Quels sont les erreurs courantes quand on met son bien en location ?

Quelles sont les erreurs courantes à éviter lors d'une location immobilière ?

De nombreux propriétaires bailleurs choisissent de mettre en location leur bien eux-mêmes pour économiser les frais de gestion locative. Si cette économie peut sembler alléchante, elle peut vite se retourner contre vous si vous tombez dans l'un des multiples pièges qui peuvent survenir.

Les conséquences peuvent alors largement dépasser le coût d'un gestionnaire professionnel : loyer sous-évalué, vacances locatives à rallonge, turnover élevé, impayés de loyer, dégradation du bien.

Si malgré tout, vous optez pour la gestion de votre bien sans passer par un professionnel, voici les pièges à éviter.

Faire des erreurs dans la rédaction de l'annonce de location

Pour un locataire (et un bailleur), rien de pire qu'une annonce de location qui ne donne pas envie de visiter le bien : photos floues, descriptions tronquées et mal écrites... Et pourtant, un petit tour sur les principales plateformes montre que c'est souvent le cas et que peu d'efforts sont fournis par les propriétaires, ou, plus grave, par leur agence de gestion locative.

Une annonce attrayante met en avant les atouts du bien dès le titre et l'ensemble des éléments pertinents dans la description : surface, nombre de pièces, cave ou garage, commodités., etc.

Des photos de qualité, bien cadrées depuis un angle flatteur et lumineuses sont indispensables. Évidemment, les informations pratiques sont essentielles :

• Le montant du loyer et des charges locatives ;
• Le mode de contact souhaité pour les visites du bien ;
• Les conditions particulières, comme la durée minimale du bail.

Il ne s'agit pas simplement d'attirer davantage de candidats. Il faut attirer des candidats intéressés, pertinents, et passer moins de temps à gérer des contacts et des dossiers qui ne seraient pas intéressés par le bien.

En choisissant l'offre All Inclusive de Foncia, vous bénéficiez d'une commercialisation sur mesure de votre bien et d'une gestion locative de A à Z :

📹 Visites virtuelles et 360° du bien 📸 Photos professionnelles et annonce créée sur mesure 👩🏻‍💻 Diffusion sur l'ensemble des plateformes immobilières nationales

Découvrir l'offre All Inclusive

Meubler et aménager sans penser au locataire

Si vous faites le choix de la location meublée, la qualité de l'ameublement et de la décoration sont des éléments clés pour séduire le locataire.

Oubliez le vieux canapé de récup' qui traîne dans votre garage. Choisissez du mobilier neuf et qualitatif, qui a l'avantage de vous permettre de pratiquer l'amortissement comptable. Outre l'allègement fiscal qu'il permet, vous avez plus de chances d'attirer et de fidéliser un locataire si le mobilier semble neuf, propre, et qu'un effort évident a été fourni pour équiper le bien.

Respecter scrupuleusement la liste des meubles qui permettent de valider le statut de LMNP est une bonne idée. Non seulement d'un point de vue réglementaire, mais aussi pour fidéliser et attirer le locataire. Vous pouvez également fournir un petit effort supplémentaire et fournir plus que la liste obligatoire, pour donner au locataire l'envie de s'y installer.

Par ailleurs, privilégiez une décoration neutre et moderne. Le locataire peut plus facilement se projeter lorsqu'il visite l'appartement : pas de murs aux couleurs criardes, pas de tableaux clivants, l'endroit doit être une feuille blanche pour le locataire.

Ne pas choisir le bon type de bail

Choisir un type de bail non adapté au bien que vous mettez en location est la garantie d'une vacance locative qui peut s'éterniser.

Si vous louez un studio en centre-ville d'une grande ville étudiante, proche des écoles et des universités, il est fort à parier que votre locataire sera... un étudiant ou un jeune professionnel. Dans ce cas-là, il est fort à parier qu'il n'a pas de meubles et d'équipement, et qu'il n'a pas forcément les moyens de s'en occuper.

Même logique si vous faites de la colocation étudiante : ce type de location génère un turnover plus important. Avec des publics qui ont rarement envie de meubler une chambre dans laquelle ils ne savent pas s'ils resteront longtemps.

À l'inverse, si vous louez un T3 familial en banlieue, il n'est pas forcément pertinent de le meubler. Vos locataires sont généralement là pour plusieurs années, avec des projets de plus long terme, et l'envie d'avoir un logement qui leur ressemble.

Fixer le mauvais montant de loyer

Une mauvaise estimation du loyer peut entraîner plusieurs conséquences. Un loyer surévalué risque de repousser les bons locataires, augmentant ainsi la vacance locative. Cela signifie moins de revenus mensuels et plus de stress pour le propriétaire.

En revanche, un loyer sous-évalué peut entraîner une perte de rentabilité. Vous pourriez ainsi avoir du mal à couvrir les coûts fixes comme le remboursement du crédit immobilier ou les charges de copropriété.

Pour fixer un loyer correct, vous devez considérer autant les caractéristiques de votre logement que les prix moyens sur le marché local : les loyers pratiqués dans votre quartier sont un bon indicateur du prix à fixer. En zone tendue, n'oubliez pas que vous devez vous référer au loyer de référence pour fixer le vôtre.

• Localisation. Un bien en centre-ville ou proche des transports vaut généralement plus.
• Surface et aménagement. Plus l'espace est grand et bien agencé, plus le loyer peut être élevé.
• État général : Des travaux récents de rénovation peuvent justifier un loyer supérieur.

Vous pouvez obtenir une première estimation de votre bien grâce à l'estimateur Foncia et avoir recours à un de nos experts pour le mettre en location rapidement et en toute sérénité.

Estimer le loyer de mon bien

Ne pas vérifier le dossier des candidats à votre location

Pour sécuriser votre loyer et la sécurité de votre bien locatif, une vérification minutieuse des dossiers des locataires est primordiale. Elle vous protège des impayés et garantit une location sereine. Plusieurs étapes sont à suivre pour s'assurer de la véracité des documents fournis :

• Vérifiez l'authenticité des pièces d'identité en comparant la photo avec celle de votre locataire.
• Consultez les fiches de paie et comparez les montants inscrits avec le contrat de travail.
• Utilisez des services en ligne pour vérifier l'existence de l'entreprise mentionnée sur les bulletins de salaire.

En prenant ces précautions, vous minimisez les risques liés aux faux dossiers. Ainsi, vous vous assurez de choisir un locataire fiable, contribuant à la rentabilité et à la pérennité de votre bien immobilier.

Vous pouvez également déléguer la gestion locative et le choix du locataire à Foncia en souscrivant à notre garantie loyers impayés, pour assurer le choix du meilleur locataire. Vous êtes indemnisé dès le 1ᵉʳ jour en cas d'impayés, sans limite de durée ni de montant.

Réaliser un état des lieux d'entrée bâclé

Pour réaliser un état des lieux efficace, une préparation minutieuse est essentielle. Commencez par vérifier que le logement est bien éclairé pour faciliter l'inspection de chaque détail. Il est conseillé de se munir d'un modèle d'état des lieux conforme à la réglementation actuelle, tel que le format PDF téléchargeable en ligne, qui inclut toutes les mentions obligatoires.

Assurez-vous de relever les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité avant de commencer l'état des lieux. Notez précisément l'état des sols, des murs, des plafonds, ainsi que des équipements présents. Utilisez des photos pour illustrer les observations critiques et ajoutez-les au rapport, signées par toutes les parties concernées pour éviter toute contestation future.

Discutez ouvertement des observations avec le locataire et le propriétaire, et inscrivez toute réserve de manière claire. La précision dans la description de chaque élément est cruciale pour prévenir les litiges et garantir une transaction transparente.

Rédiger un bail invalide ou non protecteur

Lorsqu'un bail est jugé invalide, plusieurs erreurs courantes peuvent en être la cause. Parmi les erreurs les plus fréquentes, on trouve l'oubli de mentions obligatoires telles que les coordonnées du propriétaire et du locataire, la durée du bail ou le montant du loyer.

L'absence de ces informations peut permettre au locataire de demander l'annulation du bail. Il est également essentiel d'éviter les clauses abusives, car elles sont automatiquement considérées comme nulles. Par exemple, une clause interdisant au locataire de recevoir des visiteurs, d'avoir un animal de compagnie ou de fumer serait jugée non écrite.

L'utilisation d'un modèle de bail conforme à la loi Alur est fortement recommandée pour éviter ces erreurs et assurer la validité du contrat.

Par ailleurs, faire appel à un professionnel pour la rédaction du bail peut garantir un document conforme aux dernières réglementations, réduisant ainsi le risque de litige.

Ne pas inclure une clause résolutoire

Pour simplifier vos démarches en cas de locataire mauvais payeur, une clause résolutoire est une solution idéale. Cette clause doit être clairement rédigée et stipuler les conditions précises sous lesquelles le bail peut être résilié.

En cas de non-paiement, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer par huissier. Voici les étapes à suivre :

• Commandement de payer : le locataire a deux mois pour régulariser sa situation après réception.
• Absence de paiement : si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire peut être activée.
• Procédure judiciaire : le propriétaire peut saisir le tribunal pour constater la résiliation et demander l'expulsion si nécessaire.

L'inclusion de cette clause protège le propriétaire des retards de paiement et assure une gestion plus sereine du bien immobilier.

On pourrait aussi citer d'autres erreurs courantes, comme le fait d'omettre les diagnostics à remettre au locataire. Par exemple, en cas d'absence de DPE ou de DPE erroné, le locataire est en droit de faire un recours au tribunal et pourra demander des dommages et intérêts. Le bail peut aussi être annulé.

Quelles sont les erreurs à éviter pour un investissement locatif ?

La présence d'une clause résolutoire dans votre contrat de location représente une garantie essentielle pour la gestion sereine de votre bien. Cette disposition contractuelle, devenue obligatoire depuis juillet 2023, établit une relation de confiance dès la date de signature du bail.

Un contrat sans clause résolutoire peut fragiliser votre position en cas de litige. Les délais de procédure s'allongent considérablement et la résolution des conflits devient plus complexe. Les professionnels Foncia vous accompagnent dans la rédaction de cette clause pour sécuriser la prise d'effet de votre bail.

Pensez également à y associer une clause de révision du loyer pour maintenir la valorisation de votre investissement. Cette approche préventive permet d'anticiper sereinement l'augmentation des charges et l'évolution du marché locatif.

Quels sont les recours du locataire en cas de problème avec la location ?

Face à un problème avec sa location, le locataire dispose de plusieurs recours légaux pour faire valoir ses droits.

La première démarche consiste à envoyer une lettre recommandée au propriétaire ou à son représentant pour signaler la situation et demander la résolution. Il est peut-être possible de trouver un accord à l'amiable pour résoudre le problème.

Si aucune réponse satisfaisante n'est apportée, le locataire peut saisir** la Commission départementale de conciliation**, un organisme gratuit composé de représentants des propriétaires et des locataires. Cette commission traite notamment les différends relatifs aux charges locatives, à l'état des lieux, à la décence du logement ou au dépôt de garantie.

En dernier ressort, le locataire peut porter l'affaire devant le tribunal judiciaire, compétent pour tous les contentieux liés à la location. Dans ce cas, un avocat peut s'avérer utile pour défendre au mieux ses intérêts et obtenir réparation des préjudices subis.

Peut-on porter plainte contre son locataire ?

Un propriétaire peut déposer une plainte pénale contre son locataire uniquement dans des situations graves et précises :

• Dégradations volontaires du logement ;
• Violences physiques ou verbales, menaces ;
• Occupation sans droit ni titre après la fin du bail.

La plainte se dépose au commissariat de police, à la gendarmerie ou directement auprès du procureur de la République. Le dépôt de plainte nécessite des preuves solides : constats d'huissier, témoignages, photos datées, échanges de courriers recommandés.

Pour les autres manquements au contrat de location comme les impayés ou le non-respect du règlement de copropriété, la voie judiciaire classique reste plus adaptée avec une procédure devant le tribunal judiciaire après mise en demeure restée sans effet.