Louer un logement nu ou meublé à titre de résidence principale : y a-t-il des différences ?

La mise en location d'un logement vous confronte à un choix stratégique : opter pour une location nue ou meublée. Si ces deux formules permettent de générer des revenus locatifs, elles présentent des différences significatives en termes de durée de bail, de fiscalité et de rentabilité.

Un logement loué meublé se distingue par un loyer généralement plus élevé qu'une location nue, mais nécessite la fourniture d'équipements spécifiques. La location nue, plus simple à mettre en place, offre une gestion plus stable avec des baux plus longs. Découvrez les particularités de chaque option pour faire le choix le plus adapté à votre situation.

La notion de résidence principale pour une location

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an. Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge (suivant la définition prévue au code de la construction et de l’habitation).

Les locations nues ou meublées sont toutes les deux soumises à la loi du 6 juillet 1989

Qu'est-ce qu'un logement nu ?

La location « nue » concerne les logements loués vides, par opposition aux logements meublés qui doivent comprendre un minimum de mobilier. Concrètement, il s'agit d'un bien immobilier mis en location sans aucun meuble ni équipement, à l'exception des éléments indissociables comme les sanitaires, la salle de bains et certains éléments de cuisine (évier par exemple).

Cette formule de location vide permet au locataire d'aménager entièrement le logement selon ses goûts et ses besoins, en apportant ses propres meubles et équipements. Le propriétaire n'a donc pas à se soucier de l'achat, de l'entretien ou du renouvellement du mobilier.

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

Pour être considéré comme meublé, votre logement doit répondre à des critères précis définis par la loi. En effet, depuis le 1er septembre 2015, le décret n°2015-981 impose la présence d'un minimum de 11 éléments de mobilier indispensables à la vie quotidienne. Cette réglementation vise à garantir que le locataire puisse s'installer et vivre confortablement dès son arrivée.

Concrètement, voici la liste des équipements obligatoires que vous devez mettre à disposition :

• Une literie complète comprenant couette ou couverture ;
• Des plaques de cuisson pour la préparation des repas ;
• Un four traditionnel ou un four micro-ondes ;
• Un réfrigérateur avec un compartiment permettant de congeler les aliments ;
• La vaisselle nécessaire pour prendre les repas ;
• Les ustensiles de cuisine indispensables à la préparation des plats ;
• Une table et des assises adaptées au logement ;
• Des rangements suffisants pour les effets personnels ;
• Des dispositifs d'occultation dans les chambres (volets, rideaux...) ;
• Des luminaires dans chaque pièce ;
• Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est important de noter que tous ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement et adaptés à la taille du logement. Par exemple, la vaisselle et les ustensiles doivent être fournis en quantité suffisante selon la capacité d'accueil du bien.

Attention, cette liste n'est pas une simple recommandation : en l'absence d'un seul de ces éléments obligatoires, vous prenez le risque de voir votre location requalifiée en location nue par un juge. Une telle requalification aurait des conséquences importantes, notamment sur la durée du bail, le montant du dépôt de garantie et le régime fiscal applicable. Il est donc essentiel de respecter scrupuleusement ces exigences pour sécuriser votre investissement locatif.

En rapprochant le régime du meublé de la location nue, le législateur a voulu mieux encadrer ce régime. Si les nouveautés réglementaires prévoient des obligations communes aux deux modes de location, comme le modèle-type de contrat, l’encadrement des loyers… il y a toujours des différences entre les deux régimes.

Quelle est la durée du bail ?

La durée du bail en location non meublée

Trois ans minimum renouvelable par tacite reconduction et six ans minimum pour un bailleur personne morale.

Il est toutefois possible de conclure un bail dit de courte durée d’un an minimum pour des raisons familiales ou professionnelles (cf Article 11 de la loi du 6 juillet 1989).

La durée du bail en location meublée

Un an minimum renouvelable par tacite reconduction pour des durées d'1 an, sauf 9 mois en cas de location à un étudiant sans reconduction tacite. Pour les locations meublées classiques, le bail se renouvelle automatiquement à son terme si aucune des parties ne donne congé, garantissant ainsi une certaine stabilité au locataire.

Il existe également le bail mobilité, d'une durée de 1 à 10 mois, qui offre plus de flexibilité pour les locations temporaires, mais ne peut pas être reconduit tacitement. À noter que la durée d'un an est une durée minimale : il est possible de conclure un bail meublé pour une période plus longue, même si cette pratique reste peu courante compte tenu de la reconduction tacite possible.

L'état des lieux d'entrée en location vide ou meublée, quelle différence ?

Un état des lieux est établi selon les modalités d’un décret, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clefs. C’est une annexe indissociable du bail.

Dans le cas d'une location meublée, un inventaire et état détaillé du mobilier doit également être réalisé. Ce document, distinct de l'état des lieux classique, est une obligation légale qui protège à la fois le propriétaire et le locataire. Il doit lister avec précision tous les meubles et équipements fournis, en précisant leur état, leur marque et leur nombre. Pour plus de sécurité, il est recommandé de joindre des photos datées à l'inventaire. En cas d'absence de ce document ou d'inventaire incomplet, la location risque d'être requalifiée en location nue par un juge.

Le loyer

À la différence des locations nues, une majoration de loyer peut être appliquée aux locations meublées. Que ce soit en raison d’une meilleure valorisation sur le marché, ou la majoration prévue pour les communes concernées par le plafonnement des loyers (uniquement Paris à l’heure actuelle).

Cette valorisation s’explique tout naturellement par la prise en compte dans le loyer du mobilier et de l’équipement.

Le dépôt de garantie

Par dérogation aux locations nues pour lesquelles le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer, il peut aller jusqu’à deux mois pour un meublé.

La fin du bail

Le congé donné par le propriétaire

En nu ou en meublé, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail, et le motiver pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux : voir notre article Comment donner congé au locataire ?.

La durée du préavis en meublé est de 3 mois au lieu de 6 pour une location nue.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut, quel que soit le bail d’habitation principale, meublé ou nu, donner congé à tout moment sans avoir à le motiver : voir notre article Délais de préavis du locataire – loi du 6 juillet 1989.

La durée du préavis, quant à elle, passe à un mois en meublé, alors que le préavis est de 3 mois pour une location nue (réduit à 1 mois dans plusieurs cas).

La fiscalité

Les revenus locatifs sont à déclarer dans des catégories distinctes selon qu’il s’agit d’une location nue ou meublée, mais également suivant la catégorie du bailleur (particulier ou non).

Dans le cas d’un propriétaire particulier ou assimilé, non soumis à l’impôt sur les sociétés, et sauf cas particuliers, les revenus issus d’une location nue constituent des revenus fonciers et peuvent être déclarés au réel ou en bénéficiant du régime d’imposition « micro-foncier ».

Ce dernier est soumis à deux conditions. Le revenu foncier brut ne doit pas excéder 15 000 euros. Les revenus fonciers ne doivent pas non plus résulter de la location d’un bien qui fait l’objet d’un dispositif de défiscalisation autre que les dispositifs Scellier libre, Duflot et Pinel.

Louer un bien en meublé à titre habituel est fiscalement considéré comme une activité de commerce. Aussi, les revenus résultant de cette activité ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices commerciaux à déclarer dans la catégorie d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le traitement fiscal des revenus tirés d'une activité de location meublée est largement différent de celui des revenus fonciers (taux et modalités de calcul de l'abattement forfaitaire, possibilité d'amortir le mobilier, une partie du prix d'acquisition du bien et de certains travaux...).

Le cas de la location meublée temporaire

Les locations meublées temporaires ou dites saisonnières sont soumises au Code civil. Elles sont définies comme des biens offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.

Toute personne qui se livre à cette activité doit en faire préalablement la déclaration à la mairie du lieu de situation du meublé. Toutefois, le propriétaire qui loue sa résidence principale est dispensé de cette demande préalable.

Est-il plus intéressant de louer vide ou meublé ?

Pour un propriétaire bailleur, le choix entre louer son logement vide ou louer son logement meublé dépend avant tout des caractéristiques du bien et de sa situation géographique. Par exemple, un studio en zone tendue (type grande métropole) près des universités sera plus rentable en meublé, avec une rentabilité brute supérieure que vide. Les étudiants étant avant tout à la recherche d'une location meublée. À l'inverse, dans un quartier résidentiel, si vous louez un grand appartement en direction des familles, il peut être plus judicieux de louer le bien vide.

Les locations meublées offrent aussi une plus grande flexibilité avec des baux plus courts et un statut LMNP fiscalement avantageux. L'investissement initial en mobilier (réfrigérateur, micro-ondes, etc.), qui n'est pas négligeable, peut être rapidement compensé par des recettes locatives plus élevées. Une location meublée se louant en effet 10 à 15 % plus cher (si ce n'est plus) qu'une location vide.

À l'opposé, un appartement familial trouvera plus facilement preneur en location nue avec moins de frais d'entretien et une gestion simplifiée. Le bon choix dépendra de votre capacité à gérer les changements de locataires plus fréquents et l'entretien du mobilier.

Que doit contenir un appartement meublé ?

La réglementation exige le respect d'une liste d'équipements minimale pour qu'un logement soit considéré comme meublé. Un décret de 2015 liste les éléments indispensables à la vie quotidienne que le propriétaire doit fournir.

Le logement doit disposer d'une literie complète avec couette ou couverture, d'un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil. La cuisine nécessite des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélateur, ainsi que la vaisselle et les ustensiles pour la préparation des repas.

Les espaces de vie requièrent une table et des sièges, un rangement suffisant pour les effets personnels du locataire. Le propriétaire doit aussi mettre à disposition le matériel d'entretien adapté aux caractéristiques du logement, comme un aspirateur ou un balai selon le type de sol.

Quels sont les inconvénients de la location meublée ?

En tant que propriétaire bailleur, la gestion d'un logement meublé demande un investissement plus important, tant financier qu'en termes de temps. L'achat et le renouvellement régulier du mobilier représentent aussi un budget conséquent, sans compter les réparations ou les remplacements en cas de dégradation.

Le turn-over plus fréquent des locataires augmente les risques de périodes sans location, particulièrement dans les zones universitaires pendant l'été. Ces changements réguliers impliquent aussi des frais supplémentaires : états des lieux plus détaillés, inventaires du mobilier et remise en état entre deux locations.

La mise en conformité avec les normes d'équipement minimales exige une vigilance constante. Un diagnostic de performance énergétique défavorable peut également compliquer la mise en location, les locataires étant de plus en plus sensibles à ce critère. 

Louer un bien meublé n'est pas de tout repos quand on le fait seul. À l'inverse, passer par une agence de gestion locative comme Foncia soulage et évite les missions chronophages et redondantes. 

Quelle est la fiscalité d'une location vide ou meublée ?

La fiscalité appliquée aux revenus locatifs varie selon votre choix de location.

Pour une location vide, vous bénéficiez de deux régimes fiscaux. Le régime micro-foncier avec un abattement de 30 % sur vos loyers si vos revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Le régime réel permet quant à lui de déduire l'ensemble de vos charges locatives : travaux d'entretien, assurances, frais de gestion, charges de copropriété… Les intérêts d'emprunt liés à votre prêt immobilier sont par ailleurs déductibles, ce qui peut s'avérer avantageux au début de votre investissement locatif.

En location meublée, vous disposez aussi de deux régimes fiscaux au choix. Le régime micro-BIC offre un abattement plus favorable de 50 % sur vos revenus locatifs (si ces derniers ne dépassent pas 77 000 euros par an). L'autre régime, le régime réel, offre la possibilité, comme en location nue de déduire vos charges, mais aussi d'amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant significativement votre base imposable. Un avantage fiscal considérable pour optimiser la rentabilité de votre investissement.