Les obligations du bailleur

Quelles sont les obligations du propriétaire ? Proposer un logement décent et assurer l’entretient et les réparations font parties de ses obligations.

Les obligations des bailleurs et locataires, pour les locations à usage de résidence principale, sont organisées par la loi et précisées dans le contrat de location signé entre les deux parties.

Le bailleur a l’obligation de :

• Remettre un logement décent en bon état d’usage et de réparation
• Assurer la jouissance paisible du logement
• Entretenir et réparer les locaux loués
• Ne pas s’opposer à l’aménagement des locaux loués

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 6

Ces dispositions sont des dispositions d’ordre public visant à protéger le locataire, le bailleur ne peut y déroger.

En dehors de ces obligations et sauf mentions particulières au bail, le bailleur n’est tenu d’aucune autre obligation.

I – Remettre un logement décent en bon état d’usage et de réparation

1. Remettre un logement décent

a) Qu’est-ce qu’un logement décent ?

C’est un logement qui remplit certaines caractéristiques permettant de garantir la sécurité physique et la santé des locataires. Il doit être doté d’éléments d’équipements et de confort indispensables à l’habitation.

b) Mise en conformité :

Si le logement loué n’est pas décent sa mise en conformité peut être demandée :

• Par le locataire
• Par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) lorsqu’elle verse au locataire une allocation logement.

Cette demande peut être formulée à tout moment et ne porte pas atteinte au bail en cours.

c) Sanctions :

Tant que le logement n’est pas conforme à l’état de décence, la CAF peut suspendre le versement de l’allocation logement pendant une période ne pouvant dépasser 18 mois. Dans ce cas, le bailleur ne peut réclamer au locataire la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation logement et se prévaloir de ce règlement partiel pour obtenir la résiliation du bail.

Le juge a la possibilité de :

• Réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’exécution des travaux
• Réduire le montant du loyer si les travaux sont techniquement impossibles

Pour plus de précisions sur la décence d’un logement et ses conséquences se reporter à la fiche sur « les normes de décence ».

2. Remettre un logement en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés dans le bail en bon état de fonctionnement

a) Qu’entend-on par bon état d’usage et bon état de fonctionnement

Il n’est pas exigé du propriétaire de remettre un logement neuf. Il suffit qu’il soit en bon état d’habitabilité permettant au locataire de l’habiter immédiatement.

Les équipements mentionnés au bail peuvent concerner les équipements privatifs dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant les équipements de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun.

Dés lors que ces équipements fonctionnent normalement, le bailleur n’est pas tenu de mettre ces équipements en conformité avec les normes applicables.

b) Convention mettant à la charge du locataire l’exécution de certains travaux

La loi a assoupli cette obligation qui pèse sur le bailleur.

Lors de la conclusion du bail, locataire et bailleur peuvent décider que certains travaux seront effectués par le locataire à la place du bailleur et qu’en contrepartie il bénéficiera d’un loyer minoré ou sera dispensé du paiement du loyer pendant une certaine période.

Cet accord peut faire l’objet d’une clause expresse dans le bail précisant :

• la liste et la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter
• les modalités et la durée de réalisation de ces travaux
• les modalités et la durée d’imputation du montant des travaux sur le loyer.
• les modalités de dédommagement du locataire en cas de départ anticipé sur justificatif des dépenses effectuées

Un contrôle du bailleur sur la conception et la réalisation de ces travaux peut être prévu.

Il s’agit d’une pratique assez courante qui semble donner satisfaction aux parties. La rédaction de la clause n’est pas obligatoire mais très vivement conseillée.

Un tel accord n’est possible que si le logement répond aux caractéristiques du logement décent. Le locataire ne peut en aucun cas supporter la charge de travaux de mise en conformité.

II – Assurer la jouissance paisible du logement et garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

1. Assurer la jouissance paisible du logement

Le bailleur doit permettre au locataire d’occuper et de profiter de son logement pendant toute la durée du bail. La notion de jouissance paisible englobe également les notions d’obligation d’entretien et de réparation.

Le bailleur est responsable des troubles de jouissance :

• qu’il cause directement
• de ceux causés par personnes dont il doit répondre
• de ceux causés par des tiers.

a) Troubles de jouissance résultant directement du fait du bailleur

Comportement personnel du bailleur :

Ex : le bailleur souhaitant se séparer de son locataire réduit ou supprime certaines prestations, obture des portes, injurie le locataire…

Modification unilatérale du logement :

Ex : le bailleur dépose définitivement les volets ou les persiennes sans l’accord du locataire

Droit de visite du bailleur :

Ex : le bailleur ne peut pénétrer dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire. Une clause prévoyant un accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit est illicite.

b) Troubles de jouissance résultant de personnes dont le bailleur doit répondre

Préposés du bailleur :

Ex : gardien ou femme de ménage employés par le bailleur.

Les autres locataires du bailleur

Ex : nuisance sonore, comportement agressif…

c) Troubles de jouissance résultant des tiers

Le bailleur est responsable uniquement des troubles de droit causé par des tiers :

Ex : action exercée par un syndicat de copropriétaires à l’encontre du locataire au motif que la destination du bail n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Le bailleur n’est pas responsable des troubles de fait causés par des tiers :

Ex : aboiements d’un chien provenant d’une maison voisine, occupation du parking par une voiture étrangère à l’immeuble, vol commis dans les lieux loués …

2. Garantie des vices et défauts du bien loué

Le bailleur est garant des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du locataire même s’il n’en avait pas connaissance lors de la conclusion du bail.

Ex : chaudière particulièrement bruyante, insalubrité résultant d’une infestation de puces, dysfonctionnement du chauffage lié à la vétusté…

Le bailleur doit donc réaliser les travaux ou prendre les mesures appropriées jusqu’à ce que le locataire ait retrouvé la jouissance paisible du logement. La réalisation de ces travaux n’exonère pas le bailleur du versement des dommages et intérêts destinés à compenser le trouble de jouissance.

Toutefois, la garantie n’est pas due par le bailleur si le trouble de jouissance résulte du fait du locataire ou s’il est à l’origine de son aggravation.

Ex : lorsque l’humidité excessive à l’intérieur du logement résulte de l’obstruction par le locataire des gaines d’aération ou des cheminées utilisées en ventilation.

III – Entretenir et réparer les locaux loués

Le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation d’entretien en insérant une clause dans le bail.

1. Contenu de cette obligation

Les locaux loués doivent être entretenus de façon à être utilisables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués : usage d’habitation, usage de jardin, de garage…

L’obligation d’entretien porte sur la structure de l’immeuble et sur les éléments d’équipements nécessaires à l’usage normal de l’immeuble.

• Les réparations locatives énumérées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 restent à la charge du locataire.
• Ne pas confondre entretien et amélioration.

L’obligation d’entretien du bailleur ne lui impose pas d’améliorer le logement ou de le rendre plus agréable. Un remplacement à l’identique suffit. De même le bailleur n’est pas tenu de rembourser les travaux d’amélioration entrepris par le locataire.

2. Que faire si le bailleur ne respecte pas son obligation ?

• Le locataire doit mettre le bailleur en demeure de le faire.
• Si le bailleur ne s’exécute toujours pas : le locataire doit s’adresser au juge pour obtenir l’exécution des réparations.

À cette occasion, le locataire peut également demander des dommages et intérêts. Dans des cas graves, il peut même obtenir la résiliation du bail.

Le locataire qui ne respecte pas cette procédure et décide seul de réaliser les travaux ne pourra obtenir du bailleur le remboursement des sommes engagées. De même, les tribunaux refusent au locataire le droit de décider seul de cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas ses obligations.

IV – Ne pas s’opposer à l’aménagement des locaux loués

Le locataire peut procéder à des aménagements dés lors qu’il ne transforme pas les locaux loués.

À l’issue du bail, ces aménagements demeureront acquis au propriétaire sans indemnité, même s’il les a autorisés.