Quels sont les cas d'exonération de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire ?

Pour les propriétaires d’une résidence secondaire, il avait fallu s’acquitter de 1 125 euros en moyenne en 2024, un montant qui devrait progresser a minima de 1,7 % cette année. Une somme importante avec de grosses disparités régionales puisqu’en Île-de-France, la taxe est de 1 851 euros en moyenne. Toutefois, l’administration a prévu des cas d’exonération qui sont relatifs à des situations spécifiques ou aux propriétaires des biens. On passe en revue les différents cas de figure.

Qui doit payer la taxe d'habitation résidence secondaire ?

Si la taxe d’habitation a disparu le 1ᵉʳ janvier 2023 pour l’ensemble des résidences principales, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires.

Une résidence secondaire est un logement meublé qui est occupée de manière occasionnelle pour de courts séjours. 

C’est l’inverse d’une résidence principale, qui est l’habitation dans laquelle vous vivez au moins 6 mois dans l’année. Maison de vacances, appartement en bord de mer, chalet à la montagne : tous ces biens sont considérés comme des résidences secondaires. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques entrent également dans cette catégorie.

Le propriétaire ou l'usufruitier d'une résidence secondaire est redevable donc redevable de la taxe d'habitation résidence secondaire. C’est la situation au 1er janvier de l'année d'imposition qui va détermine l’obligation fiscale à la manière de la taxe foncière. 

Articles 1408 et 1415 du CGI “est redevable de la taxe d'habitation le propriétaire d'un local imposable qui peut être regardé, au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année même si à cette date le bien est loué de façon saisonnière”.

Autre cas de figure, en tant que locataire à l'année de votre résidence secondaire, il faut payer la taxe d’habitation. Les particuliers déjà propriétaires d’un bien qui se voient attribuer un logement de fonction, paient la taxe par ailleurs sur leur 2ᵉ résidence. 

Quelles sont les conditions pour être exonéré de la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire ?

L’administration a prévu plusieurs cas de figure permettant d’être exonéré de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire.

L’exonération pour déménagement dans un établissement médical

Les personnes âgées qui déménagent de leur résidence principale pour intégrer un Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), une maison de retraite, un centre de soin longue durée bénéficient d’une exonération sur leur taxe d’habitation. Leur ancienne résidence principale devient de facto une résidence secondaire, mais ils ne paient pas de taxe, et ce, même si leur conjoint continue à occuper le logement.

L’exonération sur la résidence secondaire démarre l’année suivant l’entrée dans l’établissement de soin de longue durée.

L’exonération pour les logements en zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR)

L’article 1414 bis du Code général des impôts prévoit, depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, des dégrèvements et exonérations possibles pour les résidences secondaires situées dans le zonage France Ruralités Revitalisation (FRR). Les communes (ou l’établissement public de coopération intercommunale doté d'une fiscalité) peuvent en effet décider d’exonérer les locaux classés meublés de tourisme, ​​les chambres d'hôtes, les hôtels. 

L’objectif est de renforcer l’attractivité des territoires ruraux et d’encourager les installations en utilisant des exonérations fiscales et sociales sur de nombreux types d’activités. Pour savoir si votre commune appartient au ZFRR, l’administration a mis en place un simulateur en ligne. À ce jour, 17 700 villes sont concernées par le dispositif.

L’exonération suite à un rapatriement

Il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation pour les personnes domiciliées hors de France suite à un rapatriement (Article 1414 A CGI). Tous les cas de retour des rapatriés ne sont pas pris en compte. Il faut que le rapatriement se fasse dans le cadre d‘une opération de retour collectif suite à une décision du ministre des Affaires étrangères ou du chef de la mission diplomatique. C’est le cas lors d’une crise politique ou sanitaire dans le pays d’expatriation. 

L’exonération porte alors sur l’ancienne résidence principale qui a été conservée et qui était devenue de facto la résidence secondaire.

L’exonération pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire

Les propriétaires ne pouvant pas occuper leur résidence secondaire pour une cause étrangère à leur volonté sont en droit de demander un dégrèvement ou une exonération de la taxe d’habitation. 

C’est le cas par exemple si des travaux importants sont nécessaires afin de rendre la résidence secondaire habitable.

Cela concerne aussi les logements mis en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur. 

L’administration apprécie le caractère volontaire ou non de l'impossibilité d'affecter le logement à un usage de résidence principale. Le propriétaire doit par exemple prouver que les travaux en cours ne permettent pas au logement d’être mis en location et d’être loué en tant que résidence principale.

Comment demander l'exonération de la taxe ?

Les demandes dépendent du type d’exonération à laquelle vous avez droit. 

Pour les cas d’entrée en maison de retraite ou d’Ehpad

Aucune démarche n’est nécessaire, l’exonération se fait automatiquement. L'administration fiscale applique automatiquement l'exonération si vous remplissez les conditions requises.

Pour les cas de rapatriement

Si vous avez été rapatrié dans l’année, vous pouvez demander une exonération de la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire. Il faut dans ce cas effectuer une réclamation auprès de l’administration fiscale. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne dans la section Réclamations et recours en justice en matière d'impôt ou auprès de votre Centre des impôts. 

L’administration vérifie ensuite vos déclarations et statue sur votre éligibilité à l’exonération de cette taxe.

Pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZFFR ou ZFFR+).

• L’exonération n’est pas automatique, il faut en faire la demande chaque année en remplissant le formulaire Cerfa 13567*02.
• La demande doit être adressée avant le 1er mars au service des impôts pour pouvoir être appliqué l’année suivante. Elle doit être déposée au centre des finances publiques du lieu de situation de la résidence secondaire concernée,
• Plusieurs documents sont à joindre au formulaire, notamment les éléments justifiant de la location ou sous-location du logement en tant que meublé de tourisme ou chambre d’hôtes (par exemple le justificatif de classement meublé de tourisme ou chambre d'hôtes).

Demander une exonération de la majoration de la taxe d’habitation

Depuis 2017, les communes en zones tendues, spécialement, celles où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ont la possibilité de majorer leur taux de 5 à 60 %. Cette majoration de la taxe d’habitation est censée encourager les propriétaires à remettre sur le marché locatif leurs biens.

En tant que propriétaire d’une résidence secondaire située sur l’une 1 628 communes en 2025 qui appliquent une majoration, vous pouvez demander une exonération de cette dernière. Plusieurs cas de figure sont admis par l’administration : 

• Si vous résidez dans votre résidence secondaire en raison de votre activité professionnelle, car cette résidence est plus proche de votre lieu de travail.
• Si votre résidence secondaire ne peut pas être habitée de façon permanente et indépendamment de votre volonté. (Par exemple en cas de gros travaux nécessaires pour rendre le logement habitable.)
• Si vous avez déménagé dans un établissement de soin longue durée, une maison de retraite, un Ehpad et que votre logement principal est devenu votre résidence secondaire.

Pour demander l’exonération, vous disposez de plusieurs options, la demande peut être faite : 

• En ligne, sur impôt.gouv dans la partie Espace Particulier, à la rubrique "Nous contacter" de la messagerie.
• Par courrier, en écrivant au centre des finances publiques et en joignant à votre courrier tous les éléments et documents nécessaires pour justifier la demande.
• Physiquement en vous rendant dans un centre des finances publiques dont dépend le logement sur lequel vous souhaitez obtenir l’exonération de la majoration.

Quel recours en cas de refus de demande d'exonération ou de dégrèvement ?

Votre demande d'exonération a été refusée ? Sachez que vous disposez de plusieurs recours pour contester cette décision.

La première étape consiste à déposer une réclamation auprès de votre service des impôts dans les 2 mois suivant la réception du refus. La réclamation doit être motivée et accompagnée de justificatifs supplémentaires pour prouver que votre demande est légitime.

Si la démarche est à nouveau infructueuse, vous avez encore la possibilité de saisir le conciliateur fiscal départemental. Il s’agit d’un service gratuit. Le conciliateur examine votre dossier d’exonération de manière impartiale. Enfin, en dernier recours, le tribunal administratif peut trancher votre litige fiscal.

Questions fréquentes

La taxe d'habitation existe-t-elle encore pour les résidences secondaires ?

Oui, la taxe d'habitation est un impôt local dû pour toutes vos résidences secondaires en 2025. Contrairement aux résidences principales qui bénéficient de la suppression de la taxe depuis 2023, vos logements secondaires restent soumis à cet impôt local. Vous recevez votre avis d'imposition en novembre et devez effectuer le paiement de la taxe avant mi-décembre.

Qui est exonéré de la taxe d'habitation ?

Vous êtes exonéré de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire si vous quittez votre résidence principale pour un établissement d'accueil spécialisé comme une maison de retraite ou un Ehpad. L'exonération s'applique aussi si votre activité professionnelle vous oblige à résider dans votre résidence secondaire plutôt que votre domicile principal. Ou encore si vous avez subi un rapatriement non prévu dans l'année.

Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale de votre bien multipliée par les taux votés par votre commune. La valeur locative représente le loyer théorique annuel que pourrait générer votre résidence secondaire, c'est le même indice utilisé pour calculer la taxe foncière. Les collectivités territoriales appliquent ensuite leurs taux d'imposition spécifiques, sans aucun abattement, contrairement aux anciennes règles pour les résidences principales.

Comment ne pas payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Seules quelques situations exceptionnelles permettent une exonération : entrée en établissement d'accueil spécialisé tout en conservant la jouissance de votre ancien logement ou logement rendu inhabitable pour des travaux indépendants de votre volonté. Vous avez aussi droit à l'exonération si votre résidence secondaire est utilisée en tant que chambre d'hôtes ou meublé de tourisme, et cela, dans une commune rurale en revitalisation.

Quelle est la différence entre taxe d'habitation, logement vacant et résidence secondaire ?

La différence principale tient au statut du logement. Une résidence secondaire reste meublée et utilisée occasionnellement, tandis qu'un logement vacant est vide et inoccupé depuis plus de deux ans. Les résidences secondaires paient la taxe d'habitation classique. Tandis que les logements vacants sont soumis à la taxe d'habitation sur logements vacants selon délibération du conseil municipal.

Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires concernant la taxe d'habitation ?

Depuis 2017, certaines communes peuvent décider d'appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de 5 à 60 %. Il s'agit de communes situées en zone tendue. Leur nombre n'a cessé de grimper et désormais, 3 697 communes contre 1 136 auparavant peuvent appliquer une majoration de la taxe, ce dont elles se privent de moins en moins. Les propriétaires de résidences secondaires dans ces nouvelles zones voient leur facture fiscale augmenter significativement pour inciter à la remise sur le marché locatif.