Comment calculer sa capacité d'emprunt et l'augmenter ?

Vous démarrez vos recherches immobilières ? Au-delà du secteur et des prestations que vous recherchez (balcon ou jardin, parking, neuf ou ancien…), le budget a évidemment une grande importance. Il existe deux manières de financer un projet immobilier : par le biais d'un crédit immobilier et/ou par le biais d'un apport personnel (comprenant, ou non, le montant de la revente d'un autre bien immobilier). Le calcul de la capacité d'emprunt est donc une étape incontournable de tout projet d'achat immobilier.

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Comment estimer ma capacité de financement ?

Le meilleur moyen de connaître sa capacité d'emprunt avec précision est de discuter avec un courtier ou un établissement de crédit. Cela vous permettra de connaître le taux d'intérêt pratiqué pour votre profil, les conditions d'emprunt, ainsi que les différents frais attenants au crédit.

Cependant, vous pouvez déjà faire une estimation de votre capacité de remboursement mensuelle en utilisant quelques principes simples.

Le Haut commissariat à la stabilité financière (HCSF) fixe à 35 % le taux d'endettement maximal pour les ménages : il s'agit de la part de revenus que vous pouvez consacrer mensuellement au remboursement de vos prêts. Vous devez soustraire les charges récurrentes (pensions, loyers...) pour calculer ce pourcentage

Autrement dit, si vous gagnez 3 000 € et que vous n'avez aucune charge récurrente, votre capacité d'emprunt totale se situe autour de 1 000 €. S'il s'agit d'un investissement locatif et que vous continuez à payer un loyer par ailleurs (500 € par exemple), votre capacité d'emprunt est d'autant plus diminuée et se retrouve autour de 500 €.

Par ailleurs, votre épargne joue un rôle prépondérant dans le calcul de votre capacité d'emprunt car elle vous permet de créer un apport. Un apport plus important vous permet de faire diminuer le montant de vos mensualités, et donc d'augmenter votre capacité d'emprunt globale. Cependant, mobiliser toute votre épargne sur un prêt immobilier vous fait courir le risque de vous retrouver à sec en cas de coup dur.

Le calcul n'est pas simple, car il dépend du taux d'intérêt et des frais appliqués par la banque : autant utiliser un simulateur.

Combien je peux emprunter avec mon salaire ?

Il existe de nombreux simulateurs en ligne, qui permettent d'estimer gratuitement votre capacité d'emprunt.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec votre banque ou votre courtier immobilier pour effectuer une simulation de prêt.

Comment préparer une simulation de prêt ?

Dans tous les cas, vous aurez besoin de réunir au préalable les informations suivantes :

• Votre situation professionnelle (derniers bulletins de salaire)
• Votre imposition (dernier avis d'impôt)
• Vos charges
• Votre apport personnel
• Les caractéristiques de votre projet immobilier (mensualité cible ou montant idéal que vous souhaiteriez emprunter).

Quel apport pour emprunter ?

En règle générale, on considère que l'apport personnel (c'est-à-dire la part d'épargne personnelle que vous consacrez à votre achat immobilier) doit représenter au moins 10 % du montant total du projet.

Ce montant correspond peu ou prou aux sommes que la banque ne pourra pas récupérer en cas de défaut de remboursement (principalement frais de notaire qui sont de 7 à 8 % du montant de l'opération dans l'ancien).

Quels critères déterminent la capacité d'emprunt ?

De façon très schématique, votre capacité d'emprunt est déterminée par deux grandes catégories de critères : d'une part, les critères qui sont liés à votre situation personnelle et, d'autre part, les critères du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui sont dorénavant contraignants.

Les critères liés à votre situation personnelle

Votre capacité d'emprunt est déterminée par le montant de vos revenus et charges. Mais ce n'est pas tout ! Il vous faut également tenir compte de votre niveau d'apport personnel, c'est-à-dire la quantité d'épargne personnelle que vous êtes en capacité d'injecter dans votre épargne personnelle. Livrets bancaires, plan d'épargne logement, épargne salariale, épargne retraite : cet apport peut provenir de diverses sources. Sans oublier l'aide familiale. 

Sachez également que le coût du crédit immobilier inclut aussi l'assurance de prêt. Le coût de cette dernière dépend de nombreux facteurs tels que votre âge, vos antécédents médicaux, la consommation de tabac ou encore la pratique d'un sport à risque par exemple. Votre profil et vos habitudes de vie influent ainsi sur le montant de la cotisation d'assurance de prêt et, in fine, votre capacité d'emprunt.

Les critères du HCSF

Il convient également de tenir compte des critères obligatoires du HCSF, qui impose notamment un taux d'effort maximum. Introduites dès 2019, les normes du HCSF ont été recalibrée en janvier 2021. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, ces normes ne constituent plus de simples recommandations mais sont devenues contraignantes. Les banques ont donc l'obligation de les respecter dans le cadre de l'examen des demandes de crédit immobilier.

Trois critères à retenir

Mais alors, ces normes, quelles sont-elles ? Les normes du HSCF recouvrent trois séries de mesures :

• Le taux d'effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %. Autrement dit, les sommes consacrées au remboursement du crédit immobilier ne doivent pas dépasser 35 % du montant total des ressources des emprunteurs.
• La durée d'emprunt ne doit pas dépasser 25 ans au total (ou 27 ans en cas de différé d'amortissement, lorsque l'entrée dans les lieux est décalée ou lorsque des travaux de rénovation énergétique pour un montant supérieur à 10 % du coût total de l'opération sont engagés).
• Les banques ont la possibilité de déroger à ces règles, mais dans une certaine limite fixée à 20 % du volume de crédits accordés par les banques en faveur des primo-accédants et du financement de résidences principales.

Quelles sont les dernières évolutions des normes du HCSF ?

À noter que la marge de flexibilité a évolué suite à une décision du 29 juin 2023, par laquelle le HCSF autorise les banques à ajuster la répartition de la marge de flexibilité de la manière suivante :

• 70 % des dérogations doivent correspondre à l'achat de résidences principales, dont 30 % pour les primo-accédants
• 30 % des dérogations sont laissées à la libre appréciation des banques.

Cet assouplissement des normes du HCSF a été décidé afin de relancer le marché du crédit immobilier, en partie bloqué du fait de la forte remontée des taux de crédit.

Comment améliorer sa capacité d'emprunt ?

Pour améliorer votre capacité d'emprunt, vous pouvez jouer principalement sur trois leviers.

Diminuez vos charges

Certaines charges sont incompressibles. C'est notamment le cas des impôts. Mais d'autres peuvent faire l'objet d'ajustements. Vous pouvez par exemple rembourser par anticipation votre crédit auto ou votre crédit à la consommation si vous êtes concerné. Il est parfois préférable de consacrer une partie de son épargne au remboursement anticipé d'un autre crédit afin d'améliorer son taux d'effort et présenter à la banque un dossier plus attractif.

Augmentez vos revenus

Certes, il n'est pas toujours facile d'augmenter ses revenus, surtout dans un laps de temps qui peut être court. Interrogez-vous sur les différentes solutions qui s'offrent à vous. Par exemple, si vous travaillez à temps partiel, vous pouvez envisager de passer à temps plein.

Augmentez votre apport personnel

L'arbitrage entre crédit immobilier et épargne est un choix parfois difficile. Certains emprunteurs préfèrent par exemple conserver une épargne importante pour le futur, afin d'anticiper un éventuel coup dur, financer des travaux dans le logement ou, tout simplement, se rassurer ou financer d'autres projets (voyages, loisirs...). 

Cependant, il peut s'avérer plus intéressant de débloquer une épargne supplémentaire ou de faire appel à la famille lorsque c'est possible. Vous allez ainsi permettre de diminuer le montant de vos remboursements mensuels et alléger la pression du crédit immobilier. C'est peut-être le coup de pouce qui vous permettra d'améliorer votre capacité d'emprunt et de décrocher votre prêt !

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à interroger un courtier immobilier qui saura vous accompagner dans vos démarches et vous aider à estimer votre capacité d'emprunt.