Taux d'endettement : tout savoir pour le calculer

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier ? Avant de vous engager dans l’achat, il est important de connaître votre taux d’endettement et savoir le calculer. Nous vous expliquerons comment le taux d’endettement peut impacter votre capacité d’emprunt, comment le calculer, et vous donnerons des conseils pour maximiser vos chances de succès dans votre projet immobilier.

Qu’est-ce que le taux d’endettement et pourquoi est-il important ?

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement est un ratio qui équivaut à la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de votre crédit.

Il est calculé sous forme de  pourcentage et est utilisé par les établissements bancaires pour évaluer votre capacité à faire un nouvel emprunt sans vous mettre dans une situation financière difficile. Un taux d’endettement trop élevé peut être un signal pour les banques que vous êtes déjà sous pression financière. Et donc qu'il est dangereux de vous prêter davantage d'argent.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) établit que le taux d'endettement maximal d'un ménage ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Et cela, afin de laisser une marge suffisante pour couvrir les dépenses quotidiennes : loyer, alimentation, loisirs, etc.

Quel est le taux d'endettement maximal en 2025 ?

En 2021, la limite de 33 % précédemment appliquée a été légèrement assouplie. Les organismes financiers peuvent désormais accorder des prêts jusqu'à un seuil de 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance comprise.

Cette évolution offre une marge de manœuvre supplémentaire aux acheteurs potentiels. Notons que les banques disposent d'une flexibilité pour 20 % de leurs dossiers, permettant de dépasser ce plafond dans certains cas spécifiques.

Pour les revenus élevés ou les situations professionnelles stables, un dépassement modéré peut être envisagé. Les banques ont aussi le droit de déroger à cette règle pour une partie des dossiers soumis par des primo-accédants. La durée maximale du crédit est généralement fixée à 25 ans, pouvant s'étendre à 27 ans pour des projets incluant des travaux importants.

Calculer votre capacité d’endettement maximum est essentiel pour votre prêt immobilier

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, il est capital de connaître votre taux d’endettement puisqu’il joue un rôle clé dans l’obtention de votre crédit immobilier. Comme on l’a vu, les banques analysent de près ce ratio. Elles veulent voir si vous êtes en capacité de rembourser un nouvel emprunt sans risquer une situation de surendettement.

En calculant votre taux d’endettement avant de contacter les banques, vous pourrez :

• Évaluer votre capacité d’emprunt et évaluer le montant que vous pourrez emprunter en vue de financer l’achat de votre bien.
• Anticiper les conditions de votre prêt : taux d’intérêt, durée du remboursement, etc.
• Augmenter vos chances d’obtenir un prêt en sachant à l’avance si vos demandes sont compatibles avec les exigences des établissements financiers.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le calcul de votre taux d’endettement est relativement facile. Mais pour le faire, il faut connaître les données à prendre en compte et savoir comment les intégrer à la formule. En suivant ces étapes, vous aurez une vision claire du calcul nécessaire.

Le calcul du taux d’endettement en trois étapes simples

Identifier vos revenus mensuels nets

La première étape consiste à rassembler vos revenus mensuels nets comme :

• Votre salaire ;
• Votre prime récurrente ;
• Votre allocation familiale ;
• Vos revenus fonciers si vous possédez des bien mis en location.

Attention, n’incluez que les revenus stables et récurrents. Les bonus (prime exceptionnelle) ou les revenus irréguliers sont des éléments qui ne doivent pas être pris en compte dans le calcul.

Quelles sont les charges à considérer pour le calcul du taux d'endettement ?

Vous devrez ensuite dresser une liste des charges fixes que vous avez. C'est-à-dire toutes les sommes que vous devez payer chaque mois. Cela inclut par exemple :

• Les mensualités de vos crédits en cours (crédit automobile, crédit immobilier, crédit à la consommation, etc.) ;
• Les pensions alimentaires ;
• Les éventuelles autres dettes à rembourser.

Quelle est la formule du taux d'endettement ?

Il ne vous reste plus ensuite qu’à appliquer la formule de calcul de votre taux d’endettement.

Taux d’endettement = Total des charges fixes mensuelles ÷ Revenus mensuels nets × 100

Par exemple si vos charges fixes s’élèvent à 1000 par mois et que vos revenus nets sont à 3000, votre taux d’endettement sera de:

1000 ÷ 3000 × 100 = 33,33

Dans cet exemple, vous avez calculé votre taux d’endettement qui est de 33 %.

Calculer son taux d'endettement pour un investissement locatif

L'évaluation de la capacité d'endettement pour un investissement locatif diffère de celle d'un achat de résidence principale. Les banques vont intègrer jusqu'a 70% des loyers prévisionnels dans le calcul des revenus. Cette prise en compte partielle vise à anticiper les risques locatifs potentiels. Le montant peut être moins élevé dans certains établissements bancaires et si votre projet présente plus de risques.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt. Additionnez vos revenus actuels et 70% des loyers estimés. Puis appliquez le taux d'endettement maximal de 35%. Le résultat représente la mensualité maximale que vous pourrez consacrer à votre investissement locatif.

Certains établissements proposent le calcul du taux d'endettement différentiel, qui déduit les charges locatives des revenus locatifs avant de les intégrer au calcul. Cette méthode peut s'avérer plus avantageuse pour les investisseurs, en augmentant potentiellement la capacité d'emprunt.

Comment interpréter votre taux d’endettement ?

Une fois que vous avez calculé votre taux d'endettement, il est temps de l’interpréter.

• Si votre taux d’endettement est inférieur à 35 %. Vous êtes dans une situation favorable pour emprunter. Les banques considèrent en règle générale que vous avez une capacité d’emprunt suffisante et que vous n’avez pas de risque de surendettement.
• Si le taux d’endettement que vous avez calculé est supérieur à 35 %. Alors il est possible que les banques aient plus de réticence à vous accorder un prêt immobilier. Vous devrez donc revoir votre projet ou essayer de réduire vos charges avant de faire une nouvelle demande de crédit.

Optimiser votre projet immobilier avec un taux d’endettement maîtrisé

Réduire votre taux d’endettement avant de trouver un bien immobilier

En cas de taux d’endettement trop élevé, ne vous découragez pas. Il existe plusieurs solutions afin de faire baisser ce taux et nombre de stratégies à mettre en place avant de vous lancer dans votre projet immobilier.

Remboursez vos crédits en cours

Avant d’ajouter un crédit immobilier à vos charges mensuelles, essayez de rembourser votre crédit à la consommation ou vos autres crédits en cours. Cela vous permettra de libérer de la marge dans vos charges mensuelles et faire baisser le calcul de son taux d’endettement.

Allongez la durée de votre crédit

Si vous avez déjà trouvé un bien immobilier mais que votre taux d’endettement est trop élevé, vous pouvez toujours négocier avec la banque afin d’allonger la durée de votre crédit. Cela aura pour effet de réduire vos mensualités et donc de faire baisser votre taux d’endettement.

Augmentez votre apport personnel

En augmentant votre apport personnel, vous réduisez le montant à emprunter, ce qui diminue franchement vos mensualités et votre taux d’endettement. Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à injecter plus de fonds personnels et capitaux propres dans votre projet immobilier.

Bien gérer votre taux d’endettement pour trouver le bien idéal

Une fois votre taux d’endettement calculé et maîtrisé, vous pouvez vous concentrer en toute confiance sur la recherche de votre futur bien immobilier. Le fait de disposer d’une vision claire sur votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt vous permettra de trouver un bien adapté à vos besoins.

Pour cela, plusieurs bonnes pratiques peuvent s’avérer efficaces.

1. Fixer un budget d'acquisition réaliste

Avant même de commencer vos recherches, fixez vous un objectif réaliste en définissant un budget maximum prenant en compte votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Vous vous éviterez ainsi une perte de temps sur la visite de biens trop chers ou inaccessibles pour vous.

2. Faire appel à des professionnels pour trouver un bien

Une fois votre budget fixé, il peut être très utile de faire appel à un professionnel pour vous aider à trouver un bien qui corresponde à vos critères. Un agent immobilier ou un conseiller Foncia pourra vous guider et vous proposer des biens qui répondent à la fois à vos attentes et à votre capacité financière.

3. Négocier avec les banques pour obtenir un prêt avantageux

Enfin, lorsque vous aurez trouvé le bien qu’il vous faut, il ne vous restera plus qu’à négocier avec les établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux de crédit possible. N’hésitez pas à comparer plusieurs offres (via le TAEG) et mettre les banques en concurrence pour bénéficier des meilleures conditions de financement.

Si vous n'avez pas le temps, le courtier immobilier est un professionnel dédié qui cherche les conditions d'emprunt les plus avantageuses à votre place. Il va vous aider dès la constitution du dossier pour présenter votre meilleur profil aux organismes prêteurs.

Calculer son taux d’endettement, une étape clé pour réussir un projet immobilier

Calculer son taux d’endettement est une étape cruciale, voire indispensable dans votre parcours menant à l’achat de votre bien immobilier. En connaissant et en maîtrisant ce taux, vous serez mieux préparé pour trouver un bien qui corresponde à votre budget ainsi que le crédit qu’il vous faut. 

En suivant nos conseils, vous serez en capacité de mieux comprendre et donc de dompter votre taux d’endettement afin de le faire jouer en votre faveur afin de réussir votre projet immobilier en toute sérénité. N’oubliez pas qu’une bonne préparation est la clé de la réussite !

Comment connaitre son taux d'endettement ?

La méthode la plus fiable pour déterminer votre taux d'endettement consiste soit à utiliser un simulateur en ligne soit à consulter directement un professionnel (comme un courtier). Les simulateurs en ligne intègrent pour les plus performants tous les paramètres nécessaires au calcul puisqu'ils se basent : sur vos revenus fixes, vos charges mensuelles et vos projets d'emprunt.

Un conseiller bancaire ou un courtier immobilier peut également réaliser cette évaluation gratuitement. L'expertise de ces professionnels vous apportera une vision plus précise de votre situation, notamment en prenant en compte des éléments spécifiques comme votre reste à vivre ou la durée d'emprunt envisagée. Il est important d'avoir ses paramètres en tête au moment de lancer votre projet immobilier.

N'oubliez pas que ce calcul du taux d'endettement doit être régulièrement mis à jour. Vos revenus ou votre niveau d'endettement évoluent, et plus projet immobilier prend du temps, plus l'évolution peut être importante. Cette vigilance garantit une vision réaliste de votre capacité d'emprunt.