Quelles sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété (souvent appelées « charges de copro ») représentent un poste budgétaire potentiellement important pour vous, propriétaire.

Plusieurs fois par an, vous devez en effet payer ces frais destinés à faire face aux dépenses courantes de l’immeuble ou de la résidence dans lesquels vous possédez un appartement ou une maison. Avant de réaliser un investissement immobilier, il est pertinent de bien comprendre les charges de copropriété et les enjeux autour.

Définition, types de charges, calcul et répartition des charges de copropriété, modalités de paiement, charges récupérables sur votre locataire ou encore charges de copropriétés moyennes. Vous saurez tout ce qu’il faut savoir à propos des frais de copropriété lorsqu’on est propriétaire.

Qu’est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont un sujet incontournable lorsqu’on est copropriétaire. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

Les charges de copropriété sont des dépenses collectives auxquelles vous devez participer en tant que copropriétaire. Comme cela est détaillé dans l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 : « *les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part *».

Les charges de copropriété permettent en effet de financer l’entretien, la conservation, l’administration et le fonctionnement de votre immeuble.

Ces frais de copropriété servent par exemple à payer :

• Les honoraires du syndic de copropriété ;
• Les frais de tenue de l’assemblée générale de copropriété ;
• Le contrat d’assurance de votre immeuble ;
• Les frais de nettoyage des parties communes ;
• L’entretien des espaces verts ;
• Les charges d’ascenseur ;
• La maintenance du système de sécurité de l’immeuble ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
• Le salaire du gardien de votre immeuble.

Les charges de copropriété sont réparties entre vous et les autres copropriétaires proportionnellement à la quote-part de la copropriété (ou tantième) que chacun de vous possède ou, dans certains cas, en fonction de l’utilité que le service ou l’équipement financé a pour chacun.

Pour savoir combien de tantièmes de copropriété chaque copropriétaire de votre immeuble possède, consultez votre règlement de copropriété. Ce document fixe vos quotes-parts respectives en fonction de la valeur relative de vos lots et en suivant les règles établies par la loi.

Le montant des charges de copropriété annuelles est en principe arrêté chaque année lors du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour garder la maîtrise de vos dépenses, vous devez donc participer aux assemblées générales des copropriétaires.

Attention, dans certaines conditions, des charges de copropriété exceptionnelles peuvent venir s’ajouter à celles prévues dans le budget prévisionnel de votre copropriété.

Les sommes collectées par le syndic de copropriété pour le compte du syndicat sont dénommées des provisions. Elles sont calculées en fonction d’un budget voté annuellement en assemblée générale. Ces provisions sont généralement appelées tous les trimestres (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre).

Quels sont les deux types de charges de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965, dans son article 10 distingue deux types de charges :

• d’une part les charges de copropriété courantes (générales et spéciales) ;
• d’autre part les charges de copropriété exceptionnelles.

Les premières se fondent sur ce que l’on dénomme la valeur relative du lot (point sur lequel nous reviendrons) ; les secondes obéissent au critère dit d’utilité (et non d’utilisation). Cette distinction est fondamentale et a été créée dans un but de protection des copropriétaires.

Qu’est-ce qui est inclus dans les charges courantes ?

Les charges de copropriété courantes renvoient à deux types de charges :

1. Les charges communes générales.

Les charges générales sont des dépenses supportées par tous les copropriétaires. Elles sont réparties entre eux à proportion de la quote-part de copropriété qu’ils détiennent. Laquelle dépend de la valeur relative de leur lot dans la copropriété. En tant que copropriétaire, vous devez donc nécessairement payer ces charges générales.

La valeur du lot dépend de sa superficie, de sa consistance (sa structure physique : appartement, cave, parking...) et de sa situation (étage, ensoleillement, tranquillité, etc.). 

Les charges générales de copropriété sont des frais liés à l’administration, au fonctionnement, à la conservation. Ils servent à l’entretien des parties communes de la copropriété (couloirs, escaliers, hall d’entrée, etc.). Il peut par exemple s’agir :

• Des honoraires du syndic de copropriété ;
• Des frais de tenue des assemblées générales ;
• Des frais de justice ;
• Des primes d’assurance de l’immeuble ;
• Des salaires du gardien de l’immeuble ;
• Des factures de chauffage ou d’éclairage des parties communes ;
• Des dépenses de ravalement de façade ;
• Des frais de nettoyage des communs ;
• Des factures de maintenance du système de sécurité (digicode, caméra de surveillance, etc.).

Le montant des charges générales de copropriété est déterminé chaque année dans le budget prévisionnel établi par votre syndic de copropriété. Ce dernier est voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

**2. Les charges spéciales de copropriété. **

Les charges spéciales sont des dépenses réparties entre les copropriétaires en fonction de la possibilité d’usage que ces derniers (ou leur locataire) ont du service collectif ou de l’équipement concerné. Seuls les copropriétaires qui participent « objectivement » à celles-ci y contribuent.

Les charges spéciales de copropriété peuvent par exemple comprendre :

• Les frais d’entretien de l’ascenseur, la cave, le chauffage central ou le vide-ordures ;
• Les factures de chauffage collectif ;
• Les dépenses liées à la consommation d’eau froide.

Par exemple, l’ascenseur : lorsqu’un copropriétaire habite au 1er étage d’un immeuble. L’utilité objective existe puisqu’il a tout loisir de le prendre pour aller à son appartement. Il ne peut demander à être dispensé de sa participation au motif qu’il prend quotidiennement les escaliers de service.

Pour savoir ce qui relève des charges générales ou des charges spéciales dans votre copropriété, vous devez consulter votre règlement de copropriété. Ce document indique également la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires de votre immeuble.

La répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires de l'immeuble ou de la résidence peut en principe être modifiée par un vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Qu’est-ce qui est inclus dans les charges exceptionnelles ?

En tant que propriétaire, en plus des charges de copropriété courantes vous pouvez être amené à payer des charges de copropriété exceptionnelles « hors budget prévisionnel ».

Ces charges exceptionnelles peuvent être liées à :

• De gros travaux d’entretien ou d’amélioration du bien immobilier comme un ravalement de façade, l’isolation de l’immeuble, la surélévation de l’immeuble, la réfection des toitures, le remplacement de la chaudière ou encore le raccordement au tout-à-l’égout ;

• Des diagnostics et d’études techniques comme le diagnostic plomb, le diagnostic amiante ou la consultation d’un architecte ;

• Des provisions pour travaux urgents comme un mur qui menace de s’écrouler ou une canalisation qui fuit dans les parties communes.

Les charges exceptionnelles ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel annuelde votre copropriété. Cependant, en tant que copropriétaire vous devez les voter en assemblée générale en respectant les règles de majoritéad hoc.

Les charges de copropriété exceptionnelles sont généralement réparties entre les différents copropriétaires en fonction de la quotepart détenue par chacun. Cependant des critères de répartition spécifiques peuvent être fixés dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale des copropriétaires.

Qui doit payer les frais de copropriété ?

En tant que copropriétaire, vous devez payer les charges de copropriété à hauteur de votre quotepart de la copropriété (charges générales) ou de l’utilisation que vous pouvez avoir des équipements ou services collectifs (charges spéciales).

Et dans le cas d’un investissement locatif : qui paie les charges de copropriété ? Le locataire ou le propriétaire ? Si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez imputer certaines charges de copropriété sur votre locataire.

Est-ce que le locataire paye les charges de copropriété ?

En tant que propriétaire bailleur vous pouvez récupérer une partie de vos charges de copropriété auprès du locataire auquel vous louez votre logement.Les charges de copropriété que vous pouvez imputer sur votre locataire sont appelées charges récupérables ou charges locatives.

Les charges récupérables sur votre locataire correspondent à :

• Des services collectifs dont ce dernier bénéficie. Par exemple les factures de chauffage des parties communes, l’eau froide et chaude de l’ensemble des occupants, les charges d’ascenseur ou le salaire du gardien ou du concierge (sous conditions).

• Des dépenses d’entretien courant ou de petite réparation des parties communes, par exemple les honoraires du prestataire chargé de l’entretien des communs, des espaces verts et du parking de la copropriété.

• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Pour récupérer ces charges locatives auprès de votre locataire, vous pouvez lui réclamer chaque mois le paiement de provisions sur charge calculées en fonction des dépenses passées. Votre locataire paie alors ses charges prévisionnelles en même temps que son loyer.

Si vous optez pour le système des provisions sur charges, vous devez opérer une régularisation annuelle. C'est-à-dire vérifier que le montant perçu correspond aux dépenses effectivement engagées.

En cas de décalage entre les sommes perçues au titre des charges récupérables et les sommes réellement dépensées, vous devrez réclamer ou reverser la différence à votre locataire.

Quelles charges ne sont pas imputables au locataire ?

En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas imputer l’ensemble des charges de copropriété sur votre locataire.

La liste des charges récupérables dont vous pouvez demander le remboursement à votre locataire figure dans le Décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les charges de copropriété qui ne sont pas énoncées dans ce texte ne peuvent pas être facturées à votre locataire. Il s’agit par conséquent de charges non récupérables.

Parmi les charges que vous ne pouvez pas récupérer auprès de votre locataire figurent notamment les honoraires du syndic de copropriété et les dépenses liées à de gros travaux comme un ravalement de façade.

Comment fonctionne le paiement des charges de copropriété ?

En tant que propriétaire, vous devez procéder au paiement des charges de copropriété auprès de votre syndic en respectant les modalités et les délais impartis.

Charges de copropriété : quand payer ?

Chaque année vous et les autres copropriétaires de votre immeuble devez vous réunir en assemblée générale. À cette occasion, vous votez un** budget prévisionnel **qui a été établi par votre syndic de copropriété en concertation avec votre conseil syndical. Ce budget prévisionnel fixe les charges (générales et spéciales) que vous devrez régler au fil de l’année à venir.

Lors de cette assemblée, il faut également voter les** modalités de paiement des provisions sur charges** de copropriété et la date d’exigibilité de celles-ci.

En votre qualité de copropriétaire, vous devez payer vos charges de copropriété auprès de votre syndic de copropriété à la date fixée en assemblée. Dans le cas le plus courant, le régèlement se fait le premier jour de chaque trimestre, suite à l’appel de fonds réalisé par votre syndic. Chaque provision sur charge correspond alors à un quart du montant du budget prévisionnel annuel.

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’un autre échéancier pour le versement des provisions sur charges. Elle peut par exemple prévoir le paiement mensuel des charges de copropriété.

À la fin de chaque exercice comptable, votre syndic procède à une régularisation des charges de copropriété. Il vérifie si le montant versé par les copropriétaires au titre des provisions de charges correspond bien aux sommes réellement dépensées par la copropriété au cours de l’année.

S’il constate un décalage entre les dépenses de copropriété effectives et le montant des provisions sur charges, votre syndic peut vous rembourser la différence ou vous réclamer les sommes manquantes.

En cas de trop-perçu, le montant est déduit du premier appel de charges de l’année suivante. À l’inverse, si vous n’avez pas payé assez de charges, la somme due s’ajoute au premier appel de fonds de l’année suivante.

Quoi qu’il en soit, votre syndic doit vous fournir un décompte des charges de copropriété pour justifier la régularisation.

Bon à savoir : votre syndic peut vous demander desavances pour des dépenses non prévues dans le budget prévisionnel et une participation au fonds de travaux de votre immeuble.

Quel délai pour payer les charges de copropriété ?

Les impayés de copropriété sont un vrai problème pour l’équilibre budgétaire et le bon fonctionnement de votre copropriété. Ainsi, si l’un des copropriétaires ne paie pas sa part des charges de copropriété à la date d’exigibilité, votre syndic doit entamer une procédure de recouvrement des charges de copropriété.

Pour cela, votre syndic envoie une lettre de relance au copropriétaire qui n’a pas payé ses charges dans le délai imparti ou n'a pas demandé un étalement des paiements.

Si la régularisation des charges de copropriété n’intervient pas dans le délai indiqué, votre syndic envoie un courrier de mise en demeure au copropriétaire mauvais payeur.

Enfin, si ce dernier ne procède pas au paiement de ses charges dans les 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure, votre syndic peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où se trouve votre copropriété.

Les frais de recouvrement des charges de copropriété sont à la charge du copropriétaire qui n’a pas réglé ces dernières dans les temps. Celui-ci peut également se voir facturer des intérêts de retard.

Par ailleurs, en principe, en cas d’impayé de charges de copropriété les copropriétaires ne sont pas solidaires. Vous n’avez donc pas à prendre en charge les frais non supportés par un autre copropriétaire.

Un syndic peut-il imposer un moyen de paiement ?

En tant que propriétaire, votre syndic de copropriété ne peut pas vous imposer un moyen de paiement pour acquitter vos charges de copropriété.

Vous pouvez payer vos charges provisionnelles selon les modalités qui vous conviennent le mieux : prélèvement automatique, virement automatique, paiement en liquide (jusqu'à 1000 euros) ou chèque.

Quelles sont les charges déductibles en copropriété ?

Si vous mettez votre appartement ou votre maison en location, vous pouvez déduire les charges de copropriété de vos revenus fonciers si vous déclarez ceux-ci au régime réel. Ces charges de copropriété déductibles vous permettent de diminuer votre assiette d’imposition, et donc d’améliorer le rendement de votre investissement locatif.

Comment déclarer vos charges de copropriété ? Pour déduire vos provisions pour charges de copropriété de vos revenus fonciers, vous devez déclarer ces dernières lors de votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu en complétant l’imprimé 2044 (ou 2044-SPE).

Attention, lors de votre déclaration de revenus vous devez déclarer les provisions sur charges que vous avez versées à votre syndic pour l’année en cours. Mais aussi procéder à la régularisation des provisions sur charges déduites au titre de l’année précédente.

Puis-je refuser une augmentation des charges de copropriété ?

En tant que copropriétaire, vous pouvez demander une modification de larépartition des charges de copropriété**. Cette décision doit être prise en assemblée générale et à l’unanimité des copropriétaires **ou, dans certains cas, à la majorité (changement d’usage des parties communes, vente ou achat de parties communes ou privatives, etc.).

En tant que copropriétaire, si vous considérez que votre quote-part des charges de copropriété est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, vous pouvez également **contester vos charges de copropriété ** devant le juge du tribunal judiciaire du lieu où se trouve votre immeuble afin de réduire vos charges de copropriété.

Il existe certaines exceptions. Notamment quand la modification des charges de copropriété est rendue nécessaire.

• Lorsque la modification de la répartition des charges est rendue nécessaire par des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale. La modification peut alors être décidée à la majorité exigée par la loi pour ces travaux ou actes de disposition.
• En cas d’aliénation (vente le plus souvent) séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24.

Attention, pour que l’action visant à réduire vos charges de copropriété soit recevable, vous devez l’intenter dans les 5 années suivant la publication de votre règlement de copropriété ou dans un délai de deux ans suivant l’achat de votre bien immobilier.

Quel est le montant moyen des charges de copropriété ?

Le montant moyen des charges de copropriété varie en fonction de la localisation et des caractéristiques de votre immeuble, ainsi que des équipements et services dont jouit votre copropriété.

Selon une étude réalisée en 2020 par l’Association des responsables de copropriété (ARC), le prix des charges de copropriété au m2 s’établit en moyenne à 50,95 € par an.

Ce chiffre cache des disparités. En effet, la moyenne des charges de copropriété par mètre carré et par an monte à 53,1 € en Île-de-France, tandis que dans les autres régions les charges annuelles s’élèvent en moyenne à 44,7 € par m2.

L’inflation conduit à une hausse des charges de copropriété, en partie du fait de l’augmentation des factures d’énergies. Ainsi, selon la startup Matera, entre 2022 et 2023, les charges des copropriétés en chauffage individuel ont grimpé de 9,7 % et celles des copropriétés en chauffage collectif ont bondi de 14 %.

Charges de copropriété : ce qu’il faut retenir

Les charges de copropriété sont desdépenses liées au fonctionnement, à l’entretien et à l’administration de votre copropriété. En tant que copropriétaire, vous devez nécessairement payer des charges de copropriété.

Il existe différents types de charges de copropriété. Le calcul des charges de copropriété dépend de la catégorie de charge concernée :

• Les **charges courantes **sont prévues dans le budget prévisionnel et réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part de chacun.

• Les charges spéciales sont prévues dans le budget prévisionnel et réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’ils ont du service ou de l’équipement concerné.

• Enfin, les charges exceptionnelles sont « hors budget prévisionnel » et sont habituellement réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

En tant que propriétaire, il vous revient de **payer vos charges directement auprès de votre syndic. **Le paiement des charges de copropriété se fait généralement le premier jour de chaque trimestre, à l’issue de l’appel de charges envoyé par mail ou courrier par votre syndic.

Si vous louez votre appartement, vous pouvez répercuter une partie de vos charges de copropriété sur votre locataire. Pour facturer ces charges récupérables à votre locataire, vous pouvez utiliser le système des provisions sur charges avec régularisation annuelle.

En votre qualité de propriétaire bailleur, vous pouvez également déduire vos charges de copropriété de vos revenus fonciers, à condition d’être imposé au** régime réel.** Dans ce cas, vous devez déclarer vos provisions sur charges lors de votre déclaration de revenus annuelle.

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