Tout savoir sur le compromis de vente

Vous vous apprêtez à réaliser une transaction immobilière ? Il vaut mieux savoir  comment se passe un compromis de vente avant de vous lancer. 

Définition, différence avec la promesse unilatérale de vente, contenu, étapes jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente ou encore délai de rétractation : le compromis de vente n’aura plus de secrets pour vous. 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’une des formalités clés d’une vente immobilière. Mais de quoi s’agit-il exactement ? On fait le point. 

Compromis de vente : définition

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la transaction immobilière à un prix et dans des conditions déterminées. Il s’agit d’un avant-contrat qui précède l’acte définitif de vente devant notaire. 

Le compromis de vente est contraignant pour les deux parties, vendeur et acquéreur. Si l’un d’eux ne remplit pas ses obligations, il peut être forcé de payer des dommages et intérêts à l’autre, et même être obligé à vendre ou acheter le bien immobilier. 

Le compromis de vente vaut donc vente, sauf si les conditions suspensives qu’il contient ne sont pas réalisées. Une condition suspensive est un événement qui doit intervenir pour que le contrat se réalise. Le contrat peut par exemple prévoir que la vente n’aura pas lieu si l’acheteur n’obtient pas le crédit immobilier nécessaire. 

Intérêt du compromis de vente

Légalement, le compromis de vente n’est pas obligatoire. Cependant, que vous soyez vendeur ou acheteur, cet avant-contrat présente plusieurs avantages : 

• En tant qu' acquéreur, le compromis de vente vous garantit que le bien immobilier vous est réservé pour une durée et à un prix déterminés. Vous pouvez donc rechercher un financement sans craindre que le bien que vous prisez soit vendu à un tiers.

• En tant que vendeur, le compromis de vente vous donne la preuve que l’acheteur est décidé à acheter votre bien immobilier, puisqu’il s’y engage contractuellement et vous verse un dépôt de garantie lors de la signature du compromis.

En bref, la signature d’un compromis de vente sécurise la vente immobilière.

Différence entre compromis de vente et promesse de vente

Attention, le compromis de vente ne doit pas être confondu avec un autre avant-contrat courant : la promesse unilatérale de vente. Contrairement au compromis de vente, la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. L’acheteur dispose quant à lui d’une option d’achat qu’il est libre de lever ou non. 

Que contient un compromis de vente ?

Différentes informations et clauses peuvent figurer dans le compromis de vente.

Les informations clés contenues dans le compromis de vente

Un compromis de vente doit comprendre différentes mentions : 

• L’adresse du bien immobilier objet de la vente ;

• L’origine du bien (nom du précédent propriétaire, date de l’achat antérieur, etc.) ;

• La description détaillée du bien ;

• Les éventuelles hypothèques ou servitudes (un droit de passage par exemple) ;

• Le prix de vente, les modalités de paiement et le montant de l’éventuel acompte ;

• Le montant des honoraires dû à l’agence immobilière, si pertinent ;

• Les conditions suspensives de la vente ;

• La durée de validité du compromis de vente ;

• La date limite de la signature du contrat de vente définitif ;

• Les conditions d’exercice du droit de rétractation ;

• La date à laquelle le bien sera disponible ;

• Les informations spécifiques à la copropriété, en cas de vente d’un bien en copropriété.

Des documents doivent également être joints au compromis de vente, par exemple un dossier de diagnostic technique immobilier (DDT) et un titre de propriété. 

Les clauses importantes pouvant figurer dans le compromis de vente

Pour que le compromis de vente soit adapté à leurs objectifs spécifiques, les parties peuvent y inscrire différentes clauses, notamment : 

• Des clauses suspensives, permettant d’annuler la vente en cas de non-réalisation d’une des conditions prévues par le compromis, par exemple l’obtention d’un permis de construire ou d’un financement par l’acheteur ;

• Une clause pénale, obligeant la partie qui ne remplit pas ses obligations à payer à l’autre des dommages et intérêts ;

• Une clause de dédit, permettant à chaque partie à renoncer à la vente en échange d’un versement forfaitaire octroyé à l’autre partie.

Comment se déroule la signature d’un compromis de vente ?

Le déroulement de la signature d’un compromis de vente comporte plusieurs étapes : 

Acceptation de l’offre d’achat par le vendeur

Le processus commence par l’envoi d’une offre d’achat par l’acheteur au vendeur. En tant que vendeur, si vous acceptez cette offre, vous vous engagez à vendre votre bien immobilier à l’acquéreur dans les conditions convenues. Cette acceptation est un préalable nécessaire à la rédaction et à la signature du compromis de vente. 

Signature du compromis de vente

Une fois l’offre de l’acquéreur acceptée, les deux parties, souvent accompagnées d’un notaire ou d’un agent immobilier, se réunissent pour signer le compromis de vente. 

Attention, la présence du notaire est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du contrat est supérieure à 18 mois. On dit alors que le compromis de vente prend la forme d’un acte authentique. 

Dans les autres cas, le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte sous signature privée. Il peut donc être établi par vous, de préférence avec le conseil d’un agent immobilier. 

Versement du dépôt de garantie par l’acheteur

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse un dépôt de garantie au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation représente en général entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier. Elle peut être consignée chez le notaire ou l’agent immobilier. 

Le dépôt de garantie constitue une avance sur le prix total. Ainsi, si la vente aboutit, cet acompte est déduit du montant final réglé par l’acheteur. À l’inverse, en cas de rétractation légale ou de non-réalisation d’une condition suspensive, il est remboursé à l’acquéreur. 

Recherche d’un financement par l’acheteur

En tant qu’acheteur, une fois le compromis de vente signé, vous disposez d’un délai pour obtenir un financement auprès d’un établissement bancaire. Ce laps de temps est habituellement fixé à 45 jours. 

Le compromis de vente prévoit en général que l’obtention d’un crédit est l’une des conditions suspensives de la vente. Conséquence, si vous ne parvenez pas à décrocher un prêt, la vente peut être annulée sans que vous ayez à supporter de frais. 

Signature de l’acte définitif de vente

Lorsque toutes les conditions suspensives de la vente sont levées, en particulier l’obtention d’un prêt immobilier, les deux parties se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte définitif de vente. Si vous êtes l’acquéreur, vous voici alors propriétaire.

Quels sont les délais suite à la signature du compromis de vente ?

Plusieurs délais importants se mettent à courir suite à la signature du compromis de vente : 

Le délai de rétractation après la signature du compromis de vente

En tant qu’acheteur non professionnel, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente. Ce délai est instauré par la loi. Il vous permet de renoncer à acheter le bien immobilier sans avoir à justifier votre décision. 

En pratique, si vous choisissez de vous retirer de la vente, vous devez en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès lors, votre dépôt de garantie doit vous être remboursé sous 21 jours, à compter du lendemain de votre rétractation. 

Le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif

Il faut d’ordinaire compter environ 3 mois entre la signature du compromis de vente et l’établissement de l’acte définitif de vente. Cette durée peut cependant varier, notamment en fonction de la nature des conditions suspensives. 

Comment se passe un compromis de vente ? Ce qu’il faut retenir.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, le compromis de vente est un jalon important dans le processus d’achat immobilier. Et pour cause, lorsqu’il est établi, il engage à la fois le vendeur et l’acheteur. 

Le principal avantage de cet avant-contrat ? Il sécurise la vente à venir. Mais attention : cet acte peut avoir de lourdes conséquences financières pour les parties. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. 

Foncia vous guide pas à pas dans l’achat de votre bien immobilier, de la recherche du bien idéal à la signature de l’acte définitif de vente, en passant, bien entendu, par le compromis de vente.