Copropriété horizontale : qu'est-ce que c'est ?

Copropriété horizontale : une copropriété pas comme les autres

Bien comprendre ce qu’est une copropriété immobilière en France

Pour bien comprendre la notion de « copropriété horizontale », il faut d’abord remonter à la source de la question : qu’est-ce qu’une copropriété ? La réponse peut paraître simple, mais elle mérite d’être explicitée.

Par copropriété, l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, définit ceci : « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». En lisant cette définition, intuitivement, c’est la copropriété verticale qui vient à l’esprit : un immeuble divisé en plusieurs appartements et reliés entre eux par des parties communes, comme les escaliers.

Or, cette définition n’est que partielle et liée au langage courant : lorsqu’on parle d’immeuble, on parle généralement d’un bâtiment de plusieurs étages qu’on trouve le plus souvent en ville. Mais ce n’est pas la vraie définition d’immeuble : selon l’article 518 du Code civil, tous les bâtiments sont « immeubles » ; cela inclut donc les maisons individuelles… qui peuvent être ainsi en copropriété.

Cela peut paraître contre-intuitif : s’il est aisé d’imaginer une maison individuelle placée sous le régime de l’indivision (à la suite d’une succession par exemple), il paraît impossible qu’elle soit en copropriété au même titre qu’un appartement dans un bâtiment de plusieurs étages abritant plusieurs biens de ce type. Mais si c’est relativement rare, cette situation existe.

La notion de lot : centrale dans celle de copropriété

Pour qu’il y ait copropriété, selon la définition de celle-ci, il faut qu’il y ait plusieurs lots. Et chaque lot se compose d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes, deux éléments indissociables, notamment en cas de changement de propriétaire du lot. Dans une copropriété verticale, la plus classique, il est facile de visualiser la partie privative, l’appartement en lui-même, et les parties communes comme les escaliers, l’ascenseur ou le local poubelles. Comment une telle subdivision pourrait s’appliquer à une maison individuelle ?

Il s’agit ici, de nouveau, d’un problème lié au langage courant : lorsqu’on s’imagine propriétaire d’une maison individuelle, on imagine avoir la propriété du bâtiment qui forme la maison et ses dépendances… et du terrain dans son intégralité. Or, ce n’est justement pas toujours le cas : il est possible d’être propriétaire d’une maison, mais pas de l’intégralité du terrain sur laquelle elle repose… C’est dans ce cas précis que la subdivision en lots survient : le lot se compose de la maison pour ce qui concerne la partie privative et d’une quote-part du terrain en ce qui concerne les parties communes.

La copropriété horizontale : des maisons individuelles sur un terrain commun

La copropriété horizontale est exactement ceci : un minimum de deux maisons individuelles qui ont été construites sur un même terrain, celui-ci n’ayant pas été divisé. Les propriétaires de ces maisons sont donc propriétaires de leur bâtiment et annexes en tant que partie privative, mais seulement d’une quote-part de l’ensemble du terrain dans sa globalité.

Cette situation, rare en France, a d’importantes conséquences sur les droits et les devoirs des propriétaires par rapport à leurs biens, mais aussi entre eux. Le fonctionnement de ces copropriétés horizontales est en effet quasiment identique à celui des copropriétés verticales, ce qui implique des limites dans les libertés.

Pourquoi existe-t-il des copropriétés horizontales ?

L’existence des copropriétés horizontales, également appelées « copropriétés pavillonnaires », peut trouver sa source dans la tentative, dans les années 70 et 80, de transposer en France le mode de fonctionnement et d’expansion urbaine des États-Unis d’après-guerre. Les pavillons s’y sont multipliés, et les promoteurs français ont tenté de faire de même.

D’autant plus que créer une copropriété horizontale, pour un promoteur, est plus simple que créer un lotissement : il n’y a pas la nécessité de diviser le terrain en parcelles distinctes, puisque le terrain reste indivis. Cela aura permis à certains promoteurs de s’extraire de certaines règles d’urbanisme.

Une autre raison pour la création d’une copropriété horizontale peut être l’aménagement puis la vente d’un ensemble d’immeubles appartenant à une même personne, à la suite d’une succession par exemple. Ainsi, il n’aura pas été nécessaire de diviser le terrain sur lequel cet ensemble est construit, ce qui peut garantir, par exemple, son homogénéité ou encore l’absence de construction, de la part d’un propriétaire, de murs de délimitation qui pourraient le dénaturer.

La copropriété horizontale n’est pas un « lotissement »

Par sa forme, une série de maisons construites les unes à côté des autres, sur un terrain unique, la copropriété horizontale peut facilement ressembler à un « lotissement ». Mais en réalité, la différence entre les deux est majeure : dans le cadre d’un lotissement, le propriétaire possède le terrain sur lequel est bâtie sa maison et qui compose, le cas échéant, son jardin. Or, nous l’avons vu, dans le cadre d’une copropriété horizontale, ce n’est pas le cas.

Mais dans un lotissement, il existe également des règles précises de fonctionnement et des charges communes d’entretien que doivent payer tous les propriétaires, appelés « colotis ». Le lotissement est donc une sorte d’entre-deux située à mi-chemin entre la copropriété horizontale et la maison individuelle simple.

Comment fonctionne une copropriété horizontale ?

Le règlement de copropriété est obligatoire

Puisqu’il s’agit d’une copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété horizontale est soumise aux mêmes règles que la copropriété verticale. En ce sens, un règlement de copropriété doit être établi et doit être respecté.

Ce dernier va définir les différents lots de la copropriété, les charges que doivent payer chacun des copropriétaires ou encore les règles pour les prises de décision qui se feront, comme pour une copropriété verticale, lors d’une assemblée générale ayant lieu au moins une fois par an.

L’inscription au registre des copropriétés, la nomination d’un syndic (professionnel ou bénévole) ainsi que d’un conseil syndical le cas échéant, font également partie des obligations inhérentes aux copropriétés horizontales.

Mais le règlement de copropriété va également définir les différentes parties communes pour lesquelles une jouissance exclusive existe pour chacun des lots. C’est la grande différence avec le lotissement : le copropriétaire d’une maison en copropriété horizontale n’est pas propriétaire du jardin de sa maison ; il ne dispose que d’un droit de jouissance exclusive sur cette partie de terrain qui, on le rappelle, est une partie commune à l’ensemble de la copropriété. Tous les copropriétaires sont propriétaires de tout le terrain, mais certaines parties de celui-ci sont associées en jouissance exclusive à un lot précis.

Les parties communes sont nombreuses et variées

Une des grandes différences entre les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales tient dans les parties communes. Pour les premières, il s’agit essentiellement de la cage d’escalier, de l’ascenseur s’il y en a un, des paliers et peut-être d’une cour intérieure ou de parkings (même si, bien évidemment, il existe des copropriétés verticales avec beaucoup plus de services et de parties communes associées). Pour les secondes, les parties communes correspondent tout simplement à tout ce qui se situe sur le terrain de la copropriété.

De fait, la voirie, l’éclairage, les espaces verts ou encore les équipements sportifs et de jeux qui se trouvent sur le terrain de la copropriété doivent être entretenus par les copropriétaires, qui paieront des charges en ce sens.

Et il ne faut pas oublier que, bien que soumis à une jouissance exclusive, l’ensemble des jardins attenants aux maisons sont également des parties communes. Et cela a des conséquences sur leur aménagement.

Tout aménagement des parties communes nécessite l’autorisation des copropriétaires

Puisque la copropriété horizontale est avant tout une copropriété, elle suit les mêmes règles que toute autre copropriété : pour modifier les parties communes, il faut l’autorisation des copropriétaires qui doivent valider les travaux.

Si cette autorisation est donc nécessaire pour des travaux et aménagements sur la voirie, comme un dos d’âne, des barrières ou des lumières, dans les espaces verts communs ou encore pour construire un équipement de type sportifs ou pour les enfants, la particularité de la copropriété horizontale fait que cette autorisation est également nécessaire pour aménager les jardins ou encore le devant d’une des maisons.

Faire construire une piscine ou aménager l’avant de la maison revient en effet à modifier les parties communes de la copropriété, puisque le terrain n’est pas la propriété exclusive de l’habitant, ce dernier n’en ayant que la jouissance.

Ainsi, tous les travaux de ce type doivent être adoptés en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25). Et cette autorisation de la copropriété n’exempte pas la personne ayant l’intention de faire des travaux des diverses autorisations ou permis de construire qui sont demandés par la loi le cas échéant.

Une gestion par le syndic qui simplifie le quotidien

La copropriété horizontale présente néanmoins un avantage : la gestion par le syndic. Celle-ci est obligatoire, comme pour toute copropriété, que ce soit par un syndic professionnel ou un syndic bénévole.

Ses missions seront les mêmes que pour une copropriété verticale, mais potentiellement plus étendues puisqu’elles concerneront également la voirie, les espaces verts ou encore les équipements communs dont la copropriété dispose.

Il aura alors la charge de trouver des prestataires, demander les devis et suivre la réalisation des travaux, ainsi que de s’occuper de toute la partie administrative.

Si la copropriété fonctionne normalement, avec des charges payées en temps et en heure par l’ensemble des copropriétaires, cette gestion par un tiers permet d’avoir des espaces communs en bon état et toujours fonctionnels : les routes, les espaces verts, les équipements.

Sortir d’une copropriété horizontale, est-ce possible ?

Construites dans des zones pavillonnaires dans les années 70 et 80 pour l’essentiel, les copropriétés horizontales ont rapidement été remplacées par des lotissements, dont le fonctionnement est un peu différent et qui présente moins de contraintes pour les propriétaires. Ce qui explique que certaines copropriétés horizontales tentent de changer leur mode de fonctionnement.

Cession de la voirie et des espaces verts à la commune

Parmi les options dont disposent les copropriétaires pour changer le fonctionnement de la copropriété, et potentiellement baisser leurs charges, il y a la possibilité de céder tout ou partie des espaces ayant une jouissance commune à la mairie. Il faut néanmoins que celle-ci accepte, car cela fait augmenter ses frais d’entretien.

Cette solution, qui doit être adoptée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale à la majorité des voix, présente des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages, le plus évident est celui de la baisse des charges de copropriété : en transposant la propriété de la voirie ou des espaces verts à la mairie, la copropriété lui transpose également les charges liées à l’entretien de ces espaces.

Mais cela s’accompagne également d’une transposition des droits sur ces espaces : la voirie devient alors publique et ne peut plus, par exemple, être bloquée par une barrière ou aménagée sur le seul souhait des copropriétaires. Et il en va de même pour les espaces verts ainsi cédés et sur lesquels les copropriétaires n’auront plus droit de décision.

Sortir son lot de la copropriété est possible

Une autre mesure, plus radicale, pour laquelle peut opter le propriétaire d’un lot dans une copropriété horizontale est celle de sortir purement et simplement de la copropriété. Naturellement, il faudra demander l’autorisation des autres copropriétaires qui devront valider la décision à la majorité.

Cette solution permet au copropriétaire de récupérer la pleine propriété de son bien, ainsi que sa quote-part de parties communes qui sera ainsi associée à son lot. Mais elle risque de se heurter aux autres copropriétaires.

Le départ d’un copropriétaire va, en effet, mathématiquement augmenter les charges de copropriété des copropriétaires restants, car les frais liés aux espaces verts ou encore à la voirie ne changeront pas, mais il y aura un copropriétaire de moins pour les payer.

Il est d’ailleurs possible aux copropriétaires de demander une contrepartie financière au copropriétaire sur le départ, du fait de cette hausse des charges subséquente à sa volonté de s’extraire de la copropriété horizontale dont il faisait partie.

Transformer la copropriété horizontale en lotissement

La dernière solution pour s’extraire du statut de copropriété horizontale est la plus viable, mais nécessite une décision collective : il s’agit de transformer la copropriété horizontale en lotissement, lequel sera ensuite régi par les règles des lotissements.

Ainsi faisant, chacun des copropriétaires récupérera la pleine propriété de ce qui deviendra sa parcelle. Pour ce faire, il faudra faire appel à des géomètres qui se chargeront d’un plan de partage pour définir les parcelles de chacun, qui seront par la suite transposées au cadastre.

La transformation en lotissement ne permet toutefois pas de s’extraire de certaines contraintes, les lotissements ayant un fonctionnement proche de celui de la copropriété horizontale. Néanmoins, l’individualité de chaque parcelle et chaque lot proposent plus de libertés, et seront également plus faciles à revendre (même si un lot en copropriété horizontale ne subit pas forcément de décote).

¹ Insee, Les conditions de logement en France, édition 2017


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.