Calcul d'une mensualité de prêt : que faut-il savoir ?

Quel poids représentera votre crédit immobilier dans votre budget mensuel ? Combien faut-il prévoir chaque mois pour financer votre achat immobilier ? Dans cet article, retrouvez l'essentiel de ce qu'il faut savoir afin d'estimer le montant de votre mensualité de prêt.

Vous avez un projet immobilier ? Trouvez le bien qui vous correspond

Qu'est-ce qu'une mensualité de prêt ?

La mensualité de prêt correspond au montant que vous remboursez chaque mois au titre de votre crédit immobilier. Elle est constituée de trois éléments principaux :

1. Le capital à rembourser ;
2. Les intérêts payés à la banque ; 
3. L'assurance de prêt.

Pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, par exemple, votre mensualité pourrait s'élever à environ 1 200 € selon les conditions qui vous sont accordées. Cette somme se décompose généralement de la façon suivante : une part majoritaire dédiée au remboursement du capital emprunté, une part d'intérêts qui rémunère la banque pour le service de prêt, et enfin l'assurance emprunteur qui protège à la fois le prêteur et l'emprunteur. 

Le montant exact de chacune de ces composantes varie en fonction de votre profil d'emprunteur, du type de prêt choisi et des conditions de financement négociées avec votre banque.

Le coût du crédit immobilier

Il se compose :

• D'une part de capital, c'est-à-dire une fraction du montant emprunté à la banque.
• D'une part d'intérêts, qui correspond à la rémunération de la banque.

Au fur et à mesure du temps, dans le cadre d'un prêt amortissable classique, la part d'intérêts contenue dans la mensualité de prêt diminue et la part du capital, elle, augmente. Les intérêts sont toujours remboursés en premier. Autrement dit, plus vous attendez, plus vous capitalisez. Cette ventilation est détaillée dans le tableau d'amortissement du prêt.

C'est la raison pour laquelle il est souvent plus intéressant de renégocier un crédit immobilier assez tôt dans la durée de remboursement.

L'assurance emprunteur

La cotisation d'assurance emprunteur est également prélevée chaque mois. Bon à savoir : vous avez le choix entre l'assurance proposée par la banque (communément appelée "assurance groupe") et une autre assurance de prêt proposée par une compagnie tierce. On parle alors de délégation d'assurance.

Cette piste est à étudier de près si vous cherchez à optimiser le montant de votre mensualité de prêt. Toutefois, au-delà du montant, soyez attentif aux garanties proposées. Celles-ci doivent en effet correspondre au niveau de couverture dont vous avez besoin et que vous attendez.

Comment calculer la mensualité d'un prêt ?

Le calcul de la mensualité de prêt est un exercice très codifié. Dans les lignes qui suivent, découvrez quels sont les paramètres qui influent sur le montant de la mensualité de crédit, mais aussi comment la calculer concrètement.

Quels sont les paramètres qui influent sur la mensualité de crédit ?

Le montant de la mensualité de prêt dépend de nombreux paramètres, parmi lesquels :

• Le montant du capital emprunté et donc votre capacité d'emprunt
• La durée de l'emprunt
• Le taux périodique
• Le nombre d'emprunteurs
• Les intérêts bancaires
• Le montant des frais de dossier appliqués par la banque
• Les sommes versées à d'éventuels intermédiaires comme le courtier immobilier
• Le coût de l'assurance emprunteur
• Les frais de garantie.

Quelle est la formule de calcul de la mensualité d'un prêt immobilier ?

Pour calculer la mensualité de prêt, il convient d'appliquer la formule suivante :

Mensualité de prêt = capital emprunté x taux d'intérêt du prêt / (1 - (1 + taux d'intérêt du prêt)^(-durée du prêt en mois)).

Cette formule vous paraît trop complexe ? Bonne nouvelle, il existe de nombreux simulateurs de mensualité de prêt sur internet. En fonction du montant que vous désirez emprunter et de la durée de remboursement que vous visez, ces outils vous permettent d'estimer votre mensualité de prêt en quelques minutes. Pratique !

Comment ajuster la mensualité de prêt ?

Si certains paramètres sont immuables et laissent peu de marges de manœuvre à l'emprunteur, d'autres peuvent être ajustés plus facilement.

Faire varier la durée de remboursement

Par exemple, vous pouvez, dans une certaine mesure, réduire votre mensualité de crédit en allongeant votre durée de remboursement. Inversement, à capital emprunté identique, plus votre durée de remboursement sera courte, plus votre mensualité de prêt aura tendance à augmenter.

Tout dépend de votre situation. Il n'existe pas de réponse unique. Si vous disposez d'un reste à vivre important, vous pouvez par exemple viser une mensualité plus élevée à rembourser sur une durée plus courte. Vous bénéficierez ainsi probablement d'un taux d'emprunt plus intéressant. Si votre budget mensuel est tendu ou si vous avez d'autres crédits à rembourser, il peut être opportun d'opter pour une mensualité plus faible à rembourser sur une durée plus longue.

Faire varier le niveau d'apport personnel

Outre la durée, il est également possible de faire varier à la hausse ou à la baisse votre mensualité en injectant plus ou moins d'apport personnel dans votre achat immobilier. En règle générale, un apport personnel représentant 10 à 20 % du montant total de votre projet. Ce qui va mécaniquement réduire significativement vos mensualités. 

Par exemple, sur un bien de 200 000 €, un apport de 40 000 € (20 %) vous permettra non seulement d'obtenir de meilleures conditions de financement, mais aussi de diminuer votre mensualité d'environ 200 à 300 € par mois. La réduction s'explique tout simplement par le fait que vous empruntez une somme moins importante, ce qui réduit mécaniquement le montant des intérêts à rembourser. 

De plus, un apport personnel conséquent rassure la banque et peut vous permettre de négocier un taux d'intérêt plus avantageux, impactant là encore favorablement le montant de vos mensualités.

Comment calculer un échéancier de prêt ?

L'échéancier de prêt, aussi appelé tableau d'amortissement, est un document incontournable. Il récapitule le montant des mensualités de prêt (avec la répartition capital/intérêts) sur toute la durée du prêt.

Vous souhaitez avoir une idée de votre échéancier de prêt afin de planifier votre budget mensuel ? Sachez que l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement) propose un outil gratuit en ligne, qui permet de calculer un échéancier de prêt en quelques clics.

À noter que l'offre de prêt adressée par la banque contient un tableau d'amortissement très précis, qui récapitule l'ensemble de vos remboursements (en distinguant capital remboursé et intérêts payés) sur toute la durée de votre crédit immobilier. Il est très important de conserver ce document. Il vous sera en effet demandé par la banque ou le courtier si vous envisagez, à un moment donné, de renégocier votre crédit immobilier.

Prêt immobilier : qu'est-ce que le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux « tout compris » d'un crédit immobilier.

Que comprend le TAEG ?

Il inclut le taux utilisé pour calculer les intérêts du prêt (taux nominal), mais aussi l'ensemble des frais annexes tels que les frais de dossier, les frais de courtage ou encore les frais d'assurance.

Dans le cas d'un crédit immobilier, le TAEG peut également inclure les frais d'évaluation du bien immobilier, les frais de garantie (cautionnement ou hypothèque). Ainsi que l'ensemble des autres frais qui sont imposés dans le cadre de l'obtention du crédit immobilier.

Par exemple, si l'établissement prêteur exige l'ouverture d'un compte bancaire pour permettre le remboursement du crédit. Et que ce compte fait l'objet de la facturation de frais de tenue compte, les frais bancaires correspondants doivent être intégrés au TAEG.

Enfin, il est à noter que le TAEG ne comprend pas les intérêts intercalaires versés dans le cadre d'un achat neuf en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Quelle est l'utilité du TAEG ?

Pour une même mensualité de prêt, le montant du capital emprunté ne sera pas forcément le même d'une banque à l'autre en fonction des conditions d'emprunt qui vous seront proposées. Le TAEG permet donc de faciliter les comparaisons entre établissements de crédit et d'identifier rapidement l'offre la plus avantageuse. 

En effet, cet indicateur vous donne une vision globale et transparente du coût total de votre crédit, intégrant non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes.

Prenons un exemple : deux banques peuvent vous proposer le même taux nominal, mais avec des frais de dossier, de garantie ou d'assurance très différents. Le TAEG vous permet alors de comparer ces offres sur une base équitable et de repérer immédiatement la proposition la plus intéressante financièrement. C'est pourquoi les établissements bancaires ont l'obligation légale de mentionner ce taux dans leurs offres de prêt, vous garantissant ainsi une transparence totale sur les conditions de financement.

Pour optimiser votre recherche de crédit immobilier, n'hésitez pas à solliciter plusieurs banques et à comparer attentivement leurs TAEG respectifs. Cette démarche va vous permettre de réaliser des économies significatives sur la durée totale de votre prêt.

Quelle est la mensualité pour 140 000 euros sur 25 ans ?

Au 2e trimestre 2025, en prenant pour hypothèse un taux moyen d'intérêt de 3,38 % et un taux d'assurance de 0,34 %. On obtient les mensualités suivantes pour un crédit immobilier de 140 000 euros.

• Mensualités de crédit de 1 034 € sur 15 ans ;
• Mensualités de crédit de  850 € sur 20 ans ;
• Mensualités de crédit de  745 € sur 25 ans.

Il s'agit bien sûr d'une estimation à l'instant T. Les taux d'intérêt évoluent tous les mois et varient selon les profils. Certains profils d'emprunteurs peuvent aujourd'hui emprunter à 3 %.

Comment déterminer sa capacité d'emprunt ?

Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier, il est essentiel de calculer votre capacité d'emprunt. Cela constitue une étape fondamentale. L'estimation prend en compte vos revenus nets mensuels, dont il faut soustraire les charges mensuelles récurrentes comme le loyer actuel, les crédits à la conso ou une éventuelle pension alimentaire.

Un principe simple s'applique :  la limite d'endettement à 35 % de vos revenus. Cette règle vous permet d'évaluer le montant maximal que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit sur le long terme. À noter que certains ménages, notamment les primo-accédants, peuvent déroger à cette règle (mais cela n'est pas automatique de la part des banques prêteuses). 

Les banques analysent aussi votre profil selon votre niveau de risque et votre apport personnel. Un apport plus important, généralement de 10 à 15 % minimum hors frais de notaire, renforce votre dossier et améliore vos conditions d'emprunt. Pour affiner votre estimation, les simulateurs en ligne appliquent la méthode proportionnelle et vous donnent une première approche de votre budget.

Comment calculer la mensualité d'un prêt relais ?

La formule pour calculer les mensualités d'un prêt relais diffère des crédits classiques. Le calcul se base uniquement sur les intérêts du capital emprunté, selon la formule :

(Montant du prêt × Taux annuel) / 1200.

Un exemple : pour un prêt relais de 200 000 € à 4,5 % sur 12 mois, votre mensualité sera de 750 € ((200 000 × 4,5) / 1 200). Cette somme ne rembourse que les intérêts, le capital restant dû en totalité à l'échéance du prêt relais.

La banque propose fréquemment deux options de remboursement : le paiement mensuel des intérêts ou leur capitalisation jusqu'à la vente du bien. La seconde option allège les charges mensuelles, mais augmente le coût final du crédit.