'éviter les clauses abusives, car elles sont automatiquement considérées comme nulles.  Par exemple, une clause interdisant au locataire de recevoir des visiteurs, d'avoir un animal de compagnie ou de fumer serait jugée non écrite.

L'utilisation d'un modèle de bail conforme à la loi Alur est fortement recommandée pour éviter ces erreurs et assurer la validité du contrat.

Par ailleurs, faire appel à un professionnel pour la rédaction du bail peut garantir un document conforme aux dernières réglementations, réduisant ainsi le risque de litige.

Ne pas inclure une clause résolutoire

Pour simplifier vos démarches en cas de locataire mauvais payeur, une clause résolutoire est une solution idéale. Cette clause doit être clairement rédigée et stipuler les conditions précises sous lesquelles le bail peut être résilié. 

En cas de non-paiement, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer par huissier. Voici les étapes à suivre :

• Commandement de payer : le locataire a deux mois pour régulariser sa situation après réception.
• Absence de paiement : si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire peut être activée.
• Procédure judiciaire : le propriétaire peut saisir le tribunal pour constater la résiliation et demander l'expulsion si nécessaire.

L'inclusion de cette clause protège le propriétaire des retards de paiement et assure une gestion plus sereine du bien immobilier.