Les charges récupérables

28/02/2017 Gestion locative

Le locataire d’un logement à titre de résidence principale à notamment comme obligation celle de payer son loyer mais aussi de régler une somme « accessoire au loyer » (cf article 23 loi du 6 Juillet 89)

Cette obligation pèse tout au long du bail.

DEFINITION : CHARGES RECUPERABLES

Les charges locatives que l’on appelle également les charges récupérables sont des dépenses effectuées par le bailleur pour des prestations dont le locataire bénéficie (exemple : fourniture de l’énergie de chauffage et les salaires du personnel de nettoyage). Le bailleur est fondé à obtenir du locataire le remboursement de certaines dépenses.

 

LES DEPENSES : LESQUELLES SONT RECUPERABLES ?

1. La nature des dépenses

Toutes les dépenses sont-elles des charges récupérables ? Non,

Il n’est pas question de réclamer au locataire n’importe quel type de dépense. En effet, celles-ci doivent être d’une nature bien spécifique.

Aussi, seules seront réclamées au locataire sur justification les dépenses suivantes :

1ère catégorie de dépense : des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée

2ème catégorie de dépense : des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée

3ème catégorie de dépense : des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 de la loi du 6 Juillet 89, alinéas 2 à 4, classe donc les charges récupérables en 3 catégories de dépenses.

 

2. La liste des dépenses

« La liste de ces charges est fixée par décret » énonce l’Article 23, alinéa 5, de la loi du 6 Juillet 89. La loi renvoie au décret pour le détail de cette liste :

►Il s’agit du décret n°87-713 du 26 Août 1987 (décret 87-713) qui énumère en 4 articles et une annexe les seules charges dont le bailleur est fondé à obtenir le remboursement.

Il n’est pas possible de récupérer auprès du locataire une dépense qui ne serait pas énumérées.

Cette liste, en annexe du décret (décret 87-713), se divise en 8 rubriques générales :

❶ Ascenseurs et monte-charge

❷ Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

❸ Installations individuelles

❹ Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

❺ Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiment d’habitation

❻ Hygiène

❼ Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation

❽ Impositions et redevances

Ces 8 rubriques sont détaillées avec minutie « à l’intérieur » de chacune des rubriques.

Précisions : si la liste est limitative, elle peut cependant « logiquement être précisée de l’intérieur par voie d’interprétation ».

Par ailleurs, le caractère limitatif ne va pas interdire au bailleur de récupérer d’autres charges, dès lors que celles-ci vont être prévues par d’autres textes spécifiques.

 

MECANISME DE REGULARISATION DES CHARGES

Le paiement des charges et la régularisation

Le bailleur a la possibilité de réclamer au locataire, au titre des charges locatives, une somme appelée communément « provisions sur charges » (cf article 23, alinéa 6, loi du 6 Juillet 89)

Chaque année les provisions versées par le locataire seront totalisées afin de procéder à ce que l’on nomme : la régularisation annuelle des charges

Ainsi, les charges seront régularisées, au moins une fois par an, en comparant :

 Le total des provisions versées par le locataire

 avec les dépenses effectives réglées par le propriétaire pendant l’année

Si le montant total des provisions est supérieur aux dépenses réelles, le bailleur doit reverser au locataire le trop-perçu. Dans le cas contraire, le bailleur réclame au locataire de régler le solde.

Attention :

si le bail a été signé depuis le 27 Mars 2014 et que le bailleur a réclamé au locataire les charges, c’est-à-dire un montant accessoire au loyer, non pas sous forme de « provisions sur charges » mais « d’un forfait », alors ces charges n’ont pas a être régularisées.

La possibilité de réclamer « un forfait » et non « une provision sur charges » n’est possible que dans le cadre d’une colocation d’un logement loué nu à titre de résidence principale ou une location meublée à titre de résidence principale.

 

La justification

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.

1 mois avant la régularisation annuelle (envisagée le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges locatives, le mode de répartition entre les locataires (si logement en copropriété) et une note d’information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs Pendant 6 mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble de ces pièces (cf article 23, alinéa 7 , loi du 6 Juillet 89)

Précision : si cette régularisation n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonnée sur 12 mois (cf article 23, alinéa 9, loi du 6 Juillet 89)