Mettre en location un logement étudiant : le guide complet du propriétaire

Tous les ans, à partir du mois de juin jusqu’à septembre, des centaines de milliers d’étudiants se mettent en quête d’une location. La demande locative est extrêmement forte, et bien souvent, les étudiants ont du mal à trouver chaussure à leur pied.

En mettant à la location, un logement type studio, T1 ou T2 dans une grande ville ou à proximité, c'est des dizaines de demandes de location que vous allez recevoir. Voilà pourquoi il n’y a pas à hésiter.

Pourquoi louer à un étudiant ?

Si vous en doutez encore. Sachez que mettre en location son logement à destination des étudiants est une aubaine pour au moins 3 raisons.

1. La très forte demande locative en France

La France compte à chaque rentrée environ 2,9 millions d’étudiants. Un chiffre énorme qui se traduit par des besoins en logement conséquents. Tous les étudiants ne peuvent loger chez leurs parents ou en résidence étudiante universitaire.

Les étudiants recherchent énormément dans le parc privé, en priorité des locations meublées. Centre-ville, proximité des campus, d'une grande école, des transports en commun sont des critères essentiels pour les étudiants.

Dans la très large majorité des métropoles du pays, la demande en logements étudiants apparait supérieure à l’offre. Ce qui signifie qu’en mettant votre habitation en location, vous trouverez facilement un locataire, sans subir de longues périodes de vacances locatives. Les studios, T1, T2 demeurent les surfaces les plus prisées, avant les grandes surfaces qui peuvent être transformées en colocation.

2. D’excellentes garanties

La hantise numéro 1 des propriétaires, ce sont bien les loyers impayés. Des locataires qui ne paient plus, cela ruine la rentabilité de votre placement immobilier.

Contrairement à une location classique, la location étudiante apporte plus de garanties au propriétaire bailleur. Les étudiants disposent en règle générale de leurs parents qui se portent garant. 

La garantie Visale est un dispositif créé par l’État qui se porte caution pour des jeunes actifs de moins de 30 ans, dont les étudiants et couvre jusqu’à 36 mois d’impayés.

Les étudiants bénéficient aussi de différentes aides au logement, en premier lieu les APL pouvant être versées directement au propriétaire.

3. Une durée de bail modulable

Autre point fort de la location étudiante, la modularité des baux disponibles. Comme dans une location classique, vous disposez du bail meublé (d’une durée de 1 an) ou du bail pour une location vide (d’une durée de 3 ans). Mais ce n’est pas tout.

Le bail mobilité est destiné aux travailleurs et étudiants de moins de 3 ans et sa durée varie de 1 à 10 mois. Quant au bail meublé étudiant, le contrat est établi pour 9 mois, ce qui s’adapte parfaitement au rythme scolaire. Si vous ne louez pas toute l’année auprès d’un étudiant, vous pouvez faire de la location saisonnière qui rapporte davantage durant la période estivale. 

Quelles sont les démarches pour louer à un étudiant ?

Une fois décidé, l’important est de bien communiquer sur les bons canaux pour que son logement trouve rapidement preneur.

1. Diffuser son annonce sur les sites spécialisés. Des plates-formes comme LocService, ImmoJeune, Location-etudiant.fr sont spécialement dédiées à la location en ligne étudiante. Il est intéressant de proposer ici votre logement plutôt (ou en complément) des grandes plates-formes classiques, d’autant que cela a un coût.
2. Rédiger une annonce efficace pour les étudiants. Pensez à mettre en avant les critères prioritaires qui vont intéresser les étudiants : proximité des transports en commun, la distance et le temps pour rejoindre les établissements d’enseignement, les équipements dans le logement et les différents services (internet/wifi).
3. Préciser les informations essentielles. Le loyer avec et sans les charges comprises, ainsi que le type de bail proposé (meublé, bail étudiant...) et si le logement est ouvert ou non à la colocation. Il est important aussi de spécifier quand le logement sera disponible pour la rentrée universitaire ou avant.
4. Vérifier le dossier de location étudiant. Normalement, en diffusant votre annonce de location, vous allez recevoir de nombreux dossiers. Le plus important est que ces dossiers soient complets avec toutes les pièces justificatives. Carte étudiante ou certificat de scolarité, justificatifs des garants (parents le plus souvent), attestation de bourse si applicable, une simulation d'APL… L’ensemble de ces éléments ainsi que les documents d’identité et les justificatifs de ressources des garants doivent être présents.
5. Organiser les visites. Idéalement, il faut pouvoir proposer des créneaux adaptés aux étudiants, s’ils ne sont pas en études, le week-end, ou pendant les vacances scolaires. Pour les plus éloignés de votre logement, des visites virtuelles peuvent être effectuées.

Quel bail pour une location étudiante ?

Lorsque vous mettez en location votre logement en direction d’étudiants, vous avez accès à plusieurs types de baux. 

Le bail meublé étudiant

Voici un bail spécialement créé à destination des étudiants. La durée du bail est fixée à 9 mois, ce qui correspond à la durée de l’année universitaire. Pratique, pour les étudiants qui changent de ville pour commencer un stage ou un boulot d’été. 

Le bail meublé étudiant n’est pas renouvelable par tacite reconduction. Et si l’étudiant souhaite quitter le logement avant la fin du bail, il doit fournir un préavis au moins 1 mois avant.

Le bail meublé étudiant permet aussi de conjuguer location à un étudiant les ¾ de l’année, puis d'enchainer avec de la location saisonnière. La logistique peut s’avérer un peu complexe, pourtant, c'est un moyen intéressant d’augmenter la rentabilité de votre location à l’année. La location saisonnière étant très attractive d’un point de vue financier.

Le bail meublé classique

Le bail meublé nécessite de fournir à l’étudiant un logement meublé et équipé selon les critères définis par l’administration. La durée du bail est fixée à 1 an, et il se renouvelle par tacite reconduction. C’est un type de bail intéressant pour les étudiants qui poursuivent plusieurs années dans la même ville leurs études.

Le locataire doit donner son préavis 1 mois avant.

Le bail mobilité

Le bail mobilité a été imaginé pour répondre aux besoins des étudiants et des travailleurs en déplacement. Voilà pourquoi la durée du bail varie de 1 à 10 mois. Ce qui le rend très utile pour effectuer des stages ou des formations de courte durée. Ce type de bail n’est pas renouvelable. Il est aussi obligatoire que le propriétaire propose un logement meublé.

Le bail non meublé

Moins fréquent en location étudiante, le bail non meublé correspond aux logements loués vides d’équipements et de meubles. Le contrat est établi pour 3 ans et se renouvelle par tacite reconduction. Le préavis est de 3 mois, sauf pour les logements situés en zone tendue où la durée est ramenée à 1 mois.

Comment fixer le loyer d’un logement étudiant ?

La détermination du montant du loyer dépend avant tout de la localisation du bien. Dans les zones tendues comme Paris, Bordeaux ou Lyon, un système d'encadrement des loyers impose des plafonds à respecter. Pour les autres villes, une analyse du marché local reste indispensable. Il faut comparer son bien à des logements étudiants similaires pour ne pas surestimer ou sous-estimer le loyer.

La surface et l'état du logement influencent directement le prix. Un studio rénové avec des équipements modernes justifie naturellement un loyer plus élevé qu'un logement vétuste. L'ajout de services à la carte comme internet ou le ménage permet aussi d'optimiser la rentabilité.

La proximité des transports, des commerces et surtout des établissements d'enseignement constitue un critère majeur dans l'établissement du loyer. Un appartement situé à quelques minutes à pied d'une université peut se louer 15 à 20 % plus cher qu'un bien identique mal desservi.

Quelles sont les obligations du propriétaire pour louer à un étudiant ?

Être propriétaire d’un logement mis en location pour un étudiant, c’est d’abord respecter la réglementation relative à la location.

Proposer un logement décent

La notion de décence est essentielle dans le monde de la location. Plusieurs critères permettent de vérifier que le logement vérifie tous les critères de décence (le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Ce dernier doit proposer : 

• Une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres.
• Une alimentation en eau potable et des branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité.
• Un système d’équipement de chauffage en bon état de fonctionnement.
• Une protection efficace contre les infiltrations d’eau, les nuisibles et l’évacuation de l’humidité.

En tant que propriétaire, vous devez proposer à votre étudiant en location, un logement sain et sécurisé, qui respecte tous les critères de décence.

Respecter les règles autour des normes énergétiques

Par ailleurs, depuis le 1er janvier, les règles concernant la réglementation thermique ont un impact encore plus fort sur la mise en location. Tous les logements classés G au DPE sont désormais interdits à la mise en location. L’interdiction concerne les nouveaux baux, ceux en cours ne sont pas touchés.

Si vous possédez un logement classé G, il faudra impérativement faire des travaux de rénovation énergétique avant de le remettre en location. Notez qu’en 2028, ce sera au tour de tous les logements F puis en 2034 de ceux classés E.

Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée.

Comment préparer son appartement pour la rentrée étudiante ?

Louer un appartement à un étudiant ou plusieurs dans le cadre d’une colocation, cela signifie bien souvent meubler ce dernier. Rarement les étudiants louent une location vide. Et attention, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi ici, la législation est stricte. Vous devez absolument installer les équipements suivants : 

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Des rideaux, des volets, des stores ou des persiennes pour la chambre à coucher ;
• Des plaques de cuisson ; 
• Des ustensiles de cuisine ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur ;
• De la vaisselle (couverts, assiettes, verres…) ;
• Des tables et des chaises ;
• Des lumières ;
• Du matériel de ménage.

Dans le cadre d’une location meublée étudiant, il est important d’optimiser l’agencement pour que le locataire ait accès à tout facilement. Meubles et équipements doivent être pensés pour des usages étudiants.

Rien ne vous empêche de rajouter des équipements et différents services pour séduire et fidéliser votre étudiant sur la durée. Cela peut être internet, du petit électroménager, tous les éléments pouvant faciliter la vie de votre locataire.

Quelle fiscalité pour ses revenus locatifs en location étudiante ? Location meublée et vide

Comme dans tout investissement locatif, la question de la fiscalité est centrale. Il y a des points de rentabilité à gagner sur cet aspect, à condition de choisir le bon régime fiscal. 

Les spécificités de la location meublée. Vous disposez de 2 régimes fiscaux au choix en tant que Loueur meublé non professionnel (LMNP) : 

• Le micro-BIC. Tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En revanche, vous ne pouvez pas déduire les frais et charges locatives (ce qui peut être intéressant si vous avez très peu de charges à déclarer). 
• Le régime réel. Le régime réel (simplifié) est accessible quand vos revenus locatifs dépassent les  77 000 euros par an, ou sur demande. Vous pouvez déduire toutes les charges locatives de vos revenus (charges de copropriété, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, etc.) et déduire aussi les amortissements. Dans de nombreux cas, vous allez pouvoir fortement réduire l’imposition sur votre location.

Vous disposez du même type de choix avec la location vide, plus rare en location étudiante avec 2 régimes fiscaux distincts.

• Le micro foncier. Vos revenus fonciers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 %, tant que ces derniers ne dépassent pas 15 000 euros par an. C’est le régime auquel vous êtes automatiquement rattaché et qui présente l’avantage d’être simple à mettre en place.
• Le régime réel. Si vos revenus fonciers dépassent, 77 000 euros par an, ou sur demande de votre part, vous pouvez déduire toutes les charges et les frais pesant sur votre location. L’intérêt d’un tel régime est lorsque vous avez beaucoup de charges ou que vous réalisez des travaux de rénovation. Dans le cas où vos charges dépassent vos revenus fonciers, un déficit foncier se créé (dans la limite de 10 600 euros). Ce déficit peut ensuite être utilisé pour diminuer votre impôt sur le revenu pendant 6 ans.

Pourquoi déléguer la gestion locative de son logement étudiant  à une agence immobilière ?

Si vous êtes propriétaires d’un bien immobilier dans une grande métropole ou à proximité, on ne peut que vous recommander la location étudiante. La demande est extrêmement forte chaque année, dans les centres-villes ou autour des campus.

Pour autant, la location étudiante, n’est pas exempte de défauts que vous connaissez certainement en tant que bailleur. Mettre en location, cela prend du temps. Diffuser l’annonce, préparer le logement, l’équiper le cas échéant, sélectionner le dossier, faire les visites, rédiger le bail, signer, transmettre les documents, les loyers. Des missions longues, fastidieuses ET surtout très répétitives.

Quand on possède un logement à louer et que c’est la première fois, la démarche est intéressante et enrichissante. Mais à la 15e saison de location, ou quand vous commencez à posséder plusieurs biens, cela peut devenir rapidement ingérable. 

La gestion locative professionnelle est là pour vous épargner toutes ces activités redondantes. Et ce en échange, d’un montant correspondant à un pourcentage du loyer. Tous les aspects administratifs, juridiques, comptables sont alors pris en charge. Vous gagnez en sérénité au quotidien, puisque vous n’avez plus de contact direct avec le locataire.

Votre gestionnaire locatif professionnel s’occupe de tout.

Conclusion

La location étudiante, c’est l’un des modes de location les plus intéressants pour les propriétaires bailleurs. Les étudiants disposent en général de solides garanties (parents) ce qui rassure quant au versement des loyers. Et ces derniers se dirigent en priorité vers la location meublée, et le LMNP demeure aujourd’hui un mode de location particulièrement rentable.

La fiscalité y est attractive (en régime réel) tout comme les rendements locatifs. Et si vous n’avez pas envie de vous prendre la tête pour une mise en location (ce qui revient régulièrement pour la location), vous pouvez toujours déléguer la gestion locative à une agence spécialisée.