Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?

Même en cas de coup de cœur pour un logement, la rédaction d'une offre d'achat immobilier doit répondre à un certain formalisme. Afin de vous montrer réactif vis-à-vis du vendeur le moment venu, il est recommandé, en tant qu'acheteur, de prendre connaissance des différents cas de figure avant même d'avoir à formuler une offre d'achat. C'est la première étape pour réussir votre transaction immobilière.

Comment faire une offre d'achat ?

Formuler une offre d'achat se fait, de préférence, de façon écrite. De pus, l'offre d'achat immobilier doit présenter un certain nombre de points incontournables.

Ce qu'il faut savoir avant de rédiger une offre d'achat

Comment acheter un appartement ou une maison ? Cela commence, bien souvent, par une offre d'achat transmise au vendeur.

Vaut-il mieux formuler une offre d'achat par écrit ou à l'oral ?

Même s'il est possible d'effectuer une offre d'achat orale, il est recommandé de transmettre au vendeur une offre d'achat par écrit. Cela atteste du sérieux de votre démarche.

Vous pouvez même rédiger une offre d'achat manuscrite afin de montrer à quel point votre intention d'acheter le logement considéré est ferme.

Faut-il faire une offre au prix ou proposer une négociation ?

L'offre d'achat peut être faite sans négociation aucune. On parle alors d'offre au prix. La transaction immobilière peut également faire l'objet d'une négociation, auquel cas celle-ci devra être argumentée. Le choix de négocier ou non vous appartient. Il se peut, par exemple, que vous jugiez le prix demandé trop élevé au regard de l'état du bien ou des moyennes de prix constatées dans le quartier. Vous pouvez également mettre en avant, selon les circonstances, le fait que vous avez l'intention de payer votre achat comptant ou que vous disposez déjà de simulations de prêt immobilier attestant de votre capacité à financer votre achat immobilier. La liste des arguments à mobiliser pour justifier une négociation de prix est extrêmement variable selon les cas. Le rapport de force acheteurs/vendeurs a également son importance.

En cas de négociation par l'acheteur, le vendeur peut faire une contre-proposition. En tant qu'acheteur, vous aurez le choix de vous aligner ou non. Attention à ne pas vous montrer trop "agressif" au moment de négocier, au risque de voir le bien vous échapper. On considère généralement qu'une négociation de l'ordre de 4 à 5 % constitue un maximum, mais il existe bien évidemment des exceptions.

Offre d'achat immobilier : quel est son contenu ?

La rédaction d'une offre d'achat comporte un certain nombre de passages obligés. Selon les cas, vous pouvez également ajouter des mentions facultatives, mais qui peuvent revêtir une importance à vos yeux.

Les mentions obligatoires d'une offre d'achat

Afin d'être complète, une offre d'achat immobilier doit nécessairement comporter les éléments suivants :

• La description précise du logement faisant l'objet de la transaction immobilière, ainsi que son emplacement
• La date de l'offre, qui marque le point de départ de la durée de validité précisée dans l'offre
• Les délais de validité de l'offre d'achat (1 à 2 semaines en règle générale)
• Le prix proposé par l'acheteur (en toutes lettres et en chiffres).

Les mentions facultatives d'une offre d'achat

Vous pouvez également ajouter dans votre offre d'achat immobilier :

• Des précisions concernant le plan de financement de l'achat du bien, y compris le montant de votre apport personnel et les conditions d'un éventuel crédit immobilier (taux maximal, durée d'emprunt envisagée)
• Le montant du dépôt de garantie qui sera versé par l'acheteur (c'est-à-dire vous) au moment de la signature du compromis de vente. L'indemnité d'immobilisation est généralement fixée à 5 % du prix de vente
• La date désirée d'entrée dans le logement
• L'autorisation d'urbanisme (exemple : permis de construire) que vous avez l'intention de demander.

Comment obtenir un modèle d'offre d'achat ?

Dans le cadre d'une offre, vous pouvez solliciter la mise à disposition d'un modèle d'offre d'achat auprès de votre agence immobilière ou bien vous renseigner sur les règles de l'art sur internet (Conseil, des Notaires, Service Public…).

Offre d'achat immobilier : quelles conditions suspensives ?

L'achat du bien peut être conditionnée par plusieurs éléments. C'est ce qu'on appelle les conditions suspensives. Elles peuvent être de différentes natures :

L'obtention d'un prêt

La condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier est probablement l'une des plus connues. Elle signifie que vous pouvez vous rétracter, suite à votre offre d'achat, si vous ne parvenez pas à décrocher un prêt immobilier dans les conditions précisées dans l'offre. C'est pourquoi il est très important d'être précis. Vous pouvez effectuer des simulations de prêt auprès de votre banque ou de votre courtier pour affiner ces différents paramètres et éviter de vous retrouver bloqué par la suite.

L'absence de servitudes

Il existe un certain nombre de servitudes, c'est-à-dire d'obligations, en matière d'immobilier et d'urbanisme. Par exemple, un voisin peut avoir une servitude de passage sur votre terrain pour pouvoir accéder à sa propriété. Avant la signature de l'acte authentique, le notaire va vérifier l'absence de servitudes : si cet examen révèle qu'il y en a, vous pourrez éventuellement vous désengager de l'achat du bien.

La revente d'un autre bien immobilier

Vous avez besoin de revendre votre ancien bien avant de pouvoir réaliser votre nouvelle acquisition ? Dans la rédaction de votre offre d'achat immobilier, vous pouvez prévoir que l'achat est conditionné par la revente d'un autre logement.

La validation de la surface du logement

Si le métrage au sens de la loi Carrez n'est pas encore disponible au moment de remettre l'offre au vendeur, vous pouvez indiquer dans votre offre d'achat que vous renoncerez à l'acquisition dans l'hypothèse où la différence entre la superficie mentionnée dans l'annonce et la superficie réelle serait trop importante.

La renonciation de la commune au droit de préemption du logement

Dans le cadre de ses prérogatives d'aménagement urbain, la commune d'implantation du logement a la faculté de préempter le bien, c'est-à-dire de le récupérer moyennant finances. Cela peut être le cas, par exemple, lors de l'aménagement d'une nouvelle ligne de transports en commun.

La communication de l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires

Comme pour le métrage Carrez, il se peut que tous les diagnostics immobiliers obligatoires n'aient pas encore été réalisés au moment de formuler l'offre d'achat. Vous pouvez prévoir une porte de sortie s'il s'avère, par la suite, que les résultats de ces diagnostics ne vous convient pas (présence de plomb ou d'amiante, installation électrique non conforme, consommation d'énergie trop élevée...).

La levée d'hypothèque

Si le bien immobilier que vous avez dans votre viseur fait l'objet d'une garantie hypothécaire, vous pouvez prévoir, dans votre offre, que la vente effective sera conditionnée par la levée d'hypothèque. Cette dernière intervient automatiquement, une fois que le vendeur a remboursé son crédit immobilier.

L'obtention d'une autorisation d'urbanisme

Construction d'une maison neuve en cas d'achat d'un terrain à bâtir, possibilité de réaliser une extension, aménagement d'une piscine : il se peut que vous ayez l'intention de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable en mairie. Si vous n'êtes pas sûr de l'obtenir, vous pouvez prévoir une porte de sortie dans votre offre d'achat immobilier.

À quoi engage une offre d'achat ?

Quelle est la valeur juridique d'une offre d'achat ? C'est la question à laquelle nous allons répondre dans les lignes qui suivent.

Est-ce qu'une offre d'achat est engageante ?

Si le vendeur accepte votre offre, l'offre d'achat vous engage à conclure la transaction. Même si son contenu n'est pas clairement défini par la loi, l'offre d'achat possède donc une véritable valeur juridique.

Que se passe-t-il après la signature de l'offre d'achat ?

La signature de l'offre d'achat donne lieu, par la suite, à la signature d'un compromis de vente entre l'acheteur, d'une part, et le vendeur, d'autre part. Ce document n'est pas obligatoire mais il demeure vivement recommandé, dans la mesure où il permet de formaliser votre accord mutuel avec le vendeur.

La signature de l'avant-contrat peut se faire en agence ou chez le notaire.

Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d'achat ?

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature de l'avant-contrat ou compromis de vente. Ce délai débute le premier jour de présentation du courrier recommandé lui notifiant la promesse de vente.

En revanche, il n'existe pas de tel délai pour le vendeur qui est fermement engagé dès la signature de la promesse de vente. Si le vendeur renonce à la transaction immobilière, l'acquéreur peut demander l'exécution forcée de la vente devant le tribunal.

Offre d'achat sans réponse : quelles conséquences sur le processus d'achat immobilier ?

L'absence de réponse de la part du vendeur équivaut à un refus de l'offre d'achat.

Toutefois, il est important de préciser que le vendeur ne peut pas refuser une offre au prix dans le cadre d'une vente en direct. Si la vente a lieu via une agence immobilière, la situation peut être différente. Si le vendeur a signé avec l'agence un mandat de vente simple, qui n'autorise pas le mandataire à accepter une offre, le vendeur aura la possibilité de refuser une offre d'achat même si celle-ci s'aligne sur le prix de vente affiché.

Pour approfondir tous ces points, retrouvez tout ce qu'il faut savoir sur le déroulement d'une transaction immobilière avec Mon Guide Immo.