Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Au moment de mettre en location un logement, certaines informations doivent impérativement être communiquées au locataire, notamment concernant la performance environnementale ou la consommation énergétique du bien. Ces informations sont rappelées dans un ensemble de diagnostics techniques et communiquées au locataire qui signe un contrat de bail. Elles permettent à ce dernier de s'assurer que son logement répond aux critères de logement décent établis par la législation. À quoi correspondent ces diagnostics techniques ? Quels sont les diagnostics obligatoires ? Quelle est la responsabilité du bailleur ?

Diagnostics obligatoires pour la location : depuis quand cette mesure est-elle en vigueur ?

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour les logements mis en location depuis 2007. Cette obligation s’applique aux locations à usage d’habitation principale ou mixte, aux locations saisonnières ainsi qu’aux logements de fonction.

La classe énergétique du diagnostic de performance énergétique doit apparaître dans la petite annonce immobilière depuis 2011.

Il est interdit de louer un logement (hors meublé de tourisme), situé en France métropolitaine, si sa consommation d’énergie dépasse le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. L'objectif est de lutter contre les passoires thermiques et les appartements et maisons énergivores.

Quels sont les diagnostics obligatoires à la location ?

Afin d’informer le locataire sur les caractéristiques du logement qu’il loue, le propriétaire doit obligatoirement joindre un ensemble de diagnostics immobiliers au bail de location, comme le diagnostic de performance énergétique. D’autres, comme le diagnostic amiante, doivent impérativement être réalisés sans pour autant qu’il soit obligatoire de l’annexer au contrat de location.

Les diagnostics immobiliers pour la location : cas général

Pour savoir quels sont les diagnostics obligatoires pour la location, il est nécessaire de s’intéresser au type de location : location de longue durée ou location saisonnière.

Tableau des diagnostics obligatoires pour la location

Au moment de mettre en location le logement, le propriétaire bailleur doit obligatoirement remettre au locataire les diagnostics immobiliers suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique Ce diagnostic immobilier permet au locataire de s’informer sur le classement du bien du point de vue de sa performance énergétique. La location est ainsi notée de A à G, « A » étant la note la plus performante.

• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) Ce document doit permettre d’indiquer si la présence de plomb a ou non été détectée dans le logement loué. Le Crep doit s’accompagner d’une notice d’information qui rappelle les effets nocifs du plomb sur la santé, ainsi que les précautions d’usage en cas de présence de plomb dans les revêtements.

• L'état de l'installation intérieure de l'électricité, si l'installation a plus de 15 ans L’objectif est d’informer le locataire sur les risques éventuels que présente l’installation électrique, notamment si celle-ci est vétuste. À noter que le diagnostic électricité est valable pendant une durée de 6 ans (contre 10 ans pour le DPE, par exemple).

• L'état de l'installation intérieure du gaz, si l'installation a plus de 15 ans. Comme pour l’électricité, ce diagnostic doit révéler les éventuelles failles de sécurité ou dysfonctionnements de l’installation au gaz dans le logement. Ce diagnostic est également valide pendant 6 ans.

• L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone à risques. Sont ainsi pris en compte dans ce rapport les risques technologiques, les risques naturels prévisibles, les risques miniers, les risques sismiques, les risques d’exposition au radon, ainsi que les risques spécifiques aux zones exposées au recul du trait de côte.

• Le diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée. Ce diagnostic permet au locataire de savoir si le logement est exposé aux nuisances sonores aériennes.

Depuis quand le diagnostic amiante est-il obligatoire pour une location ?

Le diagnostic amiante doit être réalisé de façon obligatoire depuis 2013. Cependant, contrairement aux autres diagnostics obligatoires, il n'est pas obligatoire de le joindre au contrat de location. Il doit toutefois être tenu à la disposition de tout candidat à la location. Afin d’éviter toute mauvaise surprise à ce sujet, il est tout de même conseillé de joindre le diagnostic amiante au contrat de bail.

Des exceptions concernant les locations saisonnières

Les locations saisonnières ne sont pas soumises aux mêmes contraintes que les locations de longue durée, en ce qui concerne les diagnostics immobiliers. Le DPE n’est ainsi pas obligatoire pour un logement loué moins de 4 mois par an (ou 120 jours cumulés par an).

Quel DPE pour mettre en location ?

En dehors des cas particuliers, comme la location saisonnière, le DPE est un document obligatoire. L'objectif est de mieux informer le locataire sur sa consommation d'énergie future.

Le diagnostic de performance énergétique : obligatoire pour la mise en location

Le DPE concerne tous les biens mis en location, à l'exception des logements destinés à être occupés pendant moins de 4 mois.

Le contenu du diagnostic est défini par la loi et ses différents textes d'application. Les étiquettes énergie-climat permettent d’évaluer la performance environnementale du logement selon deux dimensions : la consommation énergétique (en kilowattheure d’énergie primaire) et les émissions de gaz à effet de serre (en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone). Le DPE comprend également :

• Une estimation des dépenses annuelles d’énergie
• Un indicateur du confort d’été
• Un indicateur sur la performance de l’enveloppe du bâtiment, ainsi que la répartition des déperditions de chaleur
• Un ensemble de recommandations portant sur les usages à respecter (température été/hiver, consommation d’eau chaude, etc.), la bonne gestion et l’entretien des équipements, les travaux avec une distinction entre les travaux essentiels et ceux qui ne le sont pas.

À noter qu’il est possible d'améliorer le DPE en réalisant des travaux de rénovation énergétique dans le logement. Les propriétaires bailleurs sont invités à conserver tous leurs justificatifs de travaux afin que ces derniers puissent être valorisés dans le diagnostic de performance énergétique.

DPE et petite annonce de location : quelles sont les mentions obligatoires ?

Certaines informations issues du diagnostic doivent obligatoirement être mentionnées dans l'annonce de location du bien, en vue d'informer le locataire avant la signature du bail. Les mentions obligatoires diffèrent selon le mode de publication de l'annonce immobilière (information en ligne ou annonce de location parue dans la presse écrite).

En cas de parution de l’annonce de location sur internet

L’annonce de location doit indiquer les classements énergétique et climatique du logement. Si ce dernier est classé F ou G, l’annonce de location doit porter la mention explicite « logement à consommation énergétique excessive ». L’affichage doit se faire sur les échelles de référence, de façon lisible et en couleur. Il est également nécessaire d’indiquer le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles du logement. Ces obligations concernent également les annonces affichées dans les locaux des agences immobilières.

En cas de parution dans la presse écrite

L’annonce doit préciser les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique. La mention « logement à consommation énergétique excessive » est également obligatoire si le logement est classé F ou G.

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent aussi fournir une estimation de la facture d’énergie théorique du logement. Cette évaluation doit être présentée sous forme de fourchette.

Est-il possible de louer un logement sans DPE ?

La publication d'une annonce de location contenant de fausses informations est passible de sanctions pour le bailleur. Le montant de l’amende est fixé à 3 000 € pour le propriétaire bailleur (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale). Il est donc formellement déconseillé de louer un logement sans DPE, hormis en cas de location saisonnière.

Le DPE est opposable depuis 2021

On notera par ailleurs que le DPE est désormais pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie qu’il possède la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers obligatoires. Il n’a plus seulement une portée informative, à l’exception des recommandations de travaux.

Concrètement, cela signifie qu'en cas d'erreurs, le locataire ou l'acquéreur est susceptible de demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi, la réalisation de travaux de rénovation énergétique, une compensation financière ou encore l'annulation du bail ou de la vente.

Que recouvre l'interdiction des passoires énergétiques ?

Enfin, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs mesures destinées à lutter contre les passoires énergétiques (logements classés F ou G). Depuis le 25 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers pour les logements concernés. Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer un logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an.

Cette interdiction de location devrait prochainement s’étendre à d’autres catégories de logements :

• Les logements classés G à compter de 2025
• Les logements classés F à compter de 2028
• Les logements classés E à compter de 2034.

Diagnostic appartement : quand refaire le DPE location ?

La durée de validité du DPE est de 10 ans. Si le DPE a dépassé sa durée de validité, il est nécessaire de le refaire.

Des exceptions existent concernant la durée de validé du DPE (DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021). Une nouvelle version du DPE, plus fiable, est en effet entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Pour aller plus loin, retrouvez toutes nos réponses à vos questions immobilières dans le Mon guide immo.