Le régime juridique de la copropriété

La définition de la copropriété et les types de copropriétés

L’immense majorité des immeubles en France sont des immeubles en copropriété : ils n’appartiennent pas à une seule personne ou société mais à différents propriétaires, chacun étant propriétaire d’un lot ou de plusieurs lots.

Le concept de « lot de copropriété » a donc une importance capitale. Toujours en vertu de cette loi, un lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Quant aux parties communes, cette question est un petit peu plus complexe dans la mesure où il s’agit des parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires (« parties communes générales ») ou bien, ce qui est nouveau, également à l'usage ou à l'utilité de certains d'entre eux seulement (« parties communes spéciales »). Cette dernière nouveauté dans le régime de copropriété découle de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dont les dispositions s’appliquent à compter du 1^er juin 2020. Constitue par exemple une « partie commune spéciale » un jardin qui, bien que sa propriété revienne à l’ensemble des copropriétaires (dans le respect des quotes-parts), est séparé du reste du terrain par un enclos qui fait qu’une seule famille peut réellement en bénéficier. Si tel est le cas, le syndicat de copropriétaires a le droit de voter l’inscription au règlement de copropriété des charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supportera.

Toujours est-il que ce cas de figure reste rare. La majorité des immeubles disposent uniquement de parties communes générales. Toujours d’après la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes : 1) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, 2) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs, 3) les coffres, gaines et têtes de cheminées, 4) les locaux des services communs, 5) les passages et corridors et, plus généralement, 6) tout élément incorporé dans les parties communes.

En tant que propriétaire d’un certain nombre de mètres carrés au sein des parties communes, un copropriétaire a le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; d'afficher dans les parties communes ; a le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes.

La destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, doivent être fixées dans le règlement conventionnel de copropriété. Il peut inclure ou non l'état descriptif de division. C’est également le règlement de copropriété qui fixe les règles relatives à l'administration des parties communes, tant qu’elles ne contredisent pas les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Dans les rares cas où les informations sur l’état de la division contenues dans le règlement de copropriété s’avèrent incomplètes ou inexactes, il convient de se référer à l’acte authentique de vente du lot de copropriété, puis corriger le règlement de copropriété en conséquence.

Déterminer le droit de propriété d’un copropriétaire sur telle ou telle partie de la copropriété (partie commune générale, partie commune spéciale ou partie privative) s’avère en effet nécessaire lors de la réalisation de travaux ou en cas de survenance d'un sinistre. Et, bien entendu, connaître précisément le droit de propriété de chacun est primordial en cas de vente d’un lot.

L’immense majorité des copropriétés en France sont des copropriétés divises. Mais la loi permet aussi la constitution de copropriétés indivises. Bien que ce soit un cas rare, les copropriétés indivises existent : il s’agit le plus souvent d’un statut provisoire dans l’attente de la division des lots (après une acquisition en commun par exemple). Dans une copropriété indivise, comme son nom l’indique, il n’y a pas de division : l’ensemble de la copropriété appartient à tous les propriétaires. On les appelle aussi les « indivisaires ». À noter que lorsqu’un indivisaire souhaite vendre ses tantièmes de copropriété, les autres indivisaires ont un droit de préemption sur son lot.

La gestion d'un immeuble en copropriété

Un immeuble en copropriété est géré par trois instances, dont les dénominations peuvent prêter à confusion, tant elles se ressemblent. En plus, leurs rôles sont complémentaires. Il s’agit du syndicat de copropriétaires, du syndic de copropriété et du conseil syndical de copropriété.

Évoquons tout d’abord le syndicat de copropriétaires, cette instance dont la composition découle naturellement des droits de propriété, puisqu’elle est composée de l’ensemble des copropriétaires. Pas besoin de faire des démarches pour en faire partie : du moment qu’une personne est copropriétaire, elle est automatiquement considérée comme faisant partie du syndicat de copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires a l’obligation de se réunir au moins une fois par an pour une assemblée générale de copropriété. Lors de ces assemblées, il doit voter les décisions qui concernent la copropriété (budget prévisionnel, travaux...). Tous les titulaires d’un droit de propriété sont convoqués à l’assemblée générale, même si, strictement parlant, ils n’ont pas l’obligation d’y assister. Ils peuvent aussi soit être absents, soit se faire représenter par un mandataire.

Cas assez rare certes, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent aussi, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Si les décisions liées à la gestion de la copropriété reviennent aux copropriétaires, il est évident que, chaque propriétaire ayant une vie professionnelle, les copropriétaires ne vont pas gérer leur copropriété eux-mêmes. Ils délèguent en effet cette mission à un professionnel, qui l’accomplit moyennant une rémunération : c’est le syndic de copropriété. Cela peut être soit une personne exerçant en son nom propre, soit exerçant au sein d’une société (un syndic). Dans les deux cas, les syndics doivent être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de cession d’activité.

C’est au syndic qu’incombe la mission d’administrer l'immeuble, assurer sa conservation et son entretien. Le syndic veille notamment au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes : les parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisations, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de l'immeuble. En cas d'urgence (fuite ou dégât des eaux, court-circuit…) dans les parties communes, c’est là encore le rôle du syndic de faire exécuter les travaux nécessaires. C’est lui qui établit et tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble. Il doit par ailleurs réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et les soumettre au vote des copropriétaires. Une fois les décisions votées, il revient au syndic de les faire appliquer. C’est également lui qui veille au respect du règlement de copropriété.

Le syndic tient à jour la liste de tous les copropriétaires (avec indication de leur lot, état civil, domicile et adresse électronique) et, le cas échéant, représente le syndicat de copropriétaires en justice. C’est lui qui informe les occupants de l'immeuble (copropriétaires ayant été absents aussi bien que locataires) de certaines décisions prises en assemblée générale des copropriétaires. Cette obligation d’information est d’ailleurs relativement nouvelle : elle découle du décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015. Ce décret oblige le syndic d’informer tous les occupants de l’immeuble des décisions susceptibles d’entraîner des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants. Cela peut être les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits et les études techniques mais également les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

En revanche, le syndic n’a pas le droit de porter à la connaissance de l’ensemble des occupants les décisions relatives à une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat. Il ne peut pas non plus communiquer sur les prestations de gestion qui lui sont confiées ou pour lesquelles il est mandaté. En plus, une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeuble ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement. À noter que la loi donne au syndic un délai généreux (trois mois) pour communiquer aux occupants les décisions prises. Dans le cas où cette communication se fait par voie d’affichage dans les parties communes, cet affichage doit être maintenu pendant un mois.

Le syndic ayant la mission de faire appliquer les résolutions votées en assemblée générale de copropriétaires (y compris réparations et travaux), il est évident qu’il doit disposer pour cela de ressources financières. À ce titre, le syndic a accès au compte bancaire de la copropriété (ce compte sur lequel sont obligatoirement versées par les copropriétaires toutes les charges servant à assurer la bonne gestion de leur copropriété). À noter que, bien que ce soit le syndic qui gère ce compte bancaire, il est ouvert non pas en son nom mais au nom du syndicat de copropriétaires.

Lors d’assemblées générales, le syndic doit obligatoirement organiser un vote sur trois sujets : la souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat), la signature des contrats avec des prestataires (plombiers, électriciens…) et la délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires.

Enfin, troisième et dernière instance, le conseil syndical de copropriété. Il s’agit d’une assemblée restreinte dont les membres sont élus par le syndicat de copropriétaires. Le conseil syndical est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le coût dépasse un certain montant. Il est également obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats. Le conseil syndical conseille aussi le syndic sur le choix des entreprises pour l'entretien courant de l'immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale.

Budget, comptabilité et fonds de roulement de la copropriété

Certaines parties d’une copropriété étant communes, elles impliquent forcément un certain nombre de charges de copropriété qui incombent à l’ensemble des copropriétaires, compte tenu de leurs quotes-parts. Cela n’est plus le cas pour le chauffage, dont l’individualisation est effective depuis le 31 mars 2017, mais il reste néanmoins de nombreux autres types de charges (gardiennage, ménage dans les parties communes, factures d’eau servant à l’arrosage du jardin et au nettoyage des parties communes…). La loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

La loi oblige les copropriétaires à participer en particulier aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser les cotisations dues au fonds de travaux proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

La tâche d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes incombe au syndic, en concertation avec le conseil syndical. Le syndic a l’obligation de tenir la comptabilité de la copropriété, qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

Le budget d’une copropriété est censé couvrir des dépenses comme les honoraires du syndic, le salaire du gardien, les frais de nettoyage des parties communes et des terrains (jardins, parcs...), les travaux pour maintenir l'immeuble ou les équipements en bon état (ou prévenir leur dégradation ou défaillance), les petites réparations (éclairage des parties communes...), le remplacement d'éléments d'équipements communs (chaudière, ascenseur...) uniquement si le prix de remplacement est compris dans le forfait du contrat d'entretien, les assurances et les vérifications périodiques réglementaires (ascenseur, par exemple).

Pour les marchés de valeur plus ou moins importante (services courants aussi bien que travaux), l'assemblée générale des copropriétaires consulte le conseil syndical. Le montant du marché à partir duquel cette consultation est obligatoire est voté en assemblée générale. Une disposition similaire s’applique à l’obligation de mise en concurrence : le montant du marché à partir duquel cette obligation se déclenche est lui aussi voté en assemblée générale.

Pour financer les travaux dans les parties communes ou les travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives, l'assemblée générale peut voter le recours à l’emprunt. Cet emprunt sera souscrit au nom du syndicat de copropriétaires. À noter qu’une telle décision nécessite un vote à l’unanimité. En plus, le montant de cet emprunt ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer.

Dans les copropriétés, il existe également un fonds de roulement. Il s’agit d’une avance de trésorerie que verse un copropriétaire lorsqu’il achète son lot, et qui est remboursée lorsqu'il revend son bien. Le fonds de roulement peut être assez important mais ne peut pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel. Chaque copropriétaire s’acquitte de sa part en proportion de la valeur de son lot de copropriété. Le fonds de roulement permet notamment au syndic de payer les dépenses qui n'étaient pas prévues dans le budget prévisionnel ou encore de faire face aux impayés. L’existence du fonds de roulement doit être mentionnée dans le règlement de copropriété ou avoir été décidée en assemblée générale.

Le contentieux et les procédures concernant la copropriété

En vertu de la loi, le syndic est doté de larges pouvoirs. Mais il a aussi une responsabilité. En cas de carence ou d’inaction du syndic, l’assemblée générale de copropriétaires peut mandater le président du conseil syndical pour exercer contre lui une action en réparation du préjudice subi. Dans le cas où la copropriété n'aurait pas de conseil syndical, cette action pourra être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts seront alloués au syndicat des copropriétaires.

La responsabilité du syndic peut être engagée en particulier en cas de non-respect du règlement de copropriété, de non-respect du mandat du syndic ou encore de défaut d’entretien des parties communes.

Une procédure peut également être engagée par le syndic à l’encontre de l’un ou l’une des copropriétaires. Il arrive en effet souvent que telle ou tel copropriétaire ne règle pas ses charges dans les délais. Selon une étude du ministère de la Justice, sur la période 2007-2017, les contentieux concernant les demandes de paiement des charges ont représenté plus de deux tiers des contentieux de la copropriété. Si cela arrive, le syndic adresse au copropriétaire fautif une lettre de rappel. Si elle n’est pas suivie d’effet, il lui adresse une mise en demeure de régler dans les 30 jours. Et si même cette deuxième étape reste sans effet, le syndic saisit le juge. En matière de contentieux des copropriétés, c’est le tribunal de grande instance (TGI) qui est compétent. Néanmoins, pour les impayés de moins de 4 000 €, c’est le juge de la proximité que saisira le syndic. Un recours à la médiation est également possible, si les deux parties le souhaitent.

Pour la majorité des litiges, pour saisir la justice, le syndic a besoin d’une autorisation préalable, délivrée par l’assemble générale des copropriétaires. Cependant, cette autorisation n’est pas requise si le syndic engage une procédure en recouvrement des charges (sauf saisie d’un lot à la vente), procède à une action en référé visant des mesures conservatoires et de remises en état ou encore une action en défense lorsqu’il fait l’objet de poursuites.

Enfin, une copropriétaire peut engager un recours contre un autre copropriétaire pour préjudice personnel. Il peut être question d’empiétement sur ses parties privatives ou d’un préjudice par suite de l'exécution des travaux (en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, soit de dégradations), par exemple.


Cet article a été rédigé par notre partenaire Économie Matin SAS. Il s'agit d'un point de vue journalistique et Foncia ne garantit pas l'exhaustivité des informations diffusées.