Vente d'un bien (lot) en copropriété

Au moment de la vente, le syndic de copropriété doit être tenu informé. Le sort des charges en cours obéit à des règles encadrées par la loi.

Information de l’acheteur

La vente d’un lot de copropriété s’effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents spécifiques à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte authentique.

Les diagnostics

A l’instar de toutes les ventes d’immeuble, certains diagnostics doivent être annexés à l’acte de vente :

• Un état parasitaire datant de moins de six mois portant sur les parties privatives uniquement (dans les zones délimitées par arrêté préfectoral) ;
• Un état d’accessibilité au plomb (dans les constructions édifiées avant 1949) ;
• Un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois : l’immeuble doit se situer dans une zone à risque, délimitée par le préfet ;
• Un état mentionnant la présence ou non d’amiante. Il y a un diagnostic fourni par le vendeur pour les parties privatives, par le syndic pour les parties communes ;
• Un diagnostic de performances énergétiques qui a une durée de validité de 10 ans ;
• Un état des installations intérieures d’électricité quand ces installations électriques ont plus de 15 ans ;
• Un état des installations intérieures de gaz quand ces installations ont plus de 15 ans.

L’indication de la surface du lot

L’acte de vente doit obligatoirement indiquer la surface exacte du logement, en vertu de la loi Carrez.

À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acheteur dans le mois suivant l’acte authentique.

Si la superficie annoncée est supérieure de 5% à la superficie réelle, l’acheteur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle. Cette action peut être intentée devant le tribunal de grande instance dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique.

À savoir : la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2 ainsi que toutes les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m.

Organisation de l’immeuble

Quelle que soit la nature du lot vendu, certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être annexés au contrat :

• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs actes modificateurs.
• le carnet d’entretien de l’immeuble. Il comporte entre autre les coordonnées des assurances de l’immeuble, les travaux importants réalisés avec le nom de l’entreprise qui les a effectués, les contrats d’entretien…
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession.

En l’absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

État financier de la copropriété

Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l’acheteur :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
• montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel ;
• sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf si le syndicat comporte moins de dix lots dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
• montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel ;
• montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

En l’absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

• des provisions exigibles du budget prévisionnel,
• des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
• des éventuelles charges impayées,
• d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
• des charges différées restant dues,
• des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique :

• la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
• l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Attention : les frais relatif à l’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

Certificat du syndic

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic :

• datant de moins d’un mois,
• et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l’acte de vente.

À l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire sur le prix de vente.

Information du syndic

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou l’acheteur du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).

Notification

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic :

• sans délai à compter de l’acte de vente,
• par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contenu de la notification

Le courrier adressé au syndic doit préciser :

• les noms, prénoms et domicile de l’acquéreur,
• ceux du mandataire prévu dans le cadre d’un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant,
• les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l’emprunt collectif en cours le cas échéant.
  
  

Paiement des charges en cours

Les charges de copropriétés en cours au moment d’une vente font l’objet d’une répartition entre vendeur et acquéreur définie par la loi. Il est toujours possible de prévoir une répartition différente contractuellement.

Répartition légale

Les provisions sur charges et provisions sur travaux sont dues, à l’égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité, y compris pour des travaux votés avant la vente.

En revanche, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur.

Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes est crédité ou débité sur le compte du copropriétaire en place à la date de l’approbation des comptes par l’assemblée.

Répartition contractuelle

Un accord entre le vendeur et l’acquéreur peut toutefois prévoir une répartition des charges différente de ce qui est prévu par la loi.

Dans ce cas, l’accord n’a d’effet qu’à l’égard des ses signataires (vendeur et acquéreur).

Il ne s’impose pas au syndic, lequel procède à la récupération des charges auprès du copropriétaire en titre à leur date d’exigibilité.

Les clauses relatives à la répartition de ces dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés…) doivent être précises afin d’éviter tout litige.

Le fonds de roulement est remboursé au vendeur. Le remboursement peut s’opérer de deux façons :

• soit le syndic appelle auprès de l’acquéreur une nouvelle provision et ensuite opère un remboursement auprès du vendeur,
• soit il le conserve, à charge pour le vendeur de le récupérer auprès de l’acheteur.

Le fonds de réserve pour travaux futurs obéit au même régime.

Les travaux de la copropriété

L’acquéreur doit prendre connaissance des travaux qui ont été envisagés dans la copropriété afin de mieux appréhender ses possibilités de financement.

Comme pour les charges, la question du partage des travaux entre le vendeur et l’acquéreur se pose.

En principe, ce n’est pas la date d’exécution des travaux qui est prise en considération mais la date à laquelle les appels de fonds correspondants ont été votés. Les parties peuvent néanmoins convenir d’une autre répartition, matérialisée dans l’acte de vente, inopposable au syndic.

Attention : qu’il s’agisse de régler les sommes dues au titre des charges ou des travaux, c’est la date de la signature du compromis de vente et non celle de l’acte authentique qui est à retenir (sauf convention contraire). Par suite, dans la pratique, dès lors qu’une assemblée de copropriétaires est prévue entre l’avant-contrat et l’acte notarié, le vendeur donne pouvoir à l’acquéreur pour qu’il prenne part au vote et c’est ce dernier qui supportera le coût des décisions prises.