Syndic bénévole : comment ça marche ?

Le syndic de copropriété bénévole et l'obligation de syndic

Il faut savoir que, contrairement aux idées reçues, tout un chacun peut devenir syndic, à condition d’être copropriétaire du bien à gérer. Dans les faits, il n’est pas rare qu’un bien partagé par une petite poignée de copropriétaires choisisse l’un d’entre eux pour assurer la fonction de syndic. On parle alors de syndic bénévole, par opposition au syndic professionnel.

Le syndic bénévole est en effet bien différent du syndic professionnel, puisque ce n’est pas son activité principale ou professionnelle. La fonction peut être aussi bien occupée par une personne en activité que par un retraité, puisqu’aucune compétence ni formation particulière ne sont requises pour exercer la mission de syndic bénévole. Par opposition au syndic professionnel, qui, depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, doit être agréé et suivre des formations régulières, pour rester à niveau, et pouvoir faire renouveler sa carte professionnelle.

Le syndic bénévole, lui, n’a pas besoin de suivre de formations pour être autorisé à assurer sa mission. Il n’a pas non plus à présenter de garanties financières, assurant les fonds dont il va avoir la gestion pendant la durée de son mandat. Il n’est même pas tenu de souscrire à une assurance responsabilité civile, même s’il est en réalité recommandé de le faire. Sa responsabilité peut en effet être engagé par un copropriétaire ou un tiers extérieur légitime, en cas de souci de gestion du bien. Bien évidemment, le coût de cette assurance est supporté par l’ensemble des copropriétaires.

À cet égard, précisons que la notion de syndic bénévole n’exclut pas que le syndic non professionnel reçoive une rémunération pour le travail qu’il accomplit. En revanche, cela doit être fixé dans le contrat de mandat de syndic bénévole.

Le contrat de mandat de syndic bénévole

C’est simple : le contrat de mandat de syndic bénévole est un document standardisé, dans lequel vous ne pouvez rien ajouter ni soustraire. Il a été établi par un décret en date du 26 mars 2015. Il décrit les conditions dans lesquelles le syndicat de copropriétaires confie, au syndic d’immeuble désigné dans le contrat, la mission de gestion.

Ce contrat est d’une durée maximum de 3 ans, mais peut tout aussi bien être conclu pour une année par exemple. Attention ! Avant l’échéance prévue par le contrat, il devra avoir été renouvelé, ou bien un nouveau contrat aura dû être établi avec un autre syndic, professionnel ou bénévole.

Dans ce contrat, comme évoqué plus haut, un chapitre complet porte sur le défraiement mais aussi la rémunération du syndic non professionnel. Le défraiement est assez simple à comprendre : le syndic bénévole peut se faire rembourser des frais engagés dans l’exercice de son mandat, pour la copropriété. Mais il est tout à fait possible également de prévoir une rémunération pour le syndic bénévole ! On pourrait penser que cette rémunération est établie en fonction d’une feuille d’heures, tenue par le syndic bénévole, avec un tarif horaire convenu en AG de copropriété. C’est faire fausse route : en réalité, le principe retenu, pour les syndics bénévoles, est le forfait annuel. Il est fonction de la taille de la copropriété, et donc du travail à accomplir pour la gérer.

D’autres honoraires exceptionnels s’ajoutent à ce forfait, et sont connus à l’avance des copropriétaires qui les valident. C’est le cas par exemple des démarches accomplies pour procéder au recouvrement des charges impayées par un copropriétaire, allant de l’envoi d’une lettre recommandée à la constitution d’un dossier à transmettre à un avocat, avec entre les deux, les constitutions d’hypothèques et leur mainlevée.

De même, des honoraires sont perçus par le syndic bénévole lors de la vente d’un bien par un copropriétaire. La vente exige en effet du syndic qu’il fournisse et établisse préalablement certains documents, dont les comptes à jour de la copropriété.

Dans tous les cas, ces honoraires et frais sont assez symboliques, ils dédommagent pour le temps consacré à ces démarches, et ne représentent nullement une rémunération.

Le fonctionnement et les missions du syndic bénévole

En toute logique, si la loi prévoit qu’un copropriétaire peut devenir syndic bénévole, en lieu et place d’un syndic professionnel dont c’est le métier, elle n’a pas prévu pour autant que ce rôle était un rôle au rabais. Les missions du syndic bénévole sont en réalité les mêmes que celles du syndic professionnel.

Il doit donc organiser les assemblées générales, annuelles, comme exceptionnelles, et procéder aux convocations dans les règles. Il doit aussi s’assurer que le règlement de copropriété est bien respecté, et que les résolutions votées en assemblée générale produisent bien leurs effets. Et bien entendu, il doit gérer les affaires courantes de l’immeuble, ainsi qu’appeler et collecter les charges en temps et en heure, pour pouvoir faire face aux dépenses de la copropriété.

Simplement, il n’est pas tenu de suivre des formations, de disposer d’une carte professionnelle, ni de suivre une formation certifiante. À l’inverse, il doit, comme un syndic professionnel, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat de copropriétaires et non en son nom propre, et avoir été mandaté dans les règles par l’assemblée générale des copropriétaires.

Mais bien entendu, cela ne signifie pas pour autant qu’il doit rester seul et isolé à la barre du navire. Rien ne lui interdit par exemple de faire appel à un expert-comptable pour gérer avec lui ou même sous son contrôle l’immeuble, le calcul et la perception des charges, la souscription de contrats de services avec des prestataires externes et le règlement de leurs factures, etc.

La démission du syndic bénévole

S’il y a bien une chose qui distingue vraiment le syndic bénévole du syndic professionnel, c’est la faculté de démission à tout moment. Le syndic professionnel est en effet tenu de respecter son mandat, jusqu’au dernier jour. Ceci afin d’éviter que des copropriétés ne se trouvent en déshérence, faute de syndic pour s’en occuper !

En revanche, pour des raisons aisément compréhensibles, le syndic bénévole n’est pas tenu d’aller jusqu’au terme de son mandat. On peut comprendre que pour des raisons personnelles, il souhaite se décharger de la mission. Il n’a même pas besoin de se justifier pour cela. Mieux encore : cette démission peut être immédiate : aucun préavis n’est prévu par la loi. Un préavis peut figurer dans le mandat de syndic bénévole, mais le non-respect de cette clause ne déclenche aucune sanction, elle est surtout morale.

Bon à savoir : un syndic bénévole qui vend son bien, condition à l’exercice de son mandat, doit s’en dessaisir dans un délai maximal de trois mois après la vente. Par ailleurs, la responsabilité pénale d’un syndic bénévole, en cas de détournement de fonds, peut aller jusqu’à la saisie de son bien, afin de procéder au remboursement de la copropriété lésée ! Autant dire que le mandat de syndic bénévole a tout d’une forme d’apostolat, et exige de celui qui l’accepte, rigueur et probité.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.