Comment investir dans une colocation ?

Dans cet article, nous allons explorer pourquoi investir dans une colocation peut être une excellente décision. Comment bien s'y prendre et quelles erreurs éviter pour faire de cet investissement une réussite ?

Pourquoi investir dans une colocation ?

Un excellent rendement locatif

L’un des principaux avantages de l’investissement en colocation est la possibilité d'obtenir un rendement locatif supérieur à celui d'une location classique. Plutôt que de louer un bien à un seul locataire, vous divisez votre bien en plusieurs chambres et chaque chambre génère un loyer. Ce modèle vous permet de toucher plusieurs loyers en même temps, ce qui est particulièrement avantageux dans les zones où la demande de colocation est forte.

Prenons un exemple concret : un appartement de 100 m² dans une ville dynamique comme Toulouse avec une demande soutenue en logements étudiants peut être loué à 1 200 € à un seul locataire. Mais, si vous divisez cet appartement en quatre chambres et les louez chacune à 450 €, vous pouvez générer un revenu locatif de 1 800 € par mois, soit une augmentation significative du rendement de votre investissement.

Le rendement locatif est aussi lié au mode de location. La quasi-totalité des colocations sont des meublés. La location nue est inexistante en colocation puisque les personnes intéressées veulent se loger aussitôt sans emporter leurs affaires. Or, la fiscalité du meublé en LMNP est autrement plus  attractive que la location vide pour limiter son imposition.

Des prix au mètre carré moins élevés en colocation

Ce qui permet aussi d'avoir une bonne rentabilité en colocation par rapport à un investissement locatif en studio, c'est le prix au mètre carré plus bas. Un grand appartement coût en effet moins cher au mètre carré qu'un petit appartement (sauf exception). Pourquoi ? Parce que le studio constitue un "produit d'appel" qui attire le plus les investisseurs.

Il faut moins d'argent pour acheter un studio en comparaison d'un T4. Les grands appartements et maisons sont réservés aux investisseurs avec des moyens, qui sont moins nombreux, ce qui explique des prix par mètre carré inférieur. Les grands appartements se louent aussi moins vite que les studios qui s'arrachent et où la demande est la plus forte. Un prix d'achat moindre avec des loyers qui se maintiennent, cela donne une rentabilité supérieure.

Reprenons un exemple sur Lyon cette fois

• T1 : 5 539 €/m2
• T4 : 5 059 €/m2

Il s'agit de données récupérées sur le mois de janvier 2025. On note un écart de 500/m2, sur un grand appartement la différence est donc significative.

Il est important de noter que la rentabilité dépendra de la zone géographique, de l’aménagement du bien et de la demande spécifique pour des colocations dans votre secteur. Toutefois, dans de nombreuses grandes villes, et surtout dans les zones universitaires et les centres-villes attractifs, la colocation peut offrir un rendement bien plus intéressant.

La réduction du risque de vacance locative

La vacance locative, c'est-à-dire la période où votre bien est inoccupé, peut représenter un coût important. Cependant, avec la colocation, le risque de vacance est nettement réduit. En effet, si un colocataire quitte le logement, les autres peuvent continuer de payer leur loyer, garantissant ainsi une source de revenus stable. Cette dynamique rend la gestion de la colocation moins risquée qu’une location classique.

De plus, dans les villes où la demande est élevée, il est relativement facile de remplacer un colocataire qui quitte le logement. La rotation des colocataires peut aussi permettre de mieux ajuster le loyer en fonction de la demande tout en évitant des périodes de vacance prolongées.

Une demande constante et croissante

Le marché de la colocation en France connaît une croissance constante. Avec les prix de l'immobilier toujours élevés, notamment dans les grandes villes et autour des centres universitaires, de plus en plus de jeunes adultes, étudiants, ou professionnels, cherchent des solutions de logement plus abordables. Cela crée une demande forte pour des logements en colocation, en particulier dans les zones proches des universités, des centres d'affaires ou des pôles économiques.

L'argument du prix du loyer est aussi décisif. En moyenne comme le rappellent les statistiques, un loyer de colocation est inférieur de 30 % à un loyer classique comme un studio dans une même ville. Un loyer réduit forcément attractif pour un public jeune et étudiant. Qui en plus profite d'un mode de vie convivial favorisant le lien social.

À titre d'exemple, selon une étude de l'INSEE, la population des étudiants a continué de croître ces dernières années, notamment dans les grandes villes. Cela engendre un besoin accru de logements, dont une partie importante est satisfaite par la colocation. De plus, les jeunes travailleurs, souvent en mobilité professionnelle ou en recherche de logements flexibles, sont également de plus en plus enclins à opter pour ce type de location.

Quel budget pour une colocation ?

Lorsque vous envisagez un investissement locatif en colocation, la question du budget est essentielle. Le coût initial d'un bien immobilier à acheter, ainsi que les travaux d'aménagement nécessaires pour transformer l'appartement en colocation, sont les principaux éléments à prendre en compte.

Le prix d'achat du bien

Le prix d'achat d'un bien immobilier dépendra de plusieurs facteurs : la localisation, la taille du bien, son état général et les aménagements nécessaires. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les prix peuvent être élevés. Mais ces zones offrent également une forte demande de colocation, ce qui permet de rentabiliser plus rapidement votre investissement.

Les travaux d'aménagement

Les travaux pour aménager un bien en colocation incluent l'installation de chambres séparées, la mise en place de meubles, d'équipements et l'optimisation des espaces communs (cuisine, salon, salles de bain). Ces coûts peuvent varier considérablement selon l'état du bien et vos choix en matière de confort. 

Si vous avez envie que les colocataires restent plusieurs années au même endroit, il faudra soigner cette question du confort. Des équipements comme par exemple la machine à laver, le lave-vaisselle s'avèrent indispensables.

Les charges et frais de gestion

N'oubliez pas de prendre en compte les charges liées à la gestion d'une colocation, notamment l'entretien, les assurances, la gestion locative (si vous passez par une agence) et les éventuels frais de réparation. Ces dépenses doivent être intégrées dans le calcul de votre rentabilité.

Quel loyer pour être rentable ?

Fixer le loyer des chambres

La fixation des loyers pour chaque chambre doit être réalisée en fonction du marché local, de la taille des chambres et de l'emplacement du bien. Il est essentiel de définir des loyers compétitifs, mais suffisamment élevés pour couvrir vos charges et générer un profit.

Dans les zones où la demande de colocation est forte, vous pouvez vous permettre de fixer un loyer plus élevé, mais il est important de ne pas dépasser les prix du marché, afin de ne pas décourager les potentiels colocataires.

⚠️ Attention, dans les villes situées en zone tendue, les règles encadrant les loyers sont strictes. La somme des loyers de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser un montant maximal défini. Pensez à vérifier avant de déterminer les loyers, les règles en vigueur dans la zone où se situe le bien.

Créer un forfait loyer tout compris

Le modèle du "loyer tout compris" est de plus en plus apprécié. Il inclut dans le loyer les charges (électricité, gaz, Internet, etc.), ce qui simplifie la gestion et attire davantage de colocataires.

Assurez-vous que le montant du loyer couvre bien toutes les charges, tout en restant compétitif.

Quel type de location rapporte le plus ?

La colocation étudiante

La colocation meublée étudiante est l'un des types de colocation les plus rentables. Les étudiants, souvent en quête de logements plus abordables, sont nombreux à rechercher des colocations dans les grandes villes universitaires. Le rendement locatif est donc élevé, surtout si vous êtes proche d'un campus.

La colocation professionnelle

La colocation professionnelle est également un choix intéressant. Les jeunes actifs, en particulier ceux qui travaillent dans les grandes villes, optent de plus en plus pour la colocation pour réduire leurs frais de logement. On pense aussi aux travailleurs en déplacement de longue durée qui peuvent avoir envie de privilégier la colocation sur cette période.

Ce type de colocation peut offrir des loyers plus élevés et un rendement locatif stable, car les jeunes professionnels ont des revenus plus réguliers et une moindre rotation de colocataires.

La colocation senior

Un autre marché émergent est la colocation senior, où des personnes âgées décident de partager un logement pour réduire leur coût de la vie. Bien que ce marché soit encore en développement, il peut offrir des rendements intéressants à long terme. Investir dans une colocation senior peut donc s'avérer judicieux pour diversifier votre portefeuille immobilier.

Investir dans une maison pour colocation

Si vous souhaitez maximiser votre rentabilité, investir dans une maison pour faire une colocation peut être une option très rentable. Une maison à la manière d'un grand appartement offre généralement plus d'espace et permet de créer des chambres supplémentaires, tout en offrant un cadre de vie plus agréable pour les colocataires. Cela peut également permettre de louer chaque chambre à un prix plus élevé, tout en minimisant le risque de vacance locative.

Louer en colocation : une solution flexible et rentable

Louer en colocation permet d’adapter votre offre en fonction des besoins du marché et d'attirer un large éventail de colocataires. Cela peut être une solution flexible pour s'adapter à différents types de profils (étudiants, jeunes professionnels, etc.) et maximiser vos revenus tout en offrant une certaine sécurité financière.

Quels sont les inconvénients d'une colocation ?

Gestion plus complexe

L'un des principaux inconvénients de la colocation est la gestion locative plus complexe. Vous devez gérer plusieurs locataires à la fois, ce qui implique davantage de suivi pour les paiements, l'entretien et la question des conflits éventuels entre colocataires.

Risques de conflits entre colocataires

Les conflits entre colocataires sont une réalité dans de nombreuses colocations. Ces désaccords peuvent porter sur des questions d'intimité, de partage des espaces communs ou de respect des règles. Une bonne gestion et la mise en place de règles claires dès le début du contrat de colocation sont essentielles pour minimiser ces risques.

Usure plus rapide du bien

Avec plusieurs personnes vivant dans le même bien, l'usure du logement peut être plus rapide. Les meubles, les équipements et les installations peuvent se détériorer plus vite, ce qui nécessite des travaux de réparation ou de remplacement plus fréquents.

Les avantages fiscaux de l'investissement en colocation

Optimisation fiscale grâce au statut LMNP

L'un des avantages fiscaux les plus importants d'un investissement en colocation est la possibilité de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet d’optimiser la fiscalité de votre investissement, en vous offrant des avantages non négligeables.

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l'amortissement du mobilier, de l’immobilier, ainsi que les charges liées à l'entretien du bien.

Cela signifie que vous pouvez réduire vos revenus fonciers imposables, ce qui, dans le cas d’un rendement élevé, peut significativement réduire l’impôt que vous payez.

Comment investir dans une colocation ?

Choisir l'emplacement idéal

Le choix de l'emplacement est crucial lorsqu’il s'agit d'investir dans une colocation. Les zones géographiques à forte demande locative sont les plus intéressantes. Ces zones sont souvent des villes universitaires, mais aussi les centres économiques où la présence de jeunes professionnels et d’expatriés est significative.

Aménager le bien de manière optimale

L’aménagement d’un bien destiné à la colocation doit répondre à des critères spécifiques pour attirer les colocataires. Chaque chambre doit offrir un espace privé confortable, tout en étant suffisamment fonctionnelle. La colocation nécessite souvent des espaces communs bien conçus, comme une cuisine équipée, une salle de bains partagée, et un salon où les colocataires peuvent interagir.

Fixer des loyers cohérents et rédiger des contrats clairs

Le contrat de colocation doit être détaillé et précisé pour éviter les ambiguïtés. Il doit notamment inclure la durée du bail, les règles de vie commune, la gestion des charges, les modalités de paiement du loyer et la procédure en cas de départ d'un colocataire. La question du bail en colocation est loin d'être anodine et mérite qu'on s'y attarde, notamment autour de la clause de solidarité.

La colocation : une affaire d'optimisation et de rentabilité

Investir dans une colocation est une stratégie immobilière particulièrement attractive pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité tout en limitant les risques associés à la vacance locative. En choisissant le bon emplacement, en aménageant le bien de manière optimale, et en fixant des loyers adaptés, vous pouvez vous assurer de bénéficier d'un revenu stable et croissant.

Si vous suivez les bonnes pratiques et que vous respectez les exigences légales et fiscales, investir dans une colocation peut devenir une source de revenus rentable et durable. Prenez le temps de bien préparer votre projet et vous pourrez transformer votre investissement immobilier en un véritable succès.