Comment poser une poser une question sur les travaux en Assemblée Générale ?

Vous souhaitez demander que soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) une demande personnelle de travaux. Des travaux qui « affectent » les parties communes de l'immeuble ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble. Une demande d'inscription qui nécessite une autorisation spécifique.

Seule l'AG a qualité pour vous autoriser à réaliser les travaux et en aucun cas votre syndic, ni le conseil syndical de votre immeuble. Tout propriétaire doit s'assurer que sa demande soit conforme aux dispositions de la loi régissant le domaine de la copropriété.

Plus votre projet sera détaillé, plus les chances seront élevées d'obtenir l'autorisation des autres copropriétaires. L'information à porter à leur connaissance est primordiale.

Comment poser une question en AG ?

Au sein des copropriétés, les copropriétaires doivent se réunir en assemblée générale ordinaire au moins une fois par an. C'est l'occasion pour un propriétaire de poser une question écrite. Pour cela, le copropriétaire doit le notifier au Syndic avant l'assemblée.

À noter que plusieurs fois dans l'année peuvent aussi se dérouler des assemblées générales extraordinaires qui portent sur des points précis et urgents.

Le délai de convocation de l'AG, un point important

21 jours calendaires avant l'AG, les copropriétaires reçoivent leur convocation écrite. Même si dans les faits, la convocation est souvent adressée 1 mois avant le début de l'assemblée générale pour être certain de respecter le délai légal d'annonce. Cette convocation comporte un certain nombre d'informations, dont les questions diverses.

• Le lieu, la date et l'heure de l'AG ;
• L'ordre du jour avec les sujets évoqués et qui sont votés (c'est ici qu'apparaissent les questions écrites posées par les copropriétaires) ;
• Les possibilités de consultation des justificatifs de charges de copropriété ;
• Les documents indispensables pour valider des décisions financières ;
• Le formulaire de vote par correspondance.

Tous les copropriétaires doivent recevoir une convocation écrite au moins 21 jours avant, par courrier recommandé, remise en main propre ou voie électronique (si accord préalable). La convocation précise la date, l'heure, le lieu, l'ordre du jour et les documents essentiels comme les devis ou le règlement de copropriété si nécessaire.

Si la date de réception de la question relative aux travaux est trop tardive pour être inscrite à l'ordre du jour, celle-ci sera posée lors de la prochaine AG.

Comment faire inscrire une question à l'ordre du jour ?

Envoyez à votre syndic une demande d'inscription par courrier en Lettre Recommandée avec Avis de Réception lui demandant de porter la question à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale. Deux possibilités s'offrent à vous, comme on l'expliquait en préambule. Vous pouvez ainsi :

• Profiter de l'assemblée générale ordinaire annuelle ;
• Convoquer à vos frais une AG extraordinaire dont l'objet sera de répondre spécifiquement à votre demande.

Pour que la question soit inscrite à l'ordre du jour, il faut que celle-ci soit claire et précise. Pas de formulation vague, et la question ne doit pas contenir plusieurs sujets sous peine de ne pas être valide.

Dans le cas d'une demande de travaux, il est nécessaire de prévoir un projet de résolution. C'est-à-dire une proposition formelle comprenant tous les éléments relatifs à votre demande de travaux. Un document doit aussi détailler l'implantation des travaux et leur consistance, notamment s'ils affectent les parties communes à l'intérieur et à l'extérieur de la copropriété, s'ils modifient l'aspect extérieur de l'immeuble aussi.

Il est aussi possible de poser la question des travaux au cours de l'AG. En revanche, si celle-ci n'est pas inscrite à l'ordre du jour, elle ne peut pas faire l'objet d'un vote. Elle devra être adressée au syndic pour être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Quelles sont les questions posées en AG ?

L'Assemblée Générale aborde de nombreux sujets relatifs à la vie de la copropriété qui nécessitent l'approbation des copropriétaires au moyen d'un vote. Les sujets abordés relèvent ainsi : 

• De la gestion financière : l'approbation des comptes, le budget prévisionnel, le montant des charges de copropriété.
• Des aspects juridiques : le renouvellement du contrat du syndic, la résolution de litiges, le règlement de copropriété.
• L'entretien et les travaux : tout ce qui concerne le maintien en bon état de la copropriété, les questions de rénovation énergétique, d'amélioration des parties communes, etc. ;
• Des questions diverses sur la vie de la copropriété.

Comment demander l'inscription d'une question relative aux travaux à l'ordre du jour en ag ?

La législation sur le sujet est venue apporter des précisions dans le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux"

Les majorités possibles varient selon la nature des travaux demandés.

• Les travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées nécessitant la majorité des présents et représentés (article 24 de la loi).
• La majorité nécessaire sera **la majorité absolue (50 % + 1 voix) **article 25 de la loi pour : 
• la pose de plaques ou d'enseignes publicitaires ;
• l’ouverture d’une porte dans un mur commun ;
• de pose de châssis de fenêtres en toiture ;
• d’installation de climatiseurs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;
• de percement d’un mur mitoyen entre deux copropriétés avant de réunir des locaux commerciaux ;
• La double majorité de l’article 26 dès lors que vos travaux constituent une emprise sur les parties communes (50 % des membres du syndicat représentant 2/3 des voix).
• des travaux de transformation de parties communes avec adjonction d’un local privatif ;
• construction d’une véranda « en dur ».

Quelle que soit votre demande, il est souvent très utile de faire appel à un architecte ou maître d’œuvre pour l'appuyer. 

Que se passe-t-il en cas de refus de l'AG ?

Après l'assemblée générale, le syndic de copropriété transmet, dans un délai d'1 mois, le procès-verbal de l'assemblée. Le document récapitule les sujets et les votes qui ont eu lieu. Si le vote concernant vos travaux a été refusé par les autres copropriétaires, vous avez le droit de contester la décision dans les 2 mois qui suivent la remise du procès-verbal. 

Vous pouvez ensuite solliciter le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) du lieu de situation de l'immeuble. Ce recours nécessite la prise d'un avocat et doit être intenté contre le syndicat des copropriétaires. Il appartient au juge de trancher et d'acter ou non la nullité des décisions contestées.

En cas de refus, en tant que copropriétaire, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (ex-Tribunal de Grande Instance) du lieu de situation de l’immeuble afin de demander l’autorisation de réaliser les travaux. Il appartient au juge de vérifier si le refus de l’assemblée est légitime et justifié. Attention, les cas de contestation abusive des copropriétaires peuvent être passibles de dommages et intérêts à verser à la copropriété.