Propriétaire : est-il préférable de louer vide ou meublé ?

Vous avez acheté un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location afin d’en tirer des revenus locatifs. Une question se pose désormais à vous, propriétaire bailleur : est-il préférable de louer vide ou meublé ? La réponse est plus complexe qu’il n’y paraît.

Et pour cause, louer un appartement meublé permet de fixer un loyer plus élevé et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Mais cette option implique aussi un risque de vacance locative ainsi que des** frais de remise en état et de gestion** potentiellement importants. Parallèlement, une location nue se loue moins cher, mais réclame moins de maintenance.

Alors, quelle solution choisir pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif ? Avantages et inconvénients d’un logement meublé ou non meublé, type de location le plus rentable et tableau comparatif : vous aurez toutes les clés en main pour vous décider.

Louer meublé : avantages et inconvénients

La location meublée est a priori le choix le plus judicieux pour rentabiliser votre investissement locatif. Mais attention, derrière un loyer plus élevé et un régime fiscal potentiellement avantageux peuvent se cacher des coûts insoupçonnés. Alors, quel avantage à louer un appartement meublé ? Et quels inconvénients ?

Location meublée : les obligations du propriétaire

Pour louer votre appartement en tant que location meublée et bénéficier des différents avantages associés à ce statut, vous devez équiper votre logement avec différents éléments de mobilier. Votre locataire doit en effet pouvoir s’installer en apportant simplement ses effets personnels dans l’habitation. Ceci peut être considéré comme un inconvénient de la location meublée. Et pour cause**, ces équipements représentent une dépense initiale** non négligeable et impliquent des** frais d’entretien et de remise en état.**

Concrètement, pour être considéré comme une location meublée votre appartement ou votre maison doit comprendre les équipements suivants :

• Un ou plusieurs lits avec leurs couettes ou couvertures ;
• Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou un réfrigérateur avec congélateur intégré ;
• Un four ou un micro-ondes ;
• Des plaques de cuisson ;
• De la vaisselle en nombre suffisant pour que tous les locataires puissent prendre leurs repas ;
• Du matériel de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des meubles de rangement ;
• Des lampes ;
• Du matériel de ménage adapté au logement (moquette, carrelage, etc.).

Ces équipements doivent obligatoirement être listés dans un inventaire des meubles que vous prendrez soin de signer et de faire signer à votre locataire lors de l’état des lieux d’entrée. Ce document doit être annexé au contrat de bail de location, être détaillé et indiquer la quantité et l'état des différents éléments que vous mettez à disposition de votre locataire.

La durée du bail en location meublée

Pour pouvoir louer votre logement en tant que location meublée, vous devez également respecter la durée du bail meublé. Cette dernière est d’1 année seulement avec tacite reconduction.

La courte durée du bail de location meublée peut être considérée comme un avantage. En effet, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer votre habitation au bout d’une année pour en disposer, pour augmenter le loyer. Ou tout simplement pour changer de locataire, par exemple parce que celui-ci est un mauvais payeur.

Si vous choisissez de louer meublé, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire avant la fin du bail. A moins que vous ne souhaitiez vivre dans le logement (congé pour habiter), vendre ce dernier (congé pour vendre) ou que vous ne disposiez d’un motif légitime et sérieux. Quoi qu’il en soit, vous devez respecter un** délai de préavis de trois mois minimum.**

Bon à savoir : si vous louez votre logement meublé avec un bail mobilité, vous pouvez réduire encore la durée du bail de location meublée. Ce type de contrat de location vous permet en effet de louer un bien meublé à certaines catégories de locataires (étudiant, apprenti, stagiaire, etc.) pour une durée de 1 à 10 mois.

Le risque de vacance locative en location meublée

Sur le papier le risque de vacance locative d'une location meublée apparaît plus élevé. Du fait de la durée du bail d'une année seulement. Ce qui veut dire que tous les ans il vous faut repartir en quête d'un nouveau locataire.

Dans les faits, la location meublée est aujourd'hui extrêmement recherchée. La demande locative n'a jamais été aussi élevée pour du meublé. Bien sûr, cette assertion vaut pour les logements situés dans des zones dynamiques (centre-ville, littoral, montagne, zone touristique...). Dans un endroit isolé et peu attractif vous aurez toujours du mal à louer.

Dépôt de garantie en location meublée

Si vous louez votre appartement ou votre maison en meublé, vous pouvez demander un dépôt de garantie à votre locataire équivalent à **deux mois de loyer **(hors charges). Ceci vous protège contre les éventuels risques d’impayés ou de dégradation de votre logement.

En revanche, si vous louez votre bien meublé avec un contrat de bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie à votre locataire.

Qui paie l’eau et l’électricité dans une location meublée ?

Pour ce qui est des charges locatives, et notamment du paiement de l’eau et de l’électricité, les règles sont les mêmes pour une location meublée et pour une location vide. Par conséquent, dans une location meublée, le chauffage ainsi que la production et la distribution d’eau restent à la charge du locataire.

La fiscalité de la location meublée

La fiscalité des meublés représente jusqu’à ce jour un mode de location intéressant pour les bailleurs. En tant que propriétaire bailleur d’un logement loué meublé vous pouvez en effet opter pour un régime fiscal avantageux : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Si vous êtes soumis au régime LMNP, lors de votre déclaration d’impôts vous pouvez opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :

1. Le régime micro-BIC. Si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des micro-bénéfices industriels et commerciaux, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 %. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers que vous percevez. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges locatives, notamment vos travaux, pour leur montant réel.
2. Le régime réel. Si vous déclarez vos recettes locatives au régime réel, vous pouvez déduire vos charges et une partie de la valeur de votre logement et de ses équipements de vos revenus. Ce mécanisme comptable dit d'amortissement peut réduire votre assiette d’imposition. Vous allez donc payer moins ou pas d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Attention, le projet de loi de finances pour l’année 2025 pourrait remettre en cause l’avantage fiscal que représente l’amortissement dans le régime LMNP.

Pourquoi les meublés sont-ils moins chers ?

Le prix de la location meublée au mètre carré est en règle générale plus élevé que celui d’un logement loué vide. En moyenne, le loyer d’un appartement ou d’une maison louée meublée est 15 % plus élevé que celui d’une location vide présentant les mêmes caractéristiques.

Cependant, les locations meublées peuvent paraître moins chères, car elles concernent souvent des petites surfaces destinées à la location de courte durée (étudiant cherchant un logement le temps d’une année scolaire par exemple).

Louer vide : avantages et inconvénients

A l'instar de la location meublée, la location nue présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de considérer sérieusement avant une mise en location. En fonction de votre situation fiscale, de votre disponibilité ou encore de la localisation de votre bien immobilier, cette option pourrait s'avérer plus ou moins rentable pour vous.

Quelle est la durée du bail de location vide ?

La durée du bail pour un logement loué vide est de trois ans minimum avec tacite reconduction. Avec une location non meublée, votre bien est donc en principe immobilisé pendant une période assez longue. Ceci peut être considéré comme un avantage de la location vide puisque le risque de vacance locative est réduit.

Votre locataire peut cependant vous donner congé à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois, ou 1 mois dans les zones tendues. De votre côté, vous ne pouvez congédier votre locataire qu’à la fin du bail, sauf si vous souhaitez reprendre votre bien pour y habiter, le vendre ou en raison d’un motif légitime et sérieux. Quoi qu’il en soit, vous devez respecter un délai de préavis de six mois minimum.

Le dépôt de garantie en location nue

Lorsque vous mettez en location un appartement nue ou une maison vide, vous pouvez réclamer à votre locataire un dépôt de garantie. Le montant peut aller jusqu’à un mois de loyer maximum (hors charges).

Fiscalité d’une location non meublée

Si vous êtes propriétaire d’une location vide, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez alors choisir entre deux régimes fiscaux :

1. Le régime micro-foncier. Pour bénéficier de ce régime fiscal, il faut percevoir moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an. Ce régime d’imposition offre un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes donc imposé seulement sur 70 % de vos revenus locatifs. En revanche, vous ne pouvez pas déduire le montant réel de vos charges et travaux de vos revenus fonciers. Si le prix total de ces derniers dépasse 30 % du montant de vos revenus locatifs, le régime micro-foncier n’est donc pas avantageux.
2. Le régime réel. Vous êtes soumis à ce régime fiscal si vous engrangez plus de 15 000 euros par an au titre de vos revenus fonciers ou si vous optez pour ce régime fiscal. Cette solution peut être intéressante, car elle offre la possibilité de déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs pour réduire votre base imposable et donc vos impôts. Cette option est intéressante si vos travaux et charges locatives représentent plus de 30 % de vos revenus locatifs. Cerise sur le gâteau, vous pouvez faire jouer le mécanisme du déficit foncier. En bref, si votre location vous coûte plus qu’elle ne vous rapporte, vous pouvez (sous conditions) imputer vos « pertes » sur vos revenus globaux pour diminuer votre base imposable, et donc vos impôts.

Quel type de location est le plus rentable ?

La location meublée est a priori plus rentable que la location vide. Cependant, les choses sont moins simples qu’il n’y paraît. En effet, plusieurs données sont à prendre en compte pour analyser la performance de votre investissement locatif.

La fixation du loyer d’une location vide et d’une location meublée

Une location meublée se loue 5 à 30 % plus cher qu’une location vide présentant les mêmes caractéristiques (surface, localisation, etc.). Cependant, ce type d’investissement locatif implique un investissement initial pour l’achat du mobilier. Puis des frais d’entretien, de réparation et de gestion qui sont supérieurs à ceux d’une location non meublée.

Par ailleurs, que vous choisissiez de louer votre logement vide ou meublé, vous devez respecter les règles de fixation des loyers, notamment l’encadrement des loyers applicable dans les zones tendues comme Paris, Lyon, Lille ou encore le Pays basque.

Dépôt de garantie en location vide ou nue

Si vous louez votre bien meublé, vous pouvez réclamer un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer hors charges maximum. Tandis qu’en location nue, vous pouvez demander un dépôt de garantie d’1 mois de loyer hors charges maximum.

Avec une location meublée, vous êtes donc davantage protégé financièrement contre les risques locatifs (régularisations de charges, dégradations, loyers impayés, etc.). À rebours, ce type de location vous fait courir davantage de risques de dégradation puisque vous fournissez des équipements du quotidien à votre locataire.

Fiscalité en location vide ou meublée

Du point de vue de la fiscalité, location meublée et location vide ont toutes deux des atouts :

• La location vide vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs ou de réaliser un déficit foncier, ce qui réduit votre assiette imposable.

• La location meublée vous permet de bénéficier du statut fiscal LMNP qui vous donne accès soit à un abattement de 50 % de vos revenus locatifs en régime micro-BIC soit au régime réel avec le mécanisme de l’amortissement.

A priori, la location meublée est donc plus intéressante sur le plan fiscal. Mais attention, la déclaration de revenus d’une location meublée peut être compliquée, ce qui implique de se faire accompagner par un comptable. Par ailleurs, l’avantage fiscal que représente le mécanisme de l’amortissement pourrait bientôt évoluer.

Tableau comparatif location meublée et vide

Finalement, quelles sont les différences entre location meublée et non meublée ? Le tableau comparatif ci-dessous vous aide à y voir plus clair :

Louer meublé ou non ? Le bilan

La location vide et la location meublée présentent toutes deux des atouts et des risques. Pour faire votre choix entre ces deux types de location, vous devez considérer le loyer annuel que vous pourrez tirer de votre propriété (rentabilité brute), mais aussi les charges et la fiscalité (rentabilité nette) que vous devrez supporter.

Or ces éléments dépendent de la nature de votre bien, de sa localisation ou encore de la composition de votre patrimoine. De plus, au-delà de la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez également prendre en compte les efforts de gestion locative impliqués par chaque type d’investissement.

En résumé :

• La location nue implique un investissement de départ moindre, est synonyme d’une gestion simplifiée et d’un risque de vacance locative plus faible et peut permettre de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

• La location meublée est synonyme de loyers plus élevés et peut permettre, jusqu’à ce jour, de profiter du régime fiscal LMNP avec un abattement de 50 % des revenus locatifs ou un mécanisme d’amortissement.

Besoin d’un coup de pouce pour faire le choix le plus rentable pour votre location ? Les experts Foncia sont là pour vous accompagner dans votre réflexion et vous aider à trouver l’option la plus avantageuse au regard de votre situation. Logement meublé ou logement nu, laissez-vous guider par nos experts.