Qu'est-ce que le taux d'usure ? Définition et réglementation en 2024

Après avoir été au centre des discussions sur l'accès au crédit immobilier en 2023, le taux d'usure reprend progressivement sa place en arrière-plan de l'accès au crédit. Pourtant, malgré la baisse des taux, c'est un élément important à prendre en compte au moment de demander un crédit immobilier.

Il s'agit du taux d'intérêt annuel global maximal légal que les établissements de crédit peuvent appliquer : tout crédit accordé au-delà de ce taux est considéré usuraire et est donc interdit. 

Le taux d'usure, réglementé par la Banque de France, vise à protéger les emprunteurs contre des conditions de prêt excessives. Son calcul se base sur le taux moyen pratiqué par les banques au cours du trimestre écoulé, majoré d'un tiers. Il est publié par la Banque de France tous les trois mois.

Qu'est-ce que le taux d'usure et comment est-il calculé ?

Le taux d'usure, souvent mentionné dans le cadre des prêts immobiliers, joue un rôle essentiel dans la protection des emprunteurs, mais aussi de l'économie. Il fixe un plafond au taux d'intérêt global d'un prêt, connu sous le nom de taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux inclut non seulement les intérêts, mais également tous les frais associés, tels que les frais de dossier et d'assurance, les éventuels frais de courtages, etc.

Si vous demandez un prêt immobilier et que le taux d'usure pour le trimestre en cours est fixé à 6 %, la banque ne peut pas vous proposer un prêt avec un TAEG supérieur à ce seuil.

Les catégories de prêts influencent aussi le taux d'usure :

• Prêts immobiliers à taux fixe
• Prêts à taux variable
• Prêt-relais

Chaque catégorie a son propre seuil, ajusté par la Banque de France chaque trimestre. Cette régulation permet d'éviter des pratiques de prêt abusives, garantissant un crédit équitable pour tous.

En 2022, alors que les taux d'intérêt montaient en flèche tous les mois, mais que le taux d'usure était fixé chaque trimestre, de nombreux emprunteurs se voyaient refuser leur demande de crédit pour cause de dépassement du taux d'usure. 

L'année suivante, la Banque de France a choisi de fixer le taux d'usure mensuellement pour coller de plus près à la réalité du marché, avant de revenir à une fixation trimestrielle en 2024.

Le calcul du taux d'usure : une méthodologie précise

Pour calculer avec précision le taux d’usure, la Banque de France se base sur les taux effectifs moyens des crédits accordés par les établissements financiers au cours du trimestre précédent. Cette méthode consiste à majorer ces taux d'un tiers, ce qui fixe le seuil maximal que les banques ne doivent pas dépasser.

Ce calcul prend en compte plusieurs éléments :

• Le type de crédit concerné
• La durée du prêt
• Les risques associés

Par exemple, pour un prêt immobilier de 15 ans, si le taux effectif moyen est de 3,5 %, le taux d'usure sera alors de 4,67 %. Cette approche permet de protéger les emprunteurs contre des taux excessifs tout en assurant un équilibre financier pour les établissements prêteurs. Grâce à cette méthodologie, les emprunteurs peuvent mieux naviguer dans le paysage complexe du crédit.

La publication de ces seuils au Journal officiel assure la transparence et l'accessibilité de l'information. De plus, cette régulation permet de maintenir la stabilité du système financier en évitant que les emprunteurs soient piégés par des conditions de crédit abusives.

L'impact du taux d'usure sur l'emprunteur et le prêteur

Le taux d'usure joue un rôle crucial pour les emprunteurs, mais il a également un impact significatif sur les prêteurs. Pour les emprunteurs, il assure une protection contre les taux d'intérêt abusifs, évitant des situations financières difficiles. Cependant, certains profils, comme les seniors ou ceux exerçant des métiers à risque, peuvent se voir refuser des crédits, car leur TAEG pourrait dépasser le seuil légal.

Du côté des prêteurs, le taux d'usure limite leur capacité à fixer des taux d'intérêt élevés, ce qui peut affecter leur rentabilité. Les établissements financiers doivent donc ajuster leurs offres pour rester compétitifs tout en respectant les limites légales.

En pratique, cela signifie qu'ils doivent souvent réduire leurs marges ou proposer des produits financiers plus innovants pour attirer les clients. Cette contrainte peut parfois compliquer l'accès au crédit pour certains emprunteurs.

Évolution récente du taux d'usure en France

Depuis début 2024, nous avons observé plusieurs ajustements du taux d'usure en France. Traditionnellement, ce taux était révisé tous les trimestres. Cependant, un changement notable est survenu avec l'actualisation mensuelle des taux, une réponse directe à l'évolution rapide du marché immobilier.

Au troisième trimestre 2024, le taux d'usure a été fixé à 6,39 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, avant de baisser à 6,16 % en juillet. Cette fluctuation reflète la volonté de la Banque de France de s'adapter aux conditions du marché et de protéger les emprunteurs contre des taux d'intérêt trop élevés.

Les emprunteurs doivent rester attentifs à ces évolutions. Par exemple, un taux d'usure plus bas peut offrir des opportunités de renégociation de prêt, permettant de réduire le coût total de l'emprunt et d'améliorer les conditions financières globales.

Les conséquences de la hausse ou de la baisse du taux d'usure

La variation du taux d'usure a des impacts significatifs pour les emprunteurs et les prêteurs. Une hausse peut restreindre l'accès au crédit, rendant certains prêts immobiliers inaccessibles. Cela peut conduire à un effet ciseau, où les taux d'intérêt augmentent tandis que le taux d'usure ne suit pas la même cadence.

En revanche, une baisse du taux d'usure présente plusieurs avantages :

• Accès facilité au financement, permettant à plus d'emprunteurs de concrétiser leurs projets immobiliers.
• Réduction potentielle des mensualités de prêt, allégeant le coût total de l'emprunt.

Pour les banques, ajuster leurs offres devient essentiel pour rester compétitives. Elles doivent innover pour attirer les clients tout en respectant les limites imposées par le taux d'usure. Cette dynamique influence directement le marché immobilier et les stratégies des établissements financiers.

Le taux d'usure et le prêt immobilier : un lien étroit

Impact du taux d'usure sur les conditions de prêt immobilier

L'impact du taux d'usure sur les conditions de prêt immobilier est significatif pour les emprunteurs, au moment d'estimer leur capacité d'emprunt et d'estimer leur taux d'endettement. Un taux d'usure élevé peut limiter l'accès au crédit, car le TAEG des offres proposées par les banques ne doit pas le dépasser. Cela peut conduire à des refus de prêt, surtout si les taux nominaux augmentent rapidement.

Pour les emprunteurs, être informé des variations du taux d'usure est essentiel. Une augmentation du taux d'usure peut élargir l'accès au crédit en permettant aux banques de proposer des taux plus compétitifs.

En revanche, un taux d'usure trop bas peut restreindre les options de financement, particulièrement pour les profils à risque ou les emprunteurs avec des assurances élevées.

Les emprunteurs doivent donc surveiller ces évolutions pour tirer parti des meilleures conditions possibles et éviter des surprises lors de la demande de prêt immobilier.

Comment éviter les problèmes liés au taux d'usure lors d'un emprunt immobilier ?

Pour éviter les problèmes liés au taux d'usure lors d'un emprunt immobilier, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. D'abord, comparez les offres de prêt de différentes banques. Cette mise en concurrence peut vous permettre de trouver un taux d'intérêt plus bas et de rester sous le seuil du taux d'usure.

Ensuite, pensez à négocier certains frais, tels que les frais de dossier ou les frais d'assurance. Ces coûts influencent le TAEG et peuvent donc vous aider à ne pas dépasser le taux d'usure.

Enfin, adaptez la durée de votre prêt : un emprunt plus long peut réduire les mensualités, mais vérifiez que cela ne fait pas augmenter le TAEG.

N'oubliez pas de consulter un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel peut vous guider vers les meilleures solutions pour éviter les refus de prêt dus au taux d'usure.

Perspectives pour le taux d'usure en France : ce que l'avenir nous réserve

Les perspectives pour le taux d'usure en France en 2024 sont variées et complexes. Une stabilisation progressive est attendue, avec une possible baisse des taux de crédit immobilier vers 3 %, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les emprunteurs. Cette tendance pourrait encourager une reprise du marché immobilier, facilitant l'accès au crédit pour de nombreux ménages.

Toutefois, plusieurs facteurs influencent ces prévisions :

• L'évolution des taux directeurs de la Banque centrale européenne
• Les conditions économiques mondiales, incluant l'inflation
• Les politiques de prêt des banques

Les emprunteurs devraient rester attentifs aux ajustements du taux d'usure, qui impactent directement le coût total de leur crédit. Il est conseillé de consulter régulièrement les offres bancaires et d'envisager des renégociations pour bénéficier des meilleures conditions possibles dans ce contexte en constante évolution.