Copropriété horizontale : qu'est-ce que c'est ?

Copropriété horizontale : une copropriété pas comme les autres

La particularité de la copropriété horizontale, c'est d'être composée de maisons plutôt que d'appartements au sein d'un immeuble. Une situation rare dans le paysage français de la copropriété.

Le lot : un élément central dans la notion de copropriété

L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, définit ceci : « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ».

Pour qu’il y ait copropriété, il faut qu’il y ait plusieurs lots. Et chaque lot se compose d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Deux éléments indissociables, notamment en cas de changement de propriétaire du lot.

Dans une copropriété verticale, la plus classique, il est facile de visualiser la partie privative, l’appartement en lui-même. Et les parties communes correspondent aux escaliers, à l’ascenseur ou au local poubelles. Comment une telle subdivision pourrait s’appliquer à une maison individuelle ?

En réalité, propriétaire d'une maison individuelle ne signifie pas automatiquement posséder le terrain dans son intégralité. C’est dans ce cas précis que la subdivision en lots survient. Le lot se compose de la maison pour ce qui concerne la partie privative et d’une quote-part du terrain en ce qui concerne les parties communes.

La copropriété horizontale : des maisons individuelles sur un terrain commun

La copropriété horizontale est exactement ceci : un minimum de deux maisons individuelles qui ont été construites sur un même terrain. Celui-ci n’ayant pas été divisé.

Les propriétaires de ces maisons sont donc propriétaires de leur bâtiment et annexes en tant que partie privative. Mais seulement d’une quote-part de l’ensemble du terrain dans sa globalité.

Cette situation, rare en France, a d’importantes conséquences sur les droits et les devoirs des propriétaires par rapport à leurs biens et entre eux. Le fonctionnement de ces copropriétés horizontales est en effet quasiment identique à celui des copropriétés verticales, ce qui implique des limites dans les libertés.

Comment fonctionne une copropriété horizontale ?

Le règlement de copropriété est obligatoire

Puisqu’il s’agit d’une copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété horizontale est soumise aux mêmes règles que la copropriété verticale. En ce sens, un règlement de copropriété doit être établi et doit être respecté.

Ce règlement va définir les différents lots de la copropriété. Les charges que doivent payer chacun des copropriétaires. Ou encore les règles pour les prises de décision qui se feront, comme pour une copropriété verticale, lors d’une assemblée générale ayant lieu au moins une fois par an.

L’inscription au registre des copropriétés, la nomination d’un syndic (professionnel ou bénévole) ainsi que d’un conseil syndical le cas échéant. Tout cela fait également partie des obligations inhérentes aux copropriétés horizontales.

Le règlement de copropriété définit aussi les différentes parties communes pour lesquelles une jouissance exclusive existe pour chacun des lots. C’est la grande différence avec le lotissement : le copropriétaire d’une maison en copropriété horizontale n’est pas propriétaire du jardin de sa maison.

Il ne dispose que d’un droit de jouissance exclusive sur cette partie de terrain qui est une partie commune à l’ensemble de la copropriété. Tous les copropriétaires sont propriétaires de tout le terrain. Mais certaines parties de celui-ci sont associées en jouissance exclusive à un lot précis.

Les parties communes, des différences importantes avec la copropriété classique

La principale différence entre les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales tient aux parties communes.

• Pour les premières, il s’agit essentiellement de la cage d’escalier, de l’ascenseur s’il y en a un, des paliers et peut-être d’une cour intérieure ou de parkings. Même si, bien évidemment, il existe des copropriétés verticales avec beaucoup plus de services et de parties communes associées.
• Pour les secondes, les parties communes correspondent tout simplement à tout ce qui se situe sur le terrain de la copropriété.

De fait, la voirie, l’éclairage, les espaces verts ou encore les équipements sportifs et de jeux qui se trouvent sur le terrain de la copropriété doivent être entretenus par les copropriétaires. Ces derniers paient des charges en ce sens.

Bien que soumis à une jouissance exclusive, l’ensemble des jardins attenants aux maisons sont également des parties communes. Et cela a des conséquences sur leur aménagement.

Tout aménagement des parties communes nécessite l’autorisation des copropriétaires

Puisque la copropriété horizontale est avant tout une copropriété, elle suit les mêmes règles que toute autre copropriété. Pour modifier les parties communes, il faut l’autorisation des copropriétaires qui doivent valider les travaux.

L'autorisation est nécessaire pour des travaux comme :

• Les aménagements sur la voirie, comme un dos d’âne ;
• L'installation de barrières ou des lumières, dans les espaces verts communs ;
• Construire un équipement sportif ou pour les enfants.

La particularité de la copropriété horizontale fait que l'autorisation est également nécessaire pour aménager les jardins ou encore le devant d’une des maisons.

Faire construire une piscine ou aménager l’avant de la maison revient de fait à modifier les parties communes de la copropriété. En effet, le terrain n’est pas la propriété exclusive de l’habitant, ce dernier n’en ayant que la jouissance.

Tous les travaux de ce type doivent être votés en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25). Et cette autorisation n’exempte pas le copropriétaire concerné de demander les autorisations ou permis de construire exigés par la législation le cas échéant.

Un avantage : une gestion des parties communes par le syndic

La copropriété horizontale présente néanmoins un avantage par rapport à une maison dans un lotissement : la gestion par le syndic. Celle-ci est obligatoire, comme pour toute copropriété, que ce soit par un syndic professionnel ou un syndic bénévole.

Ses missions seront les mêmes que pour une copropriété verticale, mais potentiellement plus étendues. Elles concernent également la voirie, les espaces verts ou encore les équipements communs dont la copropriété dispose.

Le syndic a la charge de trouver des prestataires, demander les devis et suivre la réalisation des travaux. Il s'occupe aussi de toute la partie administrative.

Si la copropriété fonctionne bien. Avec des charges payées en temps et en heure par l’ensemble des copropriétaires, la gestion par un tiers permet d’avoir des espaces communs en bon état. Ceux-ci seront toujours fonctionnels (les routes, les espaces verts, les équipements) à l'inverse d'une commune ou c'est la mairie qui gère les espaces extérieurs et la voirie.

Comment sortir d’une copropriété horizontale ?

Construites dans des zones pavillonnaires dans les années 70 et 80 pour l’essentiel, les copropriétés horizontales ont rapidement été remplacées par des lotissements. Leur fonctionnement est un peu différent et présente moins de contraintes pour les propriétaires.

Nombreuses sont les copropriétés horizontales qui tentent de changer leur mode de fonctionnement. Plusieurs solutions existent.

1. La cession de la voirie et des espaces verts à la commune ;
2. Sortir son lot de la copropriété ;
3. Transformer la copropriété en lotissement.

Cession de la voirie et des espaces verts à la commune

Parmi les options dont disposent les copropriétaires pour changer le fonctionnement de la copropriété, et potentiellement baisser leurs charges. Il y a la possibilité de céder à la mairie tout ou partie des espaces ayant une jouissance commune. Il faut néanmoins que celle-ci accepte, car cela augmente ses frais d’entretien.

Cette solution doit être adoptée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale à la majorité des voix. Elle présente des avantages et des inconvénients.

Parmi les avantages, le plus évident est celui de la baisse des charges de copropriété. En transposant la propriété de la voirie ou des espaces verts à la mairie, la copropriété lui transpose les charges liées à l’entretien de ces espaces.

Mais cela s’accompagne également d’une transposition des droits sur ces espaces.  La voirie devient alors publique et ne peut plus, par exemple, être bloquée par une barrière ou aménagée sur le seul souhait des copropriétaires. Et il en va de même pour les espaces verts ainsi cédés. Sur lesquels les copropriétaires n’auront plus droit de décision.

Sortir son lot de la copropriété est possible

Une autre mesure, plus radicale, pour laquelle peut opter le propriétaire d’un lot dans une copropriété horizontale est celle de sortir purement et simplement de la copropriété. Naturellement, il faut demander l’autorisation des autres copropriétaires qui valident la décision à la majorité.

Cette solution permet au copropriétaire de récupérer la pleine propriété de son bien, ainsi que sa quote-part de parties communes associée à son lot. Mais elle risque de se heurter aux autres copropriétaires.

Le départ d’un copropriétaire augmente les charges de copropriété des copropriétaires restants. Les frais liés aux espaces verts ou encore à la voirie ne changent pas. Mais il y aura un copropriétaire de moins pour les payer.

Les copropriétaires peuvent demander une contrepartie financière au copropriétaire sur le départ. Du fait de cette hausse des charges subséquente à sa volonté de s’extraire de la copropriété horizontale dont il faisait partie.

Transformer la copropriété horizontale en lotissement

La dernière solution pour s’extraire du statut de copropriété horizontale est la plus viable. Cependant, elle requiert une décision collective. Il s’agit de transformer la copropriété horizontale en lotissement. Lequel sera ensuite régi par les règles des lotissements.

Ainsi faisant, chacun des copropriétaires récupérera la pleine propriété de ce qui deviendra sa parcelle. Il faut faire appel à des géomètres qui se chargent d’un plan de partage pour définir les parcelles de chacun, qui seront par la suite transposées au cadastre.

La transformation en lotissement ne permet toutefois pas de s’extraire de certaines contraintes. Les lotissements ont un fonctionnement proche de celui de la copropriété horizontale. Néanmoins, l’individualité de chaque parcelle et chaque lot proposent plus de libertés. Il sera plus facile de revendre la propriété sur le marché.

Pourquoi existe-t-il des copropriétés horizontales ?

L’existence des copropriétés horizontales, également appelées « copropriétés pavillonnaires », peut trouver sa source dans les années 70 et 80. Il s'agissait à l'époque de transposer en France le mode de fonctionnement et d’expansion urbaine des États-Unis d’après-guerre.

Les pavillons s’y sont multipliés, et les promoteurs français ont tenté de faire de même. Créer une copropriété horizontale, pour un promoteur, est plus simple que créer un lotissement. Il n’y a pas la nécessité de diviser le terrain en parcelles distinctes, puisque le terrain reste indivis.

Cela aura permis à certains promoteurs de s’extraire de certaines règles d’urbanisme.

Une autre raison pour la création d’une copropriété horizontale peut être l’aménagement puis la vente d’un ensemble d’immeubles appartenant à une même personne, à la suite d’une succession par exemple. Ainsi, il n’aura pas été nécessaire de diviser le terrain sur lequel cet ensemble est construit, ce qui peut garantir, par exemple, son homogénéité ou encore l’absence de construction, de la part d’un propriétaire, de murs de délimitation qui pourraient le dénaturer.

La copropriété horizontale n’est pas un « lotissement »

La copropriété par sa forme ressemble à une série de maisons construites les unes à côté des autres, sur un terrain unique. Elle peut facilement ressembler à un « lotissement ».

En réalité, la différence entre les deux est majeure. Dans le cadre d’un lotissement, le propriétaire possède le terrain sur lequel est bâtie sa maison et qui compose, le cas échéant, son jardin. Or, nous l’avons vu, dans le cadre d’une copropriété horizontale, ce n’est pas le cas.

Dans un lotissement, il existe aussi des règles précises de fonctionnement et des charges communes d’entretien. Des charges que doivent payer tous les propriétaires, appelés « colotis ». Le lotissement est donc une sorte d’entre-deux située à mi-chemin entre la copropriété horizontale et la maison individuelle simple.

Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.