Assurance copropriété d'un immeuble : que dit la loi ?

Quelles assurances sont obligatoires dans un immeuble ?

L’assurance habitation : pour tout occupant d’un logement

Dans un immeuble, on peut trouver essentiellement deux types d’habitants : les propriétaires occupants, et les locataires. Mais en ce qui concerne les assurances obligatoires en France, cela ne change rien : les deux doivent être assurés.

Pour les locataires et les propriétaires occupants, cette assurance sera celle qu’on appelle communément « l’assurance habitation » : elle couvre les dégâts qui peuvent survenir dans le cadre de l’usage du bien, comme les dégâts des eaux par exemple, ou encore les dégâts causés par un cambriolage. De nombreux contrats existent, chaque assureur proposant plusieurs options et des niveaux de couverture différents. Néanmoins, en général, le niveau minimum de couverture concerne les « dommages aux biens », la « responsabilité civile de l’assuré » ainsi que la « responsabilité civile vie privée ».

Liste non exhaustive des garanties de l’assurance multirisque habitation

La liste, non exhaustive, des garanties de l'assurance multirisque habitation comprend : les dommages aux biens, notamment les bâtiments appartenant à l’assuré ainsi que le contenu de ceux-ci, et ce contre les incendies, la foudre, les tempêtes, les explosions, le vol, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques ou encore la grêle. Ce contrat d’assurance inclut également une assurance civile vie-privée.

Dans le cas où l’occupant du logement est également le propriétaire de celui-ci, son contrat d’assurance multirisque habitation va inclure automatiquement une assurance responsabilité civile vis-à-vis de la copropriété ainsi que des autres copropriétaires ou occupants de l’immeuble.

L’assurance propriétaire non occupant : pour les propriétaires bailleurs

Les propriétaires bailleurs, c’est-à-dire les propriétaires qui mettent leur bien en location, n’ont pas besoin d’une assurance habitation complète pour le bien en question. L’assurance habitation ne s’applique en effet que pour les biens immobiliers occupés par le souscripteur du contrat.

Dans le cas d’une mise en location, les propriétaires-bailleurs peuvent opter pour une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cette dernière n’est pas obligatoire pour les biens qui ne sont pas en copropriété (par exemple une maison individuelle), mais l’est pour les biens en copropriété, ce qui est le cas dans un immeuble.

L’assurance propriétaire non-occupant n’est toutefois obligatoire que depuis peu : c’est la loi Alur, adoptée par le Parlement en 2014, qui a imposé à tous les propriétaires non-occupants de biens en copropriété de souscrire à un contrat de ce type : « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». Il faut noter que l’assurance propriétaire non-occupant est généralement beaucoup moins chère que l’assurance habitation, puisque celle-ci s’ajoute, dans le cas d’un bien mis en location, à l’assurance habitation souscrite par le locataire.

Les garanties du contrat PNO

L’assurance PNO (Propriétaire non occupant) est un contrat qui garantit les dommages aux autres occupants de l’immeuble et à la copropriété lorsque la source du sinistre n’est pas de la responsabilité du locataire ou encore lorsque le logement est vacant, qu’il soit vide entre deux locataires ou occupé à titre gracieux.

L’assurance copropriété : l’assurance de l’immeuble

Comme pour l’obligation de souscrire à une assurance propriétaire non occupant, la loi Alur de 2014 a imposé une nouvelle obligation aux copropriétés : celle de souscrire à une assurance dédiée, appelée logiquement « assurance de copropriété ». Mais dans ce cas précis, il faut distinguer deux types d’assurance : l’assurance responsabilité civile et l’assurance dommages.

Copropriété : l’assurance civile est la seule imposée par la loi

La loi Alur n’impose, en réalité, qu’une assurance civile à la copropriété : c’est la couverture minimale. Mais attention : aucune sanction financière n’est prévue en cas d’absence d’assurance, malgré l’obligation dans la loi. La propriété devra néanmoins prendre en charge les coûts en cas de sinistre, voire les coûts et sanctions judiciaires s’il y a une action en justice de la part des victimes.

L’assurance dégâts peut être rendue obligatoire par le règlement de copropriété

Si l’assurance civile est obligatoire, l’assurance dégâts peut l’être aussi. Il s’agit alors d’une assurance multirisque immeuble.

Dans ce cas, ce ne sera pas la loi Alur qui l’imposera à la copropriété mais bien le règlement de copropriété en lui-même, ce dernier étant également obligatoire. C’est la situation la plus courante dans les copropriétés en France, bien que des exceptions existent.

Assurance de copropriété : pour qui ? Pourquoi ?

Qui souscrit et qui paye l’assurance de copropriété ?

Qu’il s’agisse de l’assurance civile obligatoire ou de l’assurance dégâts, plus complète, imposée par le règlement de copropriété, l’assurance de la copropriété fait partie des charges de la copropriété. Cette dernière est donc payée par l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes, ce qui est logique : l’assurance de copropriété protège leurs biens et les protège des sinistres qui peuvent survenir.

Puisque l’assurance de copropriété est payée par l’ensemble des copropriétaires, elle doit être souscrite par l’entité qui les représente, c’est-à-dire le syndic de copropriété. Ce dernier, qu’il soit professionnel ou bénévole, est donc tenu de souscrire au contrat et de respecter le paiement des mensualités.

C’est également au syndic de copropriété que revient la charge, en cas de sinistre, de déclarer celui-ci à l’assurance et de superviser les travaux qui en découlent.

Que couvre l’assurance de copropriété ?

La couverture de l’assurance de copropriété, comme pour toute assurance, va dépendre de sa nature.

Si la copropriété n’a qu’une assurance civile obligatoire, cette dernière va couvrir les dommages et préjudices subis par les tiers et liés aux parties communes de l’immeuble. Par exemple, si une canalisation faisant partie des parties communes casse, l’assurance civile couvrira les dégâts liés aux inondations dans les parties privatives. Elle couvrira aussi les dommages causés par les personnes affectées aux service de l’immeuble, s’il y en a, comme un gardien.

Si la copropriété a souscrit à une assurance multirisque immeuble, donc une couverture plus complète, d’autres sinistres seront pris en charge comme les catastrophes climatiques, une couverture plus poussée des dégâts des eaux incluant les infiltrations de toiture… ce seront surtout les parties communes de l’immeuble qui seront ainsi mieux protégées, toujours en fonction du contrat souscrit et des options choisies.

L’assurance multirisque immeuble : une assurance complète pour la copropriété

Nous l’avons vu : un immeuble, par le biais de son syndic, doit souscrire au minimum à une assurance responsabilité civile. Mais, dans la majorité des cas, le règlement de copropriété impose la souscription d’une assurance multirisque immeuble afin de garantir une couverture complète du bien immobilier, et donc garantir la valeur de la copropriété pour les copropriétaires.

Or, l’assurance de l’immeuble n’est pas la seule qui entre en jeu lors d’un sinistre : comment les différentes assurances vont être mobilisées et pourquoi il convient de prendre une assurance multirisque immeuble plutôt qu’une simple assurance responsabilité civile ?

Les responsabilités des occupants de l’immeuble

Lors d’un sinistre, il faudra chercher la responsabilité de chacune des parties concernées, après avoir défini la source du problème. Une tâche qui incombe aux assureurs et aux experts mobilisés lors du sinistre. Il est néanmoins possible de définir dans les grandes lignes, avec quelques exemples, les responsabilités de chacun.

Ainsi, l’occupant d’un appartement, qu’il soit propriétaire ou locataire, est responsable dans certains cas : lorsque le sinistre est lié à une mauvaise manipulation de sa part ou un mauvais entretien. Un exemple concret serait un dégât des eaux qui survient à cause d’un robinet resté ouvert et d’un évier qui déborde. Dans ce cas, l’occupant du logement, qui était censé fermer le robinet ou surveiller le débordement, sera responsable des dégâts survenus dans les autres parties privatives, mais aussi dans les parties communes. C’est son assurance qui prendra en charge les réparations.

Une autre situation, un peu différente, concerne les dégâts liés aux équipements dont la responsabilité reste associée au propriétaire du logement. Si pour les propriétaires occupants, il n’y a aucune différence, pour les locataires c’est le cas. C’est la raison pour laquelle les propriétaires non occupants d’une copropriété doivent souscrire à une assurance spécifique. Elle va venir couvrir les dégâts liés, par exemple, à une fuite d’eau dans les canalisations présentes dans les murs. Le locataire n’a pas à les entretenir, mais elles ne sont pas considérées parties communes, donc du ressort de la copropriété.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) va prendre en charge les dégâts subis par les autres copropriétaires, mais aussi ceux subis par la copropriété dans les parties communes de l’immeuble. Elle sera mobilisée également pour tout sinistre ayant pour source le logement dès lors que celui-ci est vacant : le propriétaire non occupant est seul responsable de son logement vide ou occupé à titre gracieux (l’occupation à titre gracieux ne donnant pas lieu à l’obligation de souscrire à une assurance habitation pour l’occupant).

Enfin, et c’est la raison qui pousse la majorité des copropriétés à imposer une assurance multirisque immeuble, il y a les dégâts qui ont pour origine les parties communes de l’immeuble. Pour un dégât des eaux, par exemple, ce peuvent être les colonnes d’évacuation, ou alors les tuyaux qui distribuent l’eau dans chaque appartement.

Sans assurance multirisque immeuble, les dégâts ainsi causés ne seront pas pris en charge et incomberont à l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Selon les sinistres, les réparations peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros… et certains copropriétaires pourraient se retrouver dans l’impossibilité de payer.

Liste non exhaustive des garanties de l’assurance de copropriété

L’avantage d’une assurance multirisque immeuble comprenant l’assurance des dommages à l’immeuble est la prise en charge de nombreuses situations durant lesquelles des dommages peuvent être causés, y compris par l’intervention humaine.

Outre assurer l’immeuble en cas de catastrophe naturelle, de tempête, grêle, neige ou encore en cas de dégât des eaux, d’infiltration à travers les toitures ou encore de gel des canalisations, l’assurance multirisque immeuble protège les copropriétaires des dommages liés à des tiers.

L’intervention des pompiers sera couverte (bris de glace, inondation liée à l’intervention, portes enfoncées), tout comme, bien évidemment, les dégâts de feu ou de fumée. Mais ce n’est pas tout : elle va couvrir aussi les détériorations en cas de vandalisme ou encore de cambriolage.

D’autres frais peuvent être pris en charge, selon les contrats et les options souscrits : recherche de fuite, honoraires de l’expert, dommages électriques, déblayage et enlèvement des décombres…

Le syndic doit-il être couvert par une assurance ?

Les copropriétaires occupants, les copropriétaires non occupants, les locataires et, nous l’avons vu, la copropriété elle-même doivent être couverts par une assurance, obligatoire. Mais ils ne sont pas les seules entités qui interviennent dans le quotidien d’une copropriété : il reste le syndic. Celui-ci peut être bénévole (donc agissant à titre gratuit) ou professionnel (mandaté par les copropriétaires et payé pour son travail). Or, selon la situation, une assurance est nécessaire.

L’assurance pour le syndic bénévole

Le syndic bénévole est une personne nommée par les copropriétaires et qui fait partie de ceux-ci. Il n’est pas payé pour ses tâches, la copropriété ne prenant en charge que les frais divers engagés par le syndic bénévole pour les accomplir.

Du fait de sa fonction, il est responsable de la gestion de la copropriété, mais n’est pas obligé légalement de prendre une assurance responsabilité civile, même si c’est fortement conseillé. Sa responsabilité peut en effet être engagée dans certains cas, et ce malgré le fait qu’il ne soit pas rémunéré pour la gestion de la copropriété.

Cette assurance peut être prise en charge par les copropriétaires au titre des frais de gestion de la copropriété. Le coût est variable en fonction des contrats, mais n’est pas élevé : quelques centaines d’euros par an.

Une assurance pour le syndic dans le contrat d’assurance multirisque immeuble

Afin de faciliter la couverture du syndic bénévole, les assureurs ont intégré l’assurance responsabilité civile pour ce dernier dans certains contrats multirisque immeuble. Il s’agit la plupart du temps d’une option payante, mais l’assurance multirisque immeuble pouvant être rendue obligatoire par le règlement de copropriété de l’immeuble, et cumuler l’ensemble des garanties, peut simplifier les démarches et permettre de n’avoir qu’un interlocuteur unique en cas de sinistre.

L’assurance pour le syndic professionnel

Contrairement à l’assurance pour le syndic bénévole, qui est facultative mais recommandée, les syndics professionnels sont tenus par la loi à souscrire à une assurance. Cette obligation découle de la loi Hoguet n° 70-9 de 1970 modifiée par le décret n° 201-702 du 19 juin 2015.

Tout syndic professionnel en France doit donc souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle, également appelée RC pro, qui propose une couverture complète. L’assurance RC Pro couvre en effet à la fois les dommages matériels, les dommages corporels et les dommages immatériels qui peuvent découler de la gestion d’un immeuble. Il faut également noter que dans le cas où le syndic professionnel serait amené à encaisser des fonds, il doit obligatoirement souscrire également à une garantie financière.

L’assurance du Conseil syndical

Depuis l’ordonnance-copropriété du 30 octobre 2019, il est possible pour les copropriétaires de donner au conseil syndical certains pouvoirs, notamment tout ou partie des décisions liées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Du fait de ces nouvelles missions, le conseil syndical doit également être assuré par une garantie responsabilité civile. Celle-ci peut, comme dans le cas d’un syndic bénévole, être incluse dans le contrat d’assurance multirisque immeuble.

Dans le cas de l’inclusion de l’assurance civile pour le conseil syndical au sein de l’assurance multirisque immeuble, il faudra s’assurer que l’ensemble des pouvoirs accordés au conseil syndical soient bien couverts, ce qui peut ne pas être le cas en cas de pouvoirs étendus.

Si l’assurance multirisque immeuble ne couvre pas suffisamment les pouvoirs accordés au conseil syndical, celui-ci est tenu de souscrire à une autre assurance qui puisse lui offrir une garantie complète.

Il faut noter que l’assurance du conseil syndical est bien une assurance obligatoire au sens de la loi mais qu’elle n’est pas assimilable avec l’assurance responsabilité civile individuelle de chaque membre du conseil syndical, assurance qui est généralement incluse dans l’assurance habitation, par exemple. C’est un contrat à part qui propose des garanties bien spécifiques.

Quand est-ce qu’il peut y avoir engagement de la responsabilité du syndic ?

Le syndic est mandaté par les copropriétaires pour réaliser différentes tâches inhérentes au quotidien d’une copropriété : gestion administrative, recouvrement et répartition des charges, entretien, demande de devis et suivi des travaux… Autant de situations qui peuvent amener à des conflits avec les copropriétaires de l’immeuble.

Ainsi, ces derniers peuvent se retourner contre leur syndic si celui-ci n’effectue pas les tâches pour lesquelles il est payé et mandaté. Une faute de gestion, un défaut d’entretien, l’omission d’information, le non-respect du règlement de copropriété ou la simple négligence peuvent engager la responsabilité civile professionnelle du syndic.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.