Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

Lorsqu'il s'agit de vendre une maison ou un appartement, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires pour assurer la transparence et la sécurité de l'opération. Ces diagnostics couvrent divers aspects comme le plomb, l'amiante, l'électricité, le gaz, et les termites. En 2024, le DPE devient également un document incontournable. Il est important de connaître la validité de ces diagnostics et quand les faire pour une vente réussie.

Qu'est ce que le DDT - Dossier de Diagnostic Technique ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est un dossier regroupant différents diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier en France. Il est obligatoire quelque soit l'année de construction du logement.

Le DDT doit être réalisé par des diagnostiqueurs certifiés et remis à l'acquéreur dès la promesse de vente et lors de la signature de l'acte authentique de vente . Il permet au vendeur d'informer l'acquéreur de l'état du bien et des éventuels travaux à prévoir. Si le vendeur ne fournit pas ces informations, il engage sa responsabilité. De plus, attention à la durée de validité des diagnostics. Ils doivent être valides au moment de la promesse de vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'une maison ?

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il donne les informations relatives à la performance énergétique et climatique du logement (consommation d'énergie, émissions de gaz à effet de serre, etc.)

• Diagnostic plomb / constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic concerne l'ensemble des logements construits avant 1949 et informe sur la présence ou non de plomb dans le logement (présence d'amiante dans certains matériaux, produits etc.)

• Diagnostic amiante

Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de votre logement a été délivré avant juillet 1997. Il mentionne la présence ou non d'amiante dans le logement

• Diagnostic électricité / Etat de l'installation intérieure électrique

Ce diagnostic est obligatoire si l'installation électrique du logement à plus de 15 ans. Il donne de la visibilité à l'acquéreur sur la sécurité des installations électriques du bien.

• Diagnostic gaz / Etat de l'installation intérieure gaz

Ce diagnostic est obligatoire si l'installation de gaz dans le logement à plus de 15 ans. Il donne de la visibilité à l'acquéreur sur la sécurité des installations de gaz dans le bien.

• Diagnostic Assainissement Non Collectif

Ce diagnostic est obligatoire dans le cas d'une vente de maison non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées (fosse septique). L'installation d'assainissement non collectif autonome doit être contrôlé par la commune.

• Diagnostic termites

Ce diagnostic permet de connaitre l'état relatif à la présence d'insectes xylophages (termites) dans un logement. En effet la présence de ces insectes peut dégrader le bâti. Ce document est obligatoire pour les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral.

• Diagnostic ERP (Etat des risques et pollutions)

Ce diagnostic permet d'informer le futur acquéreur des risques naturels, miniers, sismiques et technologiques liés au terrain (aléas naturels, sols pollués etc)

• Diagnostic bruit / Etat des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit d'aéroport (les zones de bruit sont définies dans le plan d'exposition au bruit . Il permet d'informer le futur acquéreur de l'existence de nuisances sonores aériennes.

• Audit énergétique

Ce diagnostic concerne les maisons individuelles classés F ou G. L'obligation est effective depuis le 1er avril 2023 pour les biens dit "passoire thermique". L'audit énergétique permet de faire un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du bâti.

• Diagnostic mérule

Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire mais est fortement recommandé et particulièrement pour les logements ayant une partie une construction en bois. Il permet d'informer le futur acquéreur de la présence ou non de champignons lignivores (type mérule) dans la construction de la maison.

Quels diagnostics faut-il pour vendre un appartement ?

Lors de la vente d'un appartement, comme pour les maisons individuelles, plusieurs diagnostics immobiliers sont requis. Il est important de noter que le dossier de diagnostic technique (DDT) est un élément clé dans ce processus, il comprends comme pour les maisons individuelles :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic plomb / constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
• Diagnostic amiante
• Diagnostic électricité / Etat de l'installation intérieure électrique
• Diagnostic gaz / Etat de l'installation intérieure gaz
• Diagnostic termites
• Diagnostic ERP (Etat des risques et pollutions)
• Diagnostic bruit / Etat des nuisances sonores aériennes (zone de bruit)
• Diagnostic mérule (non obligatoire)

Pour les appartements, il faudra prévoir en plus les diagnostics suivants :

• Diagnostic technique de l’immeuble en copropriété

Il est important lors de la vente d'un appartement d'informer le futur acquéreur de la situation générale de l'immeuble. Ce document permet aussi de s'avoir si des travaux (travaux de rénovation énergétique par exemple) sont engagés dans la copropriété.

• Métrage loi Carrez

Le métrage du bien dit loi carrez permet de calculer la surface d'un logement en copropriété à usage d'habitation en déduisant les surfaces occupées (cloisons, escaliers, murs etc). Les lots de moins de 8 m2, les caves, garages et les emplacements de stationnement sont exclus de ce diagnostic.

Attention, un mesurage loi carrez erroné peut conduire à une demande de baisse de prix de la part de l'acquéreur.

Quand faut-il faire réaliser les diagnostics pour vendre un bien ?

Qu'elles sont les durées de validité des diagnostiques techniques ?

Voici un récapitulatif de la durée de validité des diagnostiques techniques :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans

• Diagnostic plomb : illimité si absence de revêtement contenant du plomb, si il y a présence de plomb dans le logement, le diagnostic doit avoir été réalisé depuis moins d'un an au moment de la vente.

• Diagnostic amiante : illimité pour les diagnostics réalisés avant le 1 avril 2013

• Diagnostic termites : 6 mois

• Diagnostic électriques : 3 ans

• Diagnostic gaz : 3 ans

• Diagnostic ERP : 6 mois maximum

• Diagnostic assainissement : 3 ans

Attention, il faut veiller à ce que les diagnostics soient toujours valides au moment de la date de la promesse de vente.

La durée de validité d'un diagnostic peut varier en fonction des réglementations locales et des évolutions de la législation.

Peut-on vendre un bien sans diagnostic ?

La réglementation impose aux vendeurs la mise à. disposition de certains diagnostics techniques lors de la vente d'un bien immobilier. Cependant, il est possible de vendre un bien sans certains diagnostics, à condition de le mentionner expressément dans le compromis de vente. L'acquéreur est alors informé de l'absence de diagnostic et l'accepte.

Attention, certains diagnostics sont obligatoires et leur absence peut entraîner la nullité de la vente comme : le DPE, le diagnostic amiante et le diagnostic termites dans les zones concernées.

Faites appel à des professionnels pour réaliser les diagnostics techniques

Pour réaliser les diagnostiques techniques obligatoires, vous êtes libre de faire appel aux professionnels de votre choix. Cependant, en tant que propriétaire vendeur, il est impératif de faire réaliser les diagnostics par des diagnostiqueurs certifiés, indépendants et assurés.

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