Comment récupérer mon dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?

Vous êtes sur le point de quitter votre location et vous espérez récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie. Comment vous en assurer ?

Qu’est-ce que le dépôt de garantie en location ?

Tout d’abord, il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution.

La caution permet au propriétaire de sécuriser les loyers de son locataire en cas de non-paiement du loyer. Le cas échéant, c’est la personne qui s’est portée caution qui s’acquittera du loyer à la place du locataire.

Bloqué sur un compte, le dépôt de garantie servira à couvrir d’éventuels travaux de remise en état à effectuer à la sortie du locataire. Son montant équivaut à un mois de loyer hors charges pour un logement loué vide, et deux mois pour un meublé.

Lorsque le ou la locataire quitte le logement, une comparaison est établie entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie afin de déterminer d’éventuelles dégradations.

Dans le cas où la comparaison des états des lieux ne révèle pas de détériorations, la restitution du dépôt de garantie est effectuée sous un mois.

À l’inverse, si des dégradations ont été relevées, elles sont facturées sur devis au locataire via une retenue sur le dépôt de garantie, et le délai de restitution dudit dépôt est majoré d’un mois.

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont donc très importants. Confiez-les à des experts indépendants pour votre tranquillité d’esprit. De plus, c’est la garantie que les documents soient conformes à la législation.

Faites preuve de vigilance durant l’examen initial du logement, afin que l’on ne puisse pas vous tenir responsable de dégradations antérieures à votre occupation des lieux.

Comment optimiser ses chances de récupérer son dépôt de garantie ?

En tant que locataire, nous vous conseillons de reprendre votre état des lieux d’entrée pour préparer votre état des lieux de sortie. Partez tout simplement du principe qu’il faut rendre le logement dans un état identique à celui de l’entrée dans les lieux.

En effet, les locataires prennent à leur charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location. La liste de ces réparations est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 : nettoyage des grilles de ventilation, réfection des joints en silicone dans les pièces d’eau, refixation des prises et interrupteurs, remplacement des ampoules.

Le locataire doit également réparer les dégâts qu’il aurait causés pendant son occupation des lieux : rebouchage des trous sur les murs, remplacement d’un papier peint arraché ou d’une vitre cassée, etc.

Les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Afin de distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le propriétaire peuvent décider d’une grille de vétusté (choisie parmi les grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif).

Le locataire doit donc faire attention tout au long de son occupation des lieux. Il faut veiller à entretenir le logement régulièrement et ne pas remettre les réparations à plus tard. Ainsi, au moment de votre départ, la charge de travail sera réduite et ce dernier met toutes les chances de son côté pour récupérer l’intégralité du dépôt de garantie.

Qu'est-ce qui peut être retiré de la caution ?

Les loyers impayés, les dégradations du logement, les défauts d'entretien, ainsi que d'une partie des charges locatives (avant la régularisation des charges annuelles lar le Syndic) sont retenus sur la caution du locataire. Cela recouvre une large palette de configurations. Dans tous les cas, la somme recouvrée par le propriétaire sert à payer la remise en état du logement. 

Voici de quelques montants indicatifs de travaux (données Constatimmo) susceptibles de varier selon le gestionnaire et les sociétés missionnées pour remettre en état le bien. 

• Joints de robinets : 14 € l’unité ;
• Ampoules à économie d’énergie pour plafonnier ou applique : à partir de 19 € l’unité ;
• Nettoyage des bouches d’extraction et d’entrée d’air (VMC) : à partir de 22 € l’unité ;
• Rebouchage des trous de cheville : 6 € l’unité ;
• Entretien des appareils de gaz : à partir de 127 € ;
• Détartrage de la cuvette des WC : 27 € l’unité ;

Le dépôt de garantie est-il encaissé ?

Le dépôt de garantie lorsqu’il est versé au moment de la signature du bail, est aussitôt encaissé par le propriétaire. Cette somme sera restituée après le départ du locataire. Le montant du dépôt de garantie remis au locataire dépend des éventuelles dégradations et autres retenues locatives comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les provisions sur charges, etc.

Quel est le délai de restitution en location du dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie est souvent très attendue par le locataire. Alors un mois ou deux mois ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux délais. Ces deux délais fonctionnent autant dans le cadre d’une location vide que d’une location louée meublée.

• 1 mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme avec l’état des lieux d’entrée ;
• 2 mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée (dégradation, défaut d’entretien…), et que des retenues sur le dépôt de garantie sont nécessaires.

À noter que si le bien en location est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision sur charge égale à 20 % du dépôt de garantie. Et cela jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du délai de restitution ?

Ne pas restituer le dépôt de garantie d’un locataire expose à des sanctions qui ne sont pas à prendre à la légère. Si le dépôt de garantie n’est pas rendu dans les temps, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard. Dans tous les cas, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire (via une lettre recommandée avec avis de réception) lorsque le délai de restitution est dépassé. Si la demande du locataire reste sans réponse. Celui-ci peut saisir sans frais un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. 

Comment se faire rembourser un dépôt de garantie ?

Le propriétaire bailleur ou l'agence de gestion locative a l'obligation de restituer le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois. Passer ce délai le locataire doit alerter de la non-restitution de sa caution.

Dans un premier temps, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire. Concrètement cela se traduit par une lettre avec accusé de réception exigeant le remboursement du dépôt de garantie.

Devant l'absence de réponse du bailleur, le locataire peut engager une démarche à l'amiable. Plusieurs interlocuteurs sont disponibles à cet effet : un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (voire un médiateur civil). Cela constitue une phase obligatoire avant de pouvoir saisir le juge. À noter que si la somme due par le propriétaire dépasse les 5 000 euros, ce dernier peut directement saisir le juge des contentieux de la protection sans passer par la démarche à l'amiable. Pour récupérer son dépôt de garantie, le locataire dispose d'un délai de 3 ans à partir du moment où la garantie aurait dû être remise.

Tant que le dépôt de garantie n'est pas remboursé par le propriétaire, le montant est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Si le propriétaire laisse traîner sans répondre aux sollicitations du locataire, la somme à verser au final peut s'avérer très lourde.

Combien de mois de caution pour une location ?

La caution pour un logement en location, ou plutôt le dépôt de garantie est une somme versée au moment de la signature du bail. Le montant est définitif et ne peut pas être augmenté en cours de bail.

Le dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois de loyers hors charges, que ce soit pour une location louée vide ou une location louée meublée.

Dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire a l’interdiction de demander un dépôt de garantie au locataire. Idem, si le loyer est versé par avance chaque trimestre, il y a interdiction de demander le versement d’un dépôt de garantie.