Tout comprendre à l'état des lieux de sortie en location

Si l'état des lieux d'entrée marque le début de la vie du bail. L'état des lieux de sortie en marque la fin. C'est une phase de la vie de location dont les modalités sont parfaitement encadrées par la législation.

Comment se déroule un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est un constat à l'amiable qui revêt un caractère essentiel dans la vie d’une location. C’est ce qui permet de prouver que le logement a été bien entretenu. Il est réalisé par le locataire en présence du locataire ou son représentant par exemple Foncia.

Le but de l’état des lieux de sortie est comme l’état des lieux d’entrée de rendre le plus fidèlement compte possible de l’état du logement. Sont aussi concernés les annexes et les équipements le cas échéant. L’idée est d’établir un comparatif avec l’état des lieux d’entrée pour voir ce qui a été dégradé ou non.

Que comprend l’état des lieux de sortie (loi Alur) ?

L’état des lieux de sortie doit comporter des informations qui ont été précisées dans la loi Alur en 2014 (par le décret n°2016 - 382). L’état des lieux doit être le plus précis possible et réalisé pièce par pièce.

Le document d’état des lieux de sortie doit préciser en préambule :  

• La date d’établissement du document ; 
• La localisation du logement ;
• Le nom des parties, domicile ou siège social du bailleur, ou des personnes mandatées ;

Concernant le logement en lui-même, l’état des lieux de sortie doit notifier : 

• Les relevés des compteurs, d’eau et d’énergie (électricité, gaz et autres) ;
• La description complète et précise de l’état des pièces, sols, murs, plafonds, équipements (vitres, fenêtres, robinetterie…) dans le logement et dans les annexes au logement principal, tels que les caves, greniers, parkings ou garages ;
• Les mentions relatives à tout type de défaut (taches, accrocs, trous…), le tout accompagné d’observations et d’images ;
• Les mentions relatives à l’évolution de l’état de chaque partie du logement depuis l’état des lieux d’entrée
• L’inventaire de toutes les clés permettant d’accéder au logement

L’état des lieux de sortie peut être réalisé sur support papier ou support électronique ce qui est devenu la norme ces dernières années. Dans tous les cas, le locataire doit recevoir un exemplaire en main propre ou par voie dématérialisée au moment de la signature.

Dans le cas d’une location meublée

L’état des lieux de sortie doit contenir en plus l’inventaire détaillé de tous les meubles et équipements composant le logement. Cet inventaire est indispensable pour suivre l’évolution du mobilier et autres à disposition des locataires. Dans une location meublée, l’usure est plus importante qu’en location nue.

À quel moment doit-on faire l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie se déroule à la fin du bail, généralement une fois le préavis effectué par le locataire. L’appartement ou la maison doivent être vidés matériellement pour réaliser l’état des lieux de sortie (sauf dans le cas d’une location meublée). Le logement est ainsi vide de toute occupation. L’état des lieux de sortie s’accompagne de la remise des clés au bailleur ou à la personne qui le représente.

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, que faire ?

Il peut arriver que le locataire ne soit pas d’accord avec les constatations faites dans l’état des lieux de sortie.

• La première chose à faire est de faire une signature avec des réserves pour souligner qu’il y a des désaccords sur l’état des lieux
• Le locataire dispose alors d’un délai de 10 jours après l’état des lieux pour vérifier tous les éléments mentionnés dans le document, surtout ceux qui sont à la source du litige.
• Si aucun accord n’a été trouvé, un commissaire de justice intervient dans les 15 jours dont l’intervention est facturée à parts égales entre le bailleur et le locataire. Ce dernier va effectuer un état des lieux et comparer avec le document d’état des lieux de sortie tel qu’il a été fait. Le règlement se fait ensuite à l’amiable en s’appuyant sur ce nouvel état des lieux.
• Si cette solution n’a rien donné, il faut saisir par courrier la Commission Départementale de Conciliation en expliquant le litige, pièces justificatives à l’appui.
• Et pour terminer, si rien n’a abouti c’est en dernier ressort au Juge des contentieux de la protection de trancher. Une démarche longue et coûteuse qu’il vaut mieux éviter.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

L’état des lieux de sortie permet de faire le bilan sur l’usure et la vétusté du bien. Le document sert de base pour la restitution du dépôt de garantie, en déduisant éventuellement les frais de remise en état.

Le locataire durant son bail se doit d’effectuer l’entretien courant et effectuer les menues réparations. Tandis que le propriétaire doit lui réaliser tous les travaux les plus importants (ce qui touche au gros œuvre).

Cela signifie que si le locataire n’a pas effectué les réparations durant les mois ou années qu’il a occupé le logement, le propriétaire va pouvoir déduire cela du dépôt de garantie. Pareil pour tout ce qui constitue l’usure anormale du logement (moquette trouée, murs détériorés, état des revêtements médiocre, etc.). Le bailleur a dans ce cas des frais de remise en état qu’il soustrait du dépôt de garantie.

Seules les dégradations liées à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou à cause d’un tiers ne sont pas à la charge du locataire.

Locataire : que vérifier avant d'effectuer votre état des lieux de sortie ?

En tant que locataire, on ne peut que vous recommander de soigner votre départ. Même des travaux de remise en état mineurs prennent du temps. Et si vous ne le faites pas, cela pourra être retenu sur votre dépôt de garantie. Il ne faut pas négliger l'aspect chronophage de toutes ces démarches.

Les menues réparations

Recollez ou remplacez les papiers peints et les revêtements de sol quand cela est nécessaire. Il faudra aussi veiller à proprement reboucher les éventuels trous de cheville. Pensez à contrôler l’état du box, de la cave, du cellier, de la boîte aux lettres (encombrement, serrures, porte...).

La plomberie et l’électricité

Vérifiez le bon fonctionnement du robinet d’arrêt général du logement et des robinets des radiateurs et du chauffe-eau.

Réparez les fuites d’eau (joints de robinets, flexibles de douche, siphons, cols de cygne) et engorgements et les joints en silicone de l’ensemble des sanitaires (élasticité, étanchéité, blancheur…).

Pensez à remettre des douilles sur tous les points d’éclairage et à sceller les prises électriques et les interrupteurs ou les remplacer.

Les portes et fenêtres

Vérifiez le nombre de clefs, d’émetteurs, de badges et de cartes magnétiques et leurs affectations. Vous devez les reproduire si le nombre remis à l’entrée était supérieur ou si leur état est défectueux.

Vérifiez également le bon état de fonctionnement des stores, des volets roulants et des persiennes, ainsi que le bon état d’entretien des portes de placards.

Le nettoyage

En plus du nettoyage complet du logement, pensez à nettoyer les bouches d’aération et de ventilation (VMC), à lessiver les entourages (portes, plinthes, encadrements des fenêtres) et à détartrer la cuvette WC, les robinetteries et les sanitaires. Il est également recommandé de nettoyer les hottes aspirantes et de remplacer les filtres. Enfin, il est nécessaire de débarrasser tout encombrant sur les balcons, terrasses, loggias, caves, box, emplacements de stationnement, celliers, greniers ou autres dépendances.

À l’extérieur

Pour les locations avec jardin, entretenez-le jusqu’au dernier moment, de la taille des haies, dont la hauteur maximale est de 2 mètres, à la tonte de la pelouse ou au désherbage.

Les fournisseurs d'énergie

Informez les fournisseurs (électricité, gaz, eau, téléphone, assurance...) de la date de votre départ afin de stopper la facturation, sans pour autant résilier les contrats et procédez au remplissage de la cuve fuel ou gaz à hauteur de ce qui vous a été remis à l’entrée.

Si vous avez rencontré un sinistre pendant votre location (dégât des eaux, volet cassé par le vent, porte de cave fracturée ou enfoncée, etc.), pensez à le déclarer auprès de votre assurance, en temps et en heure, afin de présenter la déclaration lors de l’état des lieux (et si les réparations et remplacements nécessaires n’ont pas encore été réalisés).

Que se passe-t-il en cas de défaut d’état des lieux d’entrée ?

Il peut arriver, même si la chose est rare, qu’il n’y ait pas d’état des lieux d’entrée. Cette absence ne remet pas en cause l’état des lieux de sortie. Pas d’inquiétude, la législation a en effet prévu cette possibilité. 

Dans l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un renvoi est fait à l’article 1731 du Code civil. Il est précisé : “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

Concrètement, en l’absence d’état des lieux d’entrée, **il y a une présomption de bon état **des lieux. Sauf, si l’une des parties a entrave la réalisation de l’état des lieux, dans ce cas la présomption est annulée.

Par exemple si le propriétaire refuse de faire l’état des lieux d’entrée. Et s’ils ne le font toujours pas après une mise en demeure du locataire, ils devront prouver à l’état des lieux de sortie, le bon état du logement au moment de l’arrivée du locataire.

Plusieurs états des lieux d’entrée irréguliers ne peuvent pas être considérés comme recevables. Il s’agit ici aussi d’un défaut d’état des lieux d’entrée.

• Si l’état des lieux a été établi unilatéralement par le bailleur ;
• Si l’état des lieux n’est ni signé ni paraphé ;
• Si l’état des lieux est trop succinct ou consiste en quelques notes manuscrites.

Est-il obligatoire de faire un état des lieux de sortie ?

Non, l’état des lieux de sortie n’est pas une obligation.

Le propriétaire bailleur ou son représentant ne sont donc pas obligés d’effectuer un état des lieux de sortie. En revanche, il s’agit d’un droit pour le locataire qui a tout intérêt à le faire dans l’optique de récupérer son dépôt de garantie.

Sans état des lieux de sortie, le locataire ne peut pas prouver l’état dans lequel il aura remis le logement. Et inversement, sans document le bailleur aura plus de mal à prouver les dégradations commises par le locataire.

Qui paie l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est gratuit s’il est réalisé entre le locataire et le bailleur.

L’état des lieux de sortie est à la charge du bailleur s’il est effectué par un professionnel de l’immobilier. Ce qui n’est pas le cas de l’état des lieux d’entrée où une part des frais sont payés par le propriétaire et locataire selon un barème fixé par la législation.