Le règlement de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Le règlement de copropriété est un document fondamental : il établit des règles strictes, notamment concernant les parties communes, et fixe le fonctionnement de la en elle-même. Surtout, il est obligatoire pour toute copropriété en France.

En tant que copropriétaire, il est important de comprendre les obligations liées à ce règlement et d’en connaître les modalités d’application et de modification.

Le règlement de copropriété : un document fondateur de la copropriété

Est-il obligatoire d'avoir un règlement de copropriété ?

Oui. Si le règlement de copropriété existe dans toutes les copropriétés en France, c’est pour une raison simple, c'est qu'il est obligatoire. Cette obligation est stipulée dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Le document a une valeur juridique bien précise : il fixe l’ensemble des règles de copropriété, son fonctionnement et de son organisation.

Sans ce règlement, il serait impossible de déterminer la répartition des charges ou l’organisation de la gestion des parties communes.

• Règlement de copropriété obligatoire : Chaque copropriété, qu'elle soit gérée par un syndic professionnel ou bénévole, doit disposer d'un règlement de copropriété.
• Droits et obligations des copropriétaires : Ce règlement décrit les responsabilités de chaque copropriétaire en matière de gestion de l'immeuble, notamment les modalités de paiement des charges, les règles de vie collective et l’utilisation des parties communes.

Le règlement de copropriété n’est toutefois pas un document figé dans le temps. Des modifications peuvent y être apportées en fonction de l’évolution de la copropriété au fil des années.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est rédigé lors de la création de la copropriété. Si l'immeuble a été construit récemment, le promoteur immobilier et le notaire sont responsables de la rédaction de ce document.

• Règlement de copropriété rédigé par un notaire : Le notaire est chargé de la rédaction formelle du règlement et de son enregistrement dans l’acte notarié, qui devient ainsi un document officiel.
• Rôle du promoteur immobilier : Le promoteur, lors de la création de l’immeuble en copropriété, définit les premières lignes du règlement qui seront ensuite validées par le notaire et les copropriétaires.

Quand le règlement de copropriété doit-il être rédigé ?

Le règlement de copropriété doit être rédigé et finalisé en même temps que la création de la copropriété. Pour les constructions neuves, par exemple, il devra être donné en version définitive au moment de l’entrée dans les lieux des nouveaux propriétaires ou des locataires.

Idem pour une copropriété nouvelle issue de la subdivision en lots d’un bâtiment par son propriétaire. C’est au moment de cette subdivision que le règlement de copropriété sera établi.

Une fois le règlement de copropriété établi, une copie doit être publiée à la conservation des hypothèques. Tout comme l’ensemble des modifications réalisées au fil du temps.

Où trouver le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est en théorie fourni par l’ancien propriétaire à tout nouveau propriétaire au moment de l’achat d’un lot.

En cas de perte, il est toujours possible d’en obtenir une copie auprès du conseil syndical ou auprès du syndic de copropriété lui-même. Le cas échéant, une copie peut être demandée auprès du service de publicité foncière pour un montant forfaitaire défini (quelques dizaines d'euros).

Les propriétaires bailleurs ont en outre l’obligation de fournir une copie du règlement de copropriété à leur locataire lors de la signature du bail. Puis, à chaque changement de locataire. Le locataire qui n’aurait pas obtenu sa copie du règlement de copropriété peut en faire la demande au propriétaire de son logement, auprès du syndic ou auprès du service de publicité foncière.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété mentionne pour l’essentiel deux types d’informations. D’un côté, celles permettant à tous les habitants de la copropriété de cohabiter. De l’autre côté, celles relatives à la gestion de la copropriété, et qui concernent uniquement les propriétaires des lots.

1. Fixer des règles pour la vie en copropriété

La vocation première du document est de permettre la cohabitation harmonieuse entre les habitants de la copropriété, propriétaires ou locataires. Tous doivent respecter les règles précisées dans le règlement pour limiter les nuisances

Le règlement fixe, par exemple :

• Les limites entre les parties communes et les parties privatives ;
• Les règles concernant les parties privatives elles-mêmes ;
• L'utilisation des parties privatives pour y tenir un commerce ou non (il peut y avoir une tolérance pour les professions libérales) ;
• Les règles encadrant le quotidien des habitants (interdiction de travaux bruyants certains jours ou à certaines heures, interdiction d’étendre le linge aux fenêtres, interdiction de jouer au ballon dans les espaces verts) ;
• Les conditions d'utilisation d'équipements (piscine, ascenseur...) ;
• L'interdiction d'accès à certains lieux (véhicules au GPL dans les garages sous terre par exemple) ;
• L'utilisation des locaux (local pubelles, local à vélo...).

La liste n’est pas exhaustive. De manière générale, ces règles ont pour objectif de vivre en harmonie au sein de la copropriété. Connaître ces règles et les appliquer est donc un devoir de tout habitant de la copropriété afin que des tensions ne naissent pas.

2. Fixer des règles pour la gestion de la copropriété

Un pan du règlement de copropriété ne concerner que les copropriétaires eux-mêmes. Il s’agit de la partie relative à la gestion de la copropriété.

Ce volet précise :

• Le nombre maximum de membres du Conseil syndical s’il y en a un ;
• Le fonctionnement du Conseil syndical ;
• Les règles d’administration de l’ensemble des parties communes ;
• La nature et la répartition des charges de copropriété ;

Les diverses charges seront réparties entre tous les propriétaires, anciens et nouveaux. Néanmoins, les futurs propriétaires ont le droit de consulter en amont de l’acte notarié, et notamment du compromis, le règlement de copropriété de l’immeuble. Ils peuvent vérifier que règles établies par les copropriétaires sont compatibles avec leur mode de vie ou leurs attentes.

S’il est impossible de faire la liste de l’ensemble des règles stipulées dans les règlements de copropriété en France. Puisque celles-ci vont être relatives à chaque copropriété. Il y a des règles récurrentes à connaître.

La clause d’habitation bourgeoise

Lorsque le règlement de copropriété stipule que l’immeuble est un « immeuble d’habitation bourgeoise », ou toute autre formulation similaire. Cela signifie qu’il y est interdit de pratiquer une activité commerciale ou professionnelle.

Il est alors impossible de transformer un appartement situé au rez-de-chaussée en magasin. L’ensemble des lots ayant en effet pour seule destination l’habitation.

Toutefois, des exceptions peuvent exister. Les professions libérales, par exemple, ou encore les bureaux peuvent être tolérés. Il faudra pour cela demander l’autorisation des autres copropriétaires.

Les animaux de compagnie : toujours autorisés, mais sous conditions

Contrairement à une croyance commune, en France, il n’est pas possible d’interdire les animaux de compagnie dans un immeuble. Il ne peut ainsi y avoir une telle règle dans le règlement de copropriété. Les propriétaires comme locataires ont toujours le droit d’avoir des animaux de compagnie dans leur habitation.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut établir des règles. Cela peut être l’obligation de les tenir en laisse ou en cage dans les parties communes. Ou encore des règles visant à éviter les nuisances.

La location saisonnière peut être restreinte

De plus en plus de propriétaires sont tentés de proposer leur logement en location temporaire, type Airbnb. Le règlement de copropriété peut toutefois restreindre cette possibilité.

L'idée est de réduire les nuisances pour les résidents liées à l’arrivée et au départ de voyageurs dans le courant de la journée.

Que faire en cas de clause abusive dans le réglèment de copropriété ?

Les clauses présentes dans le règlement de copropriété sont considérées abusives si elles contreviennent à la législation en vigueur. Une clause qui ne serait pas conforme à la loi est considérée comme non écrite et comme n’ayant jamais existé.

Les propriétaires remarquant le caractère illicite d’une clause présente dans le règlement de copropriété. Ou s'ils s'estiment lésés par celle-ci, peuvent en demander la suppression en assemblée générale. Il faut alors justifier de leur illégalité. Ils peuvent également se tourner vers le syndic, le cas échéant, ou en dernier recours saisir la justice.

Néanmoins, le recours à la justice ne devrait être que la dernière étape, une fois que toutes les autres voies de réclamation ont échoué. Outre une procédure potentiellement très longue et coûteuse, la voie judiciaire risque d’envenimer les relations entre voisins et copropriétaires.

Que faire si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété ?

Si la copropriété ne dispose pas de règlement de copropriété dûment établi, et ce malgré son caractère obligatoire en France, les copropriétaires ont tout intérêt à se mettre en conformité avec la loi.

Les copropriétaires doivent voter en faveur de la rédaction et l’établissement dudit règlement de copropriété lors d’une assemblée générale. La motion est adoptée si elle obtient la double majorité.

Si la motion n’est pas adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, tout copropriétaire peut alors saisir la justice afin d’imposer que soit rédigé et instauré un règlement de copropriété.

Quelle que soit la voie par laquelle l’établissement du règlement de copropriété est décidé, les coûts de rédaction et d’enregistrement sont alors divisés entre l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part, soit du nombre de tantièmes dont ils sont propriétaires.

Comment faire modifier un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété peut être modifié à tout moment. Il suffit qu’un des copropriétaires fasse **une demande justifiée auprès du syndic **(professionnel ou bénévole).

Dès cette demande effectuée, la modification du règlement de copropriété sera ajoutée à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir. C’est à ce moment-là que l’ensemble des copropriétaires voteront pour la résolution. La nature de la résolution est à même de changer le nombre de voix nécessaires pour qu’elle soit adoptée.

Comment fonctionne le vote lors d’une assemblée générale de copropriété ?

Toute décision de modification du règlement de copropriété étant soumise au vote des copropriétaires, il est nécessaire comprendre comment ce vote fonctionne. Et pour cela, il faut comprendre ce que signifie la notion de voix au sein d’une copropriété.

Les copropriétaires n’ont en effet pas tous le même poids dans les décisions qui sont prises. L’importance de leur vote est relative à la quantité de tantièmes dont ils sont propriétaires au sein de la copropriété.

Par exemple, dans une copropriété divisée en millièmes. Un copropriétaire possédant 250 millièmes aura un quart des droits de vote. Inversement, un copropriétaire ne possédant que 100 millièmes n’aura qu’un dixième des droits de vote.

Selon la nature de la décision qui doit être prise, certains copropriétaires pourront facilement approuver son adoption ou, au contraire, la bloquer. Et, par extension, un copropriétaire qui posséderait 50 % +1 tantièmes aurait à lui seul la majorité absolue au moment de la prise de décisions.

Quelles sont les principales modifications du règlement de copropriété qui peuvent être demandées ?

Une demande de mise en conformité du règlement avec la loi

Si un des copropriétaires remarque que le règlement de copropriété n’est pas conforme à la loi en vigueur, par exemple il interdit formellement les animaux de compagnie, alors il peut demander une mise en conformité.

Ce changement étant considéré mineur et, surtout, obligatoire (le règlement de copropriété ne peut contrevenir à la loi), la motion est adoptée lorsqu’elle obtient la majorité simple. C’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale. Ou ayant donné mandat, en fonction des tantièmes qu’ils représentent et en faisant abstraction des abstentions.

Une demande de révision de la répartition des charges

L’adoption d’une telle résolution est soumise à des règles différentes en fonction de sa nature.

• En cas de travaux. La résolution doit être votée à la même majorité à laquelle les travaux, la vente ou l’achat ont été votés.
• En cas de demande de changement d’usage d’une partie privative, la majorité absolue est nécessaire. Il s'agit de la majorité des voix tous tantièmes confondus, en comptant donc les abstentions et les absents non représentés au moment de l’assemblée générale.
• Pour les autres demandes de modification de la répartition des charges. L'adoption doit se faire à l'unanimité. C’est-à-dire par un vote favorable de l’ensemble des copropriétaires représentant, en leur nom ou par mandat, l’ensemble des tantièmes

Une demande de changement de destination de l’immeuble

La demande de changement de destination d’un immeuble, afin de supprimer par exemple la clause d’immeuble bourgeois. Une clause qui interdit l’exercice de certaines professions accueillant du public (professions libérales), ne peut être adoptée qu’à l’unanimité.

Une demande de modification de l’utilisation des parties communes

Pour modifier les règles de jouissance, d’usage ou d’administration des parties communes de la copropriété, la motion doit être adoptée à la double majorité. C’est-à-dire un vote favorable de la part d’au moins deux tiers de l’ensemble des copropriétaires.

Quelle sanction pour non respect du règlement de copropriété ?

Bien que le règlement de copropriété soit établi pour l’intérêt commun de la vie en collectivité de l’immeuble. Il arrive que celui-ci ne soit pas respecté. Que se passe-t-il alors ?

Le syndic est le garant du respect du règlement de copropriété

Si un occupant de l’immeuble identifie un manquement au respect du règlement de copropriété, il peut le signaler au syndic.

Ce dernier est en effet le garant du respect de ce règlement, et pourra rappeler à l’ordre le ou les responsables, en leur expliquant les règles en vigueur pour la copropriété.

Le syndic ne communique pas qui l’a informé des manquements, se bornant dans un premier temps à un rappel adressé à l’ensemble des copropriétaires.

Il pourra par exemple rappeler que tel espace n’est pas utilisable en tant que stationnement pour un véhicule, ou encore que les vélos doivent être déposés dans le local dédié.

Le cas échéant, le syndic pourra également rappeler à l’ordre directement un copropriétaire s’il en connaît l’identité.

Que faire si le propriétaire occupant est responsable des manquements ?

Du point de vue de la responsabilité personnelle, les propriétaires occupants sont bien responsables de leurs propres manquements.

Le propriétaire bailleur est responsable des manquements de son locataire

Pour les propriétaires bailleurs, la question est un peu différente. Le syndic n’est pas en contact direct avec les locataires, mais uniquement avec les propriétaires (ou les gestionnaires).

En cas de manquement, le propriétaire doit transmettre à son locataire l’information qui lui a été transmise par le syndic.

Le propriétaire bailleur est tenu de rappeler à l’ordre son locataire. Il est responsable, aux yeux de la copropriétaire, des nuisances que ses locataires peuvent provoquer aux autres occupants de la copropriété.

Une affaire qui peut se retrouver devant le juge

En dernier recours, il est possible de saisir la justice afin de résoudre la situation. Il s’agit d’une solution conflictuelle à d’éviter autant que possible. Les procédures sont longues et la saisie de la justice pouvant entraîner des conflits d’ordre personnel entre les copropriétaires.

La saisie du tribunal peut être réalisée par le syndicat des copropriétaires lorsqu’il existe. Le syndic mandaté pour la gestion de la copropriété ou encore n’importe lequel des copropriétaires.

Toutefois, pour que la saisine puisse être traitée par l’administration, elle doit être accompagnée d’un constat d’huissier. Ce dernier vient confirmer l’infraction au règlement de copropriété.

Règlement de copropriété et règlement de l’immeuble : quelle différence ?

Dans certaines copropriétés, il existe un règlement de l’immeuble qui n’est autre qu’une version succincte du règlement de copropriété.

Elle est centrée sur les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble afin que tous les habitants. Mais aussi les visiteurs ou encore les personnes profitant d’un court séjour, puissent en prendre connaissance et le respecter.

Ce règlement de l’immeuble n’est pas obligatoire, contrairement au règlement de copropriété. La loi ne l’impose pas. Sa rédaction et son affichage sont liés à une décision du syndic de copropriété.

Le règlement de l’immeuble s’impose à l’ensemble des habitants de l’immeuble à une seule condition. Que les clauses qu’il mentionne soient identiques à celles mentionnées dans le règlement de copropriété, qui fait foi.

Ainsi, le règlement de l’immeuble ne peut interdire, par exemple, d’étendre le linge à l’extérieur si cette même clause n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété.  Inversement, une clause présente dans le règlement de copropriété et qui ne serait pas reproduite dans le règlement de l’immeuble. Cela ne signifie pas qu’elle ne doit pas être respectée par l’ensemble des copropriétaires et résidents.

L’existence d’un règlement de l’immeuble affiché dans les parties communes n’induit pas une exemption, pour les propriétaires bailleurs. Ils doivent fournir une copie du règlement de copropriété à leur locataire, s’il en fait la demande.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.