Quelles sont les obligations du locataire ?

Que dit la législation sur les obligations du locataire ?

Les obligations des locataires pour les locations à usage de résidence principale, sont clairement définies par la loi. Celles-ci sont précisées dans le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire.

L'ensemble de ces éléments sont stipulés dans la loi du 6 juillet 1989, à l'article 7.

Le locataire a ainsi l’obligation de :

1. Payer le loyer et les charges récupérables ;
2. User paisiblement des locaux loués et respecter la destination du logement ;
3. Répondre des dégradations et pertes s'il ne s'agit pas d'un cas de force majeur ;
4. Assurer l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives
5. Permettre l’accès aux locaux pour la réalisation de certains travaux ;
6. Ne pas transformer les locaux sans accord écrit du propriétaire ;
7. Assurer le logement contre les risques locatifs ;
8. Laisser visiter le logement durant le préavis.

1. Payer le loyer et les charges locatives

Le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail de location. Et ce pendant toute la durée de la location. Cette obligation est impérative. Il ne peut s’autoriser aucune modification quant à la date de paiement.

En cas d’absence de paiement ou de paiement partiel du loyer et des charges, le propriétaire peut, sous réserve de respecter une certaine procédure, mettre fin au bail et obtenir l’expulsion du locataire.

En cours de préavis, le locataire ne doit pas compenser ses ou son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie.

Quelle est la périodicité du paiement du loyer ?

Le plus souvent le loyer est payable mensuellement d’avance c’est-à-dire le 1er de chaque mois.

S’il est prévu que le loyer est payable trimestriellement, le locataire peut exiger du propriétaire un paiement mensuel. Le propriétaire ne peut s’y opposer, puisque cela est explicitement mentionné dans la loi "le paiement mensuel est de droit". L’inverse n’est pas valable.

Si le loyer est payable à terme échu, il devra l’être le dernier jour de la période (mois ou trimestre).

À noter que le dépôt de garantie n'est pas une obligation dans un contrat de location, même si cela est d'usage.

Les modalités de paiement du loyer

Le locataire peut régler son loyer via différents moyens. Le propriétaire n’a pas le droit :

• de lui imposer le prélèvement automatique de son loyer.
• de prélever ou faire prélever directement les loyers sur son salaire même avec son accord.

À souligner que le paiement partiel est autorisé et n'est pas considéré comme un défaut de paiement.

Le paiement des charges locatives

Les charges locatives récupérables correspondent à des dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire. Le propriétaire est ensuite en droit de demander leur remboursement au locataire. On pense aux dépenses d'électricité, d'eau, de gaz, de chauffage, d'ascenseur, mais aussi à l'entretien des parties communes et aux espaces extérieurs.

Généralement, les charges sont payées tous les mois par le locataire. On parle de provisions sur charge. Une fois par an, a lieu la régularisation annuelle où le propriétaire compare le montant dû avec le montant déjà versé par le locataire. Si le locataire a payé trop de provision sur charges, il est remboursé. Et inversement s'il n'a pas versé assez au cours de l'année.

2. L'utilisation paisible des locaux loués et le respecter la destination du local

User paisiblement des locaux loués

L’obligation de jouir paisiblement des lieux loués regroupe trois principaux éléments à connaître.

• Occuper personnellement et effectivement les lieux loués

Le locataire ne peut pas faire occuper les lieux loués par un proche, un parent ou un tiers mais doit occuper personnellement les locaux qui lui ont été loués à usage d’habitation principale.

Toutefois cette obligation n’a pas à être permanente. Le locataire ne peut pas se voir reprocher d’héberger des proches, parents ou amis.

• L'utilisation paisible des lieux

Le tapage nocturne, les comportements bruyants, agressifs sont formellement prohibés, les aboiements de chiens. Pour ce qui est du tapage, c'est la durée et l'intensité qui est appréciée et peut entraîner la résiliation du bail.

De manière générale, tout ce qui gêne la tranquillité des autres habitants de la copropriété est interdit. Sont concernés aussi par cette règle l'encombrement des parties communes, et l'utilisation non appropriée du parking.

• Ne pas dégrader ou transformer les lieux loués

Le locataire ne doit pas transformer de manière durable le logement. Selon la nature des travaux envisagé, il doit demander l'autorisation au propriétaire : suppression / installation d'une cloison, changement de chauffage, suppression d'une cheminée, le perçage d'un mur porteur, etc.

Cependant, certains travaux ne nécessitent pas de demander l'accord du propriétaire. C'est le cas par exemple du remplacement d'un radiateur, de la rénovation des peinteures ou d'un changement de moquette.

Tout manquement à l’obligation de jouissance paisible peut entraîner la résiliation judiciaire du bail sous réserve d’un lien entre le trouble constaté et le manquement imputé au locataire. On retrouve cette idée dans l'article 1729 du Code Civil.

Le locataire pourra voir sa responsabilité engagée pour ses agissements personnels mais aussi pour ceux causés par les personnes qu’il héberge.

3. Respecter la destination du local

Le locataire a l’obligation de respecter la destination des lieux c’est-à-dire l’usage des locaux prévu dans le contrat de location.

Si le contrat stipule que la location est consentie uniquement à usage d’habitation le locataire ne pourra pas y exercer une activité professionnelle. Cela ne sera possible que s’il dispose d’un contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation. Une modification de l’usage des lieux ne peut se faire sans l’accord préalable et express du propriétaire.

Il existe cependant la possibilité, si le locataire est le représentant légal d’une société d’en installer le siège à son domicile dans les conditions définies à l’Art L123-11-1 du Code du commerce. La domiciliation n’autorise pas pour autant l’exercice de l’activité, la réception de marchandises ou de clients. Elle n’entraîne ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.

4. Assurer l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives

Le locataire est responsable de toutes les détériorations ou dégâts survenues dans l'appartement ou la maison au cours de la période de location. Dès lors qu’elles ne résultent pas de la vétusté, d’une malfaçon, ou de la force majeure.

Qu’elles soient accidentelles ou volontaires, il est de son devoir d'effectuer toutes les petites réparations liées aux dégâts occasionnés.

L'entretien courant du logement et des équipements prévus dans le bail

• Nettoyage des grilles de ventilation ;
• Entretien des joints d’étanchéité des douches, baignoires ;
• Nettoyage des dépôts de calcaire ;
• Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée…) ;
• Entretien de la chaudière individuelle au gaz ;
• Nettoyage des équipements prévus au bail (réfrigérateur, hotte aspirante, meubles scellés ;
• Entretien du jardin : désherbage, tonte de la pelouse, arrosage.

Les réparations locatives

Les réparations locatives s’étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu’à ses éléments d’équipement.

La liste des réparations locatives est définie par le Décret n°87-712 du 26 août 1987. 

5. Permettre l’accès aux locaux pour effectuer certains travaux

Quels sont les travaux concernés ?

Le locataire a le devoir de laisser le propriétaire exécuter dans son logement certains travaux. Toutefois, la réalisation de ce type est fortement encadré, il ne peut s'agir que de travaux relatifs à : 

• L’amélioration des parties communes ;
• L’amélioration d’autres parties privatives du même immeuble ;
• Au maintien en état et à l’entretien des lieux loués ;
• L’amélioration de la performance énergétique du logement ;
• La mise en conformité du logement avec les critères de décence.

Ainsi, le locataire ne pourra pas s’opposer à ce que l’on fasse passer dans son logement une descente d’eau, un circuit électrique... Si cela n’altère pas l’usage normal des lieux loués.

Et si par exemple des retouches de peintures sont nécessaires après la réalisation des travaux, elles seront à la charge du propriétaire.

Quelles sont les conditions à la réalisation de ces travaux ?

La procédure pour effectuer des travaux en cours de bail dans le logement est la suivante.

1. Le bailleur doit informer le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre, de son intention de réaliser des travaux.
2. Les travaux ne peuvent avoir lieu, sauf accord du locataire, les samedis, dimanches et jours fériés.
3. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut prétendre à une indemnisation correspondant à une partie du loyer.

Dans quelles conditions le locataire peut-il s’opposer à ces travaux ?

Le locataire doit saisir le juge dans les 2 mois maximum après la réception de la notification.

C’est le juge qui décidera du bien-fondé des travaux envisagés et de leurs modalités de mise en œuvre.

Si les travaux mettent en danger la santé du locataire, ou rendent dangereux et impossible l’usage du logement le juge peut ordonner leur interruption.

6. L'interdiction de transformer les locaux sans accord écrit du propriétaire

Le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe. Il ne peut toutefois pas réaliser de gros travaux de transformation sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation.

Le bailleur est aussi en droit d'exiger la remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire.

La notion d’aménagement est voisine de celle de transformation. Il est donc vivement conseillé au locataire de demander, à chaque fois qu’il y a risque d’ambiguïté, l’accord du propriétaire.

En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l’appréciation du juge.

7. Assurer le logement contre les risques locatifs

Le locataire a l’obligation la fournir au bailleur lors de la remise des clés une assurance habitation le couvrant contre différents risques (dégât des eaux, incendies, etc.). Puis, il doit  produire chaque année au bailleur qui lui demande, une attestation justifiant la souscription à un contrat d'assurance multirisque habitation pour les lieux loués.

À défaut de production de l’attestation d’assurance multirisque habitation :

• Le propriétaire peut souscrire cette assurance pour le compte du locataire. Le montant de la prime sera alors facturé au locataire par douzième et porté sur l’avis d’échéance en même temps que le loyer.
• Demander la résiliation de plein droit du contrat de location vu qu'il s'agit d'une clause résolutoire.

8. Laisser visiter le logement durant le préavis

Une fois que le locataire a remis son préavis au propriétaire ce dernier peut organiser des visites pour trouver son futur locataire. Les visites doivent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanches et jours fériés, mais pas le samedi.

La durée des visites ne doit pas dépasser deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d’horaires à ces visites. Il convient aux deux parties de se mettre d’accord sur les heures de visite. Ces éléments sont stipulés dans la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à l'Article 4a.

Le propriétaire ou son mandataire ne peut pas rentrer dans le logement en l’absence du locataire et l’obliger à laisser un jeu de clefs. Si le locataire accepte de leur confier ses clés pour effectuer les visites pendant son absence, il est indispensable qu’il fasse une autorisation écrite.

Quelles sanctions en cas de non-respect des obligations du locataire ?

Le non-respect des obligations par le locataire peut entraîner la résiliation du bail à la demande du bailleur soit par le biais d’une clause résolutoire soit par résiliation judiciaire. Il est toutefois recommandé d'éviter d'arriver à de tels extrêmités si un règlement du conflit à l'amiable peut être trouvé en amont.

La résiliation de plein droit du bail via une clause résolutoire

La clause résolutoire permet au propriétaire d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire de plusieurs obligations. Il f faut toutefois respecter une certaine procédure. Les clauses résolutoires sont les suivantes :

• Le paiement du loyer et des charges ou du dépôt de garantie ;
• La souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;
• La persistance de troubles anormaux de voisinage déjà constatés par une décision de justice.

La résiliation judiciaire du bail

Dans ce cas, la résiliation n’est pas automatique, le juge apprécie souverainement si le manquement reproché au locataire est suffisant pour entraîner la résiliation du bail.

La résiliation judiciaire du bail peut être demandée en cas de non-respect à tout manquement aux autres obligations contractuelles.

Est-ce que la sous-location est autorisée ?

Beaucoup de locataires pensent quand ils s'absentent pendant une longue durée mettre leur logement en sous-location. La pratique n'est pas interdite, mais elle est encadrée.

Le locataire désirant créer une sous-location : 

• Doit en demander l'autorisation à son propriétaire ;
• Ne pas dépasser 120 jours par an de sous-location ;
• Ne pas exiger un montant de loyer supérieur à ce que lui paie à son bailleur.

En cas de non-respect de ces règles, le propriétaire peut résilier le bail et réclamer des dommages et intérêts.

Est-ce que les animaux de comagnie sont autorisés en location ?

Contrairement à une idée répandue, les animaux de compagnie ne peuvent pas être interdits. Aucune clause ne le spécifie, sauf s'il s'agit de chiens d'attaque.

Toutefois, l'animal de compagnie ne doit pas engendrer des troubles du voisinnage (aboiements, dégradation des espaces verts...). Si c'est le cas, le locataire est tenu pour responsable et cela peut entrainer une résiliation du bail.