Réussir l'état des lieux : règles et bonnes pratiques

Quelques jours semaines après avoir mis votre bien sur le marché, avoir épluché les dossiers des candidats locataires et organisé de multiples visites, vous trouvez enfin le locataire idéal. Vous convenez d'un rendez-vous pour organiser la remise des clés, mais aussi l'état des lieux, document important s'il en est.  Et à état des lieux parfait, bailleur serein !

Après tout, existe-t-il un bailleur qui ne soit pas terrifié de découvrir des dégradations commises dans son bien ? Rien n'est moins sûr ; l'état général du bien est l'un de ses principaux atouts pour le mettre en location.

S'il est difficile de prévenir les dégradations si un locataire est peu respectueux des lieux, il est possible de se protéger de leurs conséquences financières grâce à un état des lieux bien établi. C'est un document essentiel qui protège les droits du propriétaire, du locataire et qui garantit des rapports locatifs sains.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux décrit avec précision l'état d'un logement à l'entrée et à la sortie d'un locataire. Ce document est établi conjointement par le locataire et le propriétaire ou leurs représentants. L'état des lieux est joint au bail et une copie est conservée par le locataire et le propriétaire.

Sa réalisation permet de protéger les deux parties en cas de désaccord sur des dégradations, en notant dès l'entrée dans les lieux les défauts visibles et l'état général du bien et en les comparant à leur état à la sortie du locataire.

Aujourd'hui, il est courant **d'utiliser des photos **en complément de la description écrite, car elles peuvent servir de preuves irréfutables en cas de désaccord sur un équipement. Ainsi, si l'état des lieux d'entrée décrit une tache sur un mur, avoir une photo de sa taille et de sa couleur évacue tout risque de désaccord à la sortie du locataire. Personne ne peut contester sa taille, sa couleur, son emplacement ou son existence.

Un professionnel est bien équipé pour réaliser l'état des lieux, et dispose d'un œil acéré pour éviter d'oublier certains éléments. Ils peuvent également proposer de réaliser un scan en 3D du bien pour obtenir une vue globale du logement et tout enregistrer.

En choisissant un professionnel de la gestion locative, vous avez la garantie que l'état des lieux sera complet, précis, mais aussi que la gestion locative quotidienne de votre logement sera assurée avec réactivité et qualité.

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Que doit indiquer un état des lieux d'entrée ?

• Type d'état des lieux (entrée ou sortie)
• Date d'établissement de l'état des lieux 
• Adresse du logement
• Nom des parties (propriétaire, locataire ou représentants)
• Relevé des compteurs
• Mention du type de clés et de leur nombre
• Description précise de chaque pièce du logement et de l'état global des équipements
• Signature datée

L'état des lieux d'entrée peut-il être modifié après sa signature ?

Le locataire peut demander à son propriétaire d'apporter des modifications à l'état des lieux dans les 10 jours suivant sa signature, s'il découvre certains éléments n'ayant pas été repérés lors de l'état des lieux.

Des modifications peuvent également être apportées concernant le chauffage, s'ils sont découverts lors du 1ᵉʳ mois de mise en marche du chauffage.

Qui est présent lors de l'état des lieux ?

L'état des lieux est réalisé en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants respectifs. Pour le propriétaire, il s'agit généralement de son agence de gestion locative. 

Un locataire peut se faire représenter s'il n'est pas en mesure d'être présent dans le logement le jour de l'état des lieux d'entrée ou de l'état des lieux de sortie.

En application de la loi ALUR, le tarif d'un état des lieux réalisé par un professionnel est réglementé : il ne doit pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence et représenter plus de 3 € /m² habitables.

État des lieux entrant et sortant : différences

Si l'état des lieux d'entrée sert à documenter l'état initial du logement, l'état des lieux de sortie permet de s'assurer que le locataire en a pris soin et permet d'évaluer les dégradations survenues durant la location.

Il est judicieux d'utiliser un modèle d'état des lieux à double colonne. Voici quelques points à surveiller lors de l'état des lieux sortant :

• Comparaison minutieuse avec l'état d'entrée
• Vérification de tous les équipements et meubles
• Inspection des murs, sols et installations, des joints de robinetterie etc.
• Inspection des plomberies, du chauffage et du circuit électrique général

Ces éléments permettent une restitution équitable du dépôt de garantie, en tenant compte de l'usure normale.

Quelle différence entre l'usure normale et les dégradations ?

L'usure normale se réfère à la dégradation naturelle des éléments d'un logement, résultant du temps et de l'utilisation habituelle. Par exemple, le jaunissement de la peinture ou l'usure des tapis sont considérés comme normaux et ne sont pas à la charge du locataire. En revanche, les dégradations sont liées à un mauvais entretien ou à un usage inapproprié du bien.

Voici quelques distinctions essentielles pour mieux comprendre :

• Usure normale : peinture qui s'écaille avec le temps, sol légèrement rayé.
• Dégradations : trous dans les murs, moquette tachée par négligence.

L'état des lieux de sortie est crucial pour identifier ces différences et déterminer les responsabilités financières. Une grille de vétusté peut aider à quantifier l'usure normale, mais elle doit être prévue dans le contrat de location. Un bon sens et une communication claire entre locataire et propriétaire restent essentiels pour éviter les conflits.

Préparation pour un état des lieux

Les points à vérifier avant l'état des lieux

Avant de réaliser l’état des lieux, il est essentiel de bien se préparer pour éviter tout litige. Voici quelques points à vérifier :

• Assurez-vous que toutes les clés sont disponibles et fonctionnent correctement, y compris celles des espaces communs.
• Testez les installations électriques en allumant les lumières et en vérifiant les prises.
• Vérifiez l’état des murs et des sols pour noter toute trace d’usure ou de dégradation.
• Inspectez les équipements fournis, tels que les électroménagers, pour s’assurer de leur bon fonctionnement.
• Relevez les compteurs d’eau et d’énergie pour éviter toute confusion lors de la facturation.

Un contrôle minutieux de ces éléments facilite un état des lieux sans accroc et protège les intérêts de chaque partie. Utiliser un modèle conforme à la loi ALUR peut également sécuriser le processus. Prendre des photos détaillées est recommandé pour garder une trace visuelle des conditions initiales.

Rédiger un état des lieux pour une location vide et une location meublée

Pour rédiger un état des lieux pour une location vide, commencez par un examen minutieux de chaque pièce. Assurez-vous d'inclure toutes les informations nécessaires, comme l'état des murs, des sols, et des plafonds. Pensez à vérifier l'état des installations électriques et sanitaires, ainsi que des fenêtres et des portes.

Si le logement que vous mettez en location est un meublé, vous devrez également établir une description précise des meubles et électroménagers et de leur état général de fonctionnement. Dressez également l'inventaire des équipements de cuisine (assiettes, poêles, etc.) que vous mettez à disposition des locataires.

Que se passe-t-il au moment de faire l'état des lieux de sortie ?

C'est au moment de réaliser l'état des lieux de sortie que l'intérêt des photos que vous avez prises lors de l'état des lieux d'entrée se manifeste. En effet, ces dernières ne sont pas sujettes à interprétation et servent de preuve à toutes les parties présentes.

L'état des lieux d'entrée et de sortie correspondent :

Si les deux états des lieux sont identiques et que le locataire a pris soin de l'appartement (hors usure normale), vous disposez d'un mois pour lui remettre son dépôt de garantie.

L'état des lieux d'entrée et de sortie sont différents :

En cas de divergences entre l'état des lieux d'entrée et de sortie et que des réparations doivent être entreprises, vous pouvez effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. Cependant, vous devrez justifier les dépenses en produisant les factures correspondantes.

Organiser une rencontre pour discuter des différends et comparer les documents peut souvent aider à clarifier la situation. Si un accord ne peut être trouvé, le recours à un commissaire de justice est une option. Ce professionnel établira un constat officiel de l'état du logement, ce qui peut être déterminant en cas de litige. Les frais associés à ce service sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

En l'absence d'un accord même après cette étape, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite aide les parties à parvenir à une solution amiable. Si le désaccord persiste, le bailleur peut envisager de porter l'affaire devant le tribunal compétent pour trancher définitivement.