Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : les changements majeurs en 2025

1 125 euros en 2024, c’est le montant moyen de taxe d’habitation sur les résidences secondaires contre 1 001 € en 2023. Un chiffre en hausse régulière ces dernières années. Pour preuve, il y a 10 ans, en 2015, le montant de la taxe n’était que 648 euros ! Mais depuis, les choses ont changé, et certaines villes ont désormais les moyens d’appliquer une surtaxe et elles ne s’en privent pas. Explications.  

Des propriétaires pénalisés par l’augmentation de la taxe d’habitation

Le 3 novembre, les nouveaux avis de taxe habitation sur les résidences secondaires seront transmis. Pour beaucoup de propriétaires, 2025 sera encore une fois synonyme de hausse de la taxe d’habitation. Deux facteurs jouent dans la hausse de la taxe d’habitation : 

• L’augmentation de la valeur locative cadastrale. La taxe habitation sur les résidences secondaires se base sur cette valeur qui est revalorisée en fonction de l’indice des prix à la consommation afin de suivre l’inflation. En 2025, les bases d’imposition des impôts locaux augmentent 1,7 %.
• L’application d’une surtaxe votée par la commune. Depuis 2017, et en vertu de l’article 1407 ter du Code général des impôts, le conseil municipal peut majorer de 5 à 60 % la part lui revenant sur la cotisation à la taxe d’habitation. Toutes les villes ne sont pas éligibles, seules le sont celles en zone tendue et là où il y a un déséquilibre manifeste entre l'offre et la demande de logements.

La taxe sur votre résidence secondaire va donc a minima augmenter de 1,7 %. Et davantage si le logement se situe dans une commune ayant droit d’appliquer une majoration.

Une surtaxe de plus en plus utilisée

Comme le soulignait le Figaro il y a quelques jours, le nombre de communes qui majorent la taxe d’habitation pour les résidences secondaires, a fortement augmenté en 2025. De plus en plus de mairies parmi les 3 690 éligibles n’hésitent plus à appliquer la surtaxe d’habitation. Elles seront 1 628 cette année contre 1 461 l’année dernière (+ 11 %) et 309 seulement en 2023 ! Si 39,5 % des villes éligibles appliquaient une majoration possible en 2024, ce sont cette année 44 % d’entre elles qui ont franchi le cap. 

En 2025, ce sont désormais 1628 communes qui vont appliquer la majoration de la taxe d’habitation. 

Le recours à la surtaxe de 60 % est aussi de plus en plus fréquent. 657 villes ont voté la surtaxe maximale de 60 %, contre 539 en 2024 et 120 en 2023.

Majoration taxe habitation résidence secondaire liste des communes

Pour savoir si la commune dans laquelle vous possédez un logement secondaire est soumise à une majoration de la taxe d’habitation, l’administration a mis en place un simulateur. 

Où la taxe habitation résidence secondaire va-t-elle augmenter ?

Les nouvelles communes qui appliquent la surtaxe

Parmi ces nouvelles communes qui appliquent dorénavant la surtaxe, on retrouve des communes d’Île-de-France comme Alfortville, Athis Mons ou encore Vitry-sur-Seine. Pour ces villes en zone tendue, l’objectif est clairement de limiter les résidences secondaires dans un contexte de pénuries de logements et d’encourager les propriétaires à les mettre en location.

Même chose pour de nombreuses communes de la métropole bordelaise et autour comme Le Haillan, Latresne ou Canéjan. Pour beaucoup de stations balnéaires ou pour des stations de ski, il s’agit aussi de renforcer l’offre de logements pour les locaux. C’est le cas à Biscarrosse dans les Landes, à Plœmeur dans le Morbihan, ou encore Les Gets en Haute-Savoie, pour ne citer que quelques villes bien connues des vacanciers. 

Métropoles, littoraux, stations d’hiver... la liste des villes qui appliquent la surtaxe d'habitation de 60 %

On ne va pas lister ici toutes les communes qui pratiquent la majoration à 60 %, toutefois on peut dégager des grandes tendances.

Les grandes métropoles votent en large majorité la surtaxe : Bordeaux, Nice, Lyon, Grenoble pour n’en citer que quelques-unes. La pénurie de location à l’année étant extrêmement forte, c’est un moyen d’encourager la mise en location. On retrouve aussi beaucoup de villes d’Île-de-France, surtout en première couronne telle que Boulogne Billancourt, La Courneuve, Saint-Ouen, Clichy, Asnières-sur-Seine, et au-delà comme Champigny-sur-Marne, Saint-Prix, Bezons. 

Les difficultés d’accès au logement dans le pays Basque fait qu’énormément de communes du littoral basque, et pas que, appliquent la majoration. D’Anglet à Hendaye, toutes ont franchi le cap en passant par des communes, plus dans les terres comme Espelette, Bidarray ou Bassussarry.

Que ce soit sur le littoral Atlantique, du Calvados aux Landes, et sur tout le pourtour méditerranéen jusqu’à la Corse, de plus en plus de stations balnéaires majorent la taxe. Le déséquilibre important entre l'offre de logements et la demande est ici aussi prégnant. Arcachon, l'île d’Aix, La Rochelle, Concarneau et d’autre côté, Le Barcarès, l'île Rousse, Cassis ou Fréjus.  

Les Alpes et la montagne n’échappent pas à ce phénomène, que ce soit les villes dans l’aire d’attraction de Genève où les manques d’appartements sont criants comme Annemasse, Bonneville, Évian-les-Bains ou Vétraz-Monthoux. Et de multiples stations de sports d’hiver qui appliquent un taux de 60 % ou presque telles que La Muraz, Saint-Jean-de-Sixt, Morzine (55 % de surtaxe), Chamonix-Mont-blanc (50 %).

Une augmentation globale, mais avec de fortes disparités départementales

On le rappelait en introduction, le montant moyen de taxe d’habitation sur les résidences secondaires a pratiquement doublé en 10 ans. Un impôt qui pèse de plus en plus sur les finances des ménages. De plus en plus de ménages hésitent à investir dans une résidence secondaire et on les comprend.

En Île-de-France, en 2023, la taxe d’habitation était de 1 851 euros et touchait 367 000 propriétaires. En  2024, dans la même région, le montant moyen de la taxe était désormais de 2 103 euros. L’impact fiscal est de plus en plus lourd pour les détenteurs de résidence secondaire.

Toutefois, l'impact de la hausse de la THRS n'est pas égal partout en France. En Provence-Alpes-Côte d'Azur, le montant moyant était lui de 1 307 euros, et de 690 € en Normandie.

Le taux communal de la taxe d'habitation est aussi très disparate, avec Mayotte à 26,49 %, la Seine-Saint-Denis à 26,33 %, le Val-de-Marne avec 24,75 %, La Réunion à 22,03 % ou encore Paris à 20,32 %. De l'autre côté du classement, on retrouve la Haute-Saône 7,32 %, la Corrèze 8,66 %, la Lozère 8,58 % et également la Meuse 8,54 %.

Pourquoi les mairies votent une surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires répond à plusieurs objectifs pour les collectivités concernées. 

• Remettre en location des logements qui sont vides la majorité de l’année dans des secteurs où l’on manque de location. La majorité des villes sur les littoraux sont concernées par ce problème, et encore plus durant la saison estivale quand il s’agit de loger les saisonniers. Le manque de location durant la haute saison, voire le reste de l’année pour loger les locaux, encourage les maires à pénaliser les détenteurs de résidence secondaire. Mais c’est aussi le cas dans les métropoles en zone tendue où le manque de locations à l’année demeure prégnant.
• Augmenter les recettes fiscales. Les recettes de cette surtaxe ont progressé de 52 % entre 2023 et 2024 pour atteindre 436 millions d’euros. Cette manne financière permet aux mairies d’augmenter leur budget sachant que ce dernier a été amputé de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
• Plus de communes éligibles à la surtaxe. Un autre facteur expliquant la progression de la majoration de la taxe d’habitation est d’ordre quantitatif. Le nombre de communes éligible a triplé en 3 ans, passant de 1 100 en 2023 à 3 690 cette année.

L’augmentation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est une réalité avec laquelle doivent composer de plus en plus de propriétaires. Lorsque vous achetez une résidence secondaire, il faut désormais se pencher encore plus attentivement sur la fiscalité, le coût que représente la taxe d’habitation s’est considérablement renforcé, sachant qu'il faut ajouter la taxe foncière.

Qui doit payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Au 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires et usufruitiers de résidences secondaires restent assujettis à la taxe d'habitation sur leurs locaux meublés et leurs dépendances. L'obligation s'applique que le bien soit occupé par son propriétaire ou loué en tant que résidence secondaire.

Pour rappel, une résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire, mais qui n'est pas votre résidence principale. Il s'agit généralement d'un bien immobilier que vous occupez de manière occasionnelle, par exemple pour vos vacances ou vos week-ends. Pour les impôts, cette définition s'applique à tout logement qui n'est pas votre habitation principale, que ce soit une maison de vacances, un bien dont vous avez hérité ou même un investissement locatif.

Pour être considéré comme résidence principale, un logement doit être occupé au moins 8 mois par an. Tous les autres biens immobiliers dont vous disposez sont automatiquement classés comme résidences secondaires au sens fiscal, même s'ils sont loués ou peu utilisés.

Quelle est la différence entre la taxe d'habitation sur un logement vacant et une résidence secondaire ?

La distinction entre ces deux taxes repose sur l'utilisation du bien immobilier.

Une résidence secondaire meublée, même peu occupée, reste soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Son taux d'imposition varie selon les communes, avec une possible majoration en zone tendue.

Pour les logements vacants, deux impôts différents s'appliquent selon la localisation du bien.

• Dans les grandes métropoles et zones tendues, la taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les biens inoccupés depuis plus d'un an.
• Dans les autres communes, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) s'applique après deux ans de vacance.

Dans les deux cas, la valeur locative cadastrale sert de base au calcul des taxes. Les taux varient selon la durée d'inoccupation et peuvent atteindre des montants significatifs pour inciter à la mise en location ou à la vente des biens.

Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

La base du calcul de la THRS repose sur la valeur locative cadastrale de votre propriété. La valeur locative cadastrale représente le loyer théorique annuel que votre logement pourrait générer. La valeur prend en compte de nombreux paramètres dont la superficie, les équipements (garage, jardin, piscine) et la localisation du bien.

Les services fiscaux appliquent ensuite le taux d'imposition voté par votre commune. En 2025, ce taux intègre une revalorisation nationale de 1,7% pour tenir compte de l'inflation. Dans les zones tendues, une majoration supplémentaire peut atteindre 60% du montant initial.

Qui peut être exonéré de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Dans certaines situations, il est possible d'obtenir une exonération de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

• Les personnes âgées qui intègrent une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée peuvent être dispensées de cette taxe sur leur ancien logement.
• Les expatriés contraints de rentrer en France suite à une crise politique ou sanitaire bénéficient également d'une exonération pour leur ancienne résidence principale. La mesure s'applique dans le cadre d'une opération de retour collectif.
• Les propriétaires dont la résidence secondaire est située en zone France ruralités revitalisation (ZFRR) sont aussi concernés par des allègements spécifiques. Sous réserve de respecter certaines conditions définies par leur commune.

La taxe d'habitation existe-t-elle encore pour les résidences secondaires ?

Oui, la taxe d'habitation existe encore pour plus de 3,7 millions de propriétaires de résidences secondaires qui restent assujettis à cet impôt. Le montant moyen de la taxe d'habitation atteint désormais 1 125 euros, soit une augmentation de plus de 100 euros par rapport à 2024.

Les propriétaires ont normalement sauf oubli effectué leur déclaration d'occupation avant le 1ᵉʳ juillet 2025 via le service en ligne "Biens immobiliers" sur impot.gouv. Le paiement de la taxe doit intervenir avant le 15 décembre 2025 pour les contribuables non mensualisés.