Comment démarrer votre projet immobilier à la rentrée ?

Acheter un appartement, une maison ou encore un local pour en faire sa résidence principale, sa résidence secondaire ou un investissement locatif est souvent une étape importante dans un parcours de vie. Si vous vous apprêtez à démarrer un projet immobilier, il y a donc fort à parier que vous vous sentiez un peu stressé. On vous aide à y voir plus clair dans cette étape de vie importante.

On vous donne tous nos conseils pour réussir votre projet immobilier, que vous soyez un primo-accédant, un secundo-accédant ou un serial-acquéreur. Et que vous souhaitiez investir dans un programme immobilier neuf ou dans l’ancien.

Les étapes pour lancer son projet immobilier

En tant que futur propriétaire, il est essentiel de bien planifier son projet immobilier pour investir dans les meilleures conditions et obtenir les résultats souhaités. Qu’il s’agisse de trouver une habitation agréable ou de réaliser un investissement immobilier rentable.

Concrètement, pour réussir votre premier achat immobilier et les suivants, vous devez passer par différentes étapes :

1. Définir votre projet immobilier et vos objectifs ;
2. Déterminer les possibilités de financement pour votre projet immobilier ;
3. Chercher un bien immobilier à acheter ;
4. Faire une offre d’achat au vendeur du bien immobilier ;
5. Obtenir un financement pour votre projet immobilier ;
6. Signer un compromis de vente avec le vendeur ;
7. Signer l’acte de vente chez le notaire, payer le bien et prendre possession des lieux.

Étape 1 : Faire le point sur les objectifs de votre projet immobilier

La première étape pour construire votre projet immobilier consiste à bien définir vos objectifs. Le processus d’acquisition ne sera en effet pas tout à fait le même si vous souhaitez réaliser un projet d’investissement immobilier, vous lancer dans l’achat de votre résidence principale dans l’ancien, ou encore démarrer la construction d’un appartement neuf.

Résidence principale, résidence secondaire, projet d’investissement immobilier…

Avant de commencer votre projet immobilier, vous devez déterminer le but de ce dernier, par exemple :

• L’acquisition de votre résidence principale pour vous constituer un patrimoine immobilier plutôt que de dépenser chaque mois de l’argent dans un loyer ;
• L’achat de votre résidence secondaire pour faire des économies lorsque vous partez en vacances et placer votre épargne dans la pierre ;
• Un investissement locatif pour vous dégager un revenu complémentaire passif afin d’améliorer votre niveau de vie, de préparer votre retraite, voire d’anticiper votre succession ;
• Acheter une maison ou un appartement ancien pour le rénover et faire une plus-value à la revente.

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Le cas échéant, vous devez déterminer quels types de biens immobiliers correspondent à l’objectif de votre projet, par exemple :

• Achat d’appartement neuf ou de maison dans l’existant ;
• Achat de cave ou de parking ;
• Achat de locaux professionnels ou de bureaux ;
• Projet immobilier neuf sur plan 3D auprès d’un promoteur immobilier ;
• Achat immobilier dans l’ancien avec ou sans rénovations ;
• Construction d’une maison individuelle.

Localisation, surface, nombre de pièces, commodités…

En fonction de la nature de votre projet immobilier, vous devez également déterminer vos besoins, vos attentes et les critères de votre achat de maison, d’appartement ou autre :

• Environnement souhaité (ville, campagne, zone touristique, zone de tension locative, etc.) ;
• Région (Île-de-France, Seine-Saint-Denis, Pays de la Loire, Provence-Alpes-Côte d’Azur, etc.) ;
• Ville (Projet immobilier à Paris, Nantes, Toulouse, Marseille, Lyon, sur la Côte basque, etc.) ;
• Commodités à proximité du bien (commerces, écoles, services publics, transports, etc.) ;
• Superficie et nombre de pièces (studio étudiant, appartement T3, maison familiale, etc.) ;
• Prestations (jardin, ascenseur, balcon, terrasse, piscine, salle de sport, etc.) ;
• Travaux (bien ancien à rénover, programme neuf de maisons ou d’appartements, etc.) ;
• Rendement locatif attendu en cas de projet d’investissement immobilier ;
• Etc.

Étape 2 : Bâtir le plan de financement de votre projet immobilier

La deuxième étape pour préparer votre projet immobilier consiste à déterminer le budget à allouer à l’achat de votre futur bien.

Estimer le montant de votre apport personnel

Dans le détail, vous devez tout d’abord estimer le montant de l’apport personnel que vous pouvez mobiliser pour financer votre acquisition immobilière.

Pour rassurer les banques et vous permettre d’obtenir plus facilement un prêt immobilier, votre apport doit représenter au moins 10 % à 20 % du prix du bien que vous souhaitez acheter. Idéalement, il doit servir à couvrir les frais afférents à la vente (frais de notaire, frais bancaires, frais d’assurance, frais d’agence, etc.).

Pour constituer votre apport personnel en vue de financer votre projet immobilier vous pouvez :

• Puiser dans votre épargne personnelle (PER, PEE, assurance-vie, Livrets d’épargne, etc.) ;
• Demander un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt accession d’Action Logement, le prêt conventionné ou le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• Solliciter une donation familiale (apport familial) ou un héritage ;
• Utiliser la plus-value générée par la revente d’un bien immobilier.

Calculer le budget nécessaire pour devenir propriétaire

Pour construire un projet de financement immobilier qui fera de vous un heureux propriétaire. Vous devez évaluer le budget dont vous aurez besoin pour avoir des finances à l’équilibre et conserver un reste à vivre suffisant une fois votre achat finalisé.

Différents éléments entrent dans l’estimation de ce budget prévisionnel, notamment :

• Les mensualités du prêt immobilier correspondant au type de bien que vous prisez ;
• Les frais d’acquisition ou frais de notaire (2 à 3 % pour un achat immobilier neuf, 7 à 8 % dans l’ancien) ;
• L’assurance habitation ;
• Les travaux de rénovation ou d’embellissement ;
• Les frais de déménagement ;
• Les charges d’eau, d’énergie, de téléphone et d’internet ;
• Les charges de copropriété si vous achetez dans une résidence ;
• Les impôts dans la région ciblée (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) ;
• Les frais d’entretien (jardin, piscine, etc.).

Si vous souhaitez réaliser un projet d’investissement locatif, vous devez également calculer la "rentabilité nette nette" du type de bien que vous envisagez. Cette évaluation est un préalable. Cela sert à vérifier la viabilité et l’intérêt de votre projet immobilier.

Évaluer votre capacité d’emprunt pour votre achat immobilier

Parallèlement au coût de votre projet d’achat immobilier, vous devez déterminer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire la somme maximale qu’un établissement bancaire peut vous prêter pour financer votre projet immobilier.

Estimer votre capacité d’emprunt revient à identifier le montant que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement des mensualités de votre crédit immobilier sans vous mettre dans une situation financière compliquée.

Pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier et par conséquent le prêt maximal que pourrait vous accorder une banque, vous devez comparer vos revenus (salaires, primes, loyers, rentes, aides, etc.) et vos charges (dépenses du quotidien, impôts, assurances, crédits, etc.).

Attention, le taux d’endettement maximum autorisé est de 35 % des revenus nets mensuels. Vous ne pourrez donc pas solliciter un prêt immobilier qui vous conduit à rembourser chaque mois un montant supérieur à 35 % de vos salaires nets et autres revenus.

Vous faire aider pour faire une simulation de projet immobilier

Dans le but de réussir votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un courtier immobilier ou de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) afin de réaliser une simulation de financement immobilier. 

Étape 3 : Rechercher un bien immobilier à acheter

La troisième étape par laquelle vous devez passer pour vous lancer dans l’immobilier consiste bien entendu à trouver un bien immobilier à vendre. Pour cela, vous pouvez notamment :

• Consulter les annonces en ligne d’appartements et de maisons à vendre sur un site spécialisé comme celui de Foncia ;
• Vous rendre dans une agence immobilière, comme celles appartenant au réseau Foncia, afin de vous faire conseiller par un agent immobilier expert de votre secteur ;
• Vous déplacer dans les quartiers qui vous conviennent pour identifier des biens à la vente grâce aux pancartes posées par des agents immobiliers ou des propriétaires ;
• Aller rencontrer un promoteur immobilier spécialisé dans la vente d’immobilier neuf ou sur plan pour investir dans un programme immobilier récent ou à bâtir.

Lorsqu’un bien immobilier correspond à vos attentes et à vos besoins, visitez-le et, si votre intérêt se confirme, pensez à vous renseigner à propos :

• Du prix du marché dans le secteur pour un type de bien similaire pour vous assurer que le logement que vous prisez est une bonne affaire.
• Des diagnostics techniques, notamment le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ceux-ci peuvent indiquer la nécessité de réaliser des travaux pour garantir votre confort de vie ou pour être autorisé à louer le bien dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.
• De l’ampleur et du prix des travaux éventuels à prévoir dans le logement pour pouvoir le mettre aux normes, le proposer à la location ou y vivre confortablement.
• Du montant des charges de copropriété et des travaux déjà votés par les copropriétaires afin de les inclure dans le plan de financement de votre projet immobilier.
• Du montant des impôts locaux(taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) qui peuvent représenter un budget important et doivent être intégrés dans votre simulation de projet immobilier afin d’éviter les déconvenues.
• Des projets de la mairie et du plan local d’urbanisme (PLU) afin de vous assurer que des travaux ou transformations d’ampleur ne sont pas envisagés dans le voisinage, occasionnant possiblement des nuisances, voire une perte de valeur de votre placement immobilier.
• Du plan de prévention du risque inondation annexé au PLU pour savoir si le bien immobilier que vous prisez se trouve ou non dans une zone inondable et anticiper les problématiques associées.
• Du voisinage et des servitudes portant sur la propriété afin de déceler les nuisances ou tensions qui pourraient survenir, dégradant vos conditions de vie ou celles de vos futurs locataires.
• Du montant du loyer et de la rentabilité du bien si celui-ci est mis en location afin d’évaluer le retour sur investissement que pourrait générer votre projet d’investissement immobilier.

Étape 4 : Faire une offre d’achat

La quatrième étape à suivre pour investir dans l’immobilier consiste à faire une offre d’achat au vendeur du bien que vous avez identifié comme répondant aux critères de votre projet immobilier.

Formulez votre offre d’achat par écrit en précisant :

• Le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien. Vous pouvez faire une offre au prix affiché dans l’annonce immobilière ou bien, si le marché immobilier ou la situation le permet, négocier le bien à un prix inférieur.
• Le délai dans lequel le vendeur doit accepter votre offre d’achat, la rejeter ou vous faire une contre-proposition. Ce délai est habituellement établi à une ou deux semaines.

Étape 5 : Obtenir un financement pour votre projet immobilier

Si votre offre d’achat est acceptée par le vendeur du bien immobilier, vous pourrez passer à la cinquième étape de votre parcours d’acquisition : l’obtention d’un financement pour votre projet immobilier.

Concrètement, il s’agit de vous rendre dans un établissement bancaire pour solliciter un crédit immobilier. Ce dernier viendra compléter votre apport personnel et payer votre bien moyennant le versement de mensualités étalées sur plusieurs années ( de 10 à 25 ans). 

Pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque, vous devez présenter un dossier de demande de crédit solide à cette dernière :

1. Vos relevés de comptes bancaires doivent être propres et démontrer que vous avez une bonne gestion de vos finances : pas de découvert, épargne régulière, crédits remboursés, etc.
2. Votre plan de financement immobilier doit prouver que vos ressources et vos charges vous permettent de rembourser un crédit au cours des années à venir.

Afin d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier avec le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur les plus bas, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en déposant des demandes de crédit immobilier auprès de plusieurs banques.

Vous pouvez également faire appel à un courtier qui vous aidera à clarifier votre plan de financement immobilier, à monter votre dossier de prêt, à trouver un financement immobilier et à le négocier pour vous faire profiter de taux d’intérêt compétitifs.

Étape 6 : Signer un compromis de vente ou une promesse de vente

Une fois le financement de votre projet immobilier obtenu, vous pourrez passer à la sixième étape de votre parcours d’achat : la signature du compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente.

Cet avant-contrat n’est pas obligatoire. Cependant, il sécurise la vente tant pour vous, acheteur, que pour le vendeur.

En effet, la promesse de vente :

• Contient des informations indispensables avant d'acheter (coordonnées des deux parties, descriptif du bien, servitudes, règlement de copropriété, etc.) ;
• Fixe les conditions de la transaction (prix du bien, modalités de paiement, frais d’agence, date de disponibilité du bien, date limite de la signature du contrat de vente définitif, etc.) ;
• Détermine les conditions suspensives de la vente (obtention d’un prêt immobilier, d’un permis de construire, etc.) qui, si elles ne se réalisent pas, conduisent à l’annulation de la transaction.

Étape 7 : Signer l’acte de vente définitif avec un notaire

Une fois les conditions suspensives de la vente levées. Et si vous ne décidez pas de vous retirer de la vente. Le vendeur et vous signez l’acte de vente définitif en présence d’un notaire.

Vous procédez alors au versement du prix du bien immobilier et des frais de notaire, suite à quoi, les clés de votre nouvel appartement ou maison vous sont remises ainsi que des attestations de propriété.

Dans la foulée de ces formalités notariales, vous pouvez entamer les démarches nécessaires auprès des services publics (impôts), des organismes d’assurance (assurance habitation) ou encore des fournisseurs d’énergie (eau, gaz, électricité, etc.).

Le moment est également venu d’organiser votre déménagement ou mettre votre bien en location, si besoin après avoir réalisé des travaux.

Comment monter un projet immobilier ? Ce qu’il faut retenir.

• Pour lancer votre projet immobilier à la rentrée, vous devez commencer à vous préparer dès à présent. Afin d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier, soignez la gestion de vos finances le plus tôt possible (mettez de l’argent de côté régulièrement, évitez-les découverts, remboursez vos crédits, etc.).
• Faites le point sur les objectifs de votre projet immobilier (achat d’une résidence principale, investissement locatif, etc.) et sur vos critères d’achat immobilier. Construisez ensuite votre plan de financement immobilier en définissant votre apport personnel, le budget requis pour réaliser votre projet et votre capacité d’emprunt.
• Le cas échéant, recherchez un bien immobilier correspondant à vos critères en utilisant un site d’annonces immobilières fiable comme Foncia ou en vous rendant dans une agence de votre secteur. Visitez les propriétés qui vous intéressent et faites des vérifications (DPE, zone inondable, voisinage, etc.).
• Une fois votre futur appartement, maison ou encore local trouvé, faites une offre d’achat. Puis, lorsque votre offre est acceptée, signez un compromis de vente et formulez une demande de prêt immobilier auprès d’une banque pour financer votre acquisition. Enfin, à l’obtention de votre crédit immobilier, signez l’acte définitif de vente en présence d’un notaire, versez les sommes dues et recevez les clés et les attestations de propriété.

Comment lancer son projet immobilier ? La foire aux questions (FAQ)

Comment financer un projet immobilier ?

Plusieurs solutions permettent de financer un projet immobilier :

• L’apport personnel, c’est-à-dire vos économies  ou votre épargne (PEL, PEE, PER, assurance-vie, etc.) ;
• L’apport familial, donation ou héritage ;
• La plus-value issue de la revente d’un bien immobilier ;
• Les aides des collectivités locales et prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Le prêt immobilier accordé par un établissement bancaire ;
• Le co-investissement immobilier avec une entreprise spécialisée.

Afin d’obtenir un financement pour votre projet immobilier plus facilement, assurez-vous de bien gérer votre argent, notamment en épargnant régulièrement.

Par ailleurs, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un courtier immobilier ou à contacter votre ADIL pour réaliser un plan de financement immobilier gratuit et identifier les aides auxquelles vous pouvez avoir droit.

Comment investir dans l’immobilier ?

Le parcours pour investir dans l’immobilier afin de générer un revenu passif (loyers) est à peu près le même que celui visant à acquérir une résidence principale ou secondaire.

Pour réaliser un investissement locatif, vous devez néanmoins vous attarder tout particulièrement sur la rentabilité locative du bien immobilier. En d’autres termes, vous devez rechercher un bien qui va vous rapporter plus (loyers, plus-value) qu’il ne va vous coûter (prix d’achat, charges de copropriété, impôts, travaux d’entretien, etc.).

Vous devez en outre inclure un business plan (ou plan de financement) dans votre dossier de demande de financement afin de convaincre votre banque de la viabilité de votre projet d’investissement locatif.

Pour de réussir votre investissement immobilier, vous devez également vous concentrer sur les attentes de vos locataires « cibles » (étudiant, jeunes parents citadins, etc.) pour limiter les risques de vacance locative.

Si possible, veillez par ailleurs à investir via un dispositif d’investissement locatif permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse comme le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP), le dispositif de Normandie ou le dispositif Loc’Avantages.

Bon à savoir : l’achat d’un logement, d’un parking ou encore d’un local professionnel n’est pas la seule manière d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez par exemple faire fructifier votre argent en acquérant des parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI). Il est alors question de « pierre-papier ».

Comment présenter un projet immobilier à sa banque ?

Présenter son plan de financement immobilier à sa banque pour lui demander un crédit immobilier est l’une des étapes clés d’un projet immobilier. Vous devez soumettre à votre banquier un dossier rassurant, démontrant que vous avez une capacité de remboursement qui vous permet d’assumer votre projet immobilier.

Pour cela, exposez clairement vos ressources (salaires, primes, loyers, rentes, etc.) et de vos dépenses (impôts, assurances, charges, etc.), et prouvez que vous savez gérer votre argent en montrant un historique bancaire « sérieux » (absence d’incidents de paiement, pas de dépenses suspectes, épargne régulière, crédits à la consommation remboursés, etc.).