Calcul d'une mensualité de prêt : que faut-il savoir ?

Quel poids représentera votre crédit immobilier dans votre budget mensuel ? Combien vous faut-il prévoir chaque mois pour financer votre achat immobilier ? Dans cet article, retrouvez l'essentiel de ce qu'il faut savoir afin d'estimer le montant de votre mensualité de prêt.

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Qu'est-ce qu'une mensualité de prêt ?

La mensualité de prêt correspond au montant que vous remboursez chaque mois au titre de votre crédit. Elle est constituée de trois éléments principaux : le capital à rembourser, les intérêts payés à la banque et l'assurance de prêt.

Le coût du crédit immobilier

Il se compose :

• D'une part de capital, c'est-à-dire une fraction du montant emprunté à la banque
• D'une part d'intérêts, qui correspond à la rémunération de la banque

Au fur et à mesure du temps, dans le cadre d'un prêt amortissable classique, la part d'intérêts contenue dans la mensualité de prêt diminue et la part du capital, elle, augmente : les intérêts sont toujours remboursés en premier. Autrement dit, plus vous attendez, plus vous capitalisez. Cette ventilation est détaillée dans le tableau d'amortissement du prêt.

C'est la raison pour laquelle il est souvent plus intéressant de renégocier un crédit immobilier assez tôt dans la durée de remboursement.

L'assurance emprunteur

La cotisation d'assurance emprunteur est également prélevée chaque mois. Bon à savoir : vous avez le choix entre l'assurance proposée par la banque (communément appelée "assurance groupe") et une autre assurance de prêt proposée par une compagnie tierce. On parle alors de délégation d'assurance.

Cette piste est à étudier de près si vous cherchez à optimiser le montant de votre mensualité de prêt. Toutefois, au-delà du montant, soyez attentif aux garanties proposées. Celles-ci doivent en effet correspondre au niveau de couverture dont vous avez besoin et que vous attendez.

Comment calculer la mensualité d'un prêt ?

Le calcul de la mensualité de prêt est un exercice très codifié. Dans les lignes qui suivent, découvrez quels sont les paramètres qui influent sur le montant de la mensualité de crédit, mais aussi comment la calculer concrètement.

Quels sont les paramètres qui influent sur la mensualité de crédit ?

Le montant de la mensualité de prêt dépend de nombreux paramètres, parmi lesquels :

• Le montant du capital emprunté et donc votre capacité d'emprunt
• La durée de l'emprunt
• Le taux périodique
• Le nombre d'emprunteurs
• Les intérêts bancaires
• Le montant des frais de dossier appliqués par la banque
• Les sommes versées à d'éventuels intermédiaires comme le courtier immobilier
• Le coût de l'assurance emprunteur
• Les frais de garantie.

Quelle est la formule de calcul de la mensualité d'un prêt immobilier ?

Pour calculer la mensualité de prêt, il convient d'appliquer la formule suivante :

Mensualité de prêt = capital emprunté x taux d'intérêt du prêt / (1 - (1 + taux d'intérêt du prêt)^(-durée du prêt en mois)).

Cette formule vous paraît trop complexe ? Bonne nouvelle, il existe de nombreux simulateurs de mensualité de prêt sur internet. En fonction du montant que vous désirez emprunter et de la durée de remboursement que vous visez, ces outils vous permettent d'estimer votre mensualité de prêt en quelques minutes. Pratique !

Comment ajuster la mensualité de prêt ?

Si certains paramètres sont immuables et laissent peu de marges de manœuvre à l'emprunteur, d'autres peuvent être ajustés plus facilement.

Faire varier la durée de remboursement

Par exemple, vous pouvez, dans une certaine mesure, réduire votre mensualité de crédit en allongeant votre durée de remboursement. Inversement, à capital emprunté identique, plus votre durée de remboursement sera courte, plus votre mensualité de prêt aura tendance à augmenter.

Tout dépend de votre situation. Il n'existe pas de réponse unique. Si vous disposez d'un reste à vivre important, vous pouvez par exemple viser une mensualité plus élevée à rembourser sur une durée plus courte. Vous bénéficierez ainsi probablement d'un taux d'emprunt plus intéressant. Si votre budget mensuel est tendu et/ou si vous avez d'autres crédits à rembourser, il peut être opportun d'opter pour une mensualité plus faible à rembourser sur une durée plus longue. 

Faire varier le niveau d'apport personnel

Outre la durée, il est également possible de faire varier à la hausse ou à la baisse votre mensualité en injectant plus ou moins d'apport personnel dans votre achat immobilier.

Comment calculer un échéancier de prêt ?

L'échéancier de prêt, également appelé tableau d'amortissement, est un document incontournable. Il récapitule le montant des mensualités de prêt (avec la répartition capital/intérêts) sur toute la durée du prêt.

Vous souhaitez avoir une idée de votre échéancier de prêt afin de planifier votre budget mensuel ? Sachez que l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement) propose un outil gratuit en ligne, qui permet de calculer un échéancier de prêt en quelques clics.

À noter que l'offre de prêt adressée par la banque contient un tableau d'amortissement très précis, qui récapitule l'ensemble de vos remboursements (en distinguant capital remboursé et intérêts payés) sur toute la durée de votre crédit immobilier. Il est très important de conserver ce document. Il vous sera en effet demandé par la banque ou le courtier si vous envisagez, à un moment donné, de renégocier votre crédit immobilier.

Prêt immobilier : qu'est-ce que le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux « tout compris » d'un crédit immobilier.

Que comprend le TAEG ?

Il inclut le taux utilisé pour calculer les intérêts du prêt (taux nominal), mais aussi l'ensemble des frais annexes tels que les frais de dossier, les frais de courtage ou encore les frais d'assurance. 

Dans le cas d'un crédit immobilier, le TAEG peut également inclure les frais d'évaluation du bien immobilier, les frais de garantie (cautionnement ou hypothèque), ainsi que l'ensemble des autres frais qui sont imposés dans le cadre de l'obtention du crédit immobilier.

Par exemple, si l'établissement prêteur exige l'ouverture d'un compte bancaire pour permettre le remboursement du crédit et que ce compte fait l'objet de la facturation de frais de tenue compte, les frais bancaires correspondants doivent être intégrés au TAEG.

Enfin, il est à noter que le TAEG ne comprend pas les intérêts intercalaires versés dans le cadre d'un achat neuf en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).

Quelle est l'utilité du TAEG ?

Pour une même mensualité de prêt, le montant du capital emprunté ne sera pas forcément le même d'une banque à l'autre en fonction des conditions d'emprunt qui vous seront proposées. Le TAEG permet donc de faciliter les comparaisons entre établissements de crédit.