Donner congé pour vente à son locataire : comment s'y prendre ?

Comment donner congé pour vente à son locataire ?

Le congé pour vente est l’un des trois motifs pour lesquels, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez donner congé à votre locataire. Pour rappel, les deux autres raisons qui peuvent vous autoriser à donner congé à votre locataire sont le congé pour reprise (congé pour habiter) et le congé pour motif légitime et sérieux. 

Concrètement, lorsque vous donnez congé à votre locataire pour vendre votre logement, vous mettez fin au contrat de location. Cela vous permet de faire partir le locataire afin de procéder à la mise en vente de votre bien immobilier.

Notez que, en tant que propriétaire, vous pouvez mettre en vente un appartement loué ou mettre en vente votre maison avec un locataire à l’intérieur. Autrement dit, vous n’êtes pas obligé de donner congé à votre locataire avant de vendre. Vendre votre bien loué peut être plus simple. Mais attention, le prix de vente peut être impacté à la baisse.

Vous préférez vendre votre bien vide, après le départ définitif de votre locataire ? Dans cet article, nous vous expliquons les règles à suivre pour donner congé pour vendre à un locataire qui occupe votre bien à titre de résidence principale.

Lettre de congé, délais de préavis, congé pour vente d’un logement meublé, droit de préemption du locataire ou encore locataire protégé... Vous saurez tout ce qu’il faut savoir à propos des modalités et formalités à respecter pour donner congé pour vente.

Quand un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

Quand peut-on vendre une maison en location ou un appartement occupé ? Cette question mérite d’être posée. En effet, un propriétaire peut mettre fin au bail de son locataire pour vendre son logement, mais seulement à certaines conditions.

En votre qualité de propriétaire bailleur, vous êtes autorisé à donner congé à votre locataire à la date d’échéance du contrat de location. En d’autres termes, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter sa location en cours de bail. Il s'agit d'une obligation légale.Ainsi :

• si vous êtes propriétaire d’un logement loué nu (non meublé) vous devez attendre la fin des 3 ans que dure ce type de bail ;
• si vous êtes propriétaire d’un logement loué meublé, vous pourrez congédier votre locataire au bout de 1 an.

Par ailleurs, si vous avez acheté le logement loué nu, avec le locataire à l’intérieur, moins de 3 ans avant la fin du bail, vous devez attendre la fin de la première reconduction du contrat avant de pouvoir donner congé à votre locataire pour vendre.

Bon à savoir : si vous louez votre logement meublé avec un bail mobilité, vous n’avez pas besoin de donner congé à votre locataire pour vendre. En effet, ce type de contrat de location n’est pas renouvelé automatiquement une fois arrivé à son terme.

Comment donner congé à un locataire pour vendre ?

Concrètement, comment faire partir un locataire pour vendre son bien ?

Pour donner congé à votre locataire, vous devez lui adresser une lettre de congé. Celle-ci doit obligatoirement faire figurer les informations suivantes:

• Le motif du congé (« congé pour vente ») ;
• Le prix de vente et les conditions de vente de votre bien immobilier ;
• La description précise de votre logement et de ses éventuelles annexes ;
• Les 5 premiers alinéas du « II » de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989.

En tant que propriétaire bailleur, trois méthodes sont à votre disposition pour informer votre locataire que vous souhaitez lui donner congé pour vendre :

1. Envoyer votre lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception ;
2. Missionner un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu’il rédige votre lettre de congé et la dépose chez votre locataire ;
3. Remettre la lettre de congé en main propre à votre locataire en lui faisant signer un récépissé, c’est-à-dire un document attestant qu’il a bien reçu votre lettre de congé.

Attention, vous ne pouvez pas donner congé pour vente à votre locataire en lui envoyant un simple email ou en lui adressant un SMS par exemple.

Par ailleurs, si votre logement à vendre est occupé par plusieurs locataires (concubins, colocataires, etc.), vous devez adresser une lettre de congé à chacun d’eux.

Quel préavis quand un propriétaire vend ?

Lorsque vous donnez congé à votre locataire pour vendre votre appartement ou votre maison, vous devez respecter un délai de préavis. Si votre lettre de préavis ne parvient pas à votre locataire dans les temps, le contrat de location est reconduit.

Si vous êtes propriétaire d’un bien loué nu (non meublé), votre locataire doit être informé de votre intention de mettre fin au contrat de location au moins 6 mois avant le terme du bail.

Pour donner congé pour vendre un logement loué meublé, vous devez cette fois informer votre locataire au moins 3 mois avant la fin du contrat de location.

Attention, le délai de préavis du locataire en cas de congé pour vente court à partir de la remise en main propre, de la signification par huissier ou du jour de réception de la lettre recommandée par le locataire.

Pour vous assurer que votre lettre de congé pour vente soit bien reçue par votre locataire dans le délai imparti, nous vous recommandons de lui faire parvenir via huissier et/ou de prévoir une marge d’au moins un mois.

Notez que, si votre locataire reçoit votre lettre de congé avant le début du congé légal, le préavis ne prend effet qu’à partir du premier jour du délai légal (6 mois avant la date de fin du bail pour une location nue, 3 mois pour une location meublée).

De son côté, le locataire doit-il respecter un préavis après un congé donné par le propriétaire ? Non. Une fois informé de votre volonté de mettre fin au contrat de location, votre locataire peut quitter le logement quand il le souhaite et cesser de payer le loyer à partir de son départ effectif.

Quels sont les droits du locataire du logement en cas de vente ?

En tant que propriétaire bailleur, lors de la vente d’un logement loué vous devez respecter les droits du locataire.

Vous devez bien entendu donner congé à votre locataire en vous conformant au délai de préavis. Mais ce n’est pas tout. Dans le cadre d’un congé pour vente, vous devez également honorer le droit de préemption du locataire en place. Une proposition de vente au locataire doit être émise. Par ailleurs, si votre locataire possède le statut de locataire protégé, vous devez vous plier à d'autres règles spécifiques.

Attention, si vous ne respectez pas les droits du locataire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection afin de contester le congé pour vente et éventuellement faire prononcer la nullité de ce dernier.

Droit de préemption du locataire pour un logement loué non meublé

Lorsque vous vendez un logement qui était jusqu’à présent loué nu (non meublé) à titre de résidence principale, vous devez proposer ce dernier en priorité à votre locataire ou vos locataires actuels. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption du locataire.

En pratique, la lettre de préavis du propriétaire au locataire vaut offre de vente, c’est-à-dire proposition de vente au locataire. Ce courrier doit par conséquent mentionner les conditions de la vente, en particulier le prix du bien, sa description et les conditions de paiement.

Votre locataire dispose de deux mois à compter du premier jour du délai de préavis légal pour accepter votre offre. En pratique, il doit vous signifier son intention d’acheter votre bien en vous envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

À partir de l’envoi de ce courrier, votre locataire a deux mois pour signer l’acte de vente. S’il doit solliciter un prêt immobilier pour acquérir votre bien, ce délai est étendu à 4 mois.

S’il ne se porte pas acquéreur de votre appartement ou de votre maison, votre locataire doit faire l’état des lieux, quitter le logement et vous rendre les clés au plus tard le dernier jour du préavis, c’est-à-dire à la date de fin du contrat de location.

Vous pouvez considérer que votre locataire a refusé votre offre de vente s’il vous a adressé un courrier dans ce sens, s’il ne vous a pas répondu à l’issue des deux premiers mois du préavis ou s’il vous a fait une contre-offre que vous avez refusée.

Bon à savoir : si vous souhaitez vendre votre propriété à un parent proche (enfant, sœur, parent, tante, nièce, etc.) qui envisage de faire de ce logement sa résidence principale pendant au moins deux ans, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas.

Droits du locataire protégé en cas de vente

Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans ou a à sa charge une personne de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes (en dessous de certains plafonds fixés par la loi), il peut être qualifié de locataire protégé.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez donner congé pour vente à une personne âgée ou à une personne aidante. En revanche, vous devrez proposer à cette dernière une** solution de relogement correspondant à ses besoins.**

Concrètement, si vous donnez congé à un locataire protégé pour vendre, vous devez lui faire parvenir des offres de location pour des logements situés à proximité de votre bien et pertinents au regard de ses moyens financiers.

Vous pouvez néanmoins échapper à ces obligations si vous avez vous-même plus de 65 ans ou peu de ressources financières (en dessous des plafonds légaux).

Donner congé pour vente à son locataire : ce qu’il faut retenir

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez donner congé à votre locataire afin de vendre votre bien vide (sans locataire). Dans ce cas, votre locataire devra partir à la date d’échéance de son contrat de bail.

Mais attention, pour que le congé soit valable, vous devez respecter un certain formalisme :

• Votre lettre de congé doit contenir des mentions obligatoires (motif du congé, prix du bien, conditions de vente, etc.) ;

• Votre lettre de congé doit être délivrée à votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, par voie de commissaire de justice ou en main propre ;

• Votre lettre de préavis doit parvenir à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location nue (non meublée) et au moins 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée ;

• Si votre propriété est louée vide (non meublée) vous devez permettre à votre locataire d’exercer son droit de préemption ;

• Si votre locataire est un locataire protégé, vous devez l’aider à trouver une solution de relogement pertinente au regard de ses moyens et de ses besoins.

Vous souhaitez résilier le bail de votre locataire pour vendre votre logement ? Foncia vous accompagne dans toutes vos démarches et vous facilite la vie.