Tout ce qu'il faut savoir sur la location en zone tendue

La notion de zone tendue concerne plus de 1000 communes et agglomérations. Ce dispositif implique en effet un encadrement de l’évolution des loyers, un plafonnement des honoraires d’agence, un raccourcissement du délai de préavis, mais aussi des mesures fiscales spécifiques.

Découvrez les clés pour comprendre ce qu’est une location en zone tendue. Mais aussi, calculer le loyer lors de la mise en location, du renouvellement du bail ou du changement de locataire, trouver la liste des villes visées, et bien plus encore.

Qu'est-ce qu'une zone tendue pour la location ?

La notion de zone tendue pour la location a été introduite par la Loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) entrée en vigueur le 24 mars 2014. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Explications.

Zone tendue : définition

La loi définit les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».

Une zone tendue correspond donc à une zone de tension sur le marché locatif.

Il s’agit d’une commune ou d’une agglomération, désignée par décret, dans laquelle le marché immobilier est déséquilibré, car :

• La demande de logements est supérieure à l’offre locative ;
• Le montant moyen des loyers est important ;
• Les prix d’acquisition sont élevés dans l’ancien.

Les zones géographiques concernées connaissent une hausse des loyers qui empêche les locataires de trouver un appartement ou une maison à louer. C’est pourquoi le législateur est venu encadrer l’augmentation des loyers dans les zones tendues en France. 

Location en zone tendue : les implications

En résumé, le classement d’une commune en zone tendue entraîne plusieurs conséquences pour les propriétaires, pour les locataires et pour les professionnels de l’immobilier :

• Un encadrement des loyers, voire un plafonnement des loyers, lors de la mise en location, du renouvellement du bail ou du changement de locataire ;
• Un plafonnement des honoraires de location ;
• Une réduction de la durée du préavis de départ du locataire de locations non meublées (bail d’habitation vide à usage de résidence principale) de 1 mois au lieu de 3 mois ;
• Une fiscalité spécifique pour les propriétaires en zones tendues avec une taxe d’habitation majorée pour les résidences secondaires meublées et une taxe sur les logements vacants (TLV).

Comment fixer ou calculer un loyer en zone tendue ?

Dans les agglomérations et les villes en zone tendue, des règles spécifiques encadrent l’augmentation des loyers et, dans certains cas, leur fixation lors de la mise en location.

Règles de fixation du loyer d’une location en zone tendue et plafonnement des loyers

Par principe, lors de la mise en location, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes libre de fixer librement le montant de votre loyer. Cette règle relative au calcul du loyer s’applique aussi dans les zones tendues.

Cependant, par exception, dans certaines villes situées en zone tendue, les loyers sont plafonnés. Vous êtes concernés par le plafonnement des loyers si votre propriété se trouve :

• À Paris ;
• À Lyon et Villeurbanne ;
• À Bordeaux ;
• À Lille, Hellemmes et Lomme ;
• À Montpellier ;
• Dans le territoire d’Est Ensemble (Bagnolet, Noisy-le-Sec, Le Pré-Saint-Gervais, etc.) ;
• Dans le territoire de Plaine Commune (L’Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Saint-Denis, etc.) ;
• Dans la communauté d’agglomération Pays basque (Anglet, Biarritz, Villefranque, etc.) ;
• Dans certaines parties du territoire de Grenoble-Alpes Métropole.

Concrètement, si votre maison ou votre appartement se trouve dans l’un de ces secteurs, vous devez fixer un loyer de base (hors charges) inférieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Ce plafond est établi chaque année par arrêté préfectoral pour votre quartier et votre catégorie de logement.

Dans certains cas spécifiques, vous pouvez néanmoins appliquer un complément de loyer. Tel est par exemple le cas si votre logement comporte des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux habitations de la même catégorie situées à proximité (vue exceptionnelle, équipements haut de gamme, belle hauteur sous plafond, etc.).

Notez en revanche qu’il vous est interdit de mettre en place un complément de loyer lorsque votre bien immobilier présente certains défauts, par exemple :

• Un classement F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• Des sanitaires sur le palier ;
• Une installation électrique dégradée ;
• Un vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
• Une pièce principale mal exposée.

Révision ou augmentation du loyer en zone tendue et encadrement de loyers

En tant que propriétaire d’une location meublée ou vide située dans une zone tendue et louée via un bail d’habitation traditionnel ou un bail mobilité ? Vous devez respecter des règles spécifiques lorsque vous augmentez le loyer en cours de bail, lors du renouvellement du bail ou entre deux locataires.

Concrètement, vous êtes autorisé à réviser le loyer de votre locataire en cours de bail une fois par an, si le contrat de location le prévoit, et en vous basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). L’IRL est calculé par l’INSEE tous les trimestres en fonction de l’inflation (hausse générale des prix).

En revanche, vous ne pouvez pas, en principe, augmenter le loyer en cas de renouvellement du bail ou de changement de locataire(relocation). Une revalorisation du loyer est cependant tolérée, par exception :

• Si votre logement est resté vacant plus de 18 mois ;
• Si le loyer de votre logement était sous-évalué par rapport au marché locatif local ;
• Si vous n’avez pas révisé votre loyer au cours des 12 derniers mois ;
• Si vous avez réalisé de gros travaux d’amélioration depuis le départ de votre ancien locataire.

Attention, si votre logement est une passoire thermique classée F ou G au DPE, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer.

Par ailleurs, si votre location se trouve dans une zone tendue concernée par l’encadrement du niveau des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.). Votre loyer révisé ne doit pas excéder le loyer de référence majoré applicable dans votre zone géographique et à votre catégorie de bien.

Quels sont les honoraires de location en zone tendue ?

Les honoraires de location en zone tendue sont, eux aussi, encadrés. Les frais d’agence immobilière (dossier, visite, rédaction du bail, renouvellement du bail) payés par le locataire ne peuvent pas dépasser le prix TTC par mètre carré (m2) fixé pour chaque type de zone :

• 12 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue ;
• 10 € par mètre carré de surface habitable en zone tendue ;
• 8 € par mètre carré de surface habitable en zone non tendue.

Quel préavis pour une zone tendue ?

Si votre location vide à usage d’habitation se situe en zone tendue, votre locataire bénéficie d’un délai de préavis réduit.

Quel délai de préavis pour la résiliation d'un bail de location en zone tendue ?

Lorsque vous louez votre logement vide, la durée de préavis que doit respecter votre locataire s’il souhaite quitter l’habitation est abaissée à un mois, contre trois hors zone tendue ou pour une location meublée. Ce délai commence à courir à compter de la réception de la lettre de préavis de votre locataire.

Quel justificatif pour une lettre de préavis de location en zone tendue ?

Pour avoir droit au préavis réduit d’un mois, votre locataire doit préciser l’adresse du logement dans son courrier de préavis et indiquer qu’il bénéficie d’un « délai de préavis réduit à un mois, conformément à la loi n° 89-462 (article 15) et au décret n° 2013-392 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts (1er tableau en annexe du décret). »

À titre de justificatif légitimant une réduction de la durée de préavis, votre locataire peut également vous faire parvenir une copie du Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 listant les communes situées en zone tendue.

Quelle fiscalité et aides en zone tendue ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier situé en zone tendue, vous pouvez vous voir appliquer une fiscalité spécifique. L’objectif : vous encourager à mettre votre propriété en location dans un contexte de difficultés sérieuses d’accès au logement dans le périmètre concerné. Parallèlement, dans les zones tendues, l’État propose des dispositifs visant à aider les habitants à devenir propriétaires de leur résidence principale.

Taxe sur les logements vacants (TLV)

Vous êtes propriétaire d’un bien situé dans une zone tendue que vous occupez de manière ponctuelle et que vous ne proposez pas à la location ? Attention, vous pourriez être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe qui s’élève à 25 % de la valeur locative cadastrale de votre habitation, et 12,5 % la première année d’imposition, s’applique à vous si les conditions suivantes sont réunies :

• Votre bien immobilier à usage d’habitation se trouve en zone tendue ;
• Vous occupez votre maison ou appartement moins de 90 jours consécutifs par an ;
• Votre propriété n’a pas été mise en location depuis plus de 12 mois.

En revanche, vous n’êtes pas concerné par cette taxe si :

• Vous devez réaliser d’importants travaux dans votre logement ;
• Votre bien reste vacant faute d’acquéreur (vente) ou de locataire (bien à la location) ;
• Vous vivez dans votre maison ou appartement plus de 30 jours consécutifs chaque année ;
• Votre propriété est une résidence secondaire meublée assujettie à la taxe d’habitation.

Taxe d’habitation majorée pour les résidences secondaires meublées

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire meublée en zone tendue ?Votre commune peut vous réclamer une surtaxe d’habitation d’un montant pouvant s’établir entre 5 % et 60 % de votre taxe d’habitation habituelle.

Vous pouvez cependant échapper à cette majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées si :

• Vous occupez votre logement régulièrement pour vous rendre plus facilement sur votre lieu de travail ;
• Votre résidence secondaire l’est, car vous êtes hébergé dans un établissement de soins ;
• Vous devez effectuer d’importants travaux dans votre habitation pour la remettre en état.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif qui vous aide à financer l’achat de votre maison ou de votre appartement, sous conditions de ressources.

En résumé, lorsque le bien dont vous voulez devenir propriétaire se situe dans une zone tendue. Le plafond de revenus qui vous permet d’être éligible au PTZ est plus haut et le montant du PTZ que vous pouvez solliciter est, lui aussi, plus élevé.

Quelles sont les communes classées en zone tendue pour la location ?

Les zones tendues correspondent à de grandes villes ou agglomérations très peuplées dans lesquelles la demande de logements est supérieure à l’offre locative.

Quelles sont les villes en zone tendue ? Liste des communes en zone tendue

En pratique, la liste des communes situées en zone tendue est fixée par le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023. En 2025, les zones tendues en France recouvrent notamment les villes suivantes :

• Paris (Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, L’Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, etc.)
• Saint-Nazaire ;
• La Teste-de-Buch et Arcachon ;
• Toulouse ;
• Lyon ;
• Genève-Annemasse (partie française) ;
• Thonon-les-Bains ;
• Aix-en-Provence ;
• Menton-Monaco (partie française).

Comment savoir si un logement est situé en zone tendue ?

Pour déterminer si votre location se trouve dans une zone tendue :

• Consultez le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 qui détaille la liste des villes en zone tendue en 2025 ;
• Rendez-vous sur le site du service public pour utiliser le simulateur de zone tendue mis à disposition par l’État.

Location en zone tendue : ce qu’il faut retenir

• Une zone tendue est un secteur géographique, identifié par décret, dans lequel l’offre locative est inférieure à la demande, ce qui entraîne de sérieuses difficultés d’accès au logement.
• La liste des communes et des agglomérations situées en zone tendue se trouve dans le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
• En France, plus de 1 000 villes sont considérées comme des zones tendues. Pour savoir si votre propriété se situe dans une zone tendue, rendez-vous sur le simulateur en ligne proposé par le service public ou consultez le décret mentionné ci-dessus.
• Concrètement, si vous êtes propriétaire d’une location nue ou meublée en zone tendue :  vous ne pouvez pas, sauf exception, augmenter le loyer entre deux locataires ; les honoraires de location facturés à votre locataire sont plafonnés ; et la durée du préavis de votre locataire est réduite à un mois pour un bien loué vide. 
• Par ailleurs, dans certaines communes situées en zone tendue, le loyer de base (hors charges) que vous pouvez réclamer à votre locataire est plafonné. Son montant ne peut pas être plus élevé que le loyer de référence majoré établit par arrêté préfectoral pour votre quartier et votre type de bien.

Location zone tendue : la foire aux questions (FAQ)

Comment savoir si on habite en zone tendue ?

Pour savoir si vous habitez dans une zone tendue, consultez la liste des villes en zone tendue 2025 établie par le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 disponible sur le site Légifrance.gouv. Ou entrez le nom de votre commune dans le simulateur zone tendue hébergé sur le site du service public.

Quel est le plafond de loyer en zone tendue ?

Seules certaines villes et agglomérations (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.) encadrent le niveau des loyers. Si votre propriété se situe dans l’une de ces communes, pour déterminer le loyer de base (hors charges) maximal que vous pouvez réclamer à votre locataire. Vous devez consulter l’arrêté préfectoral qui fixe le loyer de référence majoré à ne pas dépasser en fonction de votre zone géographique et des caractéristiques de votre logement.

Bon à savoir : la page du site du service public dédiée à l’encadrement des loyers en zone tendue vous redirige vers des simulateurs en ligne vous permettant d’estimer le loyer de référence applicable dans votre secteur géographique et à votre type de bien.

Puis-je augmenter le loyer au changement de locataire en zone tendue ?

En principe, l’augmentation du loyer en zone tendue entre deux locataires est impossible. Il existe cependant plusieurs exceptions à cette règle (logement vacant depuis plus de 18 mois, ancien loyer sous-évalué ou non révisé au cours des 12 derniers mois, gros travaux réalisés depuis le départ du locataire précédent).

Comment savoir si le préavis de location est de 1 mois ou 3 mois en zone tendue ?

Pour une location vide, le délai de préavis du locataire en zone tendue est d’un mois, au lieu de trois mois habituellement. Mais attention, pour profiter de cette durée de préavis réduite, le locataire doit indiquer l’adresse du bien dans sa lettre de congé et renvoyer au décret listant les communes situées en zone tendue. Sans cela, le préavis est maintenu à trois mois.

Le délai de préavis pour une location meublée louée via un bail d'habitation classique ou un bail mobilité en zone tendue reste d’un mois.