Vente d'un bien (lot) en copropriété

Un propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien et de l’immeuble. Cette obligation est à la charge du vendeur. 

S’il sollicite le syndic pour formaliser cette information, celui-ci peut demander une rémunération au titre d’une prestation de service hors contrat. Alors que l’ensemble de ces informations est disponible dans la dernière convocation d’assemblée générale et très souvent sur l’extranet mis à sa disposition.

Au moment de la vente, le syndic de copropriété doit aussi être tenu informé. La question des charges de copropriété en cours obéit à des règles encadrées par la loi.

Quelles sont les informations à transmettre à l’acheteur ?

La vente d’un lot de copropriété s’effectue dans les conditions de vente classiques. Toutefois, certains documents spécifiques à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte authentique de vente.

Les diagnostics obligatoires à remettre à l'acheteur

À l’instar de toutes les ventes immobilières, certains diagnostics doivent être annexés à l’acte de vente.

• Un état parasitaire datant de moins de six mois portant sur les parties privatives uniquement (dans les zones délimitées par arrêté préfectoral) ;
• Un constat de risque d'exposition au plomb (dans les constructions édifiées avant 1949) ;
• Un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois : l’immeuble doit se situer dans une zone à risque, délimitée par le préfet ;
• Un état mentionnant la présence ou non d’amiante. Il y a un diagnostic fourni par le vendeur pour les parties privatives, par le syndic pour les parties communes ;
• Un diagnostic de performances énergétiques DPE qui a une durée de validité de 10 ans ;
• Un état relatif à la présence de termites dans les zones privatives ;
• Un état relatif à la présence de mérule ;
• Un état des installations intérieures d’électricité quand ces installations électriques ont plus de 15 ans ;
• Un état des installations intérieures de gaz quand ces installations ont plus de 15 ans ;
• Un rapport de contrôle sur le raccordement au réseau public de l'assainissement collectif (dans certaines villes d'Ile-de-France) ;
• Un diagnostic bruit si la copropriété est en zone bruit.

L’indication de la surface du lot

L’acte de vente doit obligatoirement indiquer la surface privative exacte du logement, en vertu de la loi Carrez. À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acheteur dans le mois suivant l’acte authentique.

Si la superficie annoncée est inférieure de 5 % à la superficie réelle, l’acheteur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle. Cette action peut être intentée devant le Tribunal de grande instance dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique.

À noter : la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, les garages ou les emplacements de stationnement. Mais aussi d’une manière générale, les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m², ainsi que toutes les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Organisation de la copropriété et autres documents obligatoires

Quelle que soit la nature du lot vendu, certains documents concernant l’organisation de la copropriété doivent être annexés au contrat. Vous devez ainsi remettre à l'acquéreur :

• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs actes modificateurs.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble. Il comporte entre autres les coordonnées des assurances de l’immeuble, les travaux importants réalisés avec le nom de l’entreprise qui les a effectués, les contrats d’entretien…
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession.
• La notice d'information. Cette dernière précise les droits et obligations des copropriétaires, mais aussi le fonctionnement des instances.
• La fiche synthétique qui présente l'organisation, les spécificités techniques et financières de la copropriété.

En l’absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion débute le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

L'état financier de la copropriété

Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l’acheteur :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
• Le montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel ;
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• Le montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf si le syndicat comporte moins de dix lots dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ;
• Le montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel ;
• Le montant de la part du fond de travaux (s’il existe) rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

En l’absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre. Il s'agit : 

• Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
• Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
• Des éventuelles charges impayées ;
• D’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété ;
• Des charges différées restant dues ;
• Des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances), ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique :

• La somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices.
• L’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Attention : les frais relatifs à l’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

Certificat du syndic de copropriété

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic. Le certificat doit : 

• Dater de moins d’un mois ;
• Attester que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l’acte de vente.

À l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire sur le prix de vente.

L'information du syndic de copropriété

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou l’acheteur du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).

La notification du syndic

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic :

• Sans délai à compter de l’acte de vente ;
• Par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le contenu de la notification

Le courrier adressé au syndic doit préciser :

• Les noms, prénoms et domicile de l’acquéreur ;
• Ceux du mandataire prévu dans le cadre d’un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant ;
• Les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l’emprunt collectif en cours le cas échéant.

Comment se fait le paiement des charges de copropriété en cours ?

Les charges de copropriété en cours au moment d’une vente font l’objet d’une répartition entre vendeur et acquéreur définie par la loi. Il est toujours possible de prévoir une répartition différente contractuellement.

Répartition légale, ce que dit la loi

Les provisions sur charges et provisions sur travaux sont dues, à l’égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité, y compris pour des travaux votés avant la vente.

En revanche, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur.

Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes est crédité ou débité sur le compte du copropriétaire en place à la date de l’approbation des comptes par l’assemblée.

Répartition contractuelle

Un accord entre le vendeur et l’acquéreur peut toutefois prévoir une répartition des charges différente de ce qui est prévu par la loi.

Dans ce cas, l’accord n’a d’effet qu’à l’égard des ses signataires (vendeur et acquéreur).

Il ne s’impose pas au syndic, lequel procède à la récupération des charges auprès du copropriétaire en titre à leur date d’exigibilité.

Les clauses relatives à la répartition de ces dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés…) doivent être précises afin d’éviter tout litige.

Le fonds de roulement est remboursé au vendeur. Le remboursement peut s’opérer de deux façons :

• Soit le syndic appelle auprès de l’acquéreur une nouvelle provision et ensuite opère un remboursement auprès du vendeur ;
• Soit il le conserve à charge pour le vendeur de le récupérer auprès de l’acheteur.

Le fonds de réserve pour travaux futurs obéit au même régime.

Les travaux de la copropriété

L’acquéreur doit prendre connaissance des travaux qui ont été envisagés dans la copropriété afin de mieux appréhender ses possibilités de financement.

Comme pour les charges, la question du partage des travaux entre le vendeur et l’acquéreur se pose.

En principe, ce n’est pas la date d’exécution des travaux qui est considérée, mais la date à laquelle les appels de fonds correspondants ont été votés. Les parties peuvent néanmoins convenir d’une autre répartition, matérialisée dans l’acte de vente, inopposable au syndic.

Attention : qu’il s’agisse de régler les sommes dues au titre des charges ou des travaux, c’est la date de **la signature du compromis de vente ** et non celle de l’acte authentique qui est à retenir (sauf convention contraire).

Par suite, dans la pratique, dès lors qu’une assemblée de copropriétaires est prévue entre l’avant-contrat et l’acte notarié. Le vendeur donne pouvoir à l’acquéreur pour qu’il participe au vote et c’est ce dernier qui supportera le coût des décisions prises.

Qui doit payer les charges de copropriété lors d'une vente ?

La règle fondamentale pour la répartition des charges lors d'une vente est simple : le propriétaire en place au moment de l'appel de fonds trimestriel doit s'en acquitter.

Pour un acte de vente signé le 15 mars par exemple, le vendeur reste responsable des charges du premier trimestre (janvier-mars). L'acquéreur prendra à sa charge celles du deuxième trimestre à partir d'avril.

Une répartition plus équitable peut être négociée dans le compromis de vente, avec un calcul au prorata temporis. Dans ce cas, l'acquéreur rembourse au vendeur la période allant de la signature jusqu'à la fin du trimestre. Cette solution permet une répartition plus juste des charges entre les deux parties.

Quels sont les risques d'acheter en copropriété ?

L'achat d'un bien en copropriété demande une vigilance particulière sur plusieurs aspects. Les charges peuvent augmenter significativement suite aux décisions votées en assemblée générale, notamment pour des travaux imprévus sur les parties communes.

La santé financière de la copropriété mérite aussi votre attention. Des impayés importants de certains copropriétaires peuvent conduire à une hausse des charges pour les autres membres, le temps du recouvrement des sommes dues.

La gestion quotidienne par le syndic influence directement la valeur de votre bien. Un entretien négligé des parties communes ou des conflits récurrents entre copropriétaires peuvent affecter la revente de votre appartement. Une analyse approfondie des derniers procès-verbaux d'assemblée générale vous permettra d'évaluer ces différents aspects avant votre achat.

Quels sont les documents obligatoires pour la vente d'un appartement en copropriété ?

La réussite d'une vente en copropriété repose sur la transmission des bons documents au bon moment. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constituent les premières pièces essentielles à rassembler. Ces documents définissent les règles de fonctionnement et la répartition des lots.

La fiche synthétique de copropriété apporte une vue d'ensemble sur la situation technique et financière de l'immeuble. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale permettent à l'acquéreur d'évaluer la gestion passée et les décisions prises.

Le vendeur doit aussi présenter un carnet d'entretien détaillant l'historique des travaux réalisés. Si la copropriété compte plus de 200 lots, un diagnostic technique global évalue l'état général du bâtiment et anticipe les futurs travaux à prévoir.