Louer un logement nu ou meublé à titre de résidence principale : y a-t-il des différences ?
Ces locations sont soumises à la Loi du 6 Juillet 1989, étant précisé que depuis la Loi ALUR, un titre de la loi est dédié au meublé, article 25-3 et suivants, qui jusqu’alors été régi par le code de la construction et de l’habitation.
La notion de résidence principale
L’article 2 de la Loi du 6 Juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou de cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge (suivant la définition prévue au code de la construction et de l’habitation).
La location « nue » concerne les logements loués vides, par opposition aux logements meublés qui doivent comprendre un minimum de mobilier.
En effet, pour toute location meublée réalisée depuis le 1er septembre 2015, le logement doit comprendre obligatoirement un minimum de 11 éléments mobiliers tels que la literie, des plaques de cuisson, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, le matériel d’entretien ménager… listés dans le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015.
Attention, en l’absence de ces équipements obligatoires, la location pourrait être requalifiée en location nue.
En rapprochant le régime du meublé de la location nue, le législateur a voulu mieux encadrer ce régime.
Si les nouveautés réglementaires prévoient des obligations communes aux deux modes de location, comme le modèle-type de contrat, l’encadrement des loyers… il y a toujours des différences entre les deux régimes.
La durée du bail
Durée du bail en location nue
Trois ans minimum renouvelable par tacite reconduction et six ans minimum pour un bailleur personne morale.
Il est toutefois possible de conclure un bail dit de courte durée d’un an minimum pour des raisons familiales ou professionnelles (cf Article 11 de la Loi du 6 Juillet 1989).
Durée du bail en location meublée
Un an minimum renouvelable par tacite reconduction pour des durées d’1 an, sauf 9 mois en cas de location à un étudiant sans reconduction tacite.
L'état des lieux
Un état des lieux est établi selon les modalités d’un décret (non encore paru), dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clefs. C’est une annexe indissociable du bail.
Dans le cas d’une location meublée, un inventaire et état détaillé du mobilier doit également être réalisé.
Le loyer
À la différence des locations nues, une majoration de loyer peut être appliquée aux locations meublées, que ce soit en raison d’une meilleure valorisation sur le marché, ou la majoration prévue pour les communes concernées par le plafonnement des loyers (uniquement Paris à l’heure actuelle).
Cette valorisation s’explique tout naturellement par la prise en compte dans le loyer du mobilier et de l’équipement.
Le dépôt de garantie
Par dérogation aux locations nues pour lesquelles le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer, il peut aller jusqu’à deux mois pour un meublé.
La fin du bail
Le congé donné par le propriétaire
En nu ou en meublé, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail, et le motiver pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux : voir notre article Comment donner congé au locataire ?.
La durée du préavis en meublé est de 3 mois au lieu de 6 pour une location nue.
Le congé donné par le locataire
Le locataire peut, quelque soit le bail d’habitation principale meublé ou nu, donner congé à tout moment sans avoir à le motiver : voir notre article Délais de préavis du locataire – Loi du 6 Juillet 1989.
La durée du préavis quant à elle passe à un mois en meublé, alors que le préavis est de 3 mois pour une location nue (réduit à 1 mois dans plusieurs cas).
La fiscalité
Les revenus locatifs sont à déclarer dans des catégories distinctes selon qu’il s’agit d’une location nue ou meublée, mais également suivant la catégorie du bailleur (particulier ou non).
Dans le cas d’un propriétaire particulier ou assimilé, non soumis à l’impôt sur les sociétés, et sauf cas particuliers, les revenus issus d’une location nue constituent des revenus fonciers et peuvent être déclarés au réel ou en bénéficiant du régime d’imposition « micro-foncier ». Ce dernier est soumis à deux conditions : le revenu foncier brut ne doit pas excéder 15 000 euros et les revenus fonciers ne doivent pas résulter de la location d’un bien qui fait l’objet d’un dispositif de défiscalisation autre que les dispositifs Scellier libre, Duflot et Pinel.
Louer un bien en meublé à titre habituel est fiscalement considéré comme une activité de commerce. Aussi, les revenus résultant de cette activité ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices commerciaux à déclarer dans la catégorie d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le traitement fiscal des revenus tirés d'une activité de location meublée est largement différent de celui des revenus fonciers (taux et modalités de calcul de l'abattement forfaitaire, possibilité d'amortir le mobilier, une partie du prix d'acquisition du bien et de certains travaux...).
La location meublée temporaire
Les locations meublées temporaires ou dites saisonnières sont soumises au Code Civil, et sont définies comme des biens offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.
Toute personne qui se livre à cette activité doit en faire préalablement la déclaration à la mairie du lieu de situation du meublé. Toutefois, le propriétaire qui loue sa résidence principale est dispensé de cette demande préalable.
