Définition promesse synallagmatique de vente (compromis)
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique : avant la signature de l’acte authentique devant notaire, promesse et compromis entérinent la vente d’un bien immobilier. En effet, cet acte d’avant-vente, s’il ne présente aucun caractère obligatoire, reste le plus souvent pratiqué lors de la cession d’un bien immobilier.
Véritable précontrat, il se présente sous deux formes : la promesse de vente, dite unilatérale, et le compromis de vente dit synallagmatique, un vocable juridique qui se veut le synonyme de « bilatéral » ou de « réciproque ».
Des caractéristiques identiques
Ces deux contrats présentent un certain nombre de similitudes. L’acquéreur verse une somme au moment de la signature mais dispose néanmoins d’un délai de rétractation de 7 jours qui court à dater du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec AR contenant cet avant-contrat ou de la date de remise en main propre contre reçu. Le cas échéant, cette rétractation devra se faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Par ailleurs, promesse ou compromis peuvent être soumis à une ou plusieurs conditions suspensives qui permettent la résiliation du contrat signé.
La promesse unilatérale
Dans le cas d’une promesse de vente unilatérale, seul le vendeur prend un engagement. Celui de vendre son bien à un prix déterminé dans un délai imparti (généralement deux ou trois mois). Le vendeur ne peut donc, durant ce laps de temps, proposer ce bien à la vente. De son côté, l’acquéreur verse des arrhes, généralement à hauteur de 10 % du prix du bien. S’il se dédit, cette somme restera acquise au vendeur, sinon elle sera simplement déduite du prix final à régler lors de l’acte authentique.
Un coût d’enregistrement
En revanche, si c’est le vendeur qui se dédit, l’acquéreur pourra demander l’exécution forcée de la vente en requérant auprès du tribunal de grande instance. Si cette promesse de vente est signée sous seing privé (librement entre les deux parties ou avec le concours d’une agence immobilière), elle devra impérativement être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours, ce qui implique un coût d’enregistrement..
Le compromis bilatéral
Si la promesse de vente unilatérale n’engage, comme son nom l’indique, que l’une des parties (le vendeur), le compromis de vente constitue une promesse bilatérale et induit un engagement ferme des deux parties, chacune d’elle pouvant contraindre par voie judiciaire l’autre partie à signer l’acte authentique de vente. En pratique, ce compromis synallagmatique revient à une vente définitive, à moins qu’une ou plusieurs clauses suspensives ne se réalisent ultérieurement. Il est d’usage, à la signature du compromis, que l’acquéreur verse un acompte à hauteur de 5 % à 10 % du prix du bien, constituant dès lors une sorte de garantie pour le vendeur en cas de dédit. A noter que, contrairement à la promesse unilatérale, le compromis de vente n’a nul besoin d’être enregistré auprès de la recette des impôts.
Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration française.
