Taxe foncière : qui doit payer ?

L’administration fiscale identifie la personne tenue de régler l’impôt au 1ᵉʳ janvier. Et cela, que le logement soit occupé ou non, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un terrain ou d’un local professionnel.

Qui doit payer la taxe foncière : propriétaire ou locataire ?

La taxe foncière est un impôt foncier qui concerne exclusivement le propriétaire du bien ou, dans certains cas, l’usufruitier, au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.

La taxe foncière s’applique de la même façon pour les résidences principales, résidences secondaires ou biens locatifs. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes donc tenu de régler la taxe, même si vous percevez des loyers. En copropriété, la taxe foncière est calculée pour chaque lot selon sa quote-part de valeur cadastrale, indépendamment des charges de copropriété.

Si vous êtes locataire, vous n’êtes pas concerné par le paiement de la taxe foncière.

La loi du 6 juillet 1989 interdit au propriétaire bailleur de reporter la taxe foncière sur le locataire, ce qui n'est pas le cas de la taxe d'ordures ménagères (TEOM) considérée comme une charge récupérable.

Qui doit payer la taxe foncière en cas d’indivision ?

Si vous possédez un bien en indivision — par exemple, dans le cadre d’un héritage ou d’un achat à plusieurs —, vous êtes solidairement redevables de la taxe foncière. Cela signifie que l’administration peut réclamer l’intégralité du montant à un seul indivisaire, à charge pour lui de se faire rembourser par les autres selon leurs parts respectives.

Pour éviter les conflits, il est recommandé d’établir à l’avance un accord clair sur le partage des dépenses.

Qui doit payer la taxe foncière en cas d’usufruit ou de nue-propriété ?

Dans le cadre d’une démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. Ce choix repose sur un principe logique : c’est lui qui bénéficie de l’usage du bien et, le cas échéant, des revenus qu’il génère, comme des loyers.

Le nu-propriétaire, qui ne dispose pas encore de la jouissance du bien, n’est pas tenu de payer, sauf mention contraire dans l’acte notarié.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de vente, succession ou divorce ?

La taxe foncière est toujours due par la personne propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Vente d’un bien immobilier : même si vous vendez votre logement en cours d’année, vous restez légalement tenu de payer la taxe foncière pour toute l’année. En pratique, il n’est pas rare que le notaire établisse un prorata taxe foncière dans l’acte de vente, afin de répartir le montant entre vendeur et acquéreur.
• Succession ou décès : si un propriétaire décède avant le paiement, la taxe est transférée aux héritiers dans le cadre de la succession.
• Divorce : le conjoint qui reste propriétaire du bien ou qui en détient l’usufruit paie l’intégralité de la taxe foncière, même si l’autre conjoint occupe le logement.
• Viager occupé : en principe, c’est le crédirentier (vendeur) qui reste redevable de la taxe foncière, sauf mention contraire dans l’acte notarié.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local annuel basé sur des critères précis. En premier lieu, l’administration évalue une valeur locative cadastrale, qui correspond au loyer annuel théorique que votre bien pourrait générer s’il était loué. La valeur annuelle cadastrale est ensuite actualisée chaque année selon un index lié à l’inflation, évitant ainsi une révision totale de l’assiette fiscale.

Ensuite, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à cette valeur brute pour tenir compte des frais liés à la propriété (entretien, gestion, etc.).

Le résultat de ces différentes opérations constitue la base imposable, appelée revenu cadastral.

Pour définir la taxe foncière, cette base imposable est multipliée par les taux d’imposition votés localement par votre commune et votre intercommunalité. Le montant final varie donc selon votre commune.

Valeur cadastrale locative

La valeur cadastrale locative est fondée sur une évaluation technique de votre habitation. Elle s’appuie sur la surface pondérée du logement (surface habitable + annexes pondérées selon des critères précis comme le garage, le balcon, le confort, etc.). L'ensemble de ces éléments sont évalués selon un barème fixé localement, complété par des coefficients prenant en compte l’entretien, la situation du logement et d’autres caractéristiques.

Qui est dispensé ou exonéré du paiement de la taxe foncière en 2025 ?

Dans certains cas, il est possible d’obtenir une exonération totale ou un dégrèvement partiel de la taxe foncière. En 2025, les critères d'exonération restent identiques à ceux de 2024, avec quelques ajustements liés à l’inflation sur les plafonds de revenus.

• À partir de 75 ans : si vous avez 75 ans ou plus au 1er janvier 2025, vous êtes exonéré de taxe foncière sur votre résidence principale, sous conditions de ressources.
• Revenus modestes : les foyers dont le revenu fiscal de référence (RFR) reste sous un certain seuil peuvent obtenir une exonération totale ou un dégrèvement.
• Invalidité et AAH : les bénéficiaires de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) bénéficient également d’exonérations, toujours sous conditions de revenus.
• Travaux de rénovation énergétique : des exonérations temporaires (2 à 5 ans) sont prévues pour certains logements après des travaux lourds, à condition que le montant atteigne au moins 10 000 € sur un an ou 15 000 € sur trois ans.

Les allègements doivent être demandés directement auprès de votre centre des finances publiques, avec justificatifs à l’appui.

Dégrèvement taxe foncière

Le dégrèvement correspond à une réduction partielle de votre impôt foncier. Par exemple, si vous avez entre 65 et 74 ans, vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur votre taxe foncière, toujours sous conditions de revenus.

La taxe foncière 2025 : ce qu’il faut savoir

En 2025, la revalorisation de la valeur locative cadastrale est fixée à +1,7 %. Une progression modérée par rapport aux années précédentes (3,9 % en 2024, jusqu'à 7,1 % en 2023). L'évolution plus contenue s'explique par le ralentissement de l'inflation constaté fin 2024.

Beaucoup de communes en plus de cette hausse globale ont décidé d'augmenter leur taux cette année. Pour beaucoup de propriétaires de biens immobiliers, c'est une facture plus lourde qui les attend. Pour vous donner un exemple : si votre taxe foncière était de 1 000 € en 2024, la revalorisation nationale entraînera mécaniquement une hausse minimale de 17 € en 2025, hors modification des taux communaux.

La revalorisation s'applique de manière uniforme sur l'ensemble du territoire, que vous soyez propriétaire d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif. Elle concerne aussi bien les propriétés bâties que les terrains non bâtis.

À noter qu'une réforme plus globale des valeurs locatives cadastrales est prévue pour 2026, avec pour objectif de mieux refléter la réalité du marché immobilier actuel.

Le calendrier de la taxe foncière en 2025

Pour 2025, le calendrier de paiement reste similaire :

• Avis papier : entre fin août et mi-septembre pour les non mensualisés ;
• Avis en ligne : accessibles à partir du 28 août ;
• Date limite de paiement : le 15 octobre pour un paiement par chèque, espèces ou TIP, et jusqu’au 20 octobre pour un paiement en ligne.
• Prélèvement à échéance : autour du 25 octobre.

Attention : un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % du montant dû.

Bien anticiper la taxe foncière pour mieux gérer votre patrimoine

La taxe foncière reste, en 2025, un élément incontournable de la fiscalité immobilière. Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur, usufruitier ou indivisaire, vous êtes tenu de la régler selon des règles précises, encadrées par le Code général des impôts.

Bien comprendre le calcul du foncier, la valeur cadastrale locative et les taux votés par votre commune vous permet d’anticiper son montant. De même, connaître les situations donnant droit à une exonération ou à un dégrèvement – qu’il s’agisse de revenus modestes, d’un âge avancé, d’une invalidité ou de travaux de rénovation énergétique – peut vous faire réaliser des économies substantielles.

Enfin, gardez en tête que la taxe foncière 2025 a été légèrement revalorisée par rapport à 2024, et que des écarts importants existent selon les communes. Vérifier régulièrement votre espace en ligne sur impots.gouv.fr et, en cas de doute, contacter votre centre des finances publiques reste la meilleure manière d’éviter toute erreur ou retard de paiement.

Pour aller plus loin dans la gestion de votre bien immobilier, bénéficiez de l’accompagnement sur mesure des équipes Foncia, qui vous conseillent et vous guident pour optimiser votre patrimoine.

Questions fréquentes

Comment calculer le montant de la taxe foncière ?

Le calcul de la taxe foncière s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale de votre bien par le taux d'imposition voté par votre collectivité territoriale. La valeur locative cadastrale représente 50% du loyer théorique annuel que rapporterait votre propriété. Les communes ou intercommunalités votent ensuite un taux qui s'applique à cette base imposable pour définir votre impôt foncier en 2025.

À quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ?

Les propriétaires âgés de plus de 75 ans bénéficient d'une exonération totale pour leur résidence principale, sous conditions de ressources. Entre 65 et 75 ans, vous pouvez obtenir une réduction de 100 € sur votre imposition. Pour les personnes en maison de retraite, l'exonération reste valable si le logement n'est pas occupé par un tiers.

Comment demander une exonération de la taxe foncière ?

La demande d'exonération se fait directement auprès de votre centre des impôts via votre espace particulier en ligne ou par courrier. Vous devez joindre les justificatifs requis comme vos avis d'imposition ou certificats selon votre situation. Pour les constructions neuves ou les travaux d'économie d'énergie, adressez votre demande dans les 90 jours suivant l'achèvement. Dans la plupart des autres cas, l'exonération est appliquée automatiquement si vous remplissez les critères.

Quel revenu fiscal permet d'être exonéré de la taxe foncière ?

Pour être exonéré de taxe foncière le plafond de revenu fiscal s'établit à 12 455 € pour une part en 2025, majoré de 3 326 € par demi-part supplémentaire. Un couple avec deux parts ne doit pas dépasser 19 107 €. Ces seuils concernent la résidence principale et s'appliquent au revenu fiscal de référence de l'année précédente. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due même en cas d'exonération de la taxe foncière.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de vente d'un bien immobilier ?

Le propriétaire au 1er janvier reste redevable de la taxe foncière pour l'année entière, même en cas de vente. Une clause de répartition dans l'acte notarié permet toutefois un remboursement par l'acheteur au prorata de sa durée d'occupation. Le notaire calcule alors la quote-part de chacun selon la date de vente.

Qui doit payer la taxe foncière en cas de décès ou de succession ?

En cas de décès, les héritiers doivent régler la taxe foncière pour l'année en cours au prorata de leur part dans la succession. Le notaire peut effectuer le paiement avec les fonds disponibles si tous les héritiers donnent leur accord. Pour les années suivantes, chaque indivisaire paie en fonction de sa quote-part tant que le bien reste en indivision.