Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

Lorsqu'il s'agit de vendre une maison ou un appartement, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires pour assurer la transparence et la sécurité de l'opération. Ces diagnostics couvrent divers aspects comme le plomb, l'amiante, l'électricité, le gaz, et les termites. Il est important de connaître la validité de ces diagnostics et quand les faire pour une vente réussie. 

Qu'est ce que le DDT - Dossier de Diagnostic Technique ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est un dossier regroupant les différents diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier en France. Il est obligatoire quelle que soit l'année de construction du logement.

Le DDT doit être réalisé par des diagnostiqueurs certifiés et remis à l'acquéreur dès la promesse de vente et lors de la signature de l'acte authentique de vente . Il permet au vendeur d'informer l'acquéreur de l'état du bien et des éventuels travaux à prévoir. Si le vendeur ne fournit pas ces informations, il engage sa responsabilité. De plus, attention à la durée de validité des diagnostics. Ils doivent être valides au moment de la promesse de vente.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir pour la vente d'une maison ?

La vente d'un logement oblige le vendeur a fournir à l'acheteur un certain nombre de diagnostics. Ces derniers sont présentés dans Code de la construction et de l'habitation (section 2 : dossier de diagnostic technique).

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE donne les informations relatives à la performance énergétique et climatique du logement (consommation d'énergie, émissions de gaz à effet de serre, etc.). L'habitation obtient une étiquette énergétique allant de A à G. L'étiquette A désignant un logement économe et peu polluant, tandis que l'étiquette G à l'autre bout du spectre désigne les passoires energétiques. 

Ce diagnostic de performance énergétique est devenu un document clé depuis sa réforme en juillet 2021, avec une méthode de calcul plus fiable basée sur les caractéristiques physiques du logement (isolation, type de fenêtres, système de chauffage). Il prend en compte cinq postes de consommation annuelle : chauffage, climatisation, eau chaude, éclairage et ventilation. Au-delà de son rôle informatif, le DPE a désormais une valeur juridique opposable. Il conditionne même la mise en location des biens les plus énergivores, avec l'interdiction par exemple de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025.

• Le diagnostic plomb ou constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic concerne l'ensemble des logements et immeubles construits avant 1949. Il informe sur la présence ou non de plomb dans le logement (présence de plomb dans certains matériaux et produits, alerte sur les dangers de l'exposition au plomb, etc.)

• Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est également obligatoire si le permis de construire de votre bien a été délivré avant juillet 1997. Il mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l'amiante dans le bien. Et si le diagnostic date d'avant 2013 et n'a pas été refait depuis, même si votre bien ne contient pas d'amiante, vous devez refaire celui-ci pour être en règle.

• Le diagnostic électricité ou état de l'installation intérieure électrique

Ce diagnostic est obligatoire si l'installation électrique du logement à plus de 15 ans. Il donne de la visibilité à l'acquéreur sur la sécurité des installations électriques du bien.

• Le diagnostic gaz ou état de l'installation intérieure gaz

Ce diagnostic est obligatoire si l'installation de gaz dans le logement à plus de 15 ans. Il donne de la visibilité à l'acquéreur sur la sécurité des installations de gaz dans le bien.

• Le diagnostic Assainissement Non Collectif

Ce diagnostic est obligatoire dans le cas d'une vente de maison non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées (fosse septique). L'installation d'assainissement non collectif autonome doit être contrôlé par la commune.

• Le diagnostic termites

Ce diagnostic permet de connaitre l'état relatif à la présence d'insectes xylophages (termites) dans un logement. En effet la présence de ces insectes peut dégrader le bâti. Ce document est obligatoire pour les logements situés dans une zone déclarée infestée par un arrêté préfectoral. Attention le document n'est valable que 6 mois, il faudra veiller à être en règle au moment de la signature de l'acte authentique.

• Le diagnostic ERP (état des risques et pollutions)

Ce diagnostic permet d'informer le futur acquéreur des risques naturels, miniers, sismiques et technologiques liés au terrain (aléas naturels, sols pollués, etc). Tous les logements situés dans une zone de prévention des risques technologiques ou concernées par plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans une zone à sismicité... sont soumis au diagnostic ERP.

• Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit d'aéroport (les zones de bruit sont définies dans le plan d'exposition au bruit). Il permet d'informer le futur acquéreur de l'existence de nuisances sonores aériennes.

• L'audit énergétique

Ce diagnostic concerne les maisons individuelles classés F ou G. L'obligation est effective depuis le 1er avril 2023 pour les biens dit "passoire thermique". L'audit énergétique permet de faire un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du bâti et de proposer des pistes au futur acheteur pour améliorer le logement. 

• Le diagnostic mérule

Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire mais est fortement recommandé et particulièrement pour les logements ayant une partie une construction en bois. Il permet d'informer le futur acquéreur de la présence ou non de champignons lignivores (type mérule) dans la construction de la maison.

Quels diagnostics faut-il pour vendre un appartement ?

Lors de la vente d'un appartement, comme pour les maisons individuelles, plusieurs diagnostics immobiliers sont requis. Il est important de noter que le dossier de diagnostic technique (DDT) est un élément clé dans ce processus, il comprends comme pour les maisons individuelles :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Diagnostic plomb / constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• Diagnostic amiante ;
• Diagnostic électricité / Etat de l'installation intérieure électrique ;
• Diagnostic gaz / Etat de l'installation intérieure gaz ;
• Diagnostic termites ;
• Diagnostic ERP (Etat des risques et pollutions) ;
• Diagnostic bruit / Etat des nuisances sonores aériennes (zone de bruit) ;
• Diagnostic mérule (non obligatoire).

Pour les appartements, il faudra prévoir en plus les diagnostics suivants :

• Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété

Il est important lors de la vente d'un appartement d'informer le futur acquéreur de la situation générale de l'immeuble. Ce document permet aussi de s'avoir si des travaux (travaux de rénovation énergétique, de ravalement de façade par exemple) sont engagés dans la copropriété.

• Le métrage loi Carrez

Le métrage du bien dit loi carrez permet de calculer la surface d'un logement en copropriété à usage d'habitation en déduisant les surfaces occupées (cloisons, escaliers, murs etc). Les lots de moins de 8m2, les caves, garages et les emplacements de stationnement sont exclus de ce diagnostic.

Attention, un mesurage loi carrez erroné peut conduire à une demande de baisse de prix de la part de l'acquéreur.

Quand faut-il faire réaliser les diagnostics pour vendre un bien ?

Qu'elles sont les durées de validité des diagnostics techniques ?

Voici un récapitulatif de la durée de validité des diagnostiques techniques :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans ;
• Diagnostic plomb : illimité si absence de revêtement contenant du plomb, si il y a présence de plomb dans le logement, le diagnostic doit avoir été réalisé depuis moins d'un an au moment de la vente ;
• Diagnostic amiante : illimité pour les diagnostics réalisés avant le 1 avril 2013 ;
• Diagnostic termites : 6 mois ;
• Diagnostic électriques : 3 ans ;
• Diagnostic gaz : 3 ans ;
• Diagnostic ERP : 6 mois maximum ;
• Diagnostic assainissement : 3 ans.

Attention, il faut veiller à ce que les diagnostics soient toujours valides au moment de la date de la promesse de vente. Mieux vaut anticiper cet aspect là de la vente si certains diagnostics ne sont plus à jour.

La durée de validité d'un diagnostic peut varier en fonction des réglementations locales et des évolutions de la législation.

Peut-on vendre une maison sans diagnostic ?

La réglementation impose aux vendeurs la mise à disposition de certains diagnostics techniques lors de la vente d'un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison. Cependant, il est possible de vendre une maison sans certains diagnostics, à condition de le mentionner expressément dans le compromis de vente. L'acquéreur est alors informé de l'absence de diagnostic et l'accepte.

Attention, certains diagnostics sont toutefois obligatoires. Leur absence peut entraîner la nullité de la vente comme : le DPE, le diagnostic amiante et le diagnostic termites dans les zones concernées.

Faites appel à des professionnels pour réaliser les diagnostics techniques

Pour réaliser les diagnostiques techniques obligatoires, vous êtes libre de faire appel aux professionnels de votre choix. Cependant, en tant que propriétaire vendeur, il est impératif de faire réaliser les diagnostics par des diagnostiqueurs certifiés, indépendants et assurés. 

Quel diagnostic pour une location ?

Et pour mettre en location sa maison ou son appartement quand est il ? Comme l'acheteur dans le cas d'une vente immobilière, le locataire doit se voir remettre de nombreux diagnostics obligatoires.

• Un diagnostic de performance énergétique DPE valide ;
• Un constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• Un diagnostic électricité ou état de l'installation intérieure de l'électricité (si l'installation a plus de 15 ans) ;
• Un diagnostic gaz état de l'installation intérieure de l'électricité (si l'installation a plus de 15 ans) ;
• Un diagnostic sur l'état des risques et pollutions ERP ;
• Un diagnostic bruit si le logement est concerné.

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