Tout comprendre au bail de location meublé

Mettre en location son logement meublé, c’est aussi faire signer un bail conforme au locataire. Celui-ci doit contenir toutes les informations telles qu’elles ont été énoncées dans la législation récente. On fait le point ensemble pour ne rien manquer des informations à indiquer ni des documents à joindre.

Qu'est-ce qu'un bail de location meublée ?

Le contrat de location meublé est un contrat qui lie un propriétaire bailleur et un locataire. Le propriétaire s’engage à mettre à disposition du locataire un logement meublé et équipé. Contrairement à une location vide, le logement meublé doit comporter un mobilier minimum défini par la loi qui permet au locataire de vivre dès qu’il pose ses valises.

“*Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.*” Art. 25-4. de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail d'habitation meublé se distingue par sa durée de location plus courte et ses règles spécifiques. Le propriétaire ne peut pas meubler le logement comme bon lui semble, il faut respecter ce qui est indiqué dans l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Que contient le bail meublé ?

La loi Alur de 2014 est venue apporter des précisions concernant le bail meublé en précisant tous les éléments qui doivent y figurer.

Le bail de location meublé doit être signé en deux exemplaires. Soit directement entre le propriétaire et le locataire, soit avec l’aide d’un professionnel comme un agent immobilier. 

Depuis le décret du 29 mai 2015, un bail meublé doit obligatoirement comporter les clauses obligatoires suivantes.

Les clauses obligatoires du bail meublé

D'après la réglementation en vigueur, voici les clauses obligatoires du bail de location meublé. Ne pas respecter et omettre des éléments listés ci-dessous expose le bailleur à des sanctions et des amendes. Les clauses obligatoires sont donc :

• L’identification des parties : nom, prénom, domicile du bailleur et du locataire.
• La description du logement : adresse précise, nombre de pièces, surface habitable.
• La durée du bail : minimum 1 an (9 mois pour les étudiants ou 1 à 10 mois en bail mobilité).
• Le montant du loyer : prix mensuel hors charges et charges comprises ainsi que les modalités de révision annuelles.
• Les modalités de paiement du loyer : date d'échéance et mode de versement.
• Le montant du dépôt de garantie : il est au maximum de 2 mois de loyer hors charges. 
• Les modalités de révision du loyer : référence à l'indice IRL si applicable. 
• Les conditions de résiliation : préavis d'1 mois pour le locataire, 3 mois pour le propriétaire. 
• La date de prise d'effet du bail : le moment où le locataire peut s'installer dans la location. 
• **Les clauses résolutoires obligatoires : **depuis la loi antisquat du 29 juillet 2023, tout contrat de location doit comprendre une clause de résiliation en cas d'impayés ou de non-versement du dépôt de garantie. 
• Les mentions spécifiques pour les logements en zones tendues. Si le logement se situe dans une zone tendue, il faut préciser quel était le loyer précédent du locataire, et la dernière date de révision du loyer. Idem, si le logement est dans une commune soumise à l’encadrement des loyers, il faudra mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
• Les informations relatives au mandataire : si vous passez par une agence, montants maximum de rémunération.

Quelles sont les clauses interdites dans le bail meublé ?

Le décret de 2015 a aussi apporté des précisions sur ce qui ne peut pas être indiqué (normalement) dans un bail meublé. Cela signifie que si une de ces clauses y figure, elle n’est tout simplement pas valable.

• L’imposition d’un mode de paiement.
• L’obligation faite au locataire de souscrire une assurance habitation dans une compagnie sélectionnée par le propriétaire-bailleur.
• L’obligation au locataire de laisser visiter le logement dans le cadre d’une vente, les jours fériés et plus de 2h par jour les jours ouvrables.
• La responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes.
• La résiliation du bail pour des motifs en dehors des clauses légales (non-paiement des loyers, absence de dépôt de garantie, absence de souscription à une assurance habitation).
• L’interdiction au locataire de l’exercice d’une activité politique, associative, religieuse.
• L’interdiction d’héberger des personnes.
• La présence de pénalités en cas de manquement du locataire par rapport aux clauses du contrat ou du règlement de copropriété.

Quels sont les documents à joindre au bail d'habitation meublé ?

Pour être valable, un bail meublé se doit d’être accompagné de différents documents.

• La liste des meubles et des équipements. Le locataire doit avoir la liste détaillée du mobilier et leur état d’usure. Cela va permettre au propriétaire de justifier la réparation ou le remplacement d’un équipement à la sortie du locataire. 
• L’état des lieux du logement. L'état des lieux décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Il est établi à l'entrée et à la sortie du locataire par les deux parties. La comparaison entre ces deux documents permet au propriétaire de facturer d'éventuelles réparations liées aux dégradations causées pendant la location. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par le locataire et le propriétaire.
• Les différents diagnostics techniques. Ce dossier comprend de multiples diagnostics comme le DPE (diagnostic de performance énergétique), le diagnostic de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation électrique ou de gaz, diagnostic bruit, etc.).
• La notice d’information. Ce document explique les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire, ainsi que les modalités en cas de litige.
• Le règlement de copropriété. Si le logement loué est en copropriété, ce document est important puisqu’il liste les droits et obligations du locataire dans l’immeuble, comme l’usage des parties communes.

L’importance de la caution pour louer votre meublé

Le cautionnement pour une location meublée est un engagement écrit par lequel une personne (la caution) s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance. La caution couvre les loyers impayés, les charges et les éventuelles dégradations du logement et du mobilier. 

En location meublée, vous pouvez demander une caution en plus du dépôt de garantie. 

Ces deux dispositifs sont complémentaires : le dépôt de garantie protège contre les dégradations, tandis que la caution sécurise le paiement des loyers. L'acte de cautionnement doit obligatoirement être écrit et signé par la caution. Il peut être intégré au bail ou constituer un document séparé.

Voici les documents que vous pouvez exiger de la caution :

• Une pièce d'identité : carte d'identité, passeport, carte de séjour ou permis de conduire en cours de validité.
• Un justificatif de domicile : dernière quittance de loyer, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, avis de taxe foncière ou titre de propriété.
• Un justificatif de revenus : 3 derniers bulletins de salaire ou 2 derniers bilans comptables pour les non-salariés.
• Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, carte professionnelle, certificat d'identification INSEE.
• Un avis d'imposition : dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition.
• La justification d’autres revenus : justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de capitaux mobiliers

À noter : vous ne pouvez pas demander de relevés bancaires, de carte vitale ou d'extrait de casier judiciaire. La liste des documents exigibles est limitative selon le décret du 5 novembre 2015.

Quelle est la durée d'un bail pour une location meublée ?

En location meublée et à la différence de la location vide, vous avez accès à plusieurs types de baux. Cela permet de vous adapter en fonction des publics locatifs visés.

• Le bail meublé classique de 12 mois.
• Le bail étudiant de 9 mois.
• Le bail mobilité de 1 à 10 mois.

Le bail meublé classique

Le bail meublé classique est le contrat de location le plus courant pour les logements meublés. La durée minimale du bail est de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Il s’agit du bail établi pour la très large majorité des locataires de biens meublés. Le bail doit par ailleurs indiquer s’il y a ou non un dépôt de garantie, le montant maximum demandé est de 2 mois hors charges.

Le délai de préavis pour donner congé est quant à lui de 1 mois. Ce type de bail présente une stabilité intéressante pour les propriétaires, avec un renouvellement automatique sauf congé donné par l'une des parties.

Le bail étudiant de 9 mois

Comme son nom l’indique, le bail étudiant est spécialement conçu pour répondre aux besoins des étudiants. Sa durée est fixée à 9 mois maximum et sans possibilité de reconduction tacite. La période de 9 mois correspond à l'année universitaire classique, de septembre/octobre à juin.

Après 9 mois, le contrat de location prend automatiquement fin. L'étudiant peut quitter les lieux sans donner de préavis ni de lettre de congé. En tant que bailleur, si vous souhaitez que l'étudiant reste, il faut lui faire signer un nouveau contrat. Le bail étudiant présente l’intérêt pour le propriétaire de récupérer le logement pendant l'été pour d'éventuelles locations saisonnières.

Le bail mobilité de 1 à 10 mois

Le bail mobilité a été créé par la loi Elan en 2018, pour répondre aux besoins des personnes en situation de déplacement temporaire. La durée du bail proposé varie ainsi de 1 à 10 mois maximum, ici aussi, sans possibilité de renouvellement. Le bail mobilité s'adresse aux étudiants, aux stagiaires, aux salariés en mission temporaire ou encore aux personnes en formation professionnelle.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé avec ce type de bail. Il est demandé au locataire de justifier de sa situation temporaire lors de la signature du contrat de location. Une telle formule offre au propriétaire-bailleur une grande flexibilité pour gérer son bien selon ses besoins.

Quelle est la différence entre location meublée et location vide ?

Entre la location vide et la location meublée, les différences sont très nombreuses : durée du bail, préavis, fiscalité.

• Durée du bail. Un contrat de location vide est conclu pour 3 ans minimum avec tacite reconduction, tandis que pour un logement meublé, le bail est conclu pour 12 mois, renouvelable par tactite reconduction également.
• Dépôt de garantie. Le dépôt est de 1 mois de loyer hors charges maximum en location vide contre 2 mois de loyers hors charges en location meublée. La différence s'explique par la présence d'équipements et de mobilier à protéger en meublé.
• Durée du préavis. Pour quitter un logement vide, le préavis a une durée de 3 mois alors que pour une location meublée le préavis est de 1 mois.
• Fiscalité. En location vide, les revenus de la location sont des revenus fonciers. En location meublée, on parle de revenus locatifs qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Les régimes fiscaux ne sont donc pas tout à fait les mêmes. Louer meublé ouvre accès au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) et au micro-BIC donnant droit à un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.

Quelle est la durée de préavis pour un bail meublé ?

La durée de préavis varie selon que vous êtes locataire ou propriétaire d'un logement meublé.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois seulement. Cette flexibilité constitue un avantage majeur de la location meublée par rapport à la location vide.

Le propriétaire doit respecter un délai de trois mois pour donner congé à son locataire à l'échéance du bail. Ce préavis s'applique uniquement si vous disposez d'un motif légitime : reprise pour habiter, vente du logement ou motif sérieux et légitime.

Le calcul du préavis débute à compter de la réception de la lettre recommandée par le destinataire. Pendant toute cette période, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si un nouveau locataire emménage avant la fin du délai avec votre accord.

Quelle est la différence entre location meublée et location non meublée ?

La durée du bail constitue la principale différence : 3 ans minimum pour une location vide contre 1 an pour une location meublée. Le dépôt de garantie varie également, limité à un mois de loyer pour la location vide et deux mois pour la location meublée. Côté préavis, le locataire doit respecter un délai de trois mois de préavis en location vide contre un mois seulement en meublé.

Existe-t-il un contrat type pour la location ou la colocation de logement meublé ?

Oui, un contrat type officiel existe pour les locations meublées depuis le décret du 29 mai 2015. Ce modèle s'applique aux locations et colocations meublées constituant la résidence principale du locataire. Attention, pour les colocations avec plusieurs contrats individuels, ce contrat type ne s'applique pas et chaque bail doit être adapté spécifiquement.

Quel bail choisir pour une location meublée ?

Pour une location meublée, vous pouvez opter pour plusieurs types de contrats selon votre situation. Le bail d'habitation meublé classique convient pour une résidence principale du locataire, il vaut pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction. Le bail mobilité s'adresse aux locataires temporaires (étudiants, salariés en mission), sa durée varie de 1 à 10 mois. Le bail étudiant s'adapte lui au rythme scolaire puisqu’il est conclu pour une durée de 9 mois. Les experts Foncia vous accompagnent pour déterminer le contrat le plus adapté à votre projet locatif.

Quelle est la durée minimale d'un bail meublé ?

La durée minimale légale d'un bail meublé est fixée à 1 an pour une résidence principale. La règle s'applique aussi bien si le propriétaire est une personne physique ou une personne morale. Une exception existe pour les étudiants : le bail peut être réduit à 9 mois sans reconduction automatique. Dans le cadre d’un bail mobilité, la durée minimale est de 1 mois.

Quelles sont les obligations spécifiques du propriétaire en meublé ?

Le propriétaire doit fournir tous les équipements obligatoires tels qu’ils sont détaillés dans la liste du décret de 2015 : literie, électroménager, ustensiles de cuisine, luminaire ou encore matériel d'entretien adapté. Le propriétaire est également tenu d'établir un inventaire détaillé du mobilier, signé lors de l'état des lieux d'entrée. Contrairement à une location vide, il est impératif de maintenir en bon état les équipements et meubles, mais aussi de remplacer les équipements défaillants pendant toute la durée du bail.

Comment résilier un bail de location meublé ?

Pour résilier votre bail meublé, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. Le préavis est d'une durée de 1 mois à compter de la réception du courrier. L'état des lieux de sortie doit être organisé et les clés remises au bailleur.