Copropriété

Le règlement de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Toute personne habitant dans un immeuble connaît son existence, qu’elle soit copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou simple locataire de ceux-ci, mais en réalité, bien peu l’ont lu. Pourtant le règlement de copropriété est un document fondamental : il établit des règles strictes, notamment concernant les parties communes, et fixe le fonctionnement de la copropriété en elle-même. Surtout, il est obligatoire pour toute copropriété en France.

Le règlement de copropriété : un document fondateur de la copropriété

Obligatoire et établi par un professionnel

Si le règlement de copropriété existe dans toutes les copropriétés en France, c’est pour une raison simple : il est obligatoire. Cette obligation remonte à plus de 50 ans : elle a été inscrite dans la loi en 1965, très précisément dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Le document a une valeur juridique bien précise : il fixe l’ensemble des règles de fonctionnement de la copropriété et de son organisation.

Du fait de sa valeur, comme tout règlement il doit être respecté par l’ensemble des habitants et copropriétaires de l’immeuble, en fonction de leurs droits et devoirs, la loi précise que le règlement de copropriété doit être rédigé par un professionnel comme un notaire par exemple. Cela afin d’assurer à l’ensemble des personnes concernées par les règles, qu’aucune de celles-ci ne soit illégale ou abusive.

Le règlement de copropriété n’est toutefois pas un document figé dans le temps : des modifications peuvent y être apportées en fonction de l’évolution de la copropriété au fil des années.

Quand le règlement de copropriété doit-il être rédigé ?

En tant que document régissant la vie et le fonctionnement de la copropriété, le règlement de copropriété doit être rédigé et finalisé en même temps que la création de celle-ci. Pour les nouvelles constructions, par exemple, ce règlement devra être donné en version définitive au moment de l’entrée dans les lieux des nouveaux propriétaires ou locataires. Il en va de même pour une copropriété nouvelle issue de la subdivision en lots d’un bâtiment par son propriétaire : c’est au moment de cette subdivision que le règlement de copropriété sera établi.

Une fois le règlement de copropriété établi, une copie doit être publiée à la conservation des hypothèques, tout comme l’ensemble des modifications réalisées au fil du temps.

Où peut-on en obtenir une copie ?

Le règlement de copropriété est en théorie fourni par l’ancien propriétaire à tout nouveau propriétaire au moment de l’achat d’un lot. Néanmoins, en cas de perte, il est toujours possible d’en obtenir une copie auprès du conseil syndical ou auprès du syndic de copropriété lui-même. Le cas échéant, une copie peut être demandée auprès du service de publicité foncière pour la somme forfaitaire de 30 euros (en 2022).

Les propriétaires bailleurs ont en outre l’obligation de fournir une copie de ce même règlement de copropriété à leur locataire au moment de la signature du bail, et à chaque changement de locataire. Le locataire qui n’aurait pas obtenu sa copie du règlement de copropriété peut en faire la demande au propriétaire de son logement, auprès du syndic ou auprès du service de publicité foncière pour la même somme forfaitaire de 30 euros.

Que mentionne le règlement de copropriété ?

Fixant les règles de gestion et de vie commune de la copropriété, le règlement de copropriété mentionne pour l’essentiel deux types d’informations. D’un côté, celles permettant à tous les habitants de la copropriété de cohabiter ; de l’autre côté, celles relatives à la gestion de la copropriété, et qui concernent uniquement les propriétaires des lots.

Des règles pour la vie en copropriété

La vocation première du règlement de copropriété est celle de permettre la cohabitation harmonieuse entre les habitants de la copropriété, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Tous doivent en effet respecter les règles précisées dans le règlement qui permettent, par exemple, de limiter certaines nuisances.

Le règlement va, par exemple, fixer les limites entre les parties communes et les parties privatives ou encore fixer des règles concernant les parties privatives elles-mêmes : le règlement de copropriété peut en effet interdire l’utilisation des parties privatives pour y tenir un commerce, bien qu’une tolérance peut être accordée pour les professions libérales.

Le document peut également imposer des règles concernant le quotidien des habitants : interdiction de travaux bruyants certains jours ou à certaines heures, interdiction d’étendre le linge aux fenêtres, interdiction de jouer au ballon dans les espaces verts…

D’autres règles peuvent y être inscrites, comme les conditions d’utilisation de certains équipements (piscine, ascenseur…), l’interdiction d’accès à certains lieux sous conditions (véhicules GPL sans soupape de sécurité dans les garages…) ou encore les règles d’usage pour des locaux qui font partie de l’ensemble des parties communes (local à vélo, local poubelles…).

L’ensemble de ces règles, la liste n’est pas exhaustive, vise à permettre une harmonie au sein de la copropriété : connaître ces règles et les appliquer est donc un devoir de tout habitant de la copropriété afin que des tensions ne naissent pas.

Des règles pour la gestion de la copropriété

Si les règles visant à harmoniser la vie des habitants de la copropriété concernent l’ensemble des résidents et autres usagers des lieux, un pan du règlement de copropriété ne va concerner que les copropriétaires eux-mêmes. Il s’agit de la partie relative à la gestion de la copropriété.

Cette dernière précise notamment le nombre maximum de membres du conseil syndical s’il y en a un ainsi que son fonctionnement, mais aussi les règles d’administration de l’ensemble des parties communes et, surtout, la nature et la répartition des charges de copropriété. C’est donc sur la base de ce règlement, accepté tacitement lors de l’acquisition du bien, que les diverses charges seront réparties entre tous les propriétaires, anciens et nouveaux.

Néanmoins, les futurs propriétaires ayant l’intention d’acheter, doivent savoir qu’ils ont le droit de consulter en amont de l’acte notarié, et notamment du compromis, le règlement de copropriété de l’immeuble afin de vérifier que les règles établies par les copropriétaires soient compatibles avec leur mode de vie ou leurs attentes, par exemple.

S’il est impossible de faire la liste de l’ensemble des règles stipulées dans les règlements de copropriété en France, notamment puisque celles-ci vont être relatives à chaque copropriété, il y a des règles récurrentes dont il convient de prendre connaissance ou sur lesquelles s’interroger.

Immeuble d’habitation bourgeoise

Lorsque le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est un « immeuble d’habitation bourgeoise », ou toute autre formulation similaire, cela signifie qu’il y est interdit de pratiquer une activité commerciale ou professionnelle : impossible, par exemple, de transformer l’appartement du rez-de-chaussée en magasin. L’ensemble des lots ayant en effet pour seule destination l’habitation.

Toutefois, des exceptions peuvent exister : les professions libérales, par exemple, ou encore les bureaux peuvent être tolérés. Il faudra pour cela demander l’autorisation des autres copropriétaires, dans certains cas.

Animaux de compagnie : toujours autorisés, mais sous conditions

Contrairement à une croyance commune, en France, il n’est pas possible d’interdire les animaux de compagnie dans un immeuble. Il ne peut ainsi y avoir une telle règle dans le règlement de copropriété : propriétaires comme locataires ont toujours le droit d’avoir des animaux de compagnie dans leur habitation.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut établir des règles comme l’obligation de les tenir en laisse ou en cage dans les parties communes, ou encore des règles visant à éviter les nuisances.

La location saisonnière peut être restreinte

Certains propriétaires pourraient être tentés de proposer leur logement en location temporaire, selon la situation. Le règlement de copropriété peut potentiellement restreindre cette possibilité, afin de réduire les nuisances pour les résidents liées à l’arrivée et au départ de voyageurs dans le courant de la journée.

Que faire en cas de clause abusive ?

Les clauses présentes dans le règlement de copropriété sont considérées abusives si elles contreviennent à la législation en vigueur. Une clause qui ne serait pas conforme à la loi est considérée comme non écrite et comme n’ayant jamais existé.

Les propriétaires remarquant le caractère illicite d’une clause présente dans le règlement de copropriété, ou ayant été lésés par celle-ci, peuvent en demander la suppression en assemblée générale, justifiant de leur illégalité. Ils peuvent également se tourner vers le syndic, le cas échéant, ou en dernier recours saisir la justice. Néanmoins, le recours à la justice ne devrait être que la dernière étape, une fois que toutes les autres voies de réclamation ont échoué : outre une procédure potentiellement très longue et coûteuse, la voie judiciaire risque fortement d’envenimer les relations entre voisins et copropriétaires.

Que faire si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété ?

Dans le cas où la copropriété ne dispose pas de règlement de copropriété dûment établi, et ce malgré son caractère obligatoire en France, les copropriétaires ont tout intérêt à se mettre en conformité avec la loi. Pour ce faire, les copropriétaires doivent voter en faveur de la rédaction et l’établissement dudit règlement de copropriété lors d’une assemblée générale. La motion est adoptée si elle obtient la double majorité.

Si la motion n’est pas adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, tout copropriétaire peut alors saisir la justice afin d’imposer que soit rédigé et instauré un règlement de copropriété.

Quelle que soit la voie par laquelle l’établissement du règlement de copropriété est décidé, les coûts de rédaction et d’enregistrement sont alors divisés entre l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part, soit du nombre de tantièmes dont ils sont propriétaires.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Établi lors de la création de la copropriété, le règlement de copropriété peut être modifié à tout moment. Pour ce faire, il suffit qu’un des copropriétaires fasse une demande justifiée auprès du syndic (professionnel ou bénévole).

Dès cette demande effectuée, la modification du règlement de copropriété sera ajoutée à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir. C’est à ce moment-là que l’ensemble des copropriétaires voteront pour la résolution. La nature de la résolution est à même de changer le nombre de voix nécessaires pour qu’elle soit adoptée.

Comment fonctionne le vote lors d’une assemblée générale de copropriété ?

Toute décision de modification du règlement de copropriété étant soumise au vote des copropriétaires, il convient de bien comprendre comment ce vote fonctionne. Et pour cela, il faut avant toute comprendre ce que signifie la notion de voix au sein d’une copropriété.

Les copropriétaires n’ont en effet pas tous le même poids dans les décisions qui sont prises : l’importance de leur vote est relative à la quantité de tantièmes dont ils sont propriétaires au sein de la copropriété.

Par exemple, dans une copropriété divisée en millièmes, un copropriétaire possédant 250 millièmes aura un quart des droits de vote ; inversement, un copropriétaire ne possédant que 100 millièmes n’aura qu’un dixième des droits de vote.

Dès lors, selon la nature de la décision qui doit être prise, certains copropriétaires pourront facilement permettre son adoption ou, au contraire, la bloquer. Et, par extension, un copropriétaire qui posséderait 50 % +1 tantièmes aurait à lui seul la majorité absolue au moment de la prise de décisions.

Les principales modifications du règlement de copropriété qui peuvent être demandées

Demande de mise en conformité du règlement avec la loi

Si un des copropriétaires remarque que le règlement de copropriété n’est pas conforme à la loi en vigueur, par exemple il interdit formellement les animaux de compagnie, alors il peut demander une mise en conformité. Ce changement étant considéré mineur et, surtout, obligatoire (le règlement de copropriété ne peut contrevenir à la loi), la motion est adoptée lorsqu’elle obtient la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale ou ayant donné mandat, en fonction des tantièmes qu’ils représentent et en faisant abstraction des abstentions.

Demande de révision de la répartition des charges

Le règlement de copropriété établissant la répartition des charges pour chaque copropriétaire, en fonction du nombre de tantièmes qu’il possède et des services dont il jouit, pour toute modification de cette répartition, il faut modifier le règlement de copropriété. L’adoption d’une telle résolution est soumise à des règles différentes en fonction de sa nature.

Pour modifier la répartition des charges en cas de réalisation des travaux, de l’achat d’une partie privative ou de la vente d’une partie commune, la résolution doit être votée à la même majorité à laquelle les travaux, la vente ou l’achat ont été votés. Cette majorité varie selon les copropriétés.

En cas de demande de changement d’usage d’une partie privative, pour la transformer en commerce par exemple : la majorité absolue est nécessaire, c’est-à-dire la majorité des voix tous tantièmes confondus, en comptant donc les abstentions et les absents non représentés au moment de l’assemblée générale.

Toute autre demande de modification de la répartition des charges ne peut être adoptée qu’à l’unanimité, c’est-à-dire par un vote favorable de l’ensemble des copropriétaires représentant, en leur nom ou par mandat, l’ensemble des tantièmes.

Demande de changement de destination de l’immeuble

La demande de changement de destination d’un immeuble, pour supprimer par exemple la clause d’immeuble bourgeois qui interdit l’exercice de certaines professions accueillant du public (professions libérales par exemple), ne peut être adoptée qu’à l’unanimité.

Demande de modification de l’utilisation des parties communes

Pour modifier les règles de jouissance, d’usage ou d’administration des parties communes de la copropriété, règles présentes dans le règlement de copropriété, la motion doit être adoptée à la double majorité, c’est-à-dire un vote favorable de la part d’au moins deux tiers de l’ensemble des copropriétaires.

Non-respect du règlement de copropriété : qui est responsable ?

Bien que le règlement de copropriété existe afin que des règles précises soient respectées, pour l’intérêt commun de la vie en collectivité de l’immeuble, il arrive fréquemment que celui-ci ne soit pas respecté. Que se passe-t-il alors ?

Le syndic est le garant du respect du règlement de copropriété

Si un occupant de l’immeuble identifie un manquement au respect du règlement de copropriété, il peut le signaler au syndic. Ce dernier est en effet le garant du respect de ce règlement, et pourra rappeler à l’ordre le ou les responsables, en leur rappelant notamment les règles en vigueur pour la copropriété.

C’est l’ordre idéal pour que la résolution de ces conflits ne conduise pas à de nouveaux conflits, d’ordre plus personnel : le syndic ne communiquera pas qui l’a informé des manquements, se cantonnant en un premier lieu à un rappel adressé à l’ensemble des copropriétaires. Il pourra par exemple rappeler que tel espace n’est pas utilisable en tant que stationnement pour un véhicule, ou encore que les vélos doivent être déposés dans le local dédié à cet effet et non dans le hall. Le cas échéant, le syndic pourra également rappeler à l’ordre directement un copropriétaire s’il en connaît l’identité.

Le propriétaire occupant est responsable de ses manquements

Du point de vue de la responsabilité personnelle concernant les manquements constatés, les propriétaires occupants sont bien évidemment responsables de leurs propres manquements.

Le propriétaire bailleur est responsable des manquements de son locataire

Pour les propriétaires bailleurs, la question est un peu différente : le syndic n’est pas en contact direct avec les locataires, mais uniquement avec les propriétaires (ou les gestionnaires). En ce sens, en cas de manquement, le propriétaire doit transmettre à son locataire l’information qui lui a été transmise par le syndic.

Le propriétaire bailleur est tenu de rappeler à l’ordre son locataire : il est responsable, aux yeux de la copropriétaire, des nuisances que ses locataires peuvent provoquer aux autres occupants de la copropriété.

Une affaire qui peut se retrouver devant le juge

Dans le cas où le règlement de copropriété ne serait pas respecté, en dernier recours, il est possible de saisir la justice afin de résoudre la situation. Il s’agit d’une solution conflictuelle qu’il convient d’éviter autant que possible, les procédures étant longues et la saisie de la justice pouvant entraîner des conflits d’ordre personnel entre les copropriétaires. Néanmoins, cela reste possible.

La saisie du tribunal peut être réalisée par le syndicat des copropriétaires lorsqu’il existe, le syndic mandaté pour la gestion de la copropriété ou encore n’importe lequel des copropriétaires.

Toutefois, pour que la saisine puisse être traitée par l’administration, elle doit être accompagnée d’un constat d’huissier qui viendra confirmer l’infraction au règlement de copropriété.

Règlement de copropriété et règlement de l’immeuble : quelle différence ?

Dans certaines copropriétés, il existe un règlement de l’immeuble qui n’est autre qu’une version succincte du règlement de copropriété, centrée sur les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble afin que tous les habitants, mais aussi les visiteurs ou encore les personnes profitant d’un court séjour, puissent en prendre connaissance et le respecter.

Ce règlement de l’immeuble n’est pas obligatoire, contrairement au règlement de copropriété : la loi ne l’impose pas. Sa rédaction et son affichage sont liés à une décision du syndic de copropriété.

Le règlement de l’immeuble s’impose à l’ensemble des habitants de l’immeuble à une seule condition : que les clauses qu’il mentionne soient identiques à celles mentionnées dans le règlement de copropriété, qui fait foi. Ainsi, le règlement de l’immeuble ne peut interdire, par exemple, d’étendre le linge à l’extérieur si cette même clause n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ; inversement, une clause présente dans le règlement de copropriété et qui ne serait pas reproduite dans le règlement de l’immeuble, ne signifie pas qu’elle ne doit pas être respectée par l’ensemble des copropriétaires et résidents.

L’existence d’un règlement de l’immeuble affiché dans les parties communes n’induit pas une exemption, pour les propriétaires bailleurs, de fournir une copie du règlement de copropriété à leur locataire, s’il en fait la demande.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.

À découvrir également
copropriété - L'appel de fonds
L'appel de fonds
Charges de copropriété, tantièmes, quote-part, appels de fonds travaux, appels exceptionnels, etc... Pas toujours facile de comprendre les appels de fonds quand on est copropriétaire. Pour comprendre l'appel de fonds dans son ensemble, Foncia vous a préparé une foire aux questions sur le sujet.Lire la suite
Un syndic peut-il empêcher le versement du prix de la vente d’un bien immobilier au vendeur ?
Un syndic de copropriété a la responsabilité juridique et financière de l’immeuble dont il assure la gestion. À ce titre, il bénéficie d’un droit d’opposition au versement du prix de vente d’un bien au vendeur, quand celui-ci n’est pas à jour du paiement de ses charges.Lire la suite